臺灣高等法院民事判決

上訴人

顧忠華

訴訟代理人

湯詠煊律師

訴訟代理人

吳秉霖律師

被上訴人

顧蓓華 住○○市○○區○○路0段000號00樓 之0 訴訟代理人 張簡勵如律師

林若榆律師

上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國108年5月10日臺灣臺北地方法院107年度訴字第4438號第一審判決提起上訴，本院於109年1月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：兩造於民國105年10月11日簽署土地及建物買賣契約書（下稱系爭契約），約定上訴人以新臺幣（下同）1億0,500萬元買受伊名下臺北市○○區○○段○○段000地號（所有權全部）、同小段122地號（應有部分10/66）土地及其上同小段212建號即臺北市○○區○○街00號房屋（下合稱系爭不動產），上訴人應於契約簽立後15日內給付第一期款5,000萬元，契約簽立後20日內即105年10月31日前給付第二期款5,500萬元；待其給付全部價金後，伊應移轉系爭不動產所有權予上訴人。詎上訴人未依約履行給付價金義務，經伊多次催告未果，伊依系爭契約第9條第1項約定，以本件民事起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，並依第9條第5項約定，請求上訴人給付自105年11月7日起至107年8月6日止，共21個月，每月20萬元之懲罰性違約金420萬元。聲明：上訴人應給付被上訴人420萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：兩造曾就系爭不動產訴訟，於本院103年度重上字第715號訴訟中之105年5月6日以1億0,500萬元買賣價金成立和解，同年10月11日簽署系爭契約。然伊發現被上訴人於協商期間私自向國有財產局承購臺北市○○區○○段○○段000地號土地剩餘應有部分56/66（下稱系爭應有部分），致伊取得系爭不動產後，無從向國有財產局承購系爭應有部分。伊早在102年7月11日即發函表明希望行使或與被上訴人共同行使對國有財產局之優先購買權，「對國有財產局之優先承購權、承租權」為系爭不動產鑑價之考量，被上訴人隱瞞已於102年間向國有財產局行使優先承購權影響買賣標的價格及伊購買意願之重要交易資訊，故意提供錯誤資訊，對伊構成詐欺，伊已於105年10月26日依民法第92條撤銷系爭契約，被上訴人請求違約金，並無理由。況系爭契約第9條第5項係以契約未解除為前提，被上訴人主張系爭契約已解除，自不得同時依該約定請求違約金。若認本件有系爭契約第9條第5項約定之適用，伊得依該條項對被上訴人主張抵銷。伊於105年10月26日即發函撤銷系爭契約，被上訴人早知伊無履約意思，卻遲至107年7月26日始催告，顯見被上訴人未因伊之遲延受有損害；且被上訴人拖延至締約兩年後始起訴請求懲罰性違約金，怠於行使權利之過失，非可歸責於伊，縱本件有系爭契約第9條第5項約定之適用，其主張之違約金亦過高，應予酌減等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。

三、查兩造因系爭不動產涉訟，於本院103年度重上字第715號審理中達成和解，由上訴人以1億0,500萬元價金買受系爭不動產，嗣105年10月11日訂定系爭契約，上訴人應於締約後15日內給付第一期款5,000萬元，契約簽立後20日內給付第二期款5,500萬元，被上訴人於收受第二期款後15日內移轉系爭不動產所有權予上訴人指定之顧氏誠昌有限公司，如上訴人未於105年11月6日前支付全部價款，或被上訴人未於105年11月6日前開始辦理移轉登記，須自105年11月7日起按月賠償對方20萬元懲罰性違約金；上訴人未依約履行等，有系爭契約、授權書、和解筆錄、判決書等可據（見原審卷第17至27、63至64、123至134頁），且為兩造所不爭（見本院卷第248頁），可信為真。

四、被上訴人主張上訴人未依約履行，經伊催告未果，以本件民事起訴狀繕本送達為解約之意思表示，依系爭契約第9條第5項約定請求上訴人給付自105年11月7日起至107年8月6日止，每月20萬元懲罰性違約金共420萬元等，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：

㈠按民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合。被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院33年上字第884號、44年台上字第75號判決先例可參。

㈡依系爭契約所載買賣標的僅有系爭不動產，並未包含應有部分之優先承買權（見原審卷第17頁）；又訴訟中代表被上訴人協商和解之律師張簡勵如於臺灣臺北地方檢察署（下稱臺北地檢署）106年度他字第2210號詐欺案之106年10月24日偵查中證稱：「…在達成訴訟上和解之前，告訴人（即上訴人）或其律師沒有提到被告（即被上訴人）必須同時轉讓國有財產局相關承租權、優先購買權等權利且不得行使」（見原審卷第355頁之筆錄影本）；代表上訴人協商和解之律師陳致宇證稱：「…當時是張簡律師撥電話給被告（即被上訴人），電話交給顧家祈跟被告談，顧家祈去旁邊講電話完就說成交了，電話的細節是他們自己在講的，我不清楚是否有包含國有財產局的權利。…他們不曾交代事務所的律師去查系爭不動產所坐落之國有土地狀況，…在達成訴訟上和解前後及訂立買賣契約時，我不確定告訴人（即上訴人）有沒有曾經表示過被告（即被上訴人）必須轉讓國有財產局之優先承購權、承租權等相關權利不得行使」（見原審卷第353至354頁筆錄影本）；證人即上訴人之子顧家祈於108年3月8日原審言詞辯論期日證稱「…（於105年5月6日是否參與臺灣高等法院103重上715號民事訴訟代理被告參與和解協商系爭土地即臺北市○○區○○段○○段000地號、122地號及其上212建號建物的買賣契約？）有，那天是在法院的地下室，是在會議室，在場的人有被告（即上訴人）的陳律師、及一名女性律師、我、原告（即被上訴人）訴訟代理人張簡勵如律師、法官。…（是當場談到一億零五佰萬元？）是當場談到一億零五佰萬元的，…（系爭契約牽涉是否得向國有財產局行使優先承買權，當時原告是否有向被告承諾該價金一億零五佰萬元保證不向國有財產局申購或行使優先承買權？）當時電話裡沒有，當場也沒有，…」（見原審卷第362至363頁），足認兩造就系爭不動產之買賣，於協商時並未提及對國有財產局之優先承購權，於簽訂系爭契約時亦未約定被上訴人不得向國有財產局行使優先承購權，則兩造既未討論亦未約定優先承買權之事，上訴人稱被上訴人對伊隱匿已向國有財產局行使優先承買權之事云云，顯不可取。

㈢上訴人以被上訴人涉有刑法第339條第1項詐欺取財罪、第342條背信罪及第339條第2項詐欺得利罪等，向臺北地檢署提出告訴，經以107年度偵字第1939、1940號對被上訴人為不起訴處分，上訴人聲請再議，亦經臺灣高等檢察署檢察長以107年度上聲議字第4979號處分書駁回聲請，上訴人再向法院聲請交付審判，亦遭以107年度聲判字第198號於107年12月28日裁定駁回聲請，有不起訴處分書、裁判書等可參（見原審卷第195至203、335至347頁），益見上訴人所稱因被上訴人隱瞞102年間已向國有財產局行使優先承買權，其遭被上訴人詐欺等，應不可採。

㈣上訴人稱系爭不動產於本院103年度重上字第715號案件中送請估價，對國有財產局之優先承購權已納入鑑價範圍云云。然永慶不動產估價師聯合事務所不動產估價師黃進源於前揭案件偵查中證稱：「…本件是屬於商用型的不動產，所以一般是採用市場交易比較法及收益法…各求得一個數字之後在考量這兩個價格的可能性等相關因素，決定加權比重，最後求得評估總價…，如果系爭不動產要拿到市場來賣，照我們估價的結果就是1億9,726萬6,000元，…從估價報告中無法看出租賃權的價值，租賃權的部分要個別評估。租賃權是要跟著不動產一起走，無法單獨估價，…不可以用估價報告中完整產權的評估總價與個人部分的評估總價去判斷租賃權…」（見原審卷第331至333頁），可見估價報告就系爭不動產之估價 並未包括行使優先承買權部分之估價。上訴人稱估價報告已包括行使優先承買權云云，應有誤認。況上訴人於偵查中亦自承：「…當時有請五家估價公司估價，其中最高的估價是包含國有財產局的土地完整產權為2.8億元，被告（即被上訴人）在訴狀上說向國有財產局詢問土地價格為1.2億元，因此開價1.6億元，其用5家估價公司估價的平均價格為8,000萬元，所以經過協調以1億0,500萬元達成合意…」（臺北地院107年度聲判字第198號裁定理由，見原審卷第345頁），顯見上訴人原先出價已扣除行使優先承買權取得系爭應有部分之價額，而最終之買賣價額係兩造讓步協議所得，故難以被上訴人向國有財產署購入系爭應有部分，即認系爭不動產並無1億0,500萬元之價值。

㈤又財政部國有財產署北區分局函覆本院稱「…依國有財產法第52條之2規定，非公用財產類之不動產，於民國35年12月31日以前已供建築、居住使用至今者，其直接使用人得於民國104年1月13日以前，檢具有關證明文件，向財政部國有財產署或所屬分支機構申請讓售。經核准者，其土地面積在500平方公尺以內部分，得按第一次公告土地現計算。另依同法施行細則第55條之3第2項規定，本法第52條之2所稱國有土地之直接使用人，係指本法中華民國89年1月14日修正施行前已使用，至讓售時仍繼續使用之地上私有建築物所有人或實際分戶使用人。又依辨理國有財產法第52條之2讓售案件注意事項第5點第2項第2款規定略以：實際分戶使用人以屬建物所有人遺產之法定繼承人（民法第1138條所列各款繼承人），且依事實狀況有分戶使用必要者為限，其認定基準，主體建物所有人於89年1月14日（不含）以後死亡者，以繼承該建物者為限。合先說明。查顧蓓華君於108年6月16日依國有財產法第52條之2規定送件申購臺北市○○區○○段○○段000地號土地之原國有持分，掛號編申購案號103AD0000000號，前述土地上登記有同小段212建號建物，門牌登記為『峨眉街21號』，依該建物人工登記謄本及異動索引所載，該建物原為蔣桂英所有，嗣因分割繼承於97年5月28日辦竣登記為其女顧蓓華所有，該案經審查核符相關法令規定，經通知顧君繳清土地售價價金、租金及辦竣補正事項後，即依規定核發產權移轉證明予顧君。…」（見本院卷第195至196頁），依上開函文說明，得行使優先承買權購買國有系爭122地號土地應有部分66分之56之人為直接使用人，係指89年1月14日前已使用，至讓售時仍繼續使用之地上私有建築物所有人或實際分戶使用人，實際分戶使用人以屬建物所有人遺產之法定繼承人為限；因被上訴人符合規定，故得行使優先承買權取得系爭122地號應有部分66之56；然依系爭契約所載，上訴人係指定將系爭121地號所有權全部及122地號應有部分66分之10移轉登記予「顧氏誠昌有限公司」（見原審卷第18頁），此為兩造所不爭（見本院卷第365頁），以顧氏誠昌有限公司並非蔣桂英之繼承人，顯無從依民法第1138條規定繼承後依上開規定行使優先承買權，可見上訴人簽訂系爭契約時即無行使優先承買權之意，始會約定將取得系爭不動產，指定移轉登記予非蔣桂英法定繼承人之「顧氏誠昌有限公司」，其既無意行使優先承買權，自不會將得行使優先承買權之價值計入系爭契約內，是上訴人稱伊受被上訴人隱匿行使優先承買權之事，始會以1億零500萬元價金購買系爭土地云云，顯不可採。

㈥兩造並未就系爭應有部分約定被上訴人不得行使優先承購權，對於國有財產局之行使優先承購權並非系爭契約之買賣標的，亦無從以估價報告書之金額推認兩造有約定被上訴人不得行使優先承購權，已說明如上，則上訴人稱被上訴人是否已向國有財產局行使優先承購權屬本件買賣交易之重要資訊，被上訴人隱匿未為告知，屬詐欺行為，致伊之意思表示有誤，其已依法撤銷系爭契約云云，要屬無據。

五、當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，為民法第250條所明定。上訴人未依約按期給付價款，此為上訴人所不爭執（見本院卷第248頁），上訴人既有違反約定之事，則被上訴人依系爭契約第9條第5項約定，請求上訴人給付違約金，自屬有據。又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。系爭契約第9條第5項約定「甲方（即被上訴人）若未於105年11月6日前將本契約第一條之建物及土地開始辦理移轉登記程序予乙方（即上訴人）指定之顧氏誠昌有限公司，甲方應自105年11月7日起按月賠償乙方20萬元之懲罰性違約金。乙方未於105年11月6日前支付全部壹億伍佰萬元（105,000,000）之款項者，亦同。」（見原審卷第20頁），條文已載明為「懲罰性違約金」，雙方所約定之違約金，屬懲罰性違約金，為兩造所不爭（見本院卷第249頁），是被上訴人主張依上開約定，請求被上訴人給付自105年11月7日起至契約解除前之107年8月6日共21個月，總計420萬元之違約金（20萬元/月×21月＝420萬元），核屬有據。

六、上訴人辯稱系爭契約第9條第5項係以契約未解除為前提，被上訴人既主張契約已解除，自不得依該約定請求，且伊亦得依該項約定對被上訴人主張抵銷；另被上訴人本件請求之違約金亦過高，應予酌減云云，惟：

㈠民法第260條規定，契約雖經解除，其原依契約所生之損害賠償請求權，則不失其存在，是在契約解除前已發生之違約金請求權，亦不因契約解除而隨同消滅。懲罰性違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院61年台上字第2922號判決先例、83年度台上字第2879號裁判要旨參照）。本件上訴人未依約履行有違約情事，於被上訴人解除契約前即已存在，則被上訴人以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，依上開說明，系爭契約縱經被上訴人解除，亦無礙其違約金之請求。又依系爭契約第三條付款方法及條件，上訴人應分二期支付價金，第一期款5,000萬元於105年10月11日簽約後15日內即同年10月26日前支付，第二期款5,500萬元於簽約後20日即同年10月31日前支付，而第四條約定系爭不動產所有權之移轉，被上訴人應於收受第二期款後15日內辦理（見原審卷第17至18頁），足見上訴人有先為給付買賣價金之義務，被上訴人始有移轉所有權之義務，上訴人未依上開約定給付第一、二期款之前，被上訴人尚無移轉所有權之義務，自無違約可言，則上訴人稱伊亦得依系爭契約第9條第5項請求被上訴人賠償違約金並主張抵銷云云，應屬無據。

㈡約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所規定，此係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實。又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。審酌系爭契約係經兩造相互磋商議價後合意成立，上訴人對系爭契約第9條第5項懲罰性違約金之約定知之甚詳，於簽約時既考慮自己履約意願、經濟能力等主、客觀因素自主決定；而本件懲罰性違約金之約定，目的無非在督促雙方依約履行，上訴人藉詞不履行債務，逾越給付價金期限長達21個月，始經被上訴人解約，違約情節實屬重大，且被上訴人請求之違約金420萬元，僅相當於買賣價金105,000,000元之4%，難認有何過高之情。倘上訴人違約後仍得任意指摘違約金過高要求核減，無異將不履行契約之不利益歸由被上訴人負擔，難謂為公平且有礙交易安全及私法秩序之維護。此外，上訴人復未提出其他證據證明本件違約金之約定確有過高情事，是上訴人請求酌減違約金，並無可取。

七、綜上所述，被上訴人依系爭契約第9條第5項約定請求上訴人給付違約金420萬元及自起訴狀繕本送達翌日即107年10月4日（見原審卷第43頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1 項、第78條，判決如主文。

民事第十九庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。