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臺灣高等法院108年度重上字第246號

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臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　108年度重上字第246號上　訴　人　裴智強 訴訟代理人　陳由銓律師 被上訴人　　新竹縣政府 法定代理人　楊文科 訴訟代理人　楊隆源律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國108年2月12日臺灣新竹地方法院107年度重訴字第105號第一審判決提起上訴，被上訴人並減縮起訴聲明，本院於108年10月29日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第一、二審訴訟費用（已減縮部分除外）由上訴人負擔。 原判決主文第二項、第三項所命上訴人給付之金額，減縮為「被告應自民國一０八年七月一日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣玖仟玖佰肆拾元」。 事實及理由 一、按在第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第l項但書、第255條第l項第3款定有明文。次 按原告於起訴後撤回其訴，非限於撤回訴之全部，即撤回訴之一部，亦無不可；又訴之聲明經減縮後，即與原來之聲明不同，在形式上觀察之，似為訴之變更，惟實質上，原告減縮訴之聲明後，當事人及訴訟標的均無變更，僅在原來聲明內縮小其請求之範圍而已，僅其效果與訴之一部撤回無異而已。本件被上訴人就相當於租金之不當得利請求部分，於原審求為判決命上訴人給付新臺幣（下同）4萬9700元，及自 民國107年6月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自107年6月1日起至返還土地之日止按月給付9940元等 語（見原審卷第152頁）。後於本院審理中，因上訴人已自 行給付自107年1月1日起至108年5月31日止每月以9940元計 算之不當得利金額予被上訴人，被上訴人亦陳明就已受清償部分不再請求，並減縮此部分請求為：上訴人應自108年7月1日起至返還土地之日止，按月給付其9940元等語（見本院 卷第151頁）；核被上訴人所為，性質上屬減縮應受判決事 項之聲明，核符前開規定，應予准許。至被上訴人就其前開減縮聲明之行為，以「部分撤回」稱之云云，係有誤會，本院應不受其拘束。 二、被上訴人主張：坐落新竹市○○段○○段00○00地號土地（下稱系爭土地）為新竹縣所有之公有土地，是由伊管理；上訴人前向伊承租系爭土地，作為興建門牌號碼新竹市○○街00巷0號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）之基地使用， 兩造間成立定期租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間為104年1月1日起至106年12月31日止共3年，並約定俟租期屆滿 時，租賃關係即消滅，上訴人如有意繼續租用，應於租期屆滿前3個月向伊申請換約續租，逾期未申請者，視為無意續 租，伊得收回土地。因系爭租約於106年12月31日屆滿，上 訴人未在租期屆滿前3個月向伊申請換約續租，租約已屆期 消滅，上訴人本應將其承租之土地返還給伊。詎上訴人於租期屆滿後，明知已無占有使用土地之正當合法權源，竟無權占用系爭土地上如新竹市地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A部分之土地（占用面積為142平方公尺），應為無權占有。經伊催告上訴人拆除系爭房屋、返還占用之土地，均未獲置理。爰依系爭租約第16條第1項、第2項約定，或民法第767條第1項前段規定，請求判命上訴人拆除如附圖編號A部分所示地上物後，返還該占有之土地，及應自108年7 月1日起至返還土地之日止，按月給付伊相當於租金之不當 得利9940元（被上訴人於本院減縮起訴聲明關於不當得利請求部分如上，則逾上開請求部分，非本院審理範圍）。 三、上訴人則以：被上訴人既將土地租給伊，兩造以系爭租約第11條約定伊有優先承買權，被上訴人要出售土地前，應先告知伊，由伊依同樣條件行使承租人之優先承買權；詎被上訴人早於租期屆滿前，即將系爭土地併同鄰近土地納入都更範圍內，而與訴外人昌益建設股份有限公司、理銘開發股份有限公司（下稱理銘公司）共同辦理「新竹市○○段○○段00地號等58筆土地都市更新事業計畫案」（下稱系爭都更計畫），被上訴人所為實屬提供系爭土地與他人合建，性質上與出售土地之處分行為無異，因伊已向被上訴人行使土地優先承買權，具物權效力，被上訴人應將系爭土地以同樣條件出售給伊，雙方如可用一坪62萬元之價格成立土地買賣契約，對伊較為公平。準此，伊於系爭租約屆期消滅後，仍有繼續使用土地之正當合法權源，被上訴人拒絕出售土地給伊，復訴請伊拆屋還地及給付不當得利，顯然違反誠信原則及濫用權利；至伊於103年12月下旬出具土地都市更新計畫同意書1紙，僅配合被上訴人所屬人員之指示辦理而已等語，資為抗辯。 四、原審就前開部分判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，其聲明為：㈠原判決（已減縮、已撤回部分除外）關於命上訴人拆屋還地部分及按月給付金錢部分，均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。 五、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實： (一)系爭土地為新竹縣所有，由被上訴人管理。 (二)上訴人有事實上處分權之系爭房屋占用系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積142平方公尺），其用途係作為醃漬醬菜之倉庫使用。 (三)兩造曾簽立系爭租約，約定租賃期間為104年1月1日起至106年12月31日止共3年，並以租約第2條約定於租期屆滿時，租賃關係消滅，甲方（即被上訴人）不另通知等語。 (四)被上訴人業就系爭土地委由訴外人理銘公司實施系爭都更案，被上訴人與理銘公司已於105年5月4日簽立委託契約。 (五)上訴人曾於103年12月下旬出具願配合被上訴人辦理系爭土 地都市更新計晝之同意書1紙予被上訴人。 六、兩造間之爭點如下： (一)被上訴人主張於系爭租約屆期終止後，上訴人已無使用系爭土地如附圖編號A部分之正當法律權利，其得依民法第767條第1項前段規定、系爭租約第16條之約定，請求上訴人拆屋 還地，有無理由？ (二)上訴人抗辯被上訴人就系爭土地參加都市更新，並非出賣，規避其應讓上訴人優先承購土地之義務與責任，其訴請上訴人拆屋還地、給付不當得利為權利濫用、違反誠信原則，其行為無效，故上訴人有繼續使用系爭土地如附圖編號A部分 之正當法律權源，有無理由？ (三)被上訴人依民法第179條規定請求上訴人給付相當於租金之 不當得利，有無理由？ 七、茲就兩造之爭點，說明法院之判斷如下： (一)系爭租約已屆期終止，兩造未繼續締結租約，上訴人應返還系爭土地予被上訴人。 ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又，物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院102年度台上字第2053號判 決意旨參照）。次按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文，如無同法第451條 所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條規定， 承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任（最高法院69年台上字第4001號判例意旨參照）。出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，亦難謂不發生阻止續約之效力。是定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院93年度台上字第986號判決意旨 參照）。 ⒉經查： ⑴上訴人前向被上訴人承租系爭土地，作為系爭房屋之基地使用，兩造約定租賃期間自104年1月1日起至106年12月31日止，租期屆滿時，租賃關係消滅，被上訴人不另通知，上訴人如有意繼續租用，應於租期屆滿前3個月向被上訴人申請換 約續租，逾期未申請換約續租者，視為無意續租，被上訴人得收回土地，另行依法處理。上訴人未辦理續租仍為使用者，應給付無權占用使用補償金，並不得主張民法第451條之 適用及其他權利或提出異議等情，有系爭租約第1條、第2條約定可按（見原審卷第28頁）。依此，兩造間之租賃契約關係既已於106年12月31日屆期消滅，本件又無上訴人於租期 屆滿前向被上訴人申請續租情形存在，則系爭建物已無繼續占有系爭土地之正當合法權源至明。 ⑵又系爭土地面積為161平方公尺，上訴人有事實上處分權之 系爭房屋，已占用系爭土地上如附圖編號A部分面積達142平方公尺乙節，此經原審會同兩造及地政機關至現場履勘查明，有土地登記第二類謄本、勘驗測量筆錄、履勘照片及土地複丈成果圖可按（見原審卷第13頁、第108至113頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第115頁）。因上訴人於租期屆滿 後，已於繼續使用系爭土地之正當合法權源，業如前述，自構成無權占有，被上訴人為系爭土地管理機關，其依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭建物拆除，並將該占用之土地返還予伊，即屬有據，其行使權利並無權利濫用或違反誠信原則情事。至上訴人抗辯其非無權占有，被上訴人要求其拆屋還地係違反誠信原則云云，應無可取。 ⑶末查，上訴人就租賃物返還請求權及所有物返還請求權之請求，係請求本院擇一為其勝訴判決，本院既認上訴人依所有物返還請求權之請求有理由，爰不另就租賃物返還請求權主張部分論述，附此說明。 (二)上訴人抗辯被上訴人以系爭土地委託理銘公司實施都市更新，係以土地與他人合建，性質上為出售土地，其可以同樣條件優先承買系爭土地云云，應無理由。 ⒈按「都市更新」是指依都市更新條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施之意；「權利變換」，係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。而公有土地及建築物，除另有合理之利用計畫，確無法併同實施都市更新事業者外，於舉辦都市更新事業時，應一律參加都市更新，並依都市更新事業計畫處理之，不受土地法第25條、國有財產法第7條、第28條、第53條、第66條、預算法 第25條、第26條、第86條及地方政府公產管理法令相關規定之限制。前開公有財產依下列方式辦理都市更新，即：①自行辦理、委託其他機關（構）、都市更新事業機構辦理或信託予信託機構辦理更新、②由直轄市、縣（市）政府或其他機關以徵收、區段徵收方式實施都市更新事業時，應辦理撥用或撥供使用、③以權利變換方式實施都市更新事業時，除按應有之權利價值選擇參與分配土地、建築物、權利金或領取補償金外，並得讓售實施者、④以協議合建方式實施都市更新事業時，得主張以權利變換方式參與分配或以標售、專案讓售予實施者；其採標售方式時，除原有法定優先承購者外，實施者得以同樣條件優先承購、⑤以設定地上權方式參與或實施，或⑥其他法律規定之方式。都市更新條例第3條 第1款、第7款、第46條第1項及第3項分別定有明文。 ⒉經查： ⑴上訴人曾於103年12月下旬出具願配合被上訴人辦理系爭都 更計畫之同意書1紙予被上訴人，後被上訴人於105年5月4日簽立委託契約，以包含系爭土地在內之58筆土地委由理銘公司實施系爭都更案等情，為兩造所不爭執（見本院卷第115 頁）。觀之理銘公司受任實施都更事業之義務，包括辦理規劃設計、設置回饋公益性設施或公共設施、要求需取得銀級以上綠建築標章、應於系爭都更計畫完成後6個月內檢送竣 工書圖及更新成果報告送都更主管機關備查、都更計畫與權利變換計畫之研擬、報核及執行作業、出資負擔工程費用、權利變換費用、前開2筆費用之貸款利息、稅捐、管理費用 及其他費用、依都更條例第31條規定發放之差額價金及補償金、負擔系爭都更案之建物水電瓦斯接管後至完成點交予被上訴人前所生之費用、清除、運棄廢棄物、負責本案工程（含公共設施）施工、成立系爭都更事業資金之信託專戶等項，有前開委託契約可按（見原審卷第56至151頁），可徵被 上訴人是以委託都更事業機構實施之方式來辦理系爭都更計畫。 ⑵又依卷內證據資料，本院尚無從認定被上訴人在系爭租約租期屆滿之前，已有因採取權利變換或協議合建方式實施都更，並將系爭土地讓售或標售予實施者理銘公司之情形，上訴人亦未提出其他證據證明被上訴人已將系爭土地讓售或標售予理銘公司，應不發生上訴人得依土地法第104條第1項規定依同樣條件優先承買系爭土地之情形。況系爭租約屆期消滅後，被上訴人已為反對續約之表示，上訴人已不得繼續使用土地，其仍單方面繼續占有使用系爭土地，應為無權占有，業如前述，上訴人自無土地法第104條第1項規定之權利可資行使。 ⑶綜上，上訴人抗辯：因被上訴人將系爭土地委由理銘公司實施都市更新，是以土地與第三人合建，性質上與出售土地相當，其可行使優先承買權，且有繼續使用土地的正當合法權源云云，應無可取。 (三)系爭建物既無權占有系爭土地上如附圖編號A部分之土地， 被上訴人主張上訴人應自108年7月1日起至返還土地之日止 ，按月給付其9940元，為有理由。 ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條亦有明定。而所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院61年台上字第1695號、68年台上字第3071號判例參照）。 ⒉經查： ⑴上訴人既有系爭建物之事實上處分權，且系爭建物無權占有系爭土地上如附圖編號A部分之土地，已如前述，則被上訴 人請求上訴人就其無權占有土地部分，應自108年7月1日起 至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利，應屬有據。 ⑵系爭土地為公有土地，於本件107年5月25月起訴時之當期申報地價為每平方公尺1萬6800元，有土地登記第二類謄本可 參（見原審卷第13頁）；又系爭土地坐落新竹市東區，屬城市精華地段，毗鄰新竹市政府、遠東巨城購物中心、臺灣鐵路新竹車站，生活機能良好，而系爭建物是三層樓磚造並鋼構房屋，供上訴人作為醃漬醬菜之倉庫使用，係有助於上訴人營業獲利之場所，非屬單純供人日常居住之住宅等情，為原審勘驗無訛，有勘驗筆錄可參（見原審卷第108至111頁）。審酌系爭土地全部面積為161平方公尺，遭上訴人無權占 用之面積為其中142平方公尺，佔全筆土地之88％，足見上 訴人使用系爭房屋坐落之土地，確可取得若干商業利益；經審酌上訴人以系爭房屋所占用之土地面積可取得之利益，認以申報地價年息5％計算其可取得之相當於租金之不當得利 ，應屬合理適當。 ⑶準此，以前揭申報地價每平方公尺1萬6800元，乘以年息5％，並按如附圖編號A部分之占用面積計算後，可知被上訴人 請求上訴人應給付其自108年7月1日起至返還土地之日止按 月給付其9940元（16,800×5％×142÷12＝9,940），為有 理由。 八、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段及第179條規 定，請求判命上訴人拆除如附圖編號A部分所示系爭建物後 ，返還占有之土地，並應自108年7月1日起至返還土地之日 止，按月給付其9940元部分，核屬有據，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並為准免假執行之宣告，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。為使被上訴人減縮後請求之金額明確，爰於主文第3項予以宣示並說明；並依民事訴訟法第78 條規定，為訴訟費用負擔之判決。 九、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌認均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。 十、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 108 年 11 月 19 日民事第八庭 審判長法 官 陳邦豪 法 官 胡宏文 法 官 胡芷瑜 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 11 月 19 日書記官 莊智凱 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。