臺灣高等法院民事判決

上訴人

陳書坤

訴訟代理人

劉志賢律師

被上訴人

達基建設股份有限公司

法定代理人

林晋賢

訴訟代理人

蕭明哲律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國106年 11月30日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第37號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，本院於民國109年6月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款、第256條規定分別明定。本件上訴人在原審起訴主張依民法第359條規定，聲明求為判決：㈠、被上訴人應將門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000巷00號（即文山印象公寓大樓C棟含擋土牆，如原判決附件一所示之位置），修復至不再漏水之狀態。㈡、被上訴人應給付上訴人新臺幣(下同)672萬元（即上訴人因上開房屋存在漏水及氣動梭違法使用等瑕疵，得請求減少之價金總額），及自準備書狀繕本送達翌日（即民國105年3月30日，見原審卷第29頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢、願供擔保，請准宣告假執行。經原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴，並變更原起訴聲明㈠及該部分請求權基礎為民法第227條第1項、第229條第1項規定（不再主張民法第359條規定），同時就原起訴聲明㈡部分，補充依民法第179條規定及民法第227條第1項、第226條第1項規定擇一為請求（見本院卷二第99頁），上訴聲明求為判決：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號房屋，依臺北市土木技師公會106年3月13日鑑定報告書第4頁及第26頁所示修復方法及第11頁至第24頁所示之修繕位置，修復至不再漏水之狀態。㈢、被上訴人應給付上訴人672萬元，及自準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣、願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第33頁），經核以上請求權及聲明之變更屬於民事訴訟法第256條規定所示補充及更正法律上及事實上之陳述，不涉及訴之變更。上訴人嗣減縮上開上訴聲明㈢，並變更上開上訴聲明㈡及該部分之請求權為民法第227條第1項、第213條第3項、第231條第1項及第3項規定（見本院卷二第143頁），求為判決：㈠、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行聲請均廢棄。㈡、被上訴人應給付上訴人333萬4,000元，及自105年3月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢、被上訴人應給付上訴人30萬元，及自109年4月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣、願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第153至154頁）。經核前者為減縮應受判決事項之聲明，後者雖屬訴之變更，但與原訴訟係基於同一基礎事實，且經被上訴人同意（見本院卷二第114頁），依上開規定，應予准許。原判決就上述減縮部分及變更前之訴訟，均已失效，不在本件裁判範圍內，下不贅述。

貳、實體事項：

一、本件上訴人主張：伊於102年9月20日向被上訴人買受其所建造、門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號之四層房屋（下稱系爭房屋）一戶，兩造簽立房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定房屋價款1,340萬元，另與系爭房屋坐落土地之地主即訴外人翁國榮簽立土地買賣契約書，約定土地價款3,140萬元，系爭房屋與坐落土地（下合稱系爭房地）總價4,480萬元。兩造簽立系爭買賣契約時，被上訴人承諾於交屋前會將系爭房屋外牆、階梯、樓梯牆壁及花崗石地磚破裂及多處漏水、白華等瑕疵（下稱系爭漏水情形）修復，但被上訴人迄今仍未依約修復完成，系爭房屋現仍存有系爭漏水情形，爰依民法第227條第1項、第231條第1項及第213條第3項規定，請求被上訴人賠償漏水修繕費用30萬元。又伊於104年6月9日自電視新聞報導，始知悉氣動梭需取得昇降設備使用許可證始能安裝使用，因而發現系爭房屋於交屋前所安裝之「真空氣動梭電梯」（下稱系爭氣動梭）不符合建築技術規則，未取得昇降設備使用許可證，非合法之昇降設備，被上訴人竟於銷售時，故意不告知系爭氣動梭欠缺合法性，被上訴人依民法第354條、第359條、第179條之規定，應返還系爭房屋因系爭氣動梭欠缺合法性之瑕疵，應減少之價金333萬4,000元，或依民法第227條第1項及第226條第1項規定，應賠償系爭房屋未有合法氣動梭昇降設備，不合債之本旨所生價值減損333萬4,000元之損害，請求擇一判命被上訴人如數給付。原審就氣動梭部分為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，另就請求修補漏水瑕疵部分，為訴之變更，聲明如程序事項所示減縮及變更後之聲明。

二、被上訴人則以：上訴人於購買系爭房屋時，即已知悉系爭房屋存有系爭漏水情形仍同意購買，是伊之給付不構成不完全給付。伊依系爭買賣契約書無給付附有「建築物昇降設備使用許可證」之電梯之義務，且系爭房屋僅4層樓，伊依法亦無給付室內合法電梯之義務。系爭氣動梭僅係伊無償贈與上訴人之室內輔助設施，且係方便老弱婦孺上樓使用，非等同於電梯。又自102年12月2日交屋後，上訴人入住逾1年半始通知伊修復瑕疵，已逾6個月期間，系爭房屋縱有瑕疵存在，上訴人減少價金請求權亦已罹於時效。且系爭房屋之買賣價格未含設置電梯之價格，上訴人未因系爭房屋未設置電梯而受有損害。麗業不動產估價師聯合事務所之估價報告書（下稱系爭估價報告）所採之成本法，未審酌被上訴人購買系爭氣動梭及安裝設置之實際費用分別為75萬6,000元、8萬4,000元，並將保養費納入計算，此部分應依實際支出重新估算，且未含氣動梭昇降設備之系爭房地於市場交易價格減損比例應為5％，非8.88％等語，資為抗辯。並答辯聲明求為判決：㈠、上訴駁回。㈡、如受不利判決，願預供擔保請准免為假執行。

三、兩造不爭執之事實（本院卷二第97至98頁、第114至115頁、第155頁）：

㈠、兩造於102年9月20日簽立系爭買賣契約，約定系爭房屋價款1,340萬元，且於契約中載明「本戶房地依現況交屋」，上訴人於同日另與翁國榮簽立系爭房屋坐落土地之買賣契約，約定土地價款3,140萬元，系爭房地總價為4,480萬元（原審新北地院104年度重訴字第586號卷〈下稱586號卷〉第7至21頁、本院卷一第319至326頁）。

㈡、系爭氣動梭於兩造102年9月20日簽立系爭房屋買賣契約前，已設置於系爭房屋內迄今。

㈢、被上訴人於102年10月6日交付系爭房屋如本院卷一第289至 295頁平面配置圖予上訴人（見本院卷一第305頁）。

㈣、臺北市都發局以105年6月1日北市都建字第10508236300號函認定系爭房屋內裝設之系爭氣動梭，屬未經竣工檢查取得使用執照，應立即停止使用（見原審卷第67至68頁）。

㈤、上訴人於102年12月2日交屋後，即通知被上訴人系爭房屋有滲漏水瑕疵存在並請求修補，被上訴人曾多次派工進行修繕（見原審卷第152至175頁）。

㈥、系爭房屋現存有戶外樓梯牆面局部龜裂、白華情形，1樓東側戶外花台與地坪接縫處有白華情形，且因4樓浴室地坪磁磚破損產生裂縫，導致3樓電梯旁頂板及樑側表面有滲水及剝落情形之瑕疵，修復費用為30萬元（見本院卷二第98頁、第114至115頁）。

㈦、依比較法評估未含氣動梭昇降設備之系爭房地於市場交易價格減損比例為5％（見本院卷二第155頁）。

四、上訴人主張被上訴人應給付系爭房屋漏水瑕疵修繕費用30萬元以代回復原狀，及返還系爭房屋因系爭氣動梭欠缺合法性，應減少之價金333萬4,000元，惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯，茲查：

㈠、上訴人依民法第227條第1項、第231條第1項、民法第213條第3項，請求被上訴人給付修補系爭房屋漏水瑕疵費用30萬元，有無理由？

⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第227條第1項、第231條第1項分別定有明文。又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；該項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項定有明文。

⒉經查，系爭房屋於系爭買賣契約成立前，即存在系爭漏水瑕疵，有系爭漏水情形照片在卷可稽（見586號卷第27至36頁），且為兩造所不爭執（見586號卷第4頁、本院卷二第133頁）。再者，上訴人主張系爭買賣契約成立當時，被上訴人承諾會負責將系爭漏水情形修復完成，惟交屋後仍未修復完成，伊曾於103年7月3日、103年12月30日、104年1月20日、104年7月29日多次催告被上訴人修繕等情，業據上訴人提出兩造間通訊軟體之對話紀錄、工程維修單及兩造104年9月17日電子信件內容等影本在卷可證（見586號卷第24至26頁、原審卷第21至23頁），並經被上訴人陳稱其依約修復完成等語（見原審卷第10頁反面），發生自認其承諾修復系爭漏水情形之法律上效力，堪認屬實。

⒊至被上訴人固辯稱其交屋後已陸續修復完成系爭漏水情形云云，然查，上訴人主張系爭房屋戶外樓梯牆面現仍存有局部龜裂、白華情形，1樓東側戶外花台與地坪接縫處亦有白華情形，且因4樓浴室地坪磁磚破損產生裂縫，導致3樓電梯旁頂板及樑側表面仍有滲水及剝落情形，業經臺北市土木技師工會鑑定屬實並出具106年3月31日鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）在卷可參（置放卷外），此為兩造所不爭執（見本院卷二第98頁），被上訴人復未提出證據證明其已履行此修繕義務(見本院卷二第156頁)，可見系爭漏水情形迄今未修復完成，被上訴人前開所辯尚非可採。從而，上訴人主張被上訴人所為給付之內容不合於債務本旨，被上訴人就系爭房屋存有系爭漏水情形應負不完全給付損害賠償責任，自屬有據。

⒋臺北市土木技師工會鑑定認為修復系爭漏水情形所需費用為30萬元，應由上訴人及被上訴人各以30％、70％之比例負擔修繕費用，有系爭鑑定報告在卷可稽，兩造同意此鑑定結果（見系爭鑑定報告第4頁、本院卷二第115頁），故上訴人依前揭規定，請求被上訴人給付21萬元（計算式：30萬元×70％＝21萬元），及自二審民事準備六狀送達翌日即109年4月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，逾此所為請求為無理由。

㈡、上訴人主張系爭氣動梭不符合建築技術規則，且未取得昇降設備使用許可證，乃不合法之昇降設備，是系爭房屋存在欠缺合法氣動梭昇降設備之瑕疵，是否有據？

⒈查兩造於102年9月20日簽立系爭買賣契約前，系爭氣動梭已設置於系爭房屋內迄今。且因本件為成屋買賣，兩造約定按現狀交屋，被上訴人復於102年10月6日交付標示有系爭氣動梭位置之系爭房屋平面配置圖1份予上訴人，經兩造於102年12月2日完成系爭房屋之點交等情，有該平面配置圖在卷可稽（見本院卷一第289至295頁、第305頁），此為兩造所不爭執，堪予認定。再查，證人即系爭房地銷售人員向淑萍到庭結證：伊向上訴人銷售系爭房屋時，系爭氣動梭就在系爭房屋內，伊有向上訴人說明系爭氣動梭是被上訴人後來再加裝上去的，系爭氣動梭加裝目的是為了方便老人或行動不便者於別墅型的房子內上下樓梯使用。文山印象的建案全部只有兩間別墅型房子，兩間價錢有落差，一間是毛胚屋，一間有裝設馬桶、地板、油漆牆面及系爭氣動梭，上訴人兩間都看過，也知道兩間設備之差異；伊銷售系爭房屋是包含系爭氣動梭在內，系爭氣動梭是包含在買賣價金裡面，不可能是送的等語（見本院卷一第372至374頁），顯見被上訴人銷售系爭房屋，買賣標的包括當時屋內已存在之裝潢及設備在內，是上訴人主張系爭氣動梭屬於買賣標的之一，作為載運人員上下樓之昇降設備等語，應可採信。至於被上訴人辯稱系爭氣動梭昇降設備僅是系爭房地買賣所附贈之物品，非買賣之標的云云，與證人向淑萍上開證述不符，亦與兩造所約定本件成屋買賣以現狀交屋之約定相悖，被上訴人復未就兩造就所辯提出任何證據以實其說，是被上訴人此部分之抗辯，顯非可採。

⒉按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。被上訴人抗辯系爭買賣契約未約定被上訴人應提供合法使用之電梯，且因系爭房屋非6層樓以上之建物，依相關建築法令，無設置合法電梯使用之必要等語，固非無據，然查，系爭氣動梭昇降設備既為兩造買賣標的之一，且系爭氣動梭設置目的係作為人員上下樓層使用之昇降設備，業如前述，故被上訴人基於出賣人之地位，自應擔保系爭氣動梭昇降設備無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，換言之，被上訴人基於買賣契約，負有擔保系爭氣動梭屬於合法可供載人之昇降設備之義務，此與兩造未約定被上訴人應提供合法電梯設備無涉，不容混淆，是被上訴人前開辯稱，自不足免除該給付義務。

⒊次按「建築物昇降設備（以下簡稱昇降設備）：指設置於建築物之昇降機、自動樓梯或其他類似之昇降設備」、「昇降設備安裝完成後，非經竣工檢查合格取得使用許可證，不得使用。前項竣工檢查，當地主管建築機關應於核發建築物或雜項工作物使用執照時併同辦理，或委託檢查機構為之。經檢查通過者，由當地主管建築機關或其委託之檢查機構核發使用許可證，並依第5條第1項規定之安全檢查頻率註明有效期限。」，建築物昇降設備設置及檢查管理辦法第2條第1項第1款及第3條分別定有明文，可知有附設昇降設備之建物，應於主管建築機關核發建築物或雜項工作物使用執照時，併同辦理昇降設備之許可檢查，未經檢查通過並核發使用許可證之昇降設備，即使安裝完成且通過各項運轉測試，依法仍不得使用。查上訴人主張：被上訴人於系爭房屋安裝系爭氣動梭作為昇降設備，未經主管機關竣工檢查合格取得使用許可證，且未領有雜項工作物之雜項執照及使用執照，嗣由臺北市政府都市發展局於105年6月1日發函通知上訴人應立即停止使用系爭氣動梭等情，有該函文在卷可稽（見原審卷第67至68頁），且被上訴人自始未提出安裝系爭氣動梭昇降設備之使用許可證及相關建管執照以茲證明其合法使用性，足認系爭氣動梭昇降設備欠缺合法性，無法使用。準此，上訴人主張系爭氣動梭昇降設備係違法設置，欠缺系爭買賣契約約定可供載人上下樓層之效用，故系爭房屋有減少其價值及契約預定效用之瑕疵等情，洵屬有據。

㈢、上訴人依民法第354條、第359條及第179條規定請求被上訴人返還系爭房屋因存在系爭氣動梭昇降設備無法合法使用之瑕疵，而應減少之價金333萬4,000元，有無理由？

⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第365條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第359條前段及第365條第1項、第2項分別定有明文。又此所謂通知指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言。經查，系爭房屋存有上開欠缺合法性氣動梭昇降設備之瑕疵，業經本院認定如前，被上訴人自得依民法第359條之規定請求上訴人減少買賣價金。又兩造係於102年12月2日交付系爭房屋（不爭執事項㈤），且上訴人主張其於104年6月9日自電視新聞報導中始知悉氣動梭需取得昇降設備使用許可證始能安裝，因而發現系爭氣動梭非屬合法之昇降設備，遂於同年8月24日提起本件訴訟，以民事起訴狀繕本之送達通知被上訴人上開物之瑕疵及一併請求減少價金，此有該起訴狀及新聞報導節錄畫面在卷可稽（見586號卷第3至6頁、原審卷第61頁），未經被上訴人爭執（見本院卷二第99頁），堪認屬實。是上訴人行使本件減少價金請求權未逾通知瑕疵後6個月及系爭房屋交屋起5年，被上訴人抗辯上訴人之減少價金請求權因罹於前揭6個月除斥期間而消滅云云，洵非可採。

⒉次查，系爭房屋內依約應設置合法氣動梭昇降設備以供人員上下樓層使用，然系爭氣動梭乃不具合法性、必須停用之昇降設備，系爭房地之買賣價格自應較設有合法氣動梭昇降設備之房地買賣價格為低，此為房地產交易之通常社會觀念，且因該價值減損係可歸責於被上訴人，是上訴人自得依民法第359條規定，主張自系爭房屋買賣價金扣減該減損之價值。本院囑託麗業不動產估價師聯合事務所就系爭氣動梭無法合法使用致系爭房地於買賣契約成立時之價值減損，該所出具系爭估價報告說明：針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場及最有效使用等分析後，採用「比較法」及「成本法」之估價方法進行評估，並考量各試算價格求取過程中應蒐集資料可信度、完整度及勘估標的性質、估價目的等因素，將求得之比較法減損價格與成本法減損價格各予50％權重，加權後評定系爭房地欠缺合法氣動梭昇降設備之減損金額，兩造就上開採用之估價方法及權重比例未有爭執，是本院參酌此等估價方式計算本件應減少之價金如下：

⑴依比較法評估未含合法氣動梭昇降設備之系爭房地於市場交易價格減損比例，兩造同意調整為5％（見本院卷二第155頁），則以系爭房地總價4,480萬元及上開比例計算減損之價格為224萬元（計算式：4,480萬元×5％＝224萬元）。

⑵依成本法評估：

①上訴人固主張應以系爭估價報告所示一台氣動梭市價165萬元及規劃施工費100萬元為氣動梭昇降設備直接及間接成本費用云云，然按成本法乃考量氣動梭昇降設備於價格日期當時設置所需之各項成本，加總後求得氣動梭昇降設備之成本法減損價格，是應以被上訴人實際購買系爭氣動梭之價格75萬6,000元及實際支出之施工安裝費用8萬4,000元為計算基準，始合於成本概念且較能反應本件實際減損之情形，此部分有被上訴人提出上訴人不爭執之系爭氣動梭之買賣合約書及安裝承攬合約書等影本在卷可證（見本院卷二第45至57頁）。至於系爭估價報告所列管理保養費用乃將氣動梭交付上訴人後所生之固定支出，不應納入系爭房地交付當時氣動梭昇降設備之成本，亦為兩造不爭執（見本院卷二第155頁）。準此，設置系爭氣動梭昇降設備總成本為84萬元（計算式：75萬6,000元+8萬4,000元＝84萬元）。

②復以被上訴人實際購買系爭氣動梭後之交貨日期為101年12月19日，算至系爭房地點交日即102年12月2日止，折舊以1年計算，此為兩造同意（見本院卷二第154至155頁），並參以系爭估價報告所載氣動梭昇降設備之耐用年限約為15年，採等速折舊方式計算，換算本件折舊1年，系爭氣動梭總折舊率為6.7％（計算式：1÷15×100％＝6.7％，小數點二位後四捨五入），殘值率為93.3％，故折舊後系爭氣動梭總成本為78萬3,720元（計算式：84萬元×93.3％＝78萬3,720元）。

③又系爭氣動梭之拆除成本、恢復樓地板等施工成本各以5萬元、10萬元計算等情，為兩造同意（見本院卷二第154頁）。因此，依成本法所計算之氣動梭設備減損金額為折舊後氣動梭成本加計拆除及恢復成本共計93萬3,720元（計算式：78萬3,720元＋5萬元＋10萬元＝93萬3,720元）。

⑶、綜上，依前揭比較法減損價格與成本法減損價格各50％權重比例，加權後評定因欠缺合法氣動梭昇降設備所減損之價值為156萬6,860元（計算式：224萬元×0.5+93萬3,720元×0.5＝112萬元+44萬6,860元＝156萬6,860元）。

⒊從而，上訴人主張系爭房屋因存在欠缺合法氣動梭昇降設備之瑕疵，應減少價金156萬6,860元，並依民法第179條規定請求被上訴人返還，為有理由，逾此所為請求為無理由。上訴人另依民法第227條及第226條第1項規定為同一請求，因與民法第359條及第179條請求權為選擇合併關係，本院既認定後者一部有理由，即無庸審究前者，附此敘明。

五、綜上所述，上訴人依民法第359條及第179條規定，請求被上訴人返還因系爭氣動梭瑕疵，應減少之價金156萬6,860元，及自105年3月30日（即105年3月29日民事準備書狀送達之翌日，原審卷第29頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由。逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許，爰廢棄改判如主文第2項所示。兩造就上訴人勝訴部分，分別陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨求予廢棄改判，應為無理由，爰予駁回。又上訴人變更之訴依民法第227條第1項、第231條第1項、第213條第1項及第3項規定，請求被上訴人給付21萬元，及自109年4月18日（即民事準備六狀送達翌日，本院卷二第114頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，為有理由，應予准許，爰判決如主文第4項所示。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。兩造就上訴人勝訴部分，分別陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至上訴人變更之訴敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部應無理由。變更之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第 449條第2項、第463條、第390條第2項、第392條第2項、第 79條，判決如主文。

民事第二十一庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。