107年度抗字第377號（聲明異議） - 臺灣高等法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事裁定　　　　　　　　　107年度抗字第377號抗　告　人　李豪昌上列抗告人因相對人鉅碩建設股份有限公司與相對人余宗樹、余張寶鑾、余瑞珊、余張榮等間拍賣抵押物事件聲明異議，對於中華民國107年2月1日臺灣臺北地方法院107年度執事聲字第21號裁定提起抗告，本院裁定如下：主文抗告駁回。抗告程序費用由抗告人負擔。理由一、抗告人於原法院聲明異議及本件抗告意旨略以：緣原法院民事執行處（下稱原執行法院）於民國104年9月3日，以104年度司執字第107794號拍賣抵押物事件（下稱系爭執行事件），查封坐落新北市○○區○○段000、000-0、000、000-0、000-0、000-0、000、000-0地號土地（以下合稱系爭土地），然伊早於103年12月31日，即與鉅碩建設股份有限公司（下稱鉅碩公司）訂立權利讓與暨債務清償協議書（下稱系爭協議書），並依系爭協議書取得改制前臺北縣政府工務局所核發之87店建字第620號建造執照（下稱系爭建造執照）。伊對系爭土地上之預壘樁、圍籬及鐵皮工寮，有合法占有權利，參照最高法院106年度台上字第26號判決意旨，優先承買權並非不能創設，系爭執行事件應適用強制執行法第99條第1項、第2項規定，於拍賣後不點交。因系爭協議書乃債權契約，本無公示之必要，如鉅碩公司人員未告知執行人員，伊自無到場陳述意見之可能。又民法第940條所規定之占有，僅需對物有事實上管領力已足，系爭協議書已可證明伊對上開預壘樁、圍籬及鐵皮工寮有事實上管領力。因鐵皮工寮不易移動而繼續附著於土地且已足遮風避雨，有經濟上使用之目的，屬民法第66條所規定之不動產，且伊已陳明為系爭土地之承租人，並於106年12月26日具狀檢附基地租賃契約書（下稱系爭租約），主張依土地法第104條規定，對系爭土地有優先承買權。原裁定僅憑履勘時所見現場雜草叢生、鐵皮工寮雜亂生鏽，遽認現場無「事實管領力之人存在」，且未對「基地租賃」乙節說明何以不採。原裁定之認事用法均有違誤，應予廢棄云云。二、按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，強制執行法第99條第1項前段定有明文。是拍賣之不動產是否點交，應以查封時之占有狀態為準，苟查封時為債務人占有，並無第三人占有之情事，執行法院即應於拍定後嚴格執行點交。又占有之事實，執行法院於查封不動產時應於查封筆錄載明債務人或第三人占有之實際狀況（辦理強制執行事件應行注意事項第41項之1規定參照）。準此，查封之不動產於查封時，係由債務人或第三人占有之實際狀況，執行法院應依職權調查，以為決定拍定後點交與否之依據，如第三人另主張本於其他法律關係有權占有查封之房屋，雖執行法院不得就第三人所主張之法律關係是否實在為實體上之審認，然仍應就第三人是否於查封前即占有之事實依職權調查明確後再決定拍定後是否點交。而占有乃對物事實上之管領力，係屬一種事實，應具備一占有之公示外觀，足以供他人辨識占有人為何人，始足當之。又執行法院查封時，執行人員無從辨認查封標的究否為債務人抑或第三人占有中，依占有公示外觀之原則，自應認係債務人占有，始足以保護善意之拍定人。且按辦理強制執行應行注意事項第57條第10款之規定，旨在避免債務人勾串第三人事後以租賃為由以排除點交，是此時占有之解釋應予限縮為須具有足以供不特定人辨識之占有外觀，始可認有事實之交付占有，否則債務人隨時可勾串第三人主張查封前占有之事實，則拍定人之權益將隨時處於不確定之狀態，嚴重影響執行法院公告之公信力。是倘不特定人無於查封時知悉承租人確實占有之狀態，此時自應以保護拍定人及債權人之利益為要，應於拍賣公告上註記拍定後點交（司法院司法業務研究會89年12月11日第49期研究專輯第28則參照）。三、本件相對人余宗樹、余張寶鑾、余瑞珊、余張榮（以下合稱債權人余宗樹等4人）前執臺灣臺北地方法院104年度司拍字第196號民事裁定及確定證明書為執行名義，向原執行法院聲請以系爭執行事件，對相對人鉅碩公司所有之系爭土地為強制執行。經原執行法院司法事務官於105年1月6日實施第三次拍賣程序，拍賣期日當日無人應買，由債權人余宗樹等4人聲明承受，並主張以債權抵充價金。抗告人於106年12月22日聲明異議，以其於查封前之103年12月31日，即與鉅碩公司訂立系爭協議書，並取得系爭土地上預壘樁、圍籬及鐵皮工寮之權利，拍定後應不點交。另抗告人於106年12月26 日陳報系爭租約，主張依土地法第104條規定，其對系爭土地應有優先承買權。原執行法院司法事務官以：無從依占有外觀認定系爭土地上之物為抗告人所有，拍賣公告載明「拍定後依現況點交」，並無違誤。另抗告人非系爭土地承租人，且未為房屋之建築，無土地法第104條規定之適用，爰將抗告人之聲明異議駁回。原法院除持上開理由外，並以上開鐵皮工寮為未經保存登記之不動產，抗告人至多僅取得事實上處分權，不得主張土地法第104條規定之優先承買權，而裁定駁回抗告人之異議（下稱原裁定）。四、經查，依卷附原執行法院司法事務官104年9月11日查封筆錄（下稱系爭查封筆錄）記載，執行人員現場履勘系爭土地時，「其四周有圍籬、地上雜草叢生，上有鐵皮工寮、雜亂生鏽、不堪使用，執行人員並將查封公告張貼於現場」（臺灣臺北地方法院104年度司執字第107794號執行卷㈠第96頁及背面），可見系爭土地於104年9月11日現場查封時，屬無人使用狀態。且於105年1月6日原執行法院實施第三次拍賣程序前，債權人余宗樹等4人亦將本件拍賣公告張貼於系爭土地上之圍籬，此有債權人余宗樹等4人陳報之現場照片可參（同上卷㈠第201-203頁）。而上開公告張貼之處顯而易見，抗告人自原執行法院張貼查封公告之時起迄原執行法院拍賣程序中，均可向原執行法院主張權利，並提出系爭租約及系爭協議書，乃抗告人遲至系爭土地拍定後之106年12月22 日始提出系爭協議書，並於106年12月26日始主張與鉅碩公司間有系爭租約存在，復未能證明其為系爭土地上預壘樁、圍籬及鐵皮工寮之占有人或對之有事實上處分權，而具有優先承買權，均難認其上開主張為真實。五、綜上所述，原執行法院已詳細調查系爭土地查封時之實際占有狀況，抗告人無法證明系爭土地於查封前即已由其占有使用及具優先承買權之事實。原法院維持原執行法院司法事務官駁回抗告人異議之裁定，並無違誤。抗告意旨仍執前詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國 107 年 4 月 19 日民事第十三庭審判長法官吳麗惠法官林純如法官王麗莉正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。中華民國 107 年 4 月 19 日書記官余姿慧

臺灣高等法院107年度抗字第377號

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