108年度重上字第495號（不動產所有權移轉登記） - 臺灣高等法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決 108年度重上字第495號上訴人張境在訴訟代理人劉禹劭律師林明侖律師被上訴人陳維正訴訟代理人杜冠民律師複代理人陳祈嘉律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國108年4月23日臺灣新北地方法院107年度重訴字第773號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於109年3月25日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及追加之訴均駁回。第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人於原審主張兩造就坐落新北市○○區○○○段0000地號土地（權利範圍10000分之 317），及其上同段1787建號建物（權利範圍全部，門牌號碼新北市○○區○○○路00巷00號2樓，下合稱系爭不動產）成立借名登記契約關係，伊已終止借名登記契約，依民法第179 條規定請求被上訴人將系爭不動產所有權移轉登記予伊（原審卷第13頁）。嗣於本院審理時，因系爭不動產遭他人聲請拍賣，將來恐有給付不能情事，爰追加備位聲明，請求被上訴人賠償伊新臺幣（下同）727萬2,600元，及自民事追加聲明暨聲請調查證據狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（本院卷第145頁）。上開備位聲明請求，係基於與原訴同一借名登記契約關係而來，核屬本於同一基礎事實所為訴之追加，應予准許。貳、實體方面一、上訴人主張：伊從事不動產開發投資，前向訴外人陳韻霞、陳韻娟、陳韻華購買系爭不動產，為整合其他投資案，遂透過關係商請被上訴人出名，將系爭不動產借名登記於被上訴人名下。嗣因不動產開發案停擺，伊發函通知被上訴人終止借名登記契約，詎被上訴人拒絕返還系爭不動產，爰先位依民法第179條規定，請求被上訴人將系爭不動產所有權移轉登記予伊。又系爭不動產因被上訴人未繳納貸款之可歸責事由，現遭被上訴人之債權人聲請拍賣，無法返還予伊，被上訴人顯已處於給付不能之債務不履行，爰類推適用民法第544條規定、第226條第1項規定，備位請求被上訴人給付系爭不動產之客觀價值727萬2,600元，及自民事追加聲明暨聲請調查證據狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。二、被上訴人則以：兩造素不相識，並無借名登記合意，系爭不動產為伊與訴外人詹憲毅、吳嘉勳及其他友人集資購買等語，資為抗辯。三、原審就先位聲明部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加，其上訴及追加聲明：㈠先位聲明：⒈ 原判決廢棄。⒉被上訴人應將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人。㈡備位聲明：被上訴人應給付上訴人727萬2,600元，及自民事追加聲明暨聲請調查證據狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。四、查系爭不動產於99年12月10日以買賣為原因移轉登記於被上訴人名下迄今，並經第三人聲請拍賣辦理查封登記中等情，有系爭不動產登記謄本在卷可證（本院卷第227至235頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。惟上訴人主張兩造間就系爭不動產成立借名登記關係，被上訴人應將系爭不動產所有權移轉登記予伊或給付相當之價額等情，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。爰析述如下：㈠按除依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人外，土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。土地登記規則第141條第1項第2款定有明文。是不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記。原審既謂系爭土地目前仍於假處分、假扣押中，則上訴人對系爭土地已喪失處分之權能，處於給付不能之狀態，無從塗銷或移轉該土地之所有權登記，法院自不得命相關權利之登記，亦無從命為土地之返還（最高法院100年度台上字第367號判決意旨參照）。查系爭不動產現經第三人即臺灣土地銀行股份有限公司聲請原法院民事執行處為查封登記等情，有系爭不動產登記謄本在卷可證（本院卷第227、233頁），且為兩造所不爭執（本院卷第407頁），揆諸上開說明，自無從為系爭不動產之所有權移轉登記。上訴人先位請求被上訴人將系爭不動產所有權移轉登記予伊，自無理由。㈡復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約（最高法院99年度台上字第2448號、99年度台上字第1662號判決意旨參照）。被上訴人現為系爭不動產所有權人，如同前述，今上訴人主張系爭不動產係伊借名登記於被上訴人名下，則就此有利於己之事實，自應負舉證之責。㈢上訴人固舉證人吳嘉勳、吳雅鈴、吳蕙君之證詞，以及系爭不動產曾設定最高限額抵押權予伊，被上訴人將其名下帳戶之存摺、印章、系爭不動產所有權正本交付予伊保管，系爭不動產歷年相關稅賦規費均由伊繳納，被上訴人未實際使用系爭不動產，亦未參與系爭不動產所在之福德北段不動產開發之相關決策及負擔費用等客觀情事，欲證明兩造間就系爭不動產有借名登記關係。惟查： ⒈證人即謙勳開發股份有限公司（下稱謙勳公司）負責人（本院卷第79頁）吳嘉勳固證稱：上訴人是甲山林廣告的總經理，伊當時跟甲山林協議要共同開發，一開始並沒有確定可以完成，所以買土地都是用人頭的方式買賣，一開始是上訴人出名買了當地的土地，慢慢再開發其他的，他自己怕會有稅務上的困擾，叫伊找一些人去當人頭去買這些房子，被上訴人只是其中之一，是應上訴人的要求出名當人頭去買房子的；簽約的過程都是由伊方的開發人員陳伸吉處理，被上訴人沒有經手簽約過程，也不清楚他出名買的是哪一筆土地；伊都是跟被上訴人做口頭上的說明，只有拿支票會跟他講，被上訴人也知道他是要當人頭，口頭上也同意要當人頭，細節由伊去執行；資金的支付是由伊先開票出去，等到合約簽了訂金也付了，就會慢慢以被上訴人的名義開支票付給地主，這方面也要經過上訴人的同意；資金是由上訴人處理，伊跟被上訴人說要用票，被上訴人就把票給伊，至於被上訴人所開的支票都是由上訴人將資金匯給伊，再由伊存入被上訴人的支票帳戶內等語（原審卷第155至156頁）。惟其亦證稱：伊並未以書面、電子郵件、簡訊、LINE跟被上訴人溝通及請他當上訴人的人頭，多數都是口頭，亦未曾介紹兩造認識等語（原審卷第161頁）。而兩造從未曾見過面乙節，為兩造所不爭執（本院卷第139頁），難認有何信任基礎，卷內復無其他兩造間聯繫由上訴人委託被上訴人擔任系爭不動產所有權登記名義人之證據資料可佐證吳嘉勳上開證述為真，則尚難僅憑吳嘉勳上開片面證述，即認定兩造間存有借名登記關係。 ⒉又被上訴人辯稱：98、99年間吳嘉勳向伊及友人詹憲毅表示投資房地產獲利可期，是伊與詹憲毅乃向其他友人邀集資金，並由詹憲毅與吳嘉勳簽訂投資協議書（下稱系爭協議書），由伊與詹憲毅提供資金予吳嘉勳，委託吳嘉勳代為尋找購置有投資價值之房地產進行長期投資或整合，為此伊與詹憲毅自98年9月起至99年9月止，陸續以匯款或存入現金方式提供吳嘉勳資金7,590萬元等情，業據其提出系爭協議書、修訂增補條款、吳嘉勳所開立之收款證明書等件可證（原審卷第101至126頁）。證人即被上訴人投資方之一聶瑞蘭並證稱：伊透過被上訴人認識吳嘉勳，他是謙勳公司的老闆，伊於98、99年匯款投資吳嘉勳的港仔嘴土地開發案，結案後，吳嘉勳再把錢直接轉投資福德北段的都更案，吳嘉勳有跟伊說福德北段的土地會有一部分登記在被上訴人之名下，因為他是集資代表人，這樣共同開發比較有保障，被上訴人有傳福德北段權狀影本共10幾張給伊看，伊都是透過被上訴人與吳嘉勳接洽談投資條件，被上訴人有說過福德北段是共同開發案，與甲山林共同開發，謙勳公司與甲山林有合作等語（原審卷第192至195頁）。證人即被上訴人投資方之一張文哲證稱：伊有投資吳嘉勳的港仔嘴土地開發案，後來轉投資福德北段的開發案，吳嘉勳有跟伊簡報福德北段開發案的內容，也有看到土地跟權狀登記被上訴人的名字，被上訴人是說作為伊投資資金的保障，福德北段投資案主導的人是吳嘉勳，伊有聽被上訴人說過甲山林也有參與，伊參加謙勳公司尾牙聚餐的時候吳嘉勳會提一下福德北段的案件等語（原審卷第200至202頁）。證人即被上訴人投資方之一黃信武證稱：伊有透過被上訴人參加吳嘉勳的港仔嘴土地開發案，後來結案後，轉去三重福德北段的案子，吳嘉勳也有親自說明介紹，伊的窗口主要是被上訴人，吳嘉勳有說會將土地過戶給被上訴人做開發使用，伊也有看到過戶的證明，伊從頭到尾都沒有聽過上訴人的名字，福德北段投資案主要開發人是謙勳公司的吳嘉勳，他說他的合作對象有甲山林等語（原審卷第206至208、210頁）。佐以詹憲毅為代表之投資方本於系爭協議書，曾於99年1月18日至99年9月8日將資金匯入吳嘉勳永豐銀行台北分行帳號00000000000000號帳戶中（原審卷第115、117、118、120至126頁），而99年10月8日支付系爭不動產買賣之簽約金部分即係出自上開吳嘉勳同一帳戶內（原審卷第21至23頁）；吳嘉勳並證稱：伊是做土地開發的，詹憲毅希望伊提供投資機會，讓他取得報酬，他們只出錢，具體說要投資買哪一塊土地，要登記在哪一個人名下，都是由伊處理，伊當時還有好多個開發案在進行，系爭協議書目前仍有效存在等語（原審卷第157、158頁）；復不否認在購買系爭不動產時曾用到部分來自被上訴人之資金，以及曾使用黃信武、聶瑞蘭等人的資金投資中央北路的投資案（原審卷第159、161頁）；且系爭不動產屬於福德北段都更案之其中一筆，福德北段都更案除系爭不動產外，尚有其他房地也登記在被上訴人名下等情，除有卷附之建物、土地所有權狀可證外（本院卷第367至380頁），復為兩造所不爭（本院卷第139頁）。徵諸上開事證，被上訴人辯稱係因系爭協議書所約定之投資關係，系爭不動產始登記在伊名下作為投資之擔保等語，亦非子虛。縱依系爭協議書及修訂增補條款記載內容，吳嘉勳與詹憲毅為簽約代表人之投資方所約定之內容，僅係投資金錢後收取一定比例之利潤（原審卷第101至104頁）；復依系爭協議書第2條約定：「乙方（即吳嘉勳，下同）承諾將甲方（即詹憲毅，下同）提供之資金用來購買土地，此一土地，為乙方所主導之某一土地開發案之一部分，購買後，土地將登記在乙方個人或乙方指定之權利人名下。…」（原審卷第101頁）。無從認定系爭不動產登記於被上訴人名下即屬被上訴人所有，惟充其量亦僅能認定系爭不動產係吳嘉勳安排登記於被上訴人名下，或由吳嘉勳借名登記於被上訴人名下，亦無從認定兩造間就系爭不動產成立借名登記關係。 ⒊上訴人另主張：被上訴人名下帳戶之存摺、印章、系爭不動產所有權正本均由伊保管，系爭不動產歷年相關稅賦規費均由伊繳納，被上訴人未實際使用系爭不動產，亦未參與系爭不動產所在之福德北段不動產開發之相關決策等語。惟查，依系爭協議書第5條：「為求雙方作業簡單起見，甲方承諾不涉入乙方之土地開發案操作管理細節，… 」約定（原審卷第102頁），被上訴人雖為系爭不動產之所有權登記名義人，惟相關不動產開發操作管理係由吳嘉勳負責，則被上訴人未參與系爭不動產之買賣、使用管理、稅費、規費、水電費等支付，另將其名下帳戶存摺、印章交付吳嘉勳保管以便於系爭不動產之管理使用，均合乎系爭協議書之約定。而依前揭吳嘉勳等證人證述，甲山林公司亦有與吳嘉勳合作福德北段投資開發案；吳嘉勳尚證稱：系爭不動產的稅費謙勳公司和甲山林公司的人都有可能處理，水電（費）也是一起處理，系爭不動產權狀是由甲山林保管，因為甲山林是這個都更案的實施者等語（原審卷第158、162頁）。故尚無法排除上訴人係本於甲山林（集團）與吳嘉勳之合作，及其身為甲山林廣告股份有限公司之總經理等關係，始持有被上訴人帳戶之存摺、印章、系爭不動產之所有權狀、並繳納與系爭不動產相關之稅費、規費、水電費，仍難以此認定上訴人本人與被上訴人間就系爭不動產有借名登記關係。況且上訴人不否認被上訴人帳戶存摺及印章事實上係由謙勳公司保管中（本院卷第56頁），更無法排除被上訴人係因系爭協議書約定始交付帳戶存摺、印章。至於上訴人固有自99年4月間至101年4月間匯款至吳嘉勳帳戶內，有存摺影本可證（原審卷第135至137、275頁），然充其量亦僅能證明上訴人與吳嘉勳間有金錢往來，或甲山林集團因參與共同開發案亦有投資之客觀事實，仍無從證明系爭不動產係上訴人所出資購買而借名登記於被上訴人名下。 ⒋證人吳蕙君雖證稱：伊於100或101年間任職謙勳公司時，伊所接受到的指示就是系爭不動產是借名登記在被上訴人名下的等語（本院卷第205頁）。但其亦證稱：伊進謙勳公司的時候包含系爭不動產在內之很多不動產都已經登記在被上訴人名下，伊不知道系爭不動產何時登記在被上訴人名下或是買賣契約簽約過程，借名登記是當時的主管吳嘉銘（吳嘉勳的弟弟）以及同事告訴伊的，兩造及吳嘉勳沒有明確告訴過伊這件事等語（本院卷第205至207頁）。足見吳蕙君並未實際參與系爭不動產買賣之過程，遑論其更未明確證稱系爭不動產係由何人借名登記於被上訴人名下。則其所證述：系爭不動產之使用管理、相關稅費、規費係由伊向謙勳公司請款，但謙勳公司與甲山林建設公司間內部應該有拆帳等語（本院卷第206頁），亦僅能證明甲山林建設公司與謙勳公司間就系爭不動產有合作關係，仍無從據以認定兩造間有借名登記之合意。 ⒌此外，系爭不動產曾於107年7月23日設定最高限額抵押權予上訴人，有系爭不動產登記第二類謄本在卷可證（本院卷第227至235頁），堪信為真實。徵諸吳嘉勳證稱：107年年初決定要把土地上面的一些不動產做整理和處分，後來發現被上訴人名下不動產被限制登記，應該是被上訴人的個人債務造成，因為怕其他登記在被上訴人名下的不動產也會被限制登記，所以才設定最高限額抵押權，被上訴人還提醒代書動作要快，怕其他債權人會做動作等語（原審卷第157頁）。證人即代書吳雅鈴並證稱：系爭不動產設定最高限額抵押權予上訴人係伊辦理的，過程中被上訴人並沒有不同意等語（本院卷第214、215頁），足證被上訴人明確知悉且同意系爭不動產於107年7月23日設定最高限額抵押權予上訴人之事。惟關於設定上開最高限額抵押權之緣由，吳雅鈴證稱：那時候是甲山林建設公司林映如通知伊要將房地設定給張境在，好像有兩間房子，伊就把文件做好同時LINE給陳維正與林映如，上訴人先蓋好章以後，伊再約被上訴人到他竹北住家交給他親自蓋章，可能還有拿印鑑證明，為什麼要辦理最高限額抵押的原因伊不清楚等語（本院卷第214頁）。另證稱：伊有受謙勳公司委託辦理系爭不動產過戶登記予被上訴人名下，但僅有拿簽約完成的文件辦理過程，沒有參與簽約過程；107年5月份本來有要將被上訴人名下的16戶過戶給甲山林，有用印但是後來沒有完成過戶，同年7月份辦理了最高限額抵押權，到了同年8月份，林映如又跟伊聯絡說系爭不動產與新北市○○區○○○路00巷00號3樓2戶甲山林決議要過給軒宇建設，後來又改成過戶給甲士林建設公司等語（本院卷第217至218頁）。則吳雅鈴對於何以設定最高限額抵押權予上訴人之原因並不知悉，無從以系爭不動產有設定最高限額抵押權予上訴人之客觀事實，即推論兩造間有借名登記合意。況且，被上訴人與吳嘉勳間有投資合作關係，並同意吳嘉勳全權處理系爭不動產事宜，亦知悉甲山林（集團）有參與福德北段土地開發案，則被上訴人聽從謙勳公司所委託之代書配合辦理系爭不動產之相關程序，或同意設定最高限額抵押權登記予與甲山林集團關係密切之上訴人，或嗣後因被上訴人債權人對其名下其他不動產進行保全程序，恐影響開發案與系爭協議書之進行，而表明盡快設定最高限額抵押權以保障投資權益之意思，均與系爭協議書約定相符，亦與常情無違。且依吳雅鈴上開證述，指示伊辦理系爭不動產相關用印程序者係謙勳公司、甲山林建設公司，上訴人係甲山林建設公司指定之最高限額抵押權債權人而已，故上訴人所舉系爭不動產有設定最高限額抵押權予上訴人之事實，及吳雅鈴之證詞，均無從認定系爭不動產係上訴人借名登記於被上訴人名下。又吳雅鈴固證稱107年5月用印16戶過戶時，謙勳公司的吳嘉勳曾告知伊被上訴人是借名登記人等語（本院卷第219、220頁），然其亦證稱被上訴人在伊找他蓋章時有說他有拿錢投資等語（本院卷第220頁），況吳雅鈴僅自吳嘉勳聽聞而來，依吳雅鈴證詞仍未能具體認定借名登記之當事人為何，仍無從為有利於上訴人之認定。㈣從而，依上訴人所舉事證，均未能證明系爭不動產係由上訴人借名登記於被上訴人名下，上訴人既未能舉證證明兩造間就系爭不動產有借名登記關係，其主張已終止兩造間借名登記契約，先位請求被上訴人移轉系爭不動產所有權登記予伊，備位請求給付727萬2,600元本息，均無理由。五、綜上所述，上訴人先位依民法第179條規定，請求被上訴人將系爭不動產之所有權移轉登記予伊，備位類推適用民法第544條、第226條第1項規定，請求被上訴人給付727萬2,600 元，及自民事追加聲明暨聲請調查證據狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，不應准許。原審就先位部分為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人於本院追加備位請求部分，亦為無理由，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　109 　年　　4 　　月　　22　　日民事第二庭審判長法官陳容正法官紀文惠法官　劉素如正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　4 　　月　　23　　日書記官林宗勳附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院108年度重上字第495號

關鍵資訊