臺灣高等法院民事判決

上訴人

陳佳鎮

訴訟代理人

陳萬發律師

訴訟代理人

傅金圳律師

被上訴人

惠勝資產管理有限公司

法定代理人

張祖豪

訴訟代理人

吳啟孝律師

訴訟代理人

嚴逸隆律師

訴訟代理人

廖家宏律師

被上訴人

大量科技股份有限公司

法定代理人

王作京

訴訟代理人

潘維成律師

複代理人

陳冠華律師

上列當事人間請求確認優先承買權不存在等事件，上訴人對於中華民國104年5月22日臺灣桃園地方法院104年度重訴字第11號判決提起上訴，並為訴之追加，經最高法院第一次發回更審，本院於109年1月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、被上訴人惠勝資產管理有限公司（下稱惠勝公司）法定代理人原為曾芳鈴，嗣於本院審理期間變更為張祖豪，並於民國108年7月11日具狀聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟狀及公司公示資料查詢單在卷可稽（見本院卷二第163至167頁），核與民事訴訟法第170條、第175條規定相符，應予准許。

二、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。經查：

㈠上訴人主張臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）102年度司執助金字第299號強制執行事件（下稱系爭執行事件），委託訴外人臺灣金融資產服務股份有限公司（下稱金服公司）拍賣債務人友力工業股份有限公司（下稱友力公司）所有如附表一、二所示不動產（下合稱系爭不動產），由伊拍定，並於原審起訴請求確認被上訴人及友嘉科技股份有限公司（下稱友嘉公司）對系爭不動產之優先承買權不存在。經原審判決駁回其請求後，上訴人提起上訴，並追加請求確認被上訴人及友嘉公司對系爭不動產一併承買之權利均不存在，及請求確認上訴人與友力公司間就系爭不動產因拍定所成立之買賣關係存在。核上開追加之聲明與原訴均係基於系爭執行事件優先承買權人及承買範圍所生爭議，而就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴得加以利用，核屬請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，應予准許。

㈡嗣經本院104年度重上字第593號判決（下稱前審判決）如附件編號二「歷審判決主文欄」所載，上訴人及友嘉公司均提起上訴，聲明各如附件編號三「（起訴）上訴聲明欄」所載，惠勝公司及大量科技股份有限公司（下稱大量公司）未就其等敗訴部分提起上訴（詳下二之㈢所載）。嗣經最高法院106年度台上字第1622號判決廢棄前審判決關於「駁回上訴人請求確認惠勝公司附表一編號3、23、25、30、31所示同段598、599、605、744、746地號土地（下合稱598等地號土地）優先承買權不存在、對於598等地號土地外之系爭不動產一併承買權不存在、大量公司對於附表一編號29即同段752地號（下稱752地號土地）外之系爭不動產一併承買權不存在、上訴人與友力公司間就系爭不動產因拍定之買賣關係存在」之部分，並駁回上訴人其餘上訴及友嘉公司之上訴；並以106年度台上字第1622號裁定駁回上訴人就前審判決主文第3 項、第4項未受不利判決之上訴。

㈢是就上訴人請求「確認友嘉公司對系爭不動產優先承買權及一併承買權不存在、大量公司對752地號土地優先承買權不存在、惠勝公司對598等地號土地一併承買權不存在、大量公司對752地號土地一併承買權不存在」及「確認惠勝公司對於系爭不動產，除598等地號土地外之優先承買權不存在。」、「確認大量公司對於系爭不動產，除752地號土地外之優先承買權不存在」部分，均經判決確定不在本院審理範圍。

㈣另上訴人於本院審理期間撤回對於被上訴人及友嘉公司追加「確認上訴人與友力公司間就系爭執行事件拍賣系爭不動產，本於103年12月24日拍定所成立之買賣關係存在」請求部分之聲明（見本院卷二第143至145頁、第189至190頁），經被上訴人及友嘉公司均同意其撤回（見本院卷二第284至285頁、第288至289頁），故友嘉公司已非本件訴訟當事人，附此敘明。

貳、實體事項：

一、上訴人主張：

㈠系爭執行事件拍賣友力公司所有之系爭不動產，並由伊以16億7,831萬9,700元拍定。友力公司就598等地號土地，於查封後始出租予訴外人萬禾物業管理顧問公司（下稱萬禾公司），此租約對伊不生效力，坐落598等地號土地上之同段859、860、861、863建號建物（下合稱859建號等建物），原為友力公司所有，嗣信託登記與萬禾公司，不能認定友力公司與萬禾公司間就598等地號土地有民法第425條之1規定之推定租賃關係存在。萬禾公司再將上開建物售與惠勝公司，亦不合前揭推定租賃關係之規定，惠勝公司對於598等地號土地無優先承買權，對其餘系爭不動產亦無一併承買之權利。

㈡大量公司雖登記為752地號土地之共有人，然其係與訴外人正泰資產管理有限公司（下稱正泰公司）通謀虛偽所取得而無效，自不得以共有人身分主張對752地號土地優先承買權。縱大量公司得本於共有人之優先承買權得優先承買752地號土地，然大量公司之廠房僅坐落在752地號土地上，該廠房未受拍賣，752地號土地與其他不動產並無處分一體性或使用性質不可分之情形，故大量公司對752地號土地以外之系爭不動產並無一併承買之權利等情。

㈢爰起訴請求確認被上訴人對系爭不動產之優先承買權不存在之判決，並於前審追加請求確認被上訴人對系爭不動產之一併承買之權利均不存在。

二、被上訴人部分：

㈠惠勝公司部分：859建號等建物係友力公司於81年至85年間興建完成，且於100、101年間辦理保存登記，友力公司再信託登記予萬禾公司，又於103年7月11日出賣予伊，依民法第425條之1規定之立法目的，應推定友力公司默許伊於承買建物後繼續使用土地，伊已取得法定租賃權，並依土地法第104條規定取得優先承買權，債權人受償權益絲毫未受減損，此種情形不在強制執行法第51條第2項規範之列。系爭執行事件拍賣公告（下稱系爭拍賣公告）屬意定第三人優先承買權之約定，拍定人就上開意定優先承買權不得爭執等語，資為抗辯。

㈡大量公司部分：伊為752地號土地共有人，依土地法第34條之1規定有優先承買權，並得依系爭拍賣公告，按同一拍賣條件，就系爭不動產一併承買。又合併拍賣之目的，係因如附表一所示土地全部在同一廠房圍牆內，基於使用一體性及經濟效益最大考量始為之，且752地號土地所在位置，需經由同一廠房內其他土地，始得通行至廠房外之道路，倘伊僅得就752地號土地行使優先承買權，該土地將形成袋地，系爭不動產全部合併拍賣之趣旨將形同虛設等語，資為抗辯。

三、本件經原審判決上訴人敗訴，上訴人不服原判決，提起上訴，嗣經本院前審判決及最高法院106年度台上字第1622號判決、裁定如上開程序事項二所述，上訴人之上訴及追加聲明：㈠原判決（除確定部分外）關於駁回上訴人就後開第二項之訴之裁判廢棄。㈡上開廢棄部分，確認惠勝公司對於系爭執行事件所拍賣598等地號土地之優先承買權不存在。㈢確認惠勝公司對於除598等地號土地外之其餘如附表一、二所示不動產之一併承買權不存在。㈣確認大量公司對於系爭執行事件所拍賣除752地號土地外之其餘如附表一、二所示不動產之一併承買權不存在。被上訴人均答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。

四、兩造不爭執事項（見本院卷一第322至323頁）：

㈠系爭執行事件委託金服公司，拍賣友力公司所有之系爭不動產，於103年12月24日由上訴人以16億7,831萬9,700元拍定。

㈡被上訴人於103年12月25日具狀表示欲優先承買系爭不動產。另於104年1月8日具狀向執行法院陳報分別買受之標的物及價款金額，有陳報狀存卷可查（見原審卷第262至266頁）。

㈢惠勝公司於103年7月11日，因自萬禾公司買受859建號等建物，經辦理移轉登記而取得所有權，有異動索引4份附卷為證（見原審卷第88至99頁）。

㈣大量公司為752地號土地登記簿所載之共有人。

五、兩造爭執事項（見本院卷一第326頁、卷二第285頁）：

㈠惠勝公司於103年7月11日以買賣為原因，取得859建號等建物之所有權登記，惠勝公司就859建號等建物所坐落之基地是否依民法第425條之1規定而有租賃關係存在？得否對抗上訴人？惠勝公司得否主張優先承買權及一併承買其餘拍賣標的？

⒈按實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文，此項規定乃強行規定，所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，而所謂債權人，應指該強制執行事件中聲請強制執行之債權人、已參與分配之債權人及拍定人而言（最高法院71年度台上字第3636號、73年度台上字第394號判決及85年度台抗字第534號裁定意旨參照）。至所謂不生效力，係指相對無效，即債權人或拍定人得主張該有礙執行效果之行為對自己不生效力。

⒉經查，598等地號土地於97年11月5日遭查封登記，友力公司於查封後之101年4月6日將前開土地出租予萬禾公司，租賃期間自101年4月6日起至106年4月5日止，嗣友力公司及萬禾公司與惠勝公司於103年7月5日訂立不動產租賃契約，三方協議將萬禾公司於租賃契約下之權利義務（承租之權利義務）讓與惠勝公司，有土地異動索引及不動產租賃契約書在卷可按（見原審卷第68至85頁、本院104年度重上字第593號卷【下稱前審卷】二第203、204頁）。故惠勝公司自萬禾公司所受讓之租賃契約，既為598等地號土地查封後始訂立之租約，依前開說明，此租賃契約係有礙查封效力，對於上訴人不生效力；該租賃契約對於上訴人既不生效力，則惠勝公司自不得於拍定後，執上開租賃契約，主張對於598等地號土地，有民法第426條之2、土地法第104條規定之承租人優先承買權存在，亦不得執此對於除598等地號土地外之系爭不動產主張一併購買之權利。

⒊又坐落598等地號土地上之859建號等建物，於100年、101年間辦理保存登記，嗣於101年6月22日遭利虹公司聲請查封，其後於103年2月24日啟封，友力公司旋於同年月25日信託登記予萬禾公司，於同年3月20日塗銷信託登記，復於同年3月24日再次信託登記予萬禾公司，並於同年7月11日以買賣為原因移轉所有權登記予惠勝公司等情，有土地異動索引、建物謄本、信託登記申請書在卷可稽（見原審卷第88至111頁）。而859建號等建物坐落之598等地號土地，原同屬於友力公司所有，其後友力公司雖將859建號等建物信託登記於萬禾公司名下，依其信託之目的係授權萬禾公司得將859建號等建物管理及處分，友力公司仍為實質上之所有權人，此見OO市楊梅地政事務所104年11月17日函所附之信託登記申請書即明（見前審卷二第128至136頁）。故惠勝公司辯稱伊於103年7月11日向友力公司購買859建號等建物乙節，並非無據。

⒋至惠勝公司辯稱：友力公司於103年7月11日將859建號等建物出售予惠勝公司，依民法第425條之1規定，惠勝公司與讓與人友力公司間，推定在859建號等建物得使用期限內，有租賃關係存在，其得據此主張優先承買權云云。惟按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1固定有明文。然該推定租賃關係，乃在當事人間無特別約定下，推定其意思表示為租賃關係。惟土地及其上房屋同屬債務人所有，僅土地遭查封後，債務人將房屋所有權讓與第三人，並與房屋受讓人訂立土地租賃契約，該租賃關係於房屋所有人與債務人間，固生債之效力，惟執行債權人或拍定人得依強制執行法第51條第 2項規定，主張該租賃關係對自己不生效力，則在前述推定租賃關係下，拍定人亦應得主張該推定租賃關係對其不生效力。從而，598 等地號土地係於97年11月5日遭查封，惠勝公司係於103年7 月11日自友力公司之受信託人萬禾公司受讓取得該土地上859 建號等建物，雖推定與友力公司就598 等地號土地成立租賃關係，然友力公司既已因598 等地號土地遭查封致其處分能力受有限制，並經上訴人主張該推定租賃關係對其不生效力，惠勝公司自無從再主張依民法第425條之1規定推定伊與友力公司成立租賃關係，而對598等地號土地有優先承買權。故上訴人主張惠勝公司對598 等地號土地無優先承買權，即屬有據。

⒌又桃園地院執行處於103年11月21日102桃金職八字第105號函拍賣公告使用情形(九)記載：「本件拍賣標的係工業區廠房及廠區土地，基於使用一體性及經濟效益最大化考量，不宜就個別建物或土地單獨移轉，故採合併拍賣原則，是以優先承買權人行使優先承買權，仍需依本件同一拍賣條件，即全部拍賣標的一併承買。」等語（見原審卷第26頁，下稱原法院拍賣公告使用情形(九)），僅為執行法院基於職權單方面於拍賣公告上，附註本次拍賣行使優先承買權之條件，然惠勝公司對598 等地號土地既無優先承買權，則桃園地院拍賣公告使用情形(九)所附加之條件，對於上訴人不生效力，從而，惠勝公司對於除598等地號土地外之系爭不動產，亦均無一併承買之權利。故上訴人請求確認惠勝公司對於除598等地號土地外之系爭不動產之一併承買權不存在，為有理由。

㈡㈡大量公司對系爭752地號土地行使優先承買權，主張依照 拍賣公告一併承買其餘拍賣標的全部，有無理由？

⒈按土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，即對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利。其立法意旨乃係第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以減少共有人之人數，簡化共有關係，促進不動產之有效利用。又共有人將共有土地連同其他土地合併出賣予第三人，其他共有人對於共有土地應有部分固得以同一價格行使優先承購權，惟就合併出賣之非共有土地部分，是否享有優先承購選擇權或必須一併承購，始得謂係合法行使權利，非可一概而論，而應依原買賣雙方之意願及利益、共有土地及非共有土地之客觀上經濟價值、土地整體之利用關係等項，具體觀察判定之，例如合併出賣之多筆土地僅有單一總價，而共有土地之客觀上經濟價值高於非共有土地，除去共有土地後，就其他非共有土地部分，第三人即不願買受或僅願以較低價格買受，或原共有人即不願出賣，或分開出賣不利於土地整體利用，該全部土地之買賣即應視為單一交易客體，其他共有人行使優先承購權之同一價格或同樣條件，應以全部土地之買賣為判準（最高法院107年度台上字第2434號判決意旨參照）。又優先承買權，有依法律規定，亦有依當事人約定，惟不得由執行法院創設。執行法院於拍賣公告註明優先承買人應一併承買合併拍賣之其他土地或建物，該執行方法仍不能當然使優先承買人得影響原拍定人所取得買受人地位及所得買受之範圍（最高法院97年度台抗字第602號裁定及106年度台上字第2105號、106年度台上字第1622號判決意旨參照）。

⒉經查，上訴人主張大量公司所有752地號土地應有部分1079/1200，原在友力熱鍊股份有限公司（下稱友力熱鍊公司）名下，經法院拍賣後由正泰公司取得，嗣於100年4月8日由正泰公司再出售予大量公司，大量公司現為系爭752地號土地應有部分1079/1200共有人等情，有異動索引及土地登記謄本在卷可查（見前審卷一第107至109頁、本院卷一第483至487頁），堪以信採。大量公司既為752地號土地之共有人，則於系爭執行事件拍賣752地號土地時，依土地法第34條之1規定，大量公司對752地號土地有共有人優先承買權，此部分亦經最高法院106年度台上字第1622號判決駁回上訴人此部分上訴而確定在案，合先敘明。惟大量公司僅為752地號土地之共有人，且大量公司於104年1月8日與惠勝公司、友嘉公司共同具狀向執行法院陳報欲分別買受之標的物及價款金額中，其所願購買者即僅有752地號土地，有該份陳報狀在卷可參（見原審卷第262至266頁），另大量公司於本院審理時亦表示其欲僅購買752地號土地，並經上訴人表示同意在案（見本院卷二第369頁），可見系爭不動產雖經合併拍賣，然除去大量公司所願購買共有之752地號土地後，就其他非共有土地部分，上訴人仍願意買受，故上訴人既仍願買受其他非共有土地，即無強要共有人除得以優先承購共有土地外，亦必須一併承購非共有土地之必要。

⒊況系爭不動產並非僅有單一總價，而各有其最低拍賣底價乙節，有拍賣公告在卷可稽（見原審卷第20至26頁），再觀諸上訴人所提出系爭不動產之空照圖及地籍圖（見前審卷三第89至91頁），752地號土地亦有其聯外道路可通往OO路，難認752地號土地與其餘系爭不動產間具有客觀上經濟價值及利用上不可分之情形，亦難認其等間有處分之一體性或使用性質不可分之之情形。至原法院拍賣公告使用情形(九)，僅為執行法院所訂行使優先承買權之條件，業如上述，是大量公司對於除系爭752地號土地以外之如附表一、二所示之不動產，並不因執行法院於拍賣公告註明優先承買人應一併承買合併拍賣之其他土地或建物，而享有對752地號土地以外之系爭不動產之一併承買權。從而，上訴人請求確認大量公司對752地號土地以外之系爭不動產無一併承買權，即屬有據。

六、綜上所述，上訴人請求確認惠勝公司對於系爭執行事件所拍賣598等地號土地即附表一編號3、23、25、30、31所示不動產之優先承買權不存在，為有理由，應予准許，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。另上訴人追加請求確認惠勝公司對於系爭執行事件所拍賣除598等地號土地外之其餘如附表一、二所示不動產之一併承買權不存在，及大量公司對於系爭執行事件所拍賣除752地號土地即附表一編號29外之其餘如附表一、二所示不動產之一併承買權不存在，均為有理由，應予准許，判決如主文第三、四項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為有理由，判決如主文。

民事第十七庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。