108年度上字第162號｜民事：給付居間報酬等｜裁判日期：108 年 05 月 28 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　108年度上字第162號上　訴　人　陳擧靜李明德共　　　同訴訟代理人　何啟熏　律師被上訴人　　黃福添訴訟代理人　邱奕澄　律師鄧智勇　律師上列當事人間請求給付居間報酬等事件，上訴人對於中華民國 107年11月30日臺灣桃園地方法院105年度訴字第2117號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於108年5月7日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及追加之訴均駁回。第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由上訴人負擔。事實及理由一、程序事項：按於第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。所謂「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號裁判意旨參照）。本件上訴人於原審起訴時主張上訴人與被上訴人於民國104年7月24日簽訂委託授權書（下稱系爭授權書），約定以買地送屋之方式，由上訴人代為全權處理被上訴人所有坐落於桃園市○○區○○段0○0地號等6 筆土地（下稱系爭土地），並委任上訴人整修被上訴人所有系爭土地上之1、2、3號建物（下稱系爭建物；與前開土地合稱系爭不動產）。嗣上訴人進行居間並整修系爭建物後，被上訴人竟未依約給付居間報酬及修繕費用，爰依系爭授權書、民法第546條及民法第179條，請求被上訴人給付新臺幣（下同）3,652,000元，及自106年3月9日民事擴張聲明暨準備理由（一）狀送達被上訴人之翌日即同年月11日（見原審卷一第108頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，嗣經原審駁回上訴人全部請求，上訴人不服提起上訴後，於本院108年3月5日準備程序時，就關於整修系爭建物而支出之費用部分，追加依無因管理法律關係為請求，被上訴人雖當庭表示不同意追加（見本院卷第60頁），惟本院認上開訴之追加與上訴部分之基礎事實均為同一，上訴人所提證據資料，得期待於追加後請求之審理上予以利用，揆諸前揭裁判要旨，應認上訴人所為訴之追加應屬適法，先予敘明。二、上訴人主張：兩造於104年7月24日簽訂系爭授權書，約定以買地送屋之方式，由上訴人代為全權處理被上訴人所有之系爭土地，並委由上訴人整修系爭建物，並約定買方出價若分別達46,000, 000元、44,000,000元、42,000,000元或40,000,000元以上時，被上訴人應給付上訴人之居間報酬各為買賣價金之4%、3%、2%、1%。嗣上訴人經訴外人余采樺之居間而與訴外人財團法人桃園市無塵社會福利慈善事業基金會（下稱無塵基金會）及其法定代理人江國聖接洽，上訴人見無塵基金會欲購買系爭不動產，遂於105年10月5日前後與被上訴人約定若買方出價達38,000,000元以上時，超過部分之買賣價金由兩造對分外，被上訴人就原銷售價額部分，仍應依上開約定給付上訴人居間報酬，並經被上訴人簽名載明於系爭授權書，而就修繕費用部分，雖兩造未另簽立書面契約，惟系爭授權書第四行之「全權處理」，已可知包含修繕，且系爭授權書亦非僅記載「全權代為銷售」，是被上訴人同意給付上訴人因居間系爭不動產所生修繕費用。嗣被上訴人私底下與余采樺聯繫，並擅自以42,600,000元之價金，將系爭不動產售予訴外人即無塵基金會之董事王姿諭，被上訴人顯已違反系爭授權書之約定。而上訴人就系爭不動產於居間期間委請訴外人李勝雄為部分修繕，而支出修繕費用500,000元，爰依系爭授權書、民法第546條、第179條、第176條，請求被上訴人給付居間報酬852,000元（00000000x2%=852000）、買賣價金差額之半數2,300,000元〔（00000000-00000000）÷2=00 00000〕及系爭建物之修繕費用500,000元，共計3,652,000 元之本息等語。並上訴聲明：（一）原判決廢棄；（二）被上訴人應給付上訴人3,652,000元，及自106年3月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（三）願供擔保，請准宣告假執行。三、被上訴人則以：系爭授權書固屬系爭不動產委託銷售之居間契約，然其上並無「委託人不得自行出售或另行委託第三者居間」或「使被告負有一定期間內不得委託其他居間人之義務」等相關字句，故系爭授權書之性質非屬專屬委託，被上訴人自得委由其他居間人代為銷售系爭不動產，嗣被上訴人經訴外人沈楹翔之居間，於105年10月21日以42,600,000元之價金，將系爭不動產出售予無塵基金會之董事王姿諭。上訴人雖曾向被上訴人表示已尋得有購買系爭不動產意願之人，而被上訴人為求出售系爭不動產，遂應上訴人所求而調降系爭不動產之底價為38,000,000元，然上訴人均未向被上訴人報告該有購買意願之人及其出價，難謂上訴人確有履行系爭授權書之居間契約所生之報告義務，是上訴人就系爭不動產之居間，尚未達媒介就緒。又系爭授權書僅約定居間之標的、底價、報酬之計算比例，而未約定上訴人處理居間事務所生之費用，且上訴人亦未就委請李勝雄修繕系爭建物之情，報告予被上訴人，是上訴人請求被上訴人給付居間報酬、買賣價金差額之半數及系爭建地之修繕費用，均非有據等語置辯。並答辯聲明：（一）上訴及追加之訴均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項：（見本院卷第63、64頁）（一）系爭不動產為被上訴人所有。兩造於104年7月24日簽訂系爭授權書，約定以買地送屋之方式，委託上訴人為全權處理系爭土地出售事宜，若買受人出價達到委託底價46,000,000元時，被上訴人願以底價4%為勞務費給付上訴人，縱被上訴人未為出售，亦須要給付同額勞務費。買受人出價超出委託價格時，其溢價款額之部分由兩造平分。如買受人出價介於46,000,000元以下至44,000,000元間者，按出價3%；44,000,000元以下至42,000,000元間者，按出價2%；42,000,000元以下至40,000,000元間者，委託人願付勞務費1%等語後，未許，兩造復約定：「價錢在38,000,000元以上時，價位與屋主黃福添對拆價。原先銷售價錢仲介費須按照約定付費。」等語（見原審卷一第35頁至43頁、第17頁）。（二）上訴人與笫三人余采樺、鄧琮憲於105年6月13日簽訂內容記載：賣方經紀人即上訴人同意銷售經紀人即余采樺、鄧琮憲代收斡旋金，全權處理斡旋談價，底價為51,000,000元，斡旋期間自105年6月18日起至105年7月8日止，在斡旋期間雙方可銷售，順位優先等語之書面契約（見原審卷一第74頁）。（三）被上訴人與台慶不動產加盟店誠富不動產有限公司（下稱誠富公司）於105年10月14日就系爭不動產簽訂「一般委託銷售契約」，雙方約定：自105年10月14日起至同年月 31日間，被上訴人委託誠富公司以45,000,000元銷售系爭不動產，服務報酬為成交價3%等語。嗣經誠富公司所屬員工沈楹翔居間仲介結果，被上訴人與訴外人王姿諭於105 年10月21日以42,600,000元之價格簽訂不動產買賣契約（見原審卷一第52、53頁；卷二第107之1頁至107之6頁）。（四）上訴人簽訂系爭授權書後，僱請第三人李勝雄修繕系爭建物（見原審卷一第24頁）。五、上訴人主張兩造訂有系爭授權書，被上訴人委託上訴人處理系爭土地出售及相關修整事宜，上訴人據此進行居間、整修系爭建物，並僱請第三人李勝雄修繕系爭建物而支出500,000元在案，茲系爭土地業於105年10月21日以42,600,000元之價格出售予第三人，被上訴人應依系爭授權書給付居間報酬852,000元、買賣價金差額之半數2,300,000元及系爭建物之修繕費用500,000元，共計3,652,000元之本息等語，為被上訴人否認，經查：（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568條第1項分別定有明文。又為解釋契約而於文義上及論理上詳為推求當事人之真意時，應斟酌訂立契約當時及過去之事實、其經濟目的及交易上之習慣，本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷，最高法院65年度臺上字第2135號判決可資參照。（二）系爭授權書固約定：買受人出價達到委託底價38,000,000元時，被上訴人願按成交價格給付對應比例之報酬、均分成交利益等語，惟系爭授權書關於上訴人委託被上訴人居間仲介出售系爭土地為約定部分，定性上係屬居間契約，業據兩造於本院108年3月5日行準備程序時所不爭執（見本院卷第60頁），則系爭授權書關於報酬、成交利益分配給付所定之要件，自應以系爭土地之買受人確經上訴人居間仲介成立者為限，若該買受人雖曾經上訴人媒介，但嗣後買賣契約之成立係由他人居間仲介成立者，除系爭授權書有禁止被上訴人就系爭土地不得委託他人居間之約定外，應認系爭授權書所定關於報酬、成交利益分配給付之要件並未該當，上訴人仍不得請求被上訴人為報酬給付及分配成交利益。本件系爭授權書並無禁止被上訴人委託第三人居間仲介之約定，業為上訴人自承在案（見本院卷第62頁），而被上訴人嗣於105年10月14日與誠富公司就系爭不動產簽訂「一般委託銷售契約」，約定被上訴人委託誠富公司銷售系爭不動產後，經誠富公司所屬員工沈楹翔居間仲介結果，被上訴人與訴外人王姿諭於105年10月21日以42,600,000元之價格簽訂不動產買賣契約（已如前述），準此，系爭土地之出售既非經上訴人居間仲介成立，揆諸上開說明，系爭授權書所定關於報酬、成交利益分配給付之要件即未該當，則上訴人請求被上訴人為此部分給付，即屬無據，不應准許。（三）又系爭授權書固另約定：「反之不賣時，須要付勞務費4%」等語（見原審卷一第17頁），然參諸系爭授權書為居間契約，上開約定應係指上訴人曾將符合系爭授權書所定底價（即38,000,000元）以上之訂約機會向被上訴人為報告後，惟因可歸責於被上訴人之事由致未能成立買賣契約者而言。本件上訴人於本院108年3月5日行準備程序時自承：僅曾向被上訴人報告有其他買家出價35,000,000元，未獲被上訴人同意等語（見本院卷第60、61頁），顯然未達兩造約定之底價，則被上訴人拒絕該訂約機會，自無不合。換言之，上訴人亦不得依上開約定請求被上訴人給付4%之勞務費。（四）再按民法第569條規定：「居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還。前項規定，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者適用之。」，是居間人原則上無費用償還請求權，蓋費用通常包括於報酬之中，此參該法文立法理由自明。上訴人另主張其僱請第三人李勝雄修繕系爭建物支出500,000元，而請求被上訴人給付500,000元云云，茲暫不論上訴人就是項費用之支出是否屬實，縱認屬實，惟參諸系爭授權書約定，系爭土地如經上訴人居間成立買賣契約，上訴人除可獲得相對比例之勞務報酬，並可與被上訴人均分達底價38,000,000元以上之利益外，並無關於系爭建物整修之費用負擔之特別約定，是上訴人於系爭建物整修費用之支出，縱有高達500,000元，該項支出亦係上訴人基於使系爭不動產更易於出售，以增進自己獲致上開報酬及利益機會之目的所為，應屬上訴人原預計承擔之成本支出範圍，揆諸上開法文及說明，上訴人依系爭授權書即居間契約關係所為費用之支出，並無向委任人即被上訴人請求返還之權利，是上訴人此部分請求亦屬無據。（五）上訴人就上開（四）請求固另主張依民法第179條、176條及第546條規定為請求，然上訴人係依系爭授權書而就系爭建物為相關整修（已如前述），則被上訴人就因此而受有若干利益，此亦係基於法律上之原因，並非不當得利或無因管理。至上訴人主張委任關係部分，亦為被上訴人堅詞否認在案，上訴人於本院言詞辯論終結前，復未提出兩造就系爭建物之整修乙事另外訂有委任契約之證據供本院審認，其空言主張，自難採信。是上訴人此部分主張，亦屬無據。六、綜上所述，上訴人依系爭授權書、民法第546條、第179條及第176條規定，請求被上訴人給付3,652,000元，及自106年3月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（含追加之訴部分），為無理由，不應准許。原審判決駁回上訴人依系爭授權書、民法第546條、第179條規定所為之請求，核無違誤，上訴意旨猶執陳詞指摘原判決判斷不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。末以，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦不再詳予論駁，併此敘明。據上論結，本件上訴及追加之訴為無理由，判決如主文。中華民國 108 年 5 月 28 日民事第十七庭審判長法官黃雯惠法官賴秀蘭法官石有為正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 5 月 29 日書記官何幸崇附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

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