臺灣高等法院民事判決

上訴人

聯英建設有限公司

法定代理人

林英興

被上訴人

劉梓

訴訟代理人

包漢銘律師

上列當事人間請求返還訂金事件，上訴人對於中華民國108年5月13日臺灣宜蘭地方法院107年度訴字第158號第一審判決提起上訴，本院於109年12月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：兩造前於民國106年6月23日簽訂「不動產訂購單」（下稱系爭訂購單），約定伊以總價新臺幣（下同）1,320萬元買受上訴人所興建門牌號碼宜蘭縣○○市○○路00巷0號或9號之不動產（簽約前決定其中一棟，下稱系爭不動產），伊並當場給付50萬元定金予上訴人之法定代理人林英興。兩造並約定於106年7月22日（嗣合意變更為106年7月24日）就系爭不動產簽訂買賣契約，於簽約時伊應給付簽約金170萬元，惟因故未能於106年7月24日簽約，經上訴人同意延至106年10月12日簽約。伊乃依約於106年10月12日攜帶足額簽約金至上訴人指定之簽約地點簽約，詎上訴人並無任何有權代理簽約之人於該日到場簽約，致未能簽訂買賣契約，顯可歸責於上訴人。伊自得類推適用民法第249條第3款規定，請求上訴人加倍返還定金，並聲明求為命：上訴人應給付伊100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人則以：依系爭訂購單約定，被上訴人交付定金50萬元後，應於106年7月22日與伊簽訂不動產買賣契約，並於簽約時交付簽約金170萬元，如逾期未簽訂合約及交付價款者，所付定金全數不予退還。被上訴人明知其無法於兩造約定之簽約日即106年7月22日備妥簽約金170萬元，乃透過仲介郭建鑫請求將簽約日延遲至106年7月24日，惟於106年7月24日爭執簽約金僅應繳付120萬元，而拒絕依約繳付170萬元簽約金，故兩造於106年7月24日係因可歸責於被上訴人之事由致無法完成買賣契約之簽定，被上訴人已違約，伊自得依約沒收50萬元定金。惟被上訴人仍屢次請求伊給予簽約機會，伊為求圓滿，於106年10月3日以宜蘭大學郵局第122號存證信函（下稱系爭存證信函），請被上訴人於106年10月12日上午10時簽約，惟被上訴人於該日到場後反而百般挑剔系爭不動產，並表示其無意履約，該日不能簽約亦可歸責於被上訴人，被上訴人不得請求伊加倍返還定金等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造於106年6月23日就上訴人興建之系爭不動產簽訂系爭訂購單，約定系爭不動產買賣總價金為1,320萬元，被上訴人已當場給付定金50萬元，系爭訂購單並約定：「於交付定金後按規定簽約日簽訂不動產預定買賣契約，並交付應付之簽約款，如逾期未簽定合約及交付價款者，其所付定金全數不予退還，並以自動放棄論」，「簽約日期：106年7月22日」，且於備註欄載明：「簽約金170萬元，餘貸款1,100萬元」之情，有系爭訂購單附卷可稽（原審卷第8頁），又系爭訂購單為買賣契約之預約，兩造嗣後同意簽訂正式買賣契約之簽約日變更為106年7月24日，惟於變更後之簽約日即106年7月24日仍未能簽訂買賣契約之情，亦為兩造所不爭執（原審卷第90頁、第2頁、第56頁）。堪信為真實。

五、又被上訴人自承：伊認知於106年7月24日簽約時應繳付之簽約金為120萬元（即系爭訂購單記載之簽約金170萬元扣除已交付之定金50萬元）或150萬元（即系爭訂購單記載之簽約金170萬元扣除交屋款20萬元），惟上訴人堅持被上訴人應繳交之簽約金應為170萬元（原審卷第2頁），可徵兩造於106年7月24日未能簽約，係因兩造對於被上訴人於簽訂買賣契約時應支付之簽約金金額有爭執所致，此亦經證人郭建鑫（即陪同被上訴人於106年7月24日、106年10月12日前往簽約之不動產仲介人員）證述無訛（原審卷第84頁）。而觀諸系爭訂購單記載：買賣總價金1,320萬元，定金50萬元、簽約金170萬元、貸款1,100萬元，貸款即時撥款保留20萬元為交屋款之約定（原審卷第8頁），已明白約定簽訂正式買賣契約時被上訴人應支付之簽約金為170萬元，且稍加核算亦可得知系爭不動產之總價1,320萬元即為定金50萬元、簽約金170萬元、貸款1,100萬元（内含20萬元交屋款）之加總（即50萬元＋170萬元＋1,100萬元＝1,320萬元），不容被上訴人曲解為簽約金僅須支付120萬元或150萬元，從而，上訴人依系爭訂購單之約定要求被上訴人於簽訂買賣契約時須支付170萬元之簽約金，自無不合。兩造於106年7月24日未能簽訂買賣契約之原因既源於被上訴人僅願支付120萬元或150萬元之簽約金，而不願依系爭訂購單之約定足額給付170萬元之簽約金，則該日不能簽訂買賣契約，自可歸責於被上訴人，依系爭訂購單約定條款第2條約定，被上訴人即已違約，上訴人得不予退還被上訴人所支付之定金50萬元。被上訴人雖主張：兩造於106年7月24日係在協商簽約金金額，嗣後被上訴人亦同意補足簽約金至170萬元，惟嗣後上訴人即置之不理云云，惟系爭訂購單已明白約定簽約金應為170萬元，且兩造亦不爭執上訴人於106年7月24日當日並未同意被上訴人無庸繳付足額簽約金，尚無另為「協商」之餘地，即令被上訴人表示同意補足簽約金170萬元後另擇日簽約，亦無從解免於被上訴人於106年7月24日業已違約之事實。至被上訴人主張：上訴人法定代理人林英興於106年7月24日簽約不成後質疑其財力、大陸籍配偶身分、購屋意願，且被上訴人其後屢次要求上訴人再出面簽約或解決爭執，均未獲置理，可見上訴人並無履約意願云云，惟被上訴人因未能於106年7月24日簽約日依約繳足簽約金170萬元而無法簽約，業如上述，則被上訴人既違約在先，自未能因上訴人其後對其財力有所質疑或拒絕履約，即遽認上訴人有何違約或可歸責情事。

六、被上訴人雖主張：兩造嗣後同意改期於106年10月12日簽訂買賣契約，該日伊已依約攜帶簽約金170萬元，惟上訴人竟仍拒絕簽約甚至根本未出席簽約，買賣契約不能簽訂可歸責於上訴人，伊自得類推適用民法第249條第3款規定，請求上訴人加倍返還定金等語，並提出系爭存證信函為證（原審卷第23頁至第24頁）。經查：

㈠上訴人委請律師所發之系爭存證信函內容略以：「主旨：僅代當事人聯英建設有限公司（法定代理人林英興）通知台端於106年10月12日10點至本事務所簽訂房屋買賣契約，同時給付簽約金。說明：...二、㈠茲據當事人委稱：『本人前於106年6月23日與劉梓簽立房屋買賣訂購單，由劉梓給付定金50萬元向本人訂購房屋一棟，並約明雙方應於106年7月22日前簽訂房屋買賣契約同時給付簽約金170萬元，惟訂購人劉梓逾期迄今未依約與本人簽訂買賣契約並賠付簽約金，業已構成違約。㈡...劉梓業已違約，本人除保有依約及依法得主張之權利外，仍委請貴大律師發函，促請劉梓應於首開期日至貴所與本人簽訂買賣契約並依約給付簽約金，逾期或未依約履行，即依約沒收定金』（原審卷第23頁至第24頁）。可知上訴人主觀上明確知悉被上訴人已經違約，且客觀上亦未放棄對於被上訴人主張違約責任，且已依約沒收50萬元定金（原審卷第50頁反面）。在此前提下，上訴人或因體諒被上訴人定金遭沒收之處境，或因困擾於被上訴人不斷發函、申訴（原審卷第13頁至第22頁），而例外寬容同意給予被上訴人補救的機會，以系爭存證信函向被上訴人表示如其仍有履約意願即請於106年10月12日出席簽約，此係上訴人為體諒被上訴人、解決糾紛、避免麻煩而提出之折衷處理方法，與兩造均未違約，而同意改期簽約之情形（例如兩造先前同意將系爭訂購單所載簽約日106年7月22日改期至106年7月24日即屬之），並不相同，無論兩造於106年10月12日是否能順利簽約，被上訴人均未能主張上訴人應返還其因先前違約而遭沒收之定金，遑論加倍返還定金。

㈡況依元亨律師事務所人員林裕家就106年10月12日見面時所作之會議紀錄（下稱系爭會議紀錄）略以：「當事人劉梓主張：...五、況本件買賣房屋之衛浴及裝潢等，皆未到位，顯見賣方已無履約之誠意，賣方既已違約，損害買方之權益，買方自無再履行契約之意思」，並經被上訴人及陪同其到場之郭建鑫、蔡定諺於系爭會議紀錄上簽名（原審卷第26頁至第27頁），林裕家並到庭證稱：被上訴人因林英興質疑其陸配身分及衛浴設備未到位為由拒絕履約，被上訴人之意見經其口述而由伊繕打作成系爭會議紀錄，交由被上訴人簽名，被上訴人未要求將林英興未出席乙事記載於系爭會議紀錄，被上訴人係表示因有系爭會議紀錄所載原因故其無意履約等語（原審卷第143頁），蔡定諺亦證稱：伊確於106年10月12日陪同被上訴人前往簽約並於系爭會議紀錄上簽名，被上訴人是認為其已支付定金，賣方還挑剔其身分，且建材亦有問題，賣方沒有誠意等語（原審卷第151頁至第152頁）則上訴人抗辯：被上訴人雖於106年10月12日到場，惟以挑剔衛浴、裝潢並據以指摘上訴人「無履約誠意」之方式，達成實際上拒絕簽約之目的，顯無簽訂買賣契約之真意等語，即非無據。

㈢證人郭建鑫雖證稱：伊於106年10月12日有陪同被上訴人前往律師事務所簽約，被上訴人已經帶足簽約金170萬元，但上訴人法定代理人未出現，故未能講清楚買賣條件及設備（磁磚、油漆、樓梯、電梯、有無漏水等），故未簽約云云（原審卷第83頁至第85頁），證人蔡定諺亦證稱：106年10月12日係因林英興未出席，沒有履約的誠意，故兩造未簽約云云（原審卷第153頁），惟參以郭建鑫、蔡定諺均於系爭會議紀錄簽名，而系爭會議紀錄無任何關於「上訴人或有權代理之人未出席故未簽約」之記載，反而係記載被上訴人對於衛浴及裝潢不滿意而無意履約之情（原審卷第27頁），堪認被上訴人無意簽約始為未能簽約之原因，與上訴人法定代理人是否出席無涉。而上訴人委請律師事務所人員確認被上訴人並無簽約之意願，並經載明於系爭會議紀錄交由被上訴人及陪同其前來之郭建鑫、蔡定諺簽名確認，則被上訴人既無意簽約，自無通知上訴人法定代理人出席簽約之必要，證人郭建鑫、蔡定諺證稱係因上訴人法定代理人未出席簽約故未能簽訂買賣契約云云，自無可採，尚未能以其等證詞遽認106年10月12日未能簽訂買賣契約係可歸責於上訴人。遑論被上訴人於106年7月24日未帶足簽約金170萬元前往簽約，於斯時早已構成違約情事。

七、綜上所述，兩造未能就系爭不動產簽訂買賣契約，係可歸責於被上訴人，而非可歸賣於上訴人。被上訴人主張買賣契約不能簽訂係可歸責於上訴人，而類推適用民法第249條第3款規定請求上訴人加倍返還定金云云，自屬無據。從而，被上訴人依上開規定，請求上訴人給付100萬元本息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人如數給付，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

民事第三庭