108年度抗字第1016號｜民事：塗銷不動產所有權移轉登記等｜裁判日期：109 年 07 月 31 日

臺灣高等法院民事裁定 108年度抗字第1016號抗告人張輝明代理人黃明展律師許丕駿律師抗告人柯陳幸佳住日本國橫濱市中區常盤町0丁目00番地代理人李平義律師相對人柯俊材代理人呂朝章律師孫瀅晴律師上列當事人間請求塗銷不動產所有權移轉登記等事件，抗告人對於中華民國108年5月30日臺灣臺北地方法院108年度補字第935號裁定，關於訴訟標的價額核定部分提起抗告，本院裁定如下：主文原裁定關於核定訴訟標的價額部分廢棄。本件訴訟標的價額核定為新臺幣貳拾億玖仟參佰零肆萬柒仟柒佰肆拾柒元。抗告費用由相對人負擔。理由一、柯陳幸佳委任李平義律師提起本件抗告，業據其提出經臺北駐日經濟文化代表處橫濱分處認證之授權書為憑（見本院卷一第313-317頁），並經外交部領事事務局函轉臺北駐日經濟文化代表處橫濱分處查復證明柯陳幸佳在授權書上簽字屬實（見本院卷一第443-447頁），合先敘明。二、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。法院因核定訴訟標的之價額，得依職權調查證據。民事訴訟法第77條之1第1項至第3項定有明文。且訴訟標的之價額，乃法院應依職權調查核定之事項，不受當事人主張之拘束。又動產或不動產之交易價額常受買賣雙方之需求、主觀好惡、目的及利用價值等之影響，若當事人間就該交易價額有所爭執，尤應調查實際情形以為核定訴訟標的價額之依據。是此所謂之交易價額，應係指客觀之市場交易價額而言（最高法院99年度台抗字第88號裁定意旨參照）。三、相對人在原審起訴主張抗告人柯陳幸佳未經柯德勝之全體繼承人同意，於民國88年9月29日以夫妻贈與為原因將柯德勝遺產如附表所示9筆土地（下稱系爭土地）移轉登記為其1人所有（下稱系爭贈與登記），及於102年7月25日以買賣為原因，將系爭土地移轉登記為抗告人張輝明所有（下稱系爭買賣登記），均屬無效，依民法第179條及民法第767條第1項前段規定，請求張輝明塗銷系爭買賣登記、柯陳幸佳塗銷系爭贈與登記，將系爭土地回復登記為柯德勝所有（見原法院北司調字卷第1-19頁及第27頁）。原法院核定本件訴訟標的價額為新臺幣（下同）7億9886萬5033元，抗告人不服，提起抗告，主張系爭土地曾於102年12月間經鑑定市場價值為24億0030萬9622元，於108年2月間鑑價為43億1806萬0450元，原法院以土地公告現值核定訴訟標的價額顯然不合理，本件訴訟標的價額應核定為43億1806萬0450元等語，並提出另兩份鑑定報告、不動產買賣成交案件實際資訊申報書、歷年公告現值資料、容積移轉相關法規、內政部不動產交易實價查詢服務網頁資料為證（見本院卷一第27-68、73-149頁、卷二第251-253、287-291、309-318、371-377頁）。四、查本件相對人起訴之訴訟標的為民法第767條第1項前段規定之所有物返還請求權及同法第179條規定之不當得利請求權，目的均在系爭土地所有權之回復，自應依系爭土地之交易價額核定訴訟標的之價額。次查，系爭土地與同小段其他8筆土地（以下合稱系爭17筆土地）同為門牌號碼臺北市○○區 ○○路0段00號建物（下稱80號建物，屋齡15年）之坐落基地，有土地登記第二類謄本可稽（見本院卷一第281-298頁）。而經本院囑託李林國際不動產估價師聯合事務所（下稱李林事務所）鑑定系爭土地於108年4月8日相對人起訴時之市場交易價額，由李林事務所採「比較法」及「收益法」評估80號建物與系爭17筆地（含停車位）之總價，再依房地「聯合貢獻說」，以土地開發分析法及成本法求得系爭土地之價值比率為83.2366％，並估算系爭17筆土地之基地單價為633萬0292元，按系爭土地合計面積330.64坪，勘估總價為20億9304萬7747元（見李林鑑定報告1冊，9筆土地分別價額各詳如附表所示，元以下四捨五入），故本件訴訟標的價額應核定為20億9304萬7747元。五、抗告人雖提出中華不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書（下稱中華鑑定報告）、誠正海峽兩岸不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書（下稱誠正鑑定報告）為證，主張系爭土地市場交易價額應為43億1806萬0450元，李林鑑定報告之估價與系爭土地公告現值連年調高，以及迅邦建設股份有限公司（下稱迅邦公司）曾於104年9月間以35億4100萬元購買系爭土地之事實不符，其估價並不可取云云，惟查：㈠中華鑑定報告乃鑑定系爭土地於101年3月28日之市場交易價格為24億0030萬9622元（見本院卷一第83-170頁），當時80號建物之屋齡僅9年，歸類屬於10年內新古屋，建坪單價較高，且101年之不動產市場屬於上漲階段，豪宅市場前景看好，又當時80號建物為未登記建物，依不動產估價技術規則第99條前段規定採「土地貢獻說」，即房地貢獻皆歸於土地，復因價格日期差異、不動產狀態之改變及內政部不動產交易實價查詢服務網所載資料之不同，故自難依中華鑑定報告認定系爭土地於108年之市場交易價格。抗告人執101年間所作之中華鑑定報告指陳本件李林鑑定報告之鑑定價格不可採，自非可取。㈡誠正鑑定報告雖評估80號建物與坐落系爭17筆土地於108年2月15日總價為60億0159萬9184元，依土地每坪單價1306萬元計算系爭土地市場價格為43億1806萬0450元（見本院卷一第95-144頁）。惟查誠正鑑定報告就建物比較之標的係坐落臺北市中正區博愛路、信義區松勇路、松山區慶城街，且屋齡僅2至5年之建物（見李林補充說明1冊）；另就土地部分之比較標的為臺北市大安區大安段土地於103年7月22日、臺北市大安區通化段土地於104年4月10日、臺北市仁愛段土地於101年5月30日之交易價格，交易時間、坐落區域及土地上是否坐落建物等條件（見本院卷一第134頁），亦與系爭土地之鑑價條件相差甚大。而李林鑑定報告係依不動產估價技術規則第2條以同一供需圈為優先之規定，選擇與系爭土地位於同一行政區或擴大半徑為500公尺範圍內之比較標的，依「比較法」及「收益法」決定系爭土地單價，又依不動產估價技術規則第99條規定及土地建物「聯合貢獻說」，以「土地開發分析法」及「成本法」評估土地價值比率，推估系爭土地價格（見李林補充說明1冊），相對較為客觀。抗告人主張本件訴訟標的價額應依誠正鑑定報告核定為43億1806萬0450元云云，亦難認可取。㈢抗告人雖主張迅邦公司曾於104年9月間以35億4100萬元買受系爭土地（下稱系爭104年買賣）。惟查張輝明於另案偵查中自陳其於98年間與柯陳幸佳訂約買受系爭土地之價格為8 億7000萬元，而張輝明為迅邦公司最大股東，迅邦公司於104年6月12日設立時資本額僅50萬元，有相對人提出之迅邦公司登記資料、檢察官起訴書、土地移轉登記申請書、經濟部商業司函、存證信函、土地登記謄本為證（見本院卷一第171-177、187-198、207、233-280、281-299頁），可見迅邦公司不可能以35億4100萬元買受系爭土地。又依本院108年度上易字第1003號刑事判決理由可知抗告人2人間債權債務關係複雜，張輝明尚有多筆為柯陳幸佳代墊款項之債權，35億4100萬元並非純係系爭土地之價金（見本院卷二第387-396頁之理由）。故自難依抗告人所為系爭104年買賣價格之主張核定訴訟標的價額。㈣至土地公告現值並非鑑定土地市場交易價額之唯一指標，土地公告現值乃直轄市或縣 (市) 政府依平均地權條例第46條規定，對於轄區內之土地應調查地價動態，提經地價評議委員會評定編製土地現值表，於每年7月1日公告者，而土地合理市場價格則除官方之公告現值外，尚須考慮同一區域內坐落位置之社區環境及建物所貢獻價值等因素，此觀前述㈠、㈡之比較可證，故自無從以公告現值之調整逕認李林鑑定報告就系爭土地所鑑定之市場交易價額不可取。六、至抗告人另聲請李林事務所以假設系爭土地為無建物坐落之「素地」之前提為補充鑑定，惟查其結果為系爭土地在法定容積率及容積移入50％之前提下，市場交易價格分別為16億1 517萬6400元、22億5992萬4400元（見李林109年5月26日補充鑑定報告1冊）。其中「素地」按法定容積率推估之價格16億1517萬6400元，尚低於李林事務所原本鑑定價額20億9304萬7747元。而依臺北市容積移轉審查許可自治條例申請容積移入及獎勵容積，最多達法定容積50％（見本院卷二第313 -318頁），則可增益系爭土地交易價格至22億5992萬4400元，惟乃須進行建物拆除及整合土地所有權人及其他關係人之作為，尚與現況不符，自不能將此項容積利益據為系爭土地於起訴時市場交易價額之認定標準。此外，抗告人雖提出臺北市○○區○○路0段00○00號房地（含車位）成交單價每坪186. 6萬元、170.3萬元、185萬元、坐落臺北市大安區仁愛路3段5巷、屋齡1、2年之建物成交價格每坪176.7萬元、177.2萬元、坐落臺北市○○區○○街0○00號、博愛路211至240號房地價格每坪170萬元、190.5萬元之內政部不動產交易實價查詢服務網資料（見本院卷二第371、373、375頁）為證，主張李林鑑定報告不可取。惟查上開資料所列建物及土地之坐落區段、周遭環境、建物條件與系爭土地差距甚大，自不能逕採為估算本件訴訟標的價額之依據。抗告人執此主張李林鑑定價格為低估云云，亦難認為可取。七、綜上所述，本件訴訟標的價額應核定為20億9304萬7747元，原裁定核定本件訴訟標的價額為7億9886萬5033元，尚有未洽，抗告論旨指摘原裁定關於訴訟標的價額之核定不當，聲明廢棄，為有理由，爰由本院將原裁定此部分廢棄，並核定為20億9304萬7747元。原裁定關於核定訴訟標的價額部分既經廢棄，原裁定所命補繳裁判費部分，即失所附麗，應由原法院另行處理，併予敘明。八、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　109 　年　　7 　　月　　31　　日民事第二十五庭審判長法官謝碧莉法官陳月雯法官林晏如附表：編號土地地號（臺北市中正區）面積（平方公尺）面積（坪）權利核定訴訟標的價額（新臺幣633萬0292元/坪） 1 臨沂段4小段10地號 41 12.40 全部 78,495,620.80 2 臨沂段4小段10-1地號 103 31.16 全部 197,251,898.72 3 臨沂段4小段13地號 107 32.37 全部 204,911,552.04 4 臨沂段4小段14地號 365 110.41 全部 698,927,539.72 5 臨沂段4小段15地號 25 7.56 全部 47,857,007.52 6 臨沂段4小段15-1地號 8 2.42 全部 15,319,306.64 7 臨沂段4小段16地號 103 31.16 全部 197,251,898.72 8 臨沂段4小段16-1地號 78 23.60 全部 149,394,891.20 9 臨沂段4小段16-2地號 263 79.56 全部 503,638,031.52 合計 330.64 2,093,047,746.88 正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。中　　華　　民　　國　　109 　年　　8 　　月　　3 　　日書記官簡維萍

臺灣高等法院108年度抗字第1016號

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