臺灣高等法院108年度上字第622號｜法律人

臺灣高等法院民事判決 108年度上字第622號上訴人王敦弘訴訟代理人王敦立邱瓊儀律師上訴人樂揚建設股份有限公司法定代理人段幼龍訴訟代理人許献進律師郭佩佩律師上列當事人間請求給付找補款等事件，兩造對於中華民國108 年3 月18日臺灣臺北地方法院107 年度重訴字第791 號第一審判決，提起一部上訴及上訴，本院於108 年12月3 日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造上訴均駁回。第二審訴訟費用由兩造各自負擔。事實及理由一、上訴人王敦弘主張：伊與對造上訴人樂揚建設股份有限公司（下稱樂揚公司）於民國101 年5 月31日簽立合作興建大樓契約書（下稱系爭契約），約定由伊提供坐落臺北市○○區○○ 段0 ○段000 地號土地權利範圍1/2 作為建築基地，樂揚公司提供建築資金共同興建中山文華建案大樓（下稱系爭建案）。伊可分得獎勵容積率為30.75 ％，依系爭契約第3條第1 項第1 、2 款約定，應分配坪數為71.588坪，扣除伊分得之Ａ棟12樓1 戶（坪數為63.64 坪，下稱系爭選配建物），樂揚公司應找補7.948 坪，以系爭契約第3 條第6項之公開銷售價即每坪新臺幣（下同）94萬3,050 元計算，其95％之找補金額為712 萬0,593 元（元以下四捨五入，下同），扣除伊應返還樂揚公司之合建保證金33萬9,000 元、土地增值稅1 萬9,908 元、地價稅1 萬0,576 元、樂揚公司已付之184萬6,197 元，合計221 萬5,681 元（下稱系爭款項）後，樂揚公司尚應給付找補款490 萬4,912 元。又樂揚公司於107年4 月19日始將系爭選配建物點交予伊，應自同年2 月至4月止，按月給付3 萬元，共計9 萬元之房租補貼（下爭系爭補貼）等情。爰依系爭契約第3 條第6 項第2 款、第15條第11項約定，求為命樂揚公司給付499 萬4,912 元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審判命樂揚公司應給付234 萬8,431 元本息，駁回王敦弘其餘之訴；王敦弘就其敗訴部分，提起一部上訴、樂揚公司對其敗訴部分提起上訴；未繫屬本院者，不予贅載）。其上訴聲明為：（一）原判決關於駁回王敦弘下列第㈡項之訴及該部分假執行之聲請均廢棄。（二）樂揚公司應再給付王敦弘264 萬6,481 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行。二、上訴人樂揚公司則以：對造上訴人王敦弘應分配坪數為68.634坪，以其應分得3 樓單價每坪85萬2,681 元計算之權值為5,852 萬2,908 元，扣除其分得系爭選配建物之權值5,633 萬3,683 元後，固得請求找補其中之95％即207 萬9,764 元，惟尚不及於王敦弘應返還伊之系爭款項。況系爭選配建物每坪為88萬5,193 元，縱以應找補之4.994 坪之95％計算，王敦弘得請求找補之金額為419 萬9,621 元，扣除系爭款項後，僅得請求198 萬3,940 元。又兩造於第三次驗收即107 年1 月29日應視同完成交屋，王敦弘不得請求系爭補貼等語，資為抗辯。其上訴聲明為：（一）原判決關於命樂揚公司為給付部分及該部分假執行之宣告均廢棄。（二）上開廢棄部分，王敦弘於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造於101 年5 月31日簽訂系爭契約；系爭建案之獎勵容積率如原判決附表二（下稱附表二）所示之30.75 ％；王敦弘就系爭選配建物於107 年1 月22日登記為所有權人，已分受63.64 坪（不含Ｂ2-08停車位）；樂揚公司已給付王敦弘至1 07 年1 月之房租補貼；王敦弘應返還樂揚公司之系爭款項為221 萬5,681 元等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第205 頁），堪信為真正。四、王敦弘主張扣除系爭款項後，尚得請求樂揚公司給付找補款490 萬4,912 元、系爭補貼9 萬元各節，為樂揚公司以前開情詞所否認。經查：（一）王敦弘於扣除系爭款項後，尚得請求樂揚公司給付找補款225 萬8,431 元。１、王敦弘可受找補之坪數為4.994 坪。 ①觀諸樂揚公司之合約範本（即契約草稿）第3 條第7 項原記載「增加之容積屬於地主部份」等文字，經王敦弘以紅筆將其中「屬地主部分」等文字刪除（見本院卷第111 頁）；及王敦弘陳稱：伊刪除「屬地主部份」之內容，係認為全部都更獎勵值應按約定比例分配等語（見本院卷第257 頁之綜合辯論意旨狀所示）以考，可知王敦弘於系爭契約之磋商階段，即知該草稿所稱「增加之容積屬於地主部份」，並非指全部增加之容積獎勵，均可由其依比例分配，遂決意刪除「屬地主部分」之文字，至為明確。然依兩造嗣簽立之系爭契約第3 條第1 項第2 款約定：雙方同意採都市更新方式開發本案，地主提供土地參加都市更新；屬於該地主增加之容積，地主（即王敦弘，下同）分得百分之七十，乙方（即樂揚公司，下同）分得百分之三十等內容（見原審卷第29頁）以觀，顯見兩造未刪除該「屬於該地主」之文字。基此，足徵該條所稱「屬於該地主增加之容積」，乃兩造合意王敦弘可分得增加之容積，非全部增加之容積獎勵，而應以因王敦弘提供土地而增加者為限。倘非因王敦弘提供土地而增加之容積，例如該都市更新之實施者所為出資購買公設地，完成公設地之開闢及捐贈、排除占有他人土地舊違章建築戶等，自非王敦弘依約所得分受，甚為明悉。至王敦弘雖稱：因樂揚公司表示該條文所稱屬於地主部分，係規範全部獎勵容積值，伊始不堅持刪除云云（見本院卷第257 頁），惟為樂揚公司所否認，王敦弘並未舉證以實其說，難信為真，其空言主張：伊就系爭建案之全部容積獎勵，均可分得70％云云，並不可採。 ②樂揚公司就王敦弘可分得附表二「△F3更新時程獎勵：5％」、「△F5更新單元規劃設計獎勵：共20.36 ％」，合計25.3 6 ％之容積獎勵乙節，並無異詞（見本院卷第223頁）。參諸樂揚公司所提系爭建案之都市更新事業計畫案所載：△F 4：考量地區環境狀況獎勵：本案南側4m寬計畫道路，尚有部分未徵收道路，且建物搭建於道路上，本案實施者擬配合透過捐贈取得道路用地。‧‧容積獎勵額度共計43.99 ㎡，容積獎勵比例為0.95％；△F6：處理占有他人土地舊違章建築戶獎勵：本案更新單元內舊違建戶共3 戶，皆屬77年8 月1 日前興建，擬以現金補償方式處理‧‧擬申請容積獎勵面積206.86㎡，可爭取4.44％之獎勵容積等內容（見原審卷第124 至126 頁）以考，堪認△F4、△F6係由該計畫案之實施者即樂揚公司取得道路用地或提出現金補償金額所生，與王敦弘無涉，並非屬因王敦弘提供土地而增加之容積，可以確定。以故，王敦弘主張：伊可得分配△F4、△F6 之容積獎勵云云，尚不足採。準此，王敦弘得分配之都更獎勵容積為25.36 ％，依兩造不爭執之方式（見原審卷第4 88 頁）為計算，王敦弘應受分配68.634坪（計算式：156.8 ＋〈156.8 ×25.36 ％〉＝196.56㎡；196.56×1.649 ×70％＝22 6.889 ㎡〈68.634坪〉），於扣除王敦弘分得系爭選配建物6 3.64 坪後，其可受找補之坪數應為4.994 坪。２、扣除系爭款項後，王敦弘尚得請求樂揚公司給付找補款225 萬8,431 元。 ①依系爭契約第3 條第6 項約定：雙方應以公開銷售價議定各戶房屋每坪單價，計算本合建房屋各戶房屋之價值，以作為房地找補之計算標準。雙方依本條約定分配房屋時，如因而發生分配面積有不足一戶時，應以整數為原則決定讓售或購入不足部分，並依前款之95％價格與樂揚公司相互找補，並以產權登記面積為找補依據等內容（見原審卷第30頁）以觀，可知兩造間就房地之相互找補，係以王敦弘實際產權登記之建物及面積為依據。觀諸系爭契約第3 條第5 項載明之分選方式為：樂揚公司同意甲方（即王敦弘，下同）分得12F-A 房屋單元。王敦弘於第一次總登記前，雙方即進行產權交換登記等內容（見原審卷第30頁），顯見兩造於簽立系爭契約時，即已特定王敦弘可分得Ａ棟12樓1 戶（即系爭選配建物）及面積，至為明確。而王敦弘就系爭選配建物亦於107 年1 月22日登記為所有權人（見上三所示），則系爭契約第3 條第6 項約定之相互找補，即應以系爭選配建物及面積，作為找補依據，可以確定。樂揚公司雖辯稱：其有以權值概念與其他地主進行找補云云，並提出其與訴外人葉怡君簽立之合作興建大樓契約書（下稱另外契約）、計算表、統一發票為佐（見本院卷第329 頁之證物袋內）。查該另外契約與系爭契約屬不同契約、不同建案，其權利義務應依各該契約之約定，兩者並不相干，自不能以另外契約之處理方式，作為兩造係合意採權值作為找補基準之證明。況依另外契約第3 第5 項分選方式，並無如系爭契約已約明：樂揚公司同意王敦弘分得12F-A 房屋單元之內容，益徵該另外契約不能資為本件找補應採權值計算之佐證。是以，樂揚公司辯稱：應以王敦弘應分得3 樓房屋68.634坪之權值，與系爭選配建物之權值相較，據此計算找補款云云，要不足採。 ②按雙方應以公開銷售價議定各戶房屋每坪單價，計算本合建房屋各戶房屋之價值，以作為房地找補之計算標準，此觀系爭契約第3 條第6 項第1 款約定自明。由是而論，兩造就房地找補計算之每坪單價，係指該房地之公開銷售價，而非實際成交價，至為明悉。以故，樂揚公司辯稱：應以已售戶實際成交價及未售戶預估售價之均價，加計垂直價差後，得出系爭選配建物每坪單價為88萬5,193 元云云，顯非可採。查系爭選配建物係由王敦弘分得，並無該條項所謂之公開銷售價，且兩造復未議定系爭選配建物之每坪單價。然依樂揚公司所提其與訴外人海悅廣告股份有限公司（下稱海悅公司）就系爭建案之銷售簽訂銷售企劃契約書等內容（見原審限閱卷第20至29頁）以觀，堪認樂揚公司係將該建案之部分房屋委託海悅公司對外公開銷售。參諸該契約書所附之銷售底價表（見原審限閱卷第29頁），系爭選配建物固無銷售底價之記載。惟樂揚公司就其同棟之上、下層，即Ａ棟11樓、13樓，既同意海悅公司各以每坪單價93萬3,050 元、95萬3,150 元之底價，對外公開銷售，其數額明確具體而無爭議，自得以該Ａ棟11樓與Ａ棟 13樓銷售底價即每坪單價總和之二分之一，資為系爭選配建物公開銷售價之認定依據，基此計算其每坪公開銷售價至少為每坪94萬3,100 元（計算式：〈933050＋953150〉÷2 ＝943100），王敦弘僅請求以每坪94萬3,050 元計算，自屬有據。 ③據此，王敦弘依系爭契約第3 條第6 項第2 款約定，得請求找補447 萬4,112 元（計算式：943050×4.994 ×0.95＝0 000000 ），於扣除系爭款項後，王敦弘尚得請求樂揚公司給付之找補款為225 萬8,431 元（計算式：0000000－00 00000 ＝0000000 ），逾此部分之請求，則無理由。（二）王敦弘得請求樂揚公司給付系爭補貼9 萬元。１、按王敦弘依樂揚公司通知辦理交屋，王敦弘就房屋瑕疵得載明於驗收修繕單上，要求樂揚公司於1 個月內完成修繕，所有要求修繕項目應儘早提出並得補充一次（但可歸責於樂揚公司時，不在此限）；驗收合格隨即辦理交屋，但自通知交屋日起超過15天，王敦弘仍未驗收房屋時，視同交屋完成，此觀系爭契約第10條第4 項約定自明。觀諸樂揚公司所提交屋驗收單之記載（見原審卷第134 頁），可知兩造曾於107 年3 月16日進行修繕項目之驗收，且當日王敦弘之代理人王敦立尚提出「落地窗臥室牆面油漆加強及其他牆面加強」、「玄關門後輕隔間板縫修補」、「整戶地磚縫（80×80）」、「玄關門上消防管油污點清理」、「油漆後髒污處加強」等修繕項目要求樂揚公司為修繕。細繹該修繕項目，應係可歸責於樂揚公司所致，則王敦弘依該契約第10條第4 項約定請求樂揚公司為修繕，並不受補充一次之限制，應可確定。佐以樂揚公司寄發之107 年3 月31日交屋通知單載明：伊公司多次會同台端（即王敦弘，下同）之委託人王敦立先生進行驗屋事宜，並已依約完成驗屋修繕事宜，請台端於4 月4 日前撥空洽伊公司黃秀惠辦理交屋手續等內容（見原審卷第200 頁）以考，顯見樂揚公司就王敦弘要求修繕項目，亦同意依約進行修繕，自難謂王敦弘有何以不正當行為妨礙驗收或交屋之情形。以故，樂揚公司辯稱：王敦弘於107 年1 月29日、同年3 月16日提出修繕之要求，係以不正當行為妨礙驗收交屋，應以同年1 月29日即視同完成交屋云云，尚不足採。２、系爭契約第15條第11項約定：樂揚公司同意自房屋點交予乙方日起至完工點交日止，每月給付王敦弘3 萬元做為房租補貼（不足一個月以一個月計算）（見原審卷第38頁）。依樂揚公司寄給王敦弘之107 年3 月31日交屋通知單載明：請台端於4 月4 日前撥空洽伊公司黃秀惠辦理交屋手續等內容（見原審卷第200 頁）以察，可知樂揚公司迄至107 年3 月底，尚未完成交屋手續。佐以不動產點交確認書記載：系爭選配建物於107 年4 月19日點交予王敦弘等情（見原審卷第57頁）以考，則王敦弘主張樂揚公司係於107 年4 月19日始完成交屋，應可確定。而樂揚公司僅給付王敦弘至107 年1 月之房租補貼（見上三所示），則王敦弘自得請求樂揚公司給付自同年2 月至4 月止，共計9 萬元之系爭補貼。（三）給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條定有明文。王敦弘得請求樂揚公司給付找補款、系爭補貼，合計為234 萬8,431 元（計算式：0000000 ＋90000 ＝0000000 ），其起訴狀繕本於 107 年6 月7 日送達樂揚公司（見原審卷第78頁），則王敦弘自得請求加計自同年月8 日起算之法定遲延利息。五、綜上所述，王敦弘依系爭契約第3 條第6 項第2 款、第15條第11項約定，請求樂揚公司給付234 萬8,431 元，及自107 年6 月8 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就前開應准許部分，判命樂揚公司為給付，並駁回王敦弘其餘之訴，核無不合。兩造各自就其敗訴部分，指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應分別駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。七、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　 108　　年　　12　　月　　24　　日民事第十八庭審判長法官吳青蓉法官賴彥魁法官林政佑正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 108　　年　　12　　月　　24　　日書記官王韻雅附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

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