107年度重上字第856號｜民事：減少價金｜裁判日期：108 年 10 月 05 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　107年度重上字第856號上　訴　人　葉佐平訴訟代理人　陳建昌律師被　上訴人　范佐勝訴訟代理人　沈朝標律師複　代理人　楊仲強律師上列當事人間減少價金事件，上訴人對於中華民國107年10月5日臺灣新竹地方法院107年度重訴字第65號第一審判決提起上訴，本院於108年9月24日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人起訴主張：伊前經訴外人范詠智、楊字鈞介紹，稱新竹縣關西鎮牛欄河正辦理市地重劃，被上訴人委託出售之○○鎮○○段0000、0000-0、0000-0地號三筆土地（下各逕稱其地號土地，合稱系爭土地）部分列入開發範圍，開發完成價格將爆增，遂決定以被上訴人與楊字鈞簽訂之授權書（下稱系爭授權書）所載總價金新臺幣（下同）1,215萬9,586元購買系爭土地。嗣兩造於民國104年6月30日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並將被上訴人與訴外人偉邑開發建設有限公司（下稱偉邑公司）簽訂之「新竹縣關西鎮仁安自辦市地重劃區開發委託契約書」（下稱系爭開發契約）列為系爭買賣契約之一部分。詎伊於106年委託出售系爭土地時，始發現其中1152-1、1152-2地號土地（下稱系爭兩筆地）之使用分區為「河川區」，而牛欄河河川區並未在市地重劃開發範圍內，且河川區不具地目田應有之通常耕作效用，則系爭兩筆地之交換價值及效用減少，未具被上訴人保證品質之瑕疵。依民法第363條、第359條規定解除系爭兩筆地之買賣契約，依同法第259條、第179條規定擇一請求被上訴人返還該部分價金485萬6,580元，及依系爭買賣契約第5、8條約定請求給付系爭兩筆地加倍價金485萬6,580元，共971萬3,160元，並自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。二、被上訴人則以：系爭買賣契約未載明系爭土地是否在市地重劃開發範圍內等相關字樣，顯見兩造締約時未將上開條件列入買賣條件當中；另河川區土地無不能列入重劃之規定，而列入自辦市地重劃並不等於重劃，系爭土地最終得否進行重劃，以新竹縣政府核定範圍之土地登記簿記載為準，依民法第355條規定，伊毋須負瑕疵擔保之責；況本件尚在自辦市地重劃初期階段，主管機關並未發布實施計劃內容，計畫範圍亦未明確，難謂系爭兩筆地有瑕疵可言。上訴人解除部分系爭買賣契約並請求返還價金，顯屬無據。又伊實際受領價款僅1,150萬元，上訴人請求返還並加倍給付系爭兩筆地之價金顯屬過高，應予酌減等語置辯。三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人971萬3,160元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項（本院卷第94頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：㈠被上訴人於104年6月23日出具系爭授權書委託訴外人楊字鈞出售系爭土地。系爭土地於104年6月16日記載之地目為「田」、土地使用分區為「空白」。有系爭授權書、土地登記謄本附卷可稽（原審卷第12至15頁）。㈡兩造於104年6月30日簽訂系爭買賣契約，由上訴人出名向被上訴人購買系爭土地，並以特別條款將系爭開發契約作為附件（原審卷第18至21、25至27頁）。㈢上訴人就系爭土地另於105年12月6日與訴外人全球開發事業股份有限公司（下稱全球公司）簽訂新竹縣關西鎮關東自辦市地重劃開發案委託契約書（下稱全球開發契約，原審卷第33至34頁）。㈣系爭兩筆地於106年12月27日之使用分區為「河川區」（原審卷第37至38頁）。上訴人於107年3月2日以存證信函通知被上訴人系爭兩筆地欠缺地目「田」之通常效用及契約擔保效用，具有公法上使用限制之瑕疵等情（原審卷第49至51頁）。五、上訴人主張其解除關於系爭兩筆地之部分系爭買賣契約，被上訴人應返還並加倍給付該部分之價金；被上訴人則否認有物之瑕疵，並以前詞置辯。本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院108年1月15日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（本院卷第94頁）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠系爭兩筆地是否有上訴人主張之瑕疵？上訴人依民法第359條、第363條規定主張解除系爭兩筆地之買賣契約，是否有理？ ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。又物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提。 ⒉查，系爭買賣契約特別條款約定：上訴人了解被上訴人就系爭土地於104年3月4日與偉邑公司簽定系爭開發契約，但被上訴人尚未與偉邑公司簽訂自辦市地重劃同意書。上訴人有履行出具自辦市地重劃同意書（須經認證）予偉邑公司之義務；若上訴人未履行上述義務致被上訴人受罰時，上訴人及見證人楊字鈞負擔一切損害賠償之責等語（原審卷第20頁），並將系爭開發契約作為系爭買賣契約之附件（原審卷第25至27頁），兩造就此不爭執（如㈡），堪以採信。而系爭開發契約係被上訴人與偉邑公司依據都市計畫法及獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法等規定，由被上訴人提供系爭土地（該契約第1條）委託偉邑公司辦理都市計畫變更及自辦市地重劃開發事宜（該契約前言），足見兩造約定買賣系爭土地係為辦理市地重劃開發，則系爭土地參與市地重劃，即屬系爭買賣契約之約定價值及效用。又兩造同意以系爭開發契約作為系爭買賣契約之一部分，依系爭開發契約第5條第1項約定，上訴人應出具自辦市地重劃同意書予偉邑公司，事後卻與全球公司簽訂全球開發契約（如㈢），即有不合。參系爭開發契約第7條約定：「本案經內政部都委會審議通過後…。」（原審卷第26頁），足見系爭土地與其他參與偉邑公司土地之重劃開發案通過與否，尚待中央主管機關審議。並非偉邑公司提出開發案、或被上訴人允諾即成，兩造既同意將系爭開發契約列為系爭買賣契約之附件，依該契約內容，被上訴人充其量保證系爭兩筆地已加入系爭開發契約，並得參與偉邑公司之重劃開發案，尚難認定被上訴人保證系爭兩筆地終局定會在政府核准重劃開發範圍內。則上訴人執此主張系爭兩筆地不具被上訴人保證品質云云，不足為取。⒊上訴人再主張系爭兩筆地之使用分區為河川區，且不在新竹縣關西鎮公所「擬定關西都市計畫（牛欄河治理計畫用地範圍線外之行水區土地變更）細部計畫案」（下稱細部計畫）之範圍內，非屬市地重劃區內之土地，不具約定之價值與效用云云。惟查： ①依系爭開發契約第1條已記載系爭土地，為該契約前言所指之土地。該契約第2條另約定：「…甲方（指被上訴人）重劃後應分回之土地（土地使用分區為休閒遊憩專用區）以重劃前之總面積乘以百分之四十五，（以經新竹縣政府核定範圍內地政機關土地登記簿記載為準），其餘土地提供作為公共設施用地及抵費地…。」等語（原審卷第25頁）。參以證人張紹唐在原審證稱：「（《提示卷第25、26頁》是否曾經代偉邑公司向被告接洽，系爭土地提供給偉邑公司？）當時我的土地也簽給偉邑公司做開發，我常常去偉邑公司，偉邑公司請我去跟被告范佐勝談，所以范佐勝簽的卷25、26頁委託契約書內容，和我簽給偉邑公司的內容一樣。」、「（問：系爭買賣契約書附件一是參加重劃土地的標示及面積，這是什麼意思？）這是遵照公司的契約書去簽的，每個人的土地面積不同，因為要開發的時候土地就是依照個人的權狀打出來的，這個就是要開發的部分。（問：你的意思是契約的附件所列的土地就是要參加偉邑公司開發的部分，是這個意思嗎？）是照附件一的三筆土地，偉邑公司跟被告范佐勝簽的就是要開發的土地，我自己簽給偉邑公司也是簽同樣的契約書，只是附件的土地地號、面積不同。我聽偉邑公司說要申請上面通過，才能開發。」等語（原審卷第124至125頁），可知系爭土地依系爭開發契約有參與偉邑公司之重劃開發案，是否位於市地重劃區內或範圍多大，悉以新竹縣政府核定公告之範圍為據。 ②上訴人主張先有細部計畫，才有民間公司推行之自辦市地重劃開發案，二者具主從關係，後者開發之範圍當然不能逾越前者。而細部計畫所載範圍並不包括牛欄河河川區之範圍，則偉邑公司或全球公司推展之自辦市地重劃開發之範圍皆不能含括牛欄河河川區。又細部計畫業將河川區之土地排除，則以該細部計畫為前提之民間自辦市地重劃開發，當然不能包含河川區，系爭兩筆地使用分區為「河川區」，自始不具參與自辦市地重劃之資格，不具約定效用及品質云云。惟查， ⑴新竹縣政府函稱「…本縣並無『新竹縣關西鎮仁安（關東）自辦市地重劃區開發案』。」、「…本縣目前並無土地所有權人籌組籌備會申請『新竹縣關西鎮關東自辦市地重劃』開發案。」等語（原審卷第77頁、本院卷第114頁），足見並無民間公司提出市地重劃開發案，偉邑公司、全球公司既未提出自辦市地重劃案，尚無從知曉系爭兩筆地未列入該公司之重劃案，又列入該開發案，能否通過，仍待政府機關審議，上訴人稱系爭兩筆地當然摒除在市地重劃範圍內云云，自無可採。而系爭兩筆地於63年間即劃設為河川用地，其中1152-1地號土地位於牛欄河治理用地計畫範圍線外，1152-2地號土地則位於線內，惟用地範圍線尚未公告（本院卷第113至114頁），可見河川區用地是否位於牛欄河治理用地範圍線外，尚屬未定，則被上訴人先將系爭土地參與偉邑公司之重劃案，其後再與上訴人簽定系爭買賣契約，系爭兩筆地是否列入政府機關未來公告核定准予開發之範圍？胥視民間公司提出開發企劃案及地方主管機關如何擬定計劃，並經中央機關審定核可為準，並非兩造所得決定，系爭開發契約第7條亦揭櫫此旨。則上訴人以系爭兩筆地之使用分區為河川用地即謂欠缺約定之重劃價值與效用云云，尚無可取。 ⑵再者，新竹縣關西鎮公所就細部計畫之內容是否包括牛欄河河川區之範圍，及已列入牛欄河河川區之範圍之土地得否參加新竹縣關西鎮關東自辦市地重劃開發案等事項業已函覆：「…本案為關西都市計畫第三次通盤檢討經內政部都市計畫委員會第713次決議暫予保留案，目前規劃草案刻於內政部都市計畫委員會專案小組審查中。爰旨揭『擬定關西都市計畫（牛欄河治理計畫用地範圍線外之行水區土地變更）細部計畫案』是否包括牛欄河河川區之範圍，尚有變動調整之可能性。」等語（原審卷第101頁），詳述前揭細部計畫在內政部都市計畫委員會專案小組審查中，則該細部計畫是否包含牛欄河河川區，無從確定，而新竹縣政府迄無「新竹縣關西鎮仁安（關東）自辦市地重劃區開發案」之申請案，前已述及，自無核定可言，則系爭兩筆地是否非屬該市地重劃區範圍內之土地，即非無疑；上訴人僅憑系爭兩筆地使用分區為河川區，逕認該二筆土地非屬市地重劃區範圍內之土地，而不具兩造於系爭買賣契約約定之價值及效用。從而，上訴人主張系爭兩筆地具「價值減少」、「使用限制之效用瑕疵」及「未具備被上訴人所保證之品質」等物之瑕疵云云，尚難憑採。 ③上訴人復稱依水利法第78條及78條之1規定，河川區域不能開發與耕種，系爭兩筆地已不具通常效用云云。惟，上訴人購買系爭土地目的在參與市地重劃（本院卷第258頁），並不在自任耕種，則能否耕作即非上訴人購地所欲達之通常效用，況在河川區域如經許可亦得種植植物（水利法第78條之1第3款），並非不能農作。上訴人以系爭兩筆地亦失通常「田」之耕作效用云云，不足為取。 ⒋綜上，系爭兩筆地使用分區為河川區，一在牛欄河治理範圍線內、一在線外，但用地範圍線尚未公告。而細部計畫尚未定案，仍有變動可能，民間公司未曾向新竹縣政府提出市地重劃案。則系爭兩筆地能否參與市地重劃，在民間公司未曾提案、地方及中央主管機關尚未公告核定之前，即有不明。上訴人以系爭兩筆地使用分區為河川區，不能參與市地重劃，欠缺約定重劃或通常耕作效用云云，洵非可採。㈡上訴人依民法第259條、第179條規定，請求被上訴人返還應減少之價金有無理由？數額為何？ ⒈上訴人主張依系爭授權書所載，列入開發範圍之土地每坪單價2萬3,000元，未列入開發範圍之土地每坪單價2,578元。1152-1地號土地面積58.89平方公尺，被上訴人將其列入開發範圍之面積58.84平方公尺；1152-2地號土地面積1651.97平方公尺，列入開發範圍之面積是511.34平方公尺。其解除系爭兩筆地之契約後，被上訴人應返還之價金為485萬6,580元【（58.89＋1651.97－58.84－511.34）×0.3025×2,578 ＋（58.84＋511.34）×0.3025×23,000】云云。 ⒉查，系爭開發契約並未標明市地重劃範圍不包括河川區，兩造就此並不爭執（本院卷第257頁），雖上訴人主張重劃範圍內、外之土地買賣價金相差甚遠，系爭兩筆地有大部分以重劃範圍內計價云云。惟系爭土地參與偉邑公司重劃案如前述，惟能否列入重劃範圍、得否開發成功，尚屬未定。而細部計畫尚在內政部審議保留中，能或不得將系爭兩筆地列入開發範圍亦未定調，同前所述，則系爭兩筆地如能在重劃開發之列並有成，上訴人將獲利無窮，若未如預期而虧賠，亦屬可能。兩造在重劃成功前，同意部分範圍土地以重劃價值計算買賣價金，並無不可。況系爭兩筆地目前並無上訴人主張之不具約定價值及效用，詳前所述，則上訴人主張有價值減少、使用限制之效用瑕疵及未具備被上訴人所保證之品質等瑕疵，依民法第359條、第363條之規定解除系爭兩筆地之買賣契約及回復原狀，依同法第179條、第259條擇一請求返還價金，乏憑所據，不應准許。㈢上訴人依系爭買賣契約第5條、第8條約定請求被上訴人加倍返還價金之違約金，是否有理？上訴人依系爭買賣契約第5條、第8條約定，被上訴人違約應給付已收之價金485萬6,580元。惟，返還價金並無理由，如前所述，上訴人請求加倍給付價金，亦非有理。六、綜上所述，上訴人依民法第259條、第179條規定擇一請求被上訴人給付485萬6,580元，及依系爭買賣契約第5條、第8條約定請求加倍返還價金485萬6,580元，共971萬3,160元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，暨聲請調查證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 108 年 10 月 5 日民事第四庭審判長法官傅中樂法官管靜怡法官周祖民正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 10 月 5 日書記官劉文珠附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院107年度重上字第856號

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