臺灣高等法院107年度上易字第417號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　107年度上易字第417號

上訴人

吳慶祥

被上訴人

皇星不動產有限公司

法定代理人

張金安

訴訟代理人

朱政勳律師

複代理人

陳育萱律師

上列當事人間請求給付仲介報酬事件，上訴人對於中華民國107年2月9日臺灣新北地方法院106年度訴字第3092號第一審判決提起上訴，本院於107年8月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：兩造於民國106年6月29日簽署「專任委託契約書」（下稱系爭委託契約）及「契約內容變更合意書」，約定由伊專責銷售上訴人所有之門牌號碼新北市○○區○○街000號5樓房地（下稱系爭不動產），銷售期間為106年6月29日至同年10月31日止，委託總價為新台幣（下同）1408萬元，並約定伊的服務報酬以房地總價4%計算。伊於106年8月20日上午11時許，與欲購買系爭不動產之訴外人秦財順談妥買賣價金1408萬元，經秦財順支付50萬元給伊作為斡旋金（含10萬元現金及40萬元本票）後，伊即於同日下午1時25分許，撥打電話通知上訴人有關伊已覓得買方、欲約買賣雙方見面簽約乙事，上訴人竟拒絕出售系爭不動產予秦財順，反於同日以1420萬元出售系爭不動產予訴外人何佩芸。伊事後查悉此事，乃於106年8月22日委託律師發函通知上訴人，請求上訴人依系爭委託契約第5條第1款、第3款第1、4目約定，給付伊服務報酬共56萬3200元（1408萬元×4%＝563,200元），上訴人迄未給付。爰依兩造間專任委託契約之法律關係，請求上訴人給付56萬3200元，及自107年8月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、上訴人則以：當初是伊的債權人即系爭不動產抵押權人介紹伊與被上訴人簽署系爭委託契約，伊不知道所簽契約為專任委託契約；伊在委託被上訴人售屋之前，原本就有物色買家，何佩芸是伊同鄉遠親李憲傑之媳，之前就看過系爭不動產，伊便將系爭不動產出售給何佩芸，依系爭委託契約第13條約定，屋主親戚經仲介公司確認非該公司帶看過之客戶即可自行出售，故伊自行出售系爭不動產給何佩芸，並未違反系爭委託契約，亦無依該契約第5條約定給付委任報酬予被上訴人之義務；況伊曾於106年8月14日晚間9時27分撥打電話告知抵押權人系爭不動產已出售，請其轉達被上訴人勿再介紹買家，並於同年月19日晚上7時54分致電被上訴人店長張文彬告知上情，被上訴人竟仍與秦財順斡旋議價，自有不當等語，資為抗辯。

三、原審判決上訴人應給付被上訴人56萬3200元，及自106年9月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分，提起上訴，被上訴人則未聲明不服，則原審駁回被上訴人請求上訴人自106年8月26日起至同年9月28日止之利息部分，已告確定。上訴人之上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。

四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實：

(一)兩造於106年6月29日就系爭不動產，簽署系爭委託契約，約定於106年6月29日至同年10月31日期間，由上訴人專任委託被上訴人銷售系爭不動產，及於同日簽立契約內容變更合意書，就委託總價變更為1408萬元，載明被上訴人之服務報酬係以房地總價4%計算。

(二)上訴人於106年8月20日將系爭不動產自行出售予何佩芸，成交價為1420萬元。

五、兩造間之爭點：

(一)被上訴人依系爭委託契約第5條第1款、第3款第1目及第4目約定，請求上訴人給付居間報酬56萬3200元，及自106年9月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，是否有理由？

(二)上訴人抗辯其可依契約第13條特約事項，自行出售房屋給親戚，本件被上訴人不得請求給付仲介報酬，有無理由？

六、茲就兩造之爭點，說明法院之判斷如下：

(一)兩造間成立系爭委託契約，上訴人自行出售系爭不動產予何佩芸，仍應依該契約第5條第1款、第3款第1目及第4目約定，給付按房地總價4％計算之報酬予被上訴人。

⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。

⒉經查：

⑴系爭委託契約第5條約定「加盟店於買賣契約成立時，得向委託人請求約定之服務報酬，其內容如下：一、「以成交價之4%計算，最高不得超過中央主管機關之規定。……三、委託人有下列情形之一者，應一次全部給付本條上述第一款所約定之服務報酬：㈠委託期間內，委託人將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。……㈣委託期限內因歸責於委託人自己事由而拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約時。……」；第13條約定「屋主親戚經公司確認非本公司帶看過之客戶可自行出售」，系爭委託契約可參（見原審卷第13至15頁）。可知在系爭委託契約約定之委託銷售期間內，系爭不動產專由被上訴人出售，例外為上訴人之親戚且經被上訴人確認為非曾帶看之客戶者，可允許上訴人自行出售。倘不符合系爭委託契約第13條約定，而由上訴人自行出售系爭不動產予他人時，被上訴人依同契約第5條第1項、第3項第1款約定，得向上訴人收取按房地總價4％計算之服務報酬。

⑵兩造就系爭不動產之買賣，成立系爭委託契約、契約內容變更合意書，約定於106年6月29日至同年10月31日止之委託期間內，係專由被上訴人仲介買賣系爭不動產，委託總價為1408萬元，被上訴人之服務報酬則以房地總價4%計算；惟上訴人係於同年8月20日自行以1420萬元之價格將系爭不動產出售予何佩芸乙節，此為兩造所不爭執（見本院卷第69頁）。又被上訴人係於106年8月20日上午11時許，與買方秦財順談妥買賣價金1408萬元，並收取秦財順所交付之斡旋金50萬元後，即打電話通知上訴人買賣契約將簽約乙節，亦經被上訴人提出手機簡訊截圖、不動產購買意願書、斡旋金10萬元現金及面額40萬元本票之照片為證（見原審卷第19頁、第109至115頁）；並經證人張文彬證稱：伊於106年8月20日下午2時打電話給屋主，伊完成委託價，跟屋主確認簽約時間，但屋主在電話中跟伊說，雖然達成，有哪一條法律規定他一定要賣，伊跟公司回覆這樣的狀況後，為確保買方的權益，公司必須在24小時內以電話或書面通知屋主，所以傳斡旋金簡訊給屋主等語明確（見原審卷第124至127頁），足認被上訴人主張其於專任委託期間內，已為上訴人覓得買家、取得斡旋金，而替上訴人提供居間服務等語，應為可取。

⑶準此，系爭不動產既經上訴人於委託銷售期間內自行出售，則被上訴人依兩造間之系爭委託契約，請求上訴人交付按房地總價4％計算之服務報酬56萬3200元，即屬有據。

(二)上訴人並非出售系爭不動產給親戚，其抗辯可依契約第13條特約事項，自行出售房屋給親戚，被上訴人不得請求其給付仲介報酬，應無理由。

⒈系爭委託契約第13條特別約定事項約定：「屋主親戚經本公司確認，非本公司帶看過之客戶，可自行出售。」此為兩造所不爭執，並有系爭委託契約可參（見原審卷第15頁）。

⒉經查：

⑴上訴人出售系爭不動產之對象何佩芸，與上訴人間並無親戚關係存在乙節，此據證人李憲傑到庭證稱：伊與上訴人是同鄉的鄉親，沒有親戚關係，何佩芸是伊媳婦，伊與其兒子、媳婦何佩芸曾一起去看過系爭不動產，是上訴人帶伊去看的，當時沒有仲介公司人員陪同，當時因為價格談不攏，就沒有買，到106年8月時，上訴人打電話給伊兒子，說他就售屋的價格願意再談談，是上訴人與伊兒子在談，印象中是106年7、8月間談的，由伊兒子夫妻簽約買房子，並登記何佩芸之名義等語明確（見本院卷第79至80頁），足徵上訴人與何佩芸間並無任何親戚關係存在，其自無從適用系爭委託契約第13條特別約定事項而免其給付服務報酬之義務。故上訴人抗辯：依系爭委託契約第13條，伊無須給付服務報酬給被上訴人云云，應無理由。

⑵至上訴人抗辯其決定出售系爭不動產予何佩芸後，曾致電抵押權人，請其轉知被上訴人無庸再尋覓買家，以免徒增困擾乙事，固經證人陳水杉於原審證述：上訴人與伊泡茶聊天時，說房子已經賣掉了，伊覺得不好，要他跟介紹的黃先生說房子已經賣出去了，之後他又到伊這邊泡茶，伊又叫他打電話給黃先生，故上訴人就在伊辦公室打電話給黃先生，叫信義房屋不要再賣了，後來在106年8月19日晚上快8點時，上訴人又到伊辦公室泡茶，伊問他有無跟黃先生說，黃先生是否有跟仲介說，伊叫他直接打電話給仲介說房子賣了，要簽約了，至於對方怎麼跟他說，伊沒有聽到，之後電話就掛掉了等語在卷（見原審卷第90至92頁），並提出電話通話明細報表為憑(見原審卷第73至74頁)。依前開通話明細，固可徵上訴人確有於106年8月19日，撥打電話給張文彬告知請被上訴人先勿賣屋之舉；惟依系爭委託契約第3條約定「委託銷售期間自106年6月29日至106年10月31日止，委託期間得經雙方以書面延長之。未記載委託銷售期間者，委託人得隨時以書面終止。」（見原審卷第13頁），可知系爭委託契約訂有委託銷售期間，上訴人尚不得隨時以書面終止，遑論其僅於電話中口頭向證人張文彬表示暫勿賣屋之意，自難認為係合法解除或終止系爭委託契約。且上訴人自行出售系爭不動產予何佩芸，既不符合系爭委託契約第13條規定，其仍應給付服務報酬予被上訴人，業如前述。則上訴人於106年8月19日撥打電話給張文彬乙事，縱認屬實，對其應負之給付服務報酬義務亦無影響。上訴人自難據而抗辯無須給付任何服務報酬給被上訴人。

(三)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第3項、第233條第1項、第203條分別定有明文。被上訴人之前開給付請求並無確定期限，而本件起訴狀繕本已於106年9月28日送達上訴人等情，有送達證書可參（見原審卷第51頁），則被上訴人請求加計自106年9月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。

七、綜上所述，被上訴人依兩造間專任委託契約之法律關係，請求上訴人給付56萬3200元，及自106年9月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，核屬正當，應予准許。原審就前開應准許部分為上訴人敗訴之判決，並為准免假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌認均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十三庭