108年度上易字第48號｜民事：履行買賣契約等｜裁判日期：108 年 04 月 16 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 108年度上易字第48號上　訴　人　陳美玲訴訟代理人　宋鴻杰被上訴人　陳錦珍訴訟代理人　游雅鈴律師被上訴人　鉦麒開發建設有限公司法定代理人　孫熙勝上列當事人間請求履行買賣契約等事件，上訴人對於中華民國 107年11月16日臺灣桃園地方法院106年度訴字第700號第一審判決提起上訴，本院於108年4月2日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由 本件被上訴人鉦麒開發建設有限公司（原判決誤載為鉦麒開發建設股份有限公司，下稱鉦麒公司）之法定代理人於民國107 年10月19日由張華鼎變更為孫熙勝（即該公司第一審訴訟代理人），有該公司變更登記表在卷可稽（見本院卷第123至129頁），孫熙勝於第二審程序中具狀聲明承受訴訟（見本院卷第143頁），核無不合，應予准許。 上訴人主張：伊於104年1月5日經鉦麒公司之仲介，與被上訴人陳錦珍（下稱陳錦珍）簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），向陳錦珍購買其所有如附表所示門牌號碼「桃園市○○區○○路0段000巷00弄0之0號」之房屋及其坐落土地（下合稱系爭房地或分稱系爭房屋、土地）。陳錦珍於系爭買賣契約第7條第1項保證系爭房地產權清楚，無他人主張占有等權利糾紛，於現況說明書中告知系爭土地未遭占用，並於第13條第4 項同意負擔該買賣標的非屬房地結合體之土地之鑑界規費。另鉦麒公司應盡不動產經紀業管理條例（下稱不動產經管條例）所定之調查及告知義務。詎系爭房地交付後，伊於同年3月間申請鑑界，卻發現同巷弄0號鄰房之牆壁、雨遮及0號鄰房之管線、雨遮、牆壁，依序越界占用系爭土地如附圖所示編號000 ⑴⑵及⑶～⑼面積共計2.9㎡、3.44㎡，然被上訴人於買賣時均未告知上情，且經伊要求改善瑕疵而無效果，致伊受有損害等情，依買賣瑕疵擔保規定、系爭買賣契約之約定，請求陳錦珍減少價金後返還不當得利或賠償損害新臺幣（下同）9萬6,950元、鑑界費用4,000元（下稱系爭鑑界費）共計10萬0,950元，及依消費者保護法（下稱消保法）第51條之規定，請求鉦麒公司給付懲罰性賠償金9萬6,950元，並均加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。原審為上訴人敗訴之判決，其不服提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡陳錦珍應給付上訴人10萬0,950元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢鉦麒公司應給付上訴人9萬6,950元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 被上訴人則抗辯如下：㈠陳錦珍部分：依系爭買賣契約第10條第4項之約定，雙方合意伊就出售之系爭房地，僅負有依簽約時之現況點交上訴人之義務，並已完成交付，且系爭土地遭0號及0號鄰房占用之面積甚微，非經鑑界測量無從發現，伊於出售時並不知該土地有遭占用之事，非刻意隱瞞而故為不實告知，亦無影響上訴人使用該房地之經濟效益，應不構成瑕疵。況系爭房地交付後，上訴人於104年3月間自行申請鑑界並獲悉系爭土地遭鄰房占用之事，卻遲至106年1月間始以本件起訴對伊為告知及請求，依法已視為承認其所受領之物，不得再對伊主張系爭土地存有瑕疵，請求減少價金後返還不當得利或損害賠償。另其因前開鑑界而支出之系爭鑑界費，非系爭買賣契約第13條第4項所約定應由伊負擔之鑑界費用，故伊不負前述款項之給付義務等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。㈡鉦麒公司部分：系爭房屋乃坐落系爭土地上之獨棟中古建物，兩側與鄰房各留設防火巷，上訴人於買受前已至現場實地察看，並同意按現況點交。陳錦珍於委託時並未告知系爭土地有遭鄰房占用之事，且該鄰房占用面積甚微，部分僅屬領空遭越界使用，非精確測量難以查知，上訴人於系爭房地點交前亦未要求鑑界，伊已盡仲介應負之告知及調查義務。嗣上訴人於交付後自行申請鑑界，伊亦陪同到場，獲悉上情後亦積極協調鄰房改善，並未不理，上訴人無權請求伊給付消保法第51條之懲罰性賠償金等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。 上訴人主張：伊於104年1月間經鉦麒公司之仲介與陳錦珍簽訂系爭買賣契約買受系爭房地，受交付後鑑界發現系爭土地有遭鄰房占用之瑕疵。陳錦珍於出售時為不實之保證及告知，應依買賣瑕疵擔保規定及系爭買賣契約之約定，於減少價金後返還不當得利或賠償伊所受損害及約定負擔之鑑界費用；鉦麒公司未盡不動產經管條例之調查及告知義務，應依消保法第51條給付懲罰性賠償金等語，然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點：㈠上訴人主張其向陳錦珍買受之系爭土地部分遭鄰房占用，而存有瑕疵，依買賣瑕疵擔保規定、系爭買賣契約之約定，請求陳錦珍減少價金後返還不當得利或賠償損害，有無理由？㈡上訴人依據系爭買賣契約第13條第4項之約定，請求陳錦珍給付系爭鑑界費，有無理由？㈢上訴人主張鉦麒公司未盡不動產經管條例之調查及告知義務，依消保法第51條規定請求鉦麒公司給付懲罰性賠償金，有無理由？爰析述如下：㈠關於上訴人主張其向陳錦珍買受之系爭土地部分遭鄰房占用，而存有瑕疵，依買賣瑕疵擔保規定、系爭買賣契約之約定，請求陳錦珍減少價金後返還不當得利或賠償損害有無理由部分：⒈按出賣人所負權利瑕疵擔保責任，乃就其所出賣之標的物，擔保第三人對買受人不得主張任何權利及其權利確實存在，即擔保其權利無缺及存在之謂，此觀民法第349條及第350條規定即明。查上訴人於104年1月5日經鉦麒公司之仲介與陳錦珍簽訂系爭買賣契約，約定陳錦珍出售系爭房地予上訴人，並於同年月28日完成移轉登記，乃為兩造所不爭，並有卷附系爭買賣契約書及建物及土地登記謄本可稽（見原審卷第4至11、26頁及外放不動產估價報告書附件）。又系爭房屋係於74年間以系爭土地為基地興建完成之獨棟2層建物，其兩側與左右鄰房（即同巷弄0號及0號）間各留有長而狹窄之空間（即鉦麒公司所稱防火巷，下稱系爭防火巷）；上訴人於買受前曾至系爭房地現場察看，斯時即見系爭房屋之左、右鄰房朝系爭防火巷之外牆裝有突出管線（即明管）暨其頂樓雨遮外突之現況，乃為上訴人所自承（見原審卷第186頁），並有系爭房地現場照片、系爭房屋使用執照圖說、地籍圖及建物登記謄本附卷可按（見原審卷第19至21、83至84頁及外放不動產估價報告書附件）。嗣系爭房地於104年2月間交付後，同年3月間上訴人自行申請鑑界，發現前揭鄰房外牆、管線及雨遮等有越界占用系爭土地，經訴外人即仲介之鉦麒公司業務人員李高昌與鄰房屋主協調溝通改善；後經原審於107年4月間會同兩造至現場進行履勘並囑託桃園市桃園地政事務所為測量，測量結果顯示鄰房0 號之牆壁、雨遮及0號之管線、雨遮、牆壁，依序越界占用系爭土地共計2.9㎡、3.44㎡之面積等情，亦有上訴人所提出104年3月間桃園市桃園地政事務所所為鑑界成果圖及鑑界通知、 104年3、4月間其與李高昌往來電子郵件，及原審所為勘驗筆錄與複丈成果圖可按（見原審卷第13至18、61、137至141頁）。觀之系爭買賣契約第3條載明：「甲方（即上訴人）於簽訂本約前確已至買賣標的所在地現場詳細檢視，並充分瞭解不動產經紀業所提供之產調資料。…」，另於第7條第1項、第10條第4項依序約定：「乙方（即陳錦珍）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情事」、「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」（見原審卷第5、7、8頁），足見上訴人於買賣前已確認系爭房地現狀，且兩造合意陳錦珍僅負有按簽約時之現況點交系爭房地予上訴人，及擔保無他人得對該房地主張有權所有或占有之義務。而陳錦珍所出賣系爭房地為其所有，其移轉登記予上訴人之系爭房地面積亦無短少，且其於 104年2月間係按雙方簽約時之現況點交系爭房地予上訴人，此為兩造所不爭，已難認為陳錦珍出售之系爭房地有何權利瑕疵之情事。況上訴人係主張系爭土地經鑑界測量結果遭鄰房之牆壁、雨遮、管線等越界占用2.9㎡、3.44㎡等情，既非前開鄰房所有人主張有權占用系爭土地，亦難認陳錦珍有違反上開約定之情形。 ⒉次按，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。查陳錦珍出售系爭房地予上訴人，固於系爭買賣契約書所附「標的物現況說明書」中關於「系爭土地現況是否有租賃或被他人占用情形」乙欄為「否」之勾選（見原審卷第12頁）。然系爭土地係房屋坐落之基地，前開鄰房占用之面積甚微，位處系爭房屋兩側與鄰房0號及0號間之狹長防火巷，部分甚至僅屬領空之占用，未經鑑界精確測量難以察知，已難遽認系爭土地作為房屋基地在通常交易觀念上之使用效能及價值有所欠缺，亦難認陳錦珍有故為不為說明之情形。況上訴人於買受前即曾赴現場察看得知系爭房屋左、右鄰房朝系爭防火巷之外牆裝有突出管線（即明管）暨其頂樓雨遮外突等情狀，並於簽約時同意陳錦珍僅依現況點交，已如前述，則陳錦珍依約以現況交付系爭房地予上訴人，難認有何物之瑕疵擔保責任。 ⒊總上，上訴人主張系爭土地存有瑕疵，依買賣瑕疵擔保規定、系爭買賣契約之約定，請求陳錦珍減少價金後返還不當得利或賠償損害9萬6,950元及其法定遲延利息，為無理由。㈡關於上訴人依系爭買賣契約第13條第4項約定請求陳錦珍給付系爭鑑界費有無理由部分：查系爭買賣契約第13條第4項「買賣標的若有非屬房地結合體之土地，應於繳稅前完成土地鑑界作業，鑑界作業、鑑界規費由乙方（陳錦珍）負擔。土地鑑界結果若與買賣約定或權利登記不符者，雙方同意以本約土地價款換算單位土地面積之單價計算找補，或另行解決…」（見原審卷第10頁），已約明僅於非屬房地結合體之土地買賣，始有就該土地鑑界及由出賣人負擔鑑界規費之適用。上訴人係買受系爭房屋及其坐落之土地，該房屋乃74年間以系爭土地為基地而興建完成之獨棟2層建物，業如前述，自難認其買賣之系爭土地係非屬房地結合體之土地。是上訴人於104年2月間陳錦珍交付系爭房地後，自行於同年3月間申請鑑界而支出之系爭鑑界費，並無前開約定之適用。上訴人依系爭買賣契約第13條第4項之約定，請求陳錦珍給付伊4,000元及其法定遲延利息，為無理由。㈢關於上訴人主張鉦麒公司未盡不動產經管條例之調查及告知等義務，依消保法第51條規定，請求鉦麒公司給付懲罰性賠償金，有無理由？ ⒈按「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」、「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」、「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」不動產經管條例第21條、第24條、第24條之2、第26條第1、2項分別定有明文。 ⒉查陳錦珍前委託鉦麒公司銷售系爭房地，嗣於104年1月間仲介上訴人與陳錦珍簽訂系爭買賣契約，並交付陳錦珍所書立之標的物現況說明書等資料，乃為上訴人所不爭。又系爭土地遭鄰房之牆壁、雨遮、管線等越界占用2.9㎡、3.44㎡之情事，非經鑑界精確測量難以察知；而系爭土地乃系爭房屋坐落之基地，非屬房地結合體之土地，依約無須事先鑑界，已如前述，已難認鉦麒公司仲介系爭房地買賣應就系爭土地負鑑界測量之調查義務。況上訴人買受系爭房地前曾在鉦麒公司陪同下赴現場察看，得知系爭房屋左、右鄰房朝系爭防火巷之外牆裝有突出管線（即明管）暨其頂樓雨遮外突等情狀，並未要求鉦麒公司或陳錦珍進行鑑界，而同意陳錦珍按現況點交，則鉦麒公司根據陳錦珍所簽署之現況說明書、地籍資料及現場調查所得向上訴人為帶看及解說，亦難認其有何不實廣告銷售或未盡調查、告知義務之故意或過失。上訴人以其向陳錦珍買受之系爭土地嗣經鑑界測量發現有部分遭鄰房占用為由，主張鉦麒公司所提供之服務不符合可合理期待之房仲業者專業水準，而有疏失，依消保法第51條規定，請求鉦麒公司給付懲罰性賠償金9萬6,950元及其法定遲延利息，並無理由。 綜上所述，上訴人依買賣瑕疵擔保規定、系爭買賣契約之約定，請求陳錦珍減少價金後返還不當得利或賠償損害9萬6,950元及鑑界費用4,000元，共計10萬0,950元，及依消保法第51條之規定，請求鉦麒公司給付懲罰性賠償金9萬6,950元，並均加計自起訴狀繕本送達之翌日起算至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、、第78條，判決如主文。中華民國 108 年 4 月 16 日民事第七庭審判長法官鄭純惠法官李昆曄法官林翠華正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 108 年 4 月 16 日書記官黃文儀附表： ┌─┬───────────────────────┬─┬─────┬─────┐ │編│ 土地坐落 │地│ 面積 │ 權利 │ │ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │ │號│縣市│鄉鎮市區│ 段 │小段 │ 地號 │目│ 平方公尺 │ 範圍 │ ├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼─────┤ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │1 │桃園市│○○區 │○○ │ │ 000 │ │ 220.00 │ 全部 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ └─┴───┴────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴─────┘ ┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┐ │編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ │ │ │ │基地坐落│樣主要├───────────┬─────┤ 權利 │ │ │建號│--------------│建築材│樓層面積 │附屬建物主│ │ │ │ │建物門牌│料及房│ │要建築材料│ 範圍 │ │號│ │ │屋層數│合計 │及用途 │ │ ├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┤ │1 │ 000│桃園市○○區○│住家用│第1層：119.62 │陽台13.16 │全部 │ │ │ │○段000地號 │鋼筋混│第2層：121.28 │平台13.16 │ │ │ │ │--------------│凝土造│合計：240.90 │ │ │ │ │ │桃園市○○區○│2層 │ │ │ │ │ │ │○路0段000巷00│ │ │ │ │ │ │ │弄0之0號 │ │ │ │ │ ├─┼──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤ │ │備註│ │ └─┴──┴──────────────────────────────────┘

臺灣高等法院108年度上易字第48號

關鍵資訊