108年度重上字第794號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：109 年 03 月 18 日

臺灣高等法院民事判決 108年度重上字第794號上訴人趙登勇即台北非常美餐飲館訴訟代理人江敏被上訴人賴熙熙（即賴廖碧雲之承受訴訟人）兼訴訟代理人賴熏熏（即賴廖碧雲之承受訴訟人）上二人共同訴訟代理人邵華律師被上訴人賴悤悤（即賴廖碧雲之承受訴訟人）訴訟代理人林柏男律師複代理人蘇忠聖律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國108年7月23日臺灣臺北地方法院107年度訴字第4911號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於109年2月19日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決主文第二項關於命上訴人給付逾新臺幣壹佰陸拾參萬陸仟元部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。其餘追加之訴駁回。第二審（含追加之訴）訴訟費用，由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：一、本件被上訴人賴廖碧雲於本院訴訟繫屬中之民國109年1月14日死亡，有賴廖碧雲之死亡證明書、除戶戶籍謄本在卷可稽（本院卷三第19、21頁），因其女兒即訴外人賴欣欣拋棄繼承，故賴廖碧雲之全體繼承人為被上訴人賴熏熏、賴熙熙、賴悤悤（本院卷三第43頁之繼承系統表、第45、47、55頁之繼承人之戶籍謄本、第51頁原法院109年2月17日北院忠家合109年度司繼字第268號函），並經賴熏熏、賴熙熙、賴悤悤具狀聲明承受訴訟（本院卷三第11、17頁），核無不合，應予准許。二、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件被上訴人請求上訴人自107年10月3日起至遷出騰空返還門牌號碼臺北市○○區○○○路0號1 樓及B1之房屋(下稱系爭房屋)之日止按月給付新臺幣（下同）12萬元部分，賴廖碧雲於原審係依民法第179條規定請求（原審卷二第123頁），被上訴人於本院則主張於租賃契約存續時，依租賃契約請求租金給付，於租賃契約終止後，依民法第179條規定請求（本院卷三第7頁），其上開依租賃契約請求租金給付部分，核與基於同一基礎事實所為訴之追加，應予准許。貳、實體方面：一、被上訴人主張：訴外人施明杉即台北非常美餐飲館於民國106年1月12日與賴廖碧雲簽立不動產租賃契約書（下稱系爭租約），承租賴廖碧雲所有之系爭房屋，租期自106年3月15日起至112年3月14日止，嗣施明杉將台北非常美餐飲館之經營權讓與上訴人並變更負責人為上訴人，上訴人並與賴廖碧雲於107年9月10日簽立同意書（下稱系爭同意書），由上訴人概括承受系爭租約之所有權利義務，上訴人依約應按月給付租金12萬元（前2年）或12萬5,000元（後4年）。嗣上訴人與賴廖碧雲於107年10月2日合意終止系爭租約，而賴廖碧雲於109年1月14日死亡，伊為賴廖碧雲之繼承人，依系爭租約第16條約定、民法第767條、第455條規定，上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊。縱認上訴人與賴廖碧雲未合意終止租約，惟上訴人未依約繳納107年9至11月之租金，經賴廖碧雲催告後仍未給付，賴廖碧雲與伊已分別於108年2月19日原審言詞辯論期日、本院109年2月19日言詞辯論期日當庭為終止系爭租約之意思表示，上訴人仍應返還系爭房屋。而在系爭租約存續期間，上訴人應依約給付租金，於系爭租約終止後，上訴人無法律上原因占有使用系爭房屋，致伊受有損害，應依民法第179條規定返還不當得利。爰依系爭租約、民法第767條、第455條、第179條規定，擇一求為命：上訴人應騰空返還系爭房屋，及自107年10月3日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付12萬元之判決。關於反訴部分，則以：系爭房屋並無可歸責於出租人之瑕疵存在，上訴人片面終止系爭租約請求損害賠償並無理由；且上訴人於系爭租約終止後負有回復原狀之義務，伊亦無須償還上訴人主張之有益費用等語，資為抗辯。【賴廖碧雲於原審另請求上訴人給付自107年9月15日起至同年10月2日止之不當得利部分，業經原審判決駁回，未據賴廖碧雲聲明不服，不在本院審理範圍內】二、上訴人則以：伊與賴廖碧雲就系爭房屋雖曾有租賃契約存在，但伊並未承受系爭租約，被上訴人依系爭租約對伊為請求，當事人顯不適格。伊與賴廖碧雲間未曾達成終止租賃契約之合意，惟因系爭房屋存有漏水等瑕疵，賴廖碧雲經伊催告後仍不為修繕，伊已於107年9月15日發函終止伊與賴廖碧雲之租賃契約，系爭房屋內之裝潢設備均為伊所有，伊係為行使留置權保全犯罪證據始占有系爭房屋，並未營業使用。賴廖碧雲拒絕修繕系爭房屋瑕疵，未交付合於約定使用收益狀態之系爭房屋，又不同意伊終止租約及損害賠償之請求，伊自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金；另系爭房屋外牆遭臺北市政府停車管理工程處（下稱停管處）佔用，伊因外牆不能使用所受侵害為72萬元，亦得以此抵銷6個月之租金等語，資為抗辯。並於原審提起反訴，主張：賴廖碧雲隱匿系爭房屋社區水管老舊會有淹水、漏水、老鼠出沒、不定期封街抗爭會有斷電措施致冰箱食物敗壞損失之事實，並拒絕修繕上開瑕疵，違反租約致伊不能營運，應償還系爭房屋有益費用180萬元。另賴廖碧雲未給付合於使用收益之系爭房屋，為瑕疵給付，應依民法第227條第2項賠償伊每月4萬元、共計54個月之裝潢價值損害216萬元；加計依系爭租約第5條約定應返還之押租金24萬元，依系爭租約第63條第2項約定應賠償之2個月租金24萬元，扣除107年9月15日至108年5 月15日間伊尚未給付之租金84萬元，被上訴人仍應賠償伊180萬元；另伊因此受有訴外人正葳綠世代生技股份有限公司訂位訂單不能履行之損失180萬元。爰依系爭租約第5條、第6條第2項、第11、12、13條約定、民法第227條第2項、第263條準用第260條、第423條、第424條、第431條第1項規定，求為命：被上訴人應給付伊180萬元，及自107年9月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息之判決。三、原審就本、反訴部分，除就107年9月15日起至同年10月2日止之不當得利部分外，均為上訴人敗訴之判決，上訴人全部不服，提起上訴，被上訴人並為訴之追加。上訴聲明：㈠本訴部分：⒈原判決不利於上訴人之部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。⒊被上訴人追加之訴駁回。㈡反訴部分：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人180萬元，及自107年9月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、本訴部分：被上訴人主張施明杉即台北非常美餐飲館於106年1月12日與賴廖碧雲簽立系爭租約，承租賴廖碧雲所有之系爭房屋，租期自106年3月15日起至112年3月14日止，嗣施明杉將台北非常美餐飲館之經營權讓與上訴人並變更負責人為上訴人，上訴人與賴廖碧雲於107年9月10日簽立系爭同意書，由上訴人向賴廖碧雲承租系爭房屋使用等情，業據其提出系爭租約、系爭同意書為證（原審卷一第17至21頁），復為上訴人所不爭執（原審卷一第147頁、本院卷二第489頁），堪信為真實。惟被上訴人主張上訴人應騰空返還系爭房屋，並自107年10月3日起按月給付12萬元至騰空返還系爭房屋時止，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。故此部分應予審究者為：㈠上訴人是否有概括承受系爭租約中承租人之權利義務？㈡系爭租約是否已終止？終止時間點為何？㈢被上訴人依民法第767 條、民法第455條、系爭租約第16條，請求上訴人騰空返還系爭房屋，有無理由？㈣被上訴人依租賃契約或民法第179條規定，請求上訴人自107年10月3日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付12萬元，有無理由？爰分述如下：㈠上訴人已概括承受系爭租約中承租人之權利義務：查上訴人於107年9月10日簽立系爭同意書，概括承受施明杉於系爭租約中之權利義務乙節，業據上訴人於原審自認在卷（原審卷一第161、162頁），核與系爭同意書記載：「立書人賴廖碧雲（以下簡稱甲方）所有座落於台北市○○區○○○路0 號1樓及地下一樓之房地出租予台北非常美餐飲館負責人施明杉（以下簡稱乙方）契約編號：一０三三九，今因乙方營業因素變更法定代理人，依本租約第七條約定雙方同意自簽訂本同意書後由新法定代理人概括承受所有租約之權利義務及租約之規定及限制，變更後之法定代理人已知悉所有租約內容無誤！」等語相符（原審卷一第21頁）。上訴人於本院審理時翻異前詞抗辯其未曾承受系爭租約之權利義務云云，惟未能舉證證明其於原審所為自認與事實不符或經他造同意，依民事訴訟法第279條第3項規定，其自認之撤銷於法不合。故上訴人確已概括承系爭租約承租人之權利義務，堪以認定。㈡系爭租約已於109年2月19日經被上訴人以上訴人未繳納租金為由合法終止： ⒈按系爭租約第16條約定：乙方（即承租人，下同）若積欠租金超過15天(承租方不得以押金抵扣租金)經甲方（即出租人，下同）催告仍不支付時，即屬乙方違約，甲方得逕行終止租約，若承租方置於屋內之物品不搬走時，乙方同意甲方將室內物視為廢棄物處理，若有運費亦由乙方負擔，乙方絕無異議（原審卷一第19頁）。另依系爭租約第2、3、4條約定，承租系爭房屋之期間係自106年3月15日起至112年3月14日止，前2年之租金為每月12萬元，後4年之租金為每月12萬5 千元，租金應於每月15日前繳納（原審卷一第17頁），上情復為上訴人所不爭執（原審卷一第161頁）。上訴人既於107年9月10日概括承受系爭租約之權利義務，自應依約按月繳納租金，若有積欠租金逾15日之情事，被上訴人自得合法終止系爭租約。 ⒉查被上訴人主張上訴人自107年9月份起即未繳納租金乙節，為上訴人所不爭執。被上訴人業於107年11月21日委由博大聯合法律事務所寄發107博（華）字第011021號函（下稱系爭107年11月21日函）催告上訴人於文到7日內給付107年9、10、11月之租金，此有上開107年11月21日函在卷可證（原審卷一第83頁），惟上訴人於收受後仍未繳納，故被上訴人於本院109年2月19日言詞辯論期日當庭為終止系爭租約之意思表示（本院卷三第6頁），自有理由。被上訴人雖曾主張賴廖碧雲已於原審108年2月19日言詞辯論期日當庭以上訴人未繳納租金為由終止租約云云，惟賴廖碧雲並未於原審108 年2月19日言詞辯論期日為終止租約之意思表示乙節，業經本院勘驗上開期日之法庭錄音光碟查明無訛（本院卷二第284、285頁），自難認系爭租約已於108年2月19日經賴廖碧雲合法終止。 ⒊上訴人雖辯稱系爭房屋存有諸多瑕疵，未合於使用收益之狀態，賴廖碧雲均拒不修繕，伊得為同時履行抗辯拒絕給付租金，故被上訴人終止租約不合法云云，惟為被上訴人所否認。經查： ⑴上訴人主張系爭房屋有淹水、社區經常性水管阻塞引發室內漏水、馬桶倒灌等瑕疵，致系爭房屋無從為營業使用，賴廖碧雲未交付合於約定之租賃物云云，雖據其提出證人錢浩源手寫文件1紙（下稱系爭手寫文件）、江敏與賴薰薰之LINE 對話截圖、台北市政府工務局衛生下水道工程處（下稱衛工處）維護工程科用戶申述案件電話紀錄、訴外人蕭婷薇手寫文件及照片、陳情內容紀錄、與徐立信之LINE通話紀錄、108年6月18日現場會勘照片、系爭房屋所在之青島大廈（下稱系爭大廈）管理委員會（下稱管委會）108年8月30日108年度第1次委員會會議紀錄等件為證（原審卷一第278頁、原審卷二第101至105、135至151、155頁、本院卷一第73至81、195至203、315、357、377至387頁）。惟查： ①證人即管委會前任主任委員邱賢德於本院108年12月12日準備程序證稱：系爭大廈這2年在夏季豪雨時，中庭積水消退的比較慢，本來有請下水道工程處來清理後巷排水溝，後來今年發現是我們地下1樓天花板的7個排水管因1樓餐廳油污阻塞造成，但是不清楚油污是來自哪一家餐廳，管委會請專業公司來通排水管，今年已徹底解決，並請會產生油污的各餐廳做油水分離設施；怕夏季驟雨時積水不退，有陸續請下水道工程處來清水溝，但後來發現主因是系爭大廈自己的排水管；管委會108年8月30日108年度第1次委員會會議紀錄記載之「本大樓中庭經常淹水...」是因為發現問題是系爭大廈的排水溝油污堵塞，第1次請專業公司來通3個管子，第2次是基隆麵館請另一家公司來通一個管子，管委會再請原公司來通兩個管子，就徹底解決，所謂中庭淹水是指驟雨時積水退得慢，也就是這2年才有的現象，雨停1、2個鐘頭後積水就消退了，有一次比較嚴重是在108年7、8月時一樓書店從地下排水管倒灌進店裡面，淹到一些財物，大樓有賠償他們1萬元左右，才發現應該是系爭大廈地下排水管也有問題，所以才通排水管，真的淹水造成損害，只有這次；基隆麵館同時有馬桶倒灌問題，所以他們自請專業公司通了1支地下排水管，現在已經沒有積水的影響（本院卷一第409、410頁）。證人即自105年8月迄今擔任系爭大廈總幹事之周文通證稱：伊於107年9月至107年12月3日間有打1999通報過污水阻塞要求處理2次，上開期間有來清理9次，但伊不一定每次都會在，是因為中庭積水不退會發臭所以才請衛工處來清理，但不會影響到商店的經營，唯一有賠償過1樓的書店；江敏有到伊辦公室表示系爭房屋污水倒灌至屋內，水溝蓋都掀起來，地面上有污泥，伊有請劉六妹去處理，但108年12月5日現場情形伊不清楚，也不知道地上的污泥是否係污水倒灌所致，上訴人曾經反映過馬桶倒灌、糞水溢出、浴室洗手台的水滿出來，但伊也不知道原因為何，系爭大廈在108年8月14日之後，排水管已經疏通，中庭現在沒有雨後積水的現象；除了上訴人反應過馬桶倒灌、洗手台水滿出來，沒有其他住戶反應過相類似的問題（本院卷一第416、420至423頁）。由上開證人證詞可知，系爭大廈於近2年間雖因夏季驟雨時會產生中庭積水不退之情形，曾要求衛工處來疏通污水管，嗣發現主因為系爭大廈排水管之油污阻塞問題，然歷經數次清污疏通後，自108年8月14日之後已無排水積水問題，且雖系爭大廈前曾數次發生中庭積水，惟除有一次積水流進一樓書店外，其餘並無妨害一樓店家營業之情形。上訴人所提出之上開證據，僅能證明其一再主張系爭房屋因水管阻塞引發室內漏水、馬桶倒灌、淹水等問題，衛工處確曾派人至系爭大廈疏通污水管，系爭房屋現場有馬桶阻塞、洗手台積水等現象，惟馬桶阻塞、洗手台積水之原因眾多，雖排水管阻塞為可能原因之一，惟人為使用不當，丟棄無法溶於水之物品於水管內亦可能造成上開情形。況依上訴人所提出之照片日期觀之，於108年8月14日之後系爭房屋亦有其所主張之淹水、馬桶倒灌、洗手台積水等情形，則該等情形是否係因系爭大廈之排水管、污水管阻塞所致，亦非無疑。 ②觀諸系爭手寫文件固記載：「粗部除理PVC接頭檢修。訂製不銹鋼水盤，將水排至B1停車場。因下水道管徑太小下雨排水不及以致大樓排水不良，中庭湮水，B1漏水，大樓已跟衛工處多次處理，無法根治，里長也多次反應。2018.9.18」等語。惟施明杉證稱：伊將台北非常美餐飲館賣給上訴人之前，曾經有請房東處理地下室漏水問題，房東修繕後，地下室角落天花板處仍有滲水情形，久久幾滴，未曾用容器承接等語（原審卷一第445、446頁）。則系爭房屋於施明杉經營之一年餘時間，既難認有何足以妨害營業而未修繕之漏水情形，有無可能於上訴人甫接手營業數日，即有足以妨害營業之漏水現象產生？已非無疑。又證人錢浩源於原審108年5月21日先證稱：伊上述無法根除的事項是大樓管線跟污水道的連通管太小，所以排水不順暢等語（原審卷二第82頁），又稱淹水問題有無辦法徹底解除要問管委會，就伊所知今年沒有淹過，B1那個區塊107年6月左右只淹過一次水，那是因為雨下很大，也不算淹水，就中庭積水，B1天花板濕了大概4片左右；伊有至系爭房屋勘查過，日期不確定，伊去看系爭房屋地下室天花板，但天花板是乾的，有幾片輕鋼架天花板有乾掉的痕跡，應該是一樓有墊高從樓板滲水；伊有開立日期107年9月18日「預防漏水」之估價單，是房東委請伊施作的，有在3、4天內完成，換了3塊板子，做了不鏽鋼板，伊做的是預防性漏水工程，若管路漏水會滴在不鏽鋼鐵盤上等語（原審卷二第83至86頁）。另參以上訴人提出之施工前後照片、工程估價單等件相符（原審卷一第634、636頁），可知錢浩源對系爭大廈之管線問題可否根治實際並不清楚，其前證稱大樓管線跟污水道的連通管太小，所以排水不順暢無法根治等語，難認屬實；另其關於系爭大廈108年間有無發生中庭淹水情事固與邱賢德證述尚有不同，惟經比對管委會108年8月30日108年度第1次委員會會議紀錄（本院卷一第357 頁），應以邱賢德所述為可採，且均難認定系爭房屋有因系爭大廈中庭積水導致地下室漏水而無法營業。而錢浩源至系爭房屋勘查時，並未見到天花板漏水現象。則系爭手寫文件所寫之「B1漏水」，除與錢浩源所為證述情節不同外，縱系爭房屋天花板因該次中庭積水導致B1天花板濕了4片，因而產生水漬，亦屬偶發現象，難認導致系爭房屋無法營業。佐以被上訴人陳稱：應上訴人要求賴熏熏有代表伊於107年9月14日到系爭房屋現場，因上訴人提及地下室天花板矽酸鈣板上有水漬希望伊修繕，故伊才聯絡錢浩源至現場為預防性漏水修繕等語（本院卷二第287頁），則被上訴人就B1天花板可能再因中庭發生積水現象致滲水乙節，亦已善盡維護修繕之責。故上訴人主張因系爭房屋有漏水情事，未合乎約定之使用收益狀態，被上訴人拒不修繕云云，均無可採。 ⑵上訴人主張系爭房屋因鼠患無法營業乙節，雖提出江敏與賴薰薰之LINE對話截圖、上訴人與江敏之LINE對話截圖、照片、江敏與邱賢德之通話譯文（原審卷一第268至270頁、本院卷一第67至71、85至141、203、205、247至251、301至304 、315頁）為證，惟查： ①上訴人係自施明杉處概括承受系爭租約，而在施明杉於系爭房屋經營台北非常美餐館之1年半時間（106年3月至107年9 月），系爭房屋並未有老鼠出沒乙節，業據施明杉證述明確（原審卷一第449頁），且老鼠出沒之原因眾多，縱系爭房屋確出現老鼠，是否僅得以「上訴人接手承租系爭房屋後，系爭房屋出現老鼠」即認定「上訴人所交付之系爭房屋未合於使用收益狀態」，已非無疑。 ②邱賢德與江敏於107年10月15日通話時，雖曾表示：伊於35年前購買系爭大廈7樓建物，30年伊樓上頂樓都有老鼠，何況1樓等語（本院卷一第107、109頁）。惟觀諸上開通話前後譯文，邱賢德係因江敏反應系爭房屋有老鼠之事，以及管委會於107年10月8日張貼公告之相關事宜與江敏進行溝通，此參通話譯文、公告即明（原審卷一第306頁、本院卷一第93至127頁）；而邱賢德於本院108年12月12日審理時證稱：伊購買系爭大廈建物超過30年，實際居住時間10年左右，房子空了7、8年之後，最近才又出租，伊實際居住的8到10年間，約90年至100年間，有聽過客廳的夾層裝潢有老鼠走動聲音，其他時間伊都出租或空置，沒有聽住戶講過，伊擔任主委之104年11月至108年11月1日期間，總幹事說4樓的電影圖書館有講過有老鼠等語（本院卷一第406、413頁）。比對邱賢德上開所述，其既證稱僅於系爭大廈實際居住8至10年，其餘未居住時間未聽住戶提起有老鼠，僅有總幹事說4樓的電影圖書館有講有老鼠，與其於上開通話中所稱伊之建物30年來都有老鼠乙節，顯不相符，尚難排除邱賢德係為安撫江敏始為上開言詞。佐以周文通於同次庭期證稱：江敏有於107 年9月18日跟伊說有老鼠，另於108年11月18日向伊反應有老鼠，伊請大廈清潔員劉六妹去系爭房屋清理，把老鼠移走，系爭房屋內究竟有無老鼠伊不清楚，劉六妹是說有看到老鼠；自105年8月到現在為止，只有國家電影中心有跟伊反應過1次有老鼠，要過1次老鼠藥，其他住戶沒有跟伊反應過或要過老鼠藥等語（本院卷一第417、419、421頁）。益徵系爭大廈自105年8月迄今，除江敏於107年9月18日起開始反應系爭房屋有老鼠外，迄今數年僅有系爭大廈4樓用戶反應有老鼠1次。則縱認系爭房屋有老鼠出沒，是否為系爭房屋本身之問題，亦非無疑。 ③上訴人所提出之LINE對話截圖、照片，充其量僅能證明系爭房屋廚房出現鼠屍，劉六妹前往清理，及江敏不斷片面主張系爭房屋內有老鼠、系爭房屋內置放之粉圓包裝袋遭老鼠咬破等情，惟鼠屍從何而來？破損之粉圓包裝袋是否確遭老鼠咬破？均無從認定。無從因此認定賴廖碧雲交付之系爭房屋欠缺約定使用收益之狀態。 ④是依上訴人所舉證據，尚難認系爭房屋確有鼠患，未合於約定使用收益之狀態，致上訴人無法營業。 ⑶上訴人另主張系爭房屋所在地點不定期會有封街斷電情形云云，並舉照片數幀為證（原審卷一第534、646頁、原審卷二第29至31頁）。惟據邱賢德證稱：斷電不存在，封街是有時候政治上到立法院抗議的時候，會在路口查驗證件、限制車輛進入，分局都會事先通知系爭大廈，行人可以進出，但會查驗證件等語（本院卷一第408頁），可知系爭房屋所在地點因鄰近立法院，會因應民眾之抗議活動而為限制通行之措施，惟尚難因此即認系爭房屋因此無法營業使用；另上訴人對於系爭房屋會時常不定期斷電因而妨礙營業等情形，未能舉證證明之，亦難信為真實。故上訴人主張爭房屋有上開不合於約定之使用收益狀態之情事，尚無足採。 ⑷另上訴人主張賴廖碧雲禁止其從事推拿、以冰品附講座、直播、收費（誣為分租）等語，惟系爭租約特約第2條約定：「...乙方可營業登記，營業項目以冰品、魚丸湯及筒仔米糕等無重油煙為限」（原審卷一第19頁）；另系爭租約出租人代理人賴熏熏證稱：江敏說要做直播，她要分租給別人，做按摩，伊當場跟上訴人說不可以，因為原本合約書約定一樓及地下室單純只能做冰店，與施老闆一樣，不能轉租，也不能做其他項目，當場拒絕她等語（原審卷二第74頁）；施明杉則證稱：107年9月10的簽系爭同意書時，當場賴熏熏有強調承受者也只能從事冰品生意，伊也有曾經跟江敏說過只能做冰品生意等語（原審卷一第446、447頁）。則賴廖碧雲不同意上訴人為推拿營業登記，尚與兩造間約定無違。況上訴人若認其可合法從事上開行為，縱賴廖碧雲加以禁止，其仍可繼續進行，亦與系爭房屋是否合於約定使用收益之狀態無涉，上訴人未舉證明賴廖碧雲以何強制手段迫使其無法為上開行為，其以賴廖碧雲有上開行為主張賴廖碧雲違反民法第423條規定，並無可採。另上訴人主張系爭房屋有「隱瞞社區外牆磚瓦掉落會砸死人事實」、「未投保公共意外險」、「串接管委會，主委威脅上訴人強制搬遷，發公告誣蔑羞辱」、「禁止行使社區規約權益，斷絕上訴人和管委會溝通、與會權利」、「密謀冰店客人勾串，捏造未營業即有糾紛，掛羊頭賣狗肉，假相肆虐」之不堪正常使用重大瑕疵云云（本院卷第503至505頁），惟觀諸上開內容似均指賴廖碧雲之行為，然上訴人未能舉證證明賴廖碧雲有投保公共意外險之義務（依系爭租約附加條款，係承租人需以賴廖碧雲為受益人投保火險，原審卷一第19頁），亦未證明賴廖碧雲有上開其餘各項行為，其主張系爭房屋有上開不堪使用之瑕疵云云，亦無理由。 ⑸從而，上訴人主張系爭房屋有老鼠出沒、淹水、漏水、社區不定期封街斷電、社區經常性水管阻塞引發室內漏水、馬桶倒灌、禁止上訴人從事推拿等上述瑕疵情形，伊得主張同時履行抗辯拒絕給付租金，故被上訴人終止租約不合法云云，自無足採。 ⒋又租金為金錢給付，無給付不能之問題，上訴人援引民法第2 25條第1項：「因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。」之規定，抗辯其無須給付租金云云（本院卷二第321頁），亦無足取。 ⒌按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金，民法第435條第1項定有明文。另按民法第435條第1項規定既明定以承租人之請求為減租效力發生之要件，則在承租人未為減租之請求前，出租人仍有全部租金請求權（最高法院85年度台上字第808號判決意旨參照）。上訴人固主張系爭房屋因有鼠患致不能達使用目的，致承租範圍一部滅失，賴廖碧雲是否得收受租金容有疑慮云云（本院卷二第3頁）。惟依卷內證據，未能認定上訴人曾以鼠患造成租賃物一部滅失為由，向賴廖碧雲為減少租金之請求，依上開說明，無礙於上訴人應依約支付租金之義務。又上訴人未能舉證證明系爭房屋有因鼠患無法營業乙節，業經本院認定如前，亦難認定系爭房屋確有鼠患，未合於使用約定收益之狀態，因此造成租賃物一部滅失之情形。 ⒍上訴人另於系爭107年11月27日函中抗辯得以外牆遭佔用所受損害抵付3又3分之1個月之租金云云。惟查，被上訴人雖不爭執系爭房屋右方之柱面上曾經停管處張貼告示，並提出照片為證（原審卷一第466、468頁），然觀諸停管處張貼告示之柱面位置，顯屬系爭房屋所在大樓之一樓騎樓處之樑柱，且告示牌前另有多根管線遮蔽視線，依系爭租約第1條約定之租賃標的為系爭房屋，並未就屋外騎樓之樑柱予以約定，佐以施明杉證稱於其承租期間根本不知有外牆遭廣告佔用之事，亦未曾向賴廖碧雲反應有外牆無法使用之情形等語（原審卷一第447頁），則上開柱面位置已難認定屬於系爭租約約定之租賃標的，施明杉與賴廖碧雲亦未曾就上開柱面之使用為特別約定，施明杉自無因無法使用上開柱面受有損害，上訴人亦無從據以主張未曾存在之損害賠償債權。上訴人另稱上開柱面之廣告效益估計約4至6萬元云云，並提出紅敏與訴外人大同生技有限公司所簽立之契約1紙為證（本院卷二第399頁），惟上開契約雖提及以每月4萬元之代價提供「一面牆柱」為宣傳等語，然該「一面牆柱」難認即屬上開經停管處張貼告示之柱面，亦無從認定無法使用上開柱面之損害為每月4萬元。況所謂每月4萬元損害，亦與系爭107年11月27日函所稱每月2萬共40個月之損害並不相符。從而，上訴人未能證明其得使用上開柱面，且因未能使用上開柱面受有損害，其主張得以未能使用上開柱面之損害用以抵償3又3分之1個月之租金云云，實無可採。 ⒎上訴人另抗辯因賴廖碧雲未盡修繕之責，未交付合於使用收益之系爭房屋，其已於107年9月15日發函終止系爭租約云云。惟按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。觀諸上訴人於107年9月15日所寄發之中壢郵局000987號存證信函(下稱987號存證信函)內容略以：伊已以227號存證信函催告被上訴人於107年9月14日修繕系爭房屋，惟賴廖碧雲仍未修繕，爰依民法第430條之約定終止系爭租約並請求賠償損害云云（原審卷一第25至27頁）。然上訴人於107 年9月11日寄發之中壢東興郵局000227號存證信函（下稱227號存證信函）內容記載：「昨經賴熏熏談話才知嚴重管線漏水問題，……，台端三人涉嫌詐欺，請在9月14日11點來青島東路七號談台端等漏水修繕，油漆剝落，地板殘缺，涉妨害我使用免費推拿服務及客戶服務自由改善補償辦法」等語（原審卷一第23頁），堪認上訴人因認賴廖碧雲涉嫌詐欺，乃以227號存證信函邀同賴廖碧雲針對其所指稱之問題商談相關改善補償辦法，尚難謂有催告賴廖碧雲須於107年9月14日前完成修繕之情事，是自與民法第430條所稱「定相當期限，催告出租人修繕」之要件不符，上訴人既未限期催告賴廖碧雲修繕瑕疵，自無從以987號存證信函以賴廖碧雲未予修繕瑕疵終止系爭租約。另賴廖碧雲雖於107年10月2日委由律師寄發107博（華）字第01002號函，惟該函文內容略以：台北非常美餐飲館於107年8月中旬通知賴廖碧雲提前終止系爭租約，僅承租至107年9月14日，爰催告房客於收文後7日內將租屋回復原狀並交還鑰匙等語（原審卷一第73頁），並無於上開函文中為終止系爭租約之意思表示，更無同意上訴人以987號存證信函終止租約之意思，故被上訴人另主張系爭租約於107年10月2日經上訴人、賴廖碧雲合意終止云云，亦無可採。㈢被上訴人依民法第767條第1項前段、民法第455條前段、系爭租約第16條約定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，為有理由： ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、第455條前段分別定有明文。次按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。復依系爭租約第16條約定，上訴人因未付租金經被上訴人終止租約後，未搬走置放於系爭房屋內之物品均視為廢棄物，亦即上訴人負有騰空系爭房屋之義務。 ⒉系爭租約已於109年2月19日經被上訴人以上訴人未付租金為由合法終止，已如前述，則上訴人已無占有使用系爭房屋之合法權源，被上訴人依系爭租約第16條約定、民法第767條第1項前段、第455條前段規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，自有理由。又上訴人固稱系爭租約第9條約定：出租標的有改裝設施之需時，乙方需取得甲方同意。但不得損害原有建築，乙方於交還標的時自應負責回復原狀（原審卷一第17頁），該「回復原狀」係指107年9月10日簽立系爭同意書時之現狀云云，並舉證人戴龍祥之證詞為證。惟查，簽立系爭同意書時陪同賴熏熏在場之證人戴龍祥雖證稱：賴熏熏於簽約時曾表示所謂回復原狀就是履行完畢後依照現狀交屋等語（原審卷一第336、337頁），惟系爭租約並未履行完畢，自無戴龍祥所稱依現狀交屋之適用，另戴龍祥對於系爭租約上所記載之回復原狀之內容已證稱不知情（原審卷一第336 頁），是尚難以戴龍祥之證詞即認定上訴人無須騰空系爭房屋。㈣被上訴人依系爭租約請求上訴人自107年10月3日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付12萬元，為有理由，扣除押租金後，上訴人應給付163萬6,000元： ⒈系爭租約係於109年2月19日終止，如同前述；另系爭房屋業經賴廖碧雲執原審判決供擔保聲請假執行，並於109年1月21日返還予被上訴人乙節，為兩造所不爭執（本院卷三第7頁）。則自107年10月3日起至109年1月21日止，系爭租約既仍存續，被上訴人主張上訴人應依系爭租約給付上開期間、依每月12萬元計算之租金187萬6,000元【計算式：107年10月3日至109年1月21日共計1年3月19日。12萬元×（15＋19/30）月=187萬6,000元），自有理由。 ⒉另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查上訴人因系爭租約已給付24萬元之押租金予賴廖碧雲，此為兩造所不爭執（原審卷一第161頁），並有押租金收款明細在卷可證（原審卷一第20頁）。被上訴人固抗辯押租金24萬元已依系爭租約第6條第2項約定予以沒收云云。惟按本租賃契約期限未滿，乙方若提前解約，租滿租期之一半，乙方應賠償甲方壹個月租金，未租滿租期一半時，乙方應賠償甲方貳個月租金。若甲方擬提前解約時，經乙方同意亦同，系爭租約第6條第2項固約定甚明（原審卷一第17頁）。然系爭租約並無因上訴人寄發987號存證信函而提前解除或終止，被上訴人抗辯因上訴人提前終止租約，依系爭租約第6條第2項約定得沒收押租金云云，實無足採。從而，上訴人應給付被上訴人租金187萬6,000元，扣除押租金24萬元，尚應給付被上訴人租金163萬6,000元（187萬6,000元-24萬元=163萬6,000元）。 ⒊上訴人另抗辯其得以外牆柱面自106年3月至107年9月間遭停管處佔用所受之損害共計72萬元（每月以4萬元計，共18個月）抵銷6個月之租金，賴廖碧雲亦已同意伊得抵銷云云（本院卷一第184頁）。惟被上訴人否認上訴人上開主張，且上訴人無從以系爭房屋外之柱面遭停管處張貼告示而對被上訴人請求損害賠償，業經本院論述如前。又上訴人於原審本主張以外牆遭停管處佔用無法使用之損害抵銷3月又10日之租金（原審卷一第69頁），嗣於原審108年5月3日言詞辯論期日時，當庭表示將欲抵銷之相當於租金之不當得利期別更改為6期，賴廖碧雲雖當庭表示：「同意更改」（原審卷一第653頁），惟此僅代表賴廖碧雲對於上訴人將抵銷之期別由3月又10日更改為6期於程序上不予爭執，尚非賴廖碧雲於實體上同意上訴人所為之抵銷抗辯，上訴人主張賴廖碧雲已同意抵銷，容有誤會。五、反訴部分：上訴人主張依系爭租約第5條、第6條第2項、第11、12、13 條約定、民法第227條第2項、第263條準用第260條、第423 條、第424條、第431條第1項規定，被上訴人應給付伊180萬元本息；被上訴人則均予否認。爰分述如下：㈠上訴人依民法第431條第1項規定請求被上訴人償還有益費用1 80萬元，為無理由： ⒈按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。民法第431條第1項定有明文。 ⒉上訴人固主張伊店內裝潢費用為600萬元，因賴廖碧雲違約致伊無法繼續使用裝潢，經攤提後54個月之損失為216萬元，被上訴人應依民法第431條第1項規定予以償還等語。惟按系爭契約第6條第1項約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃不動產誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉口推諉或主張任何權利…」，第8條約定：「合約期滿承租方需將室內清理乾淨，若不清理，出租方得將押金保留，待清理完畢後結算清理費用後，於押金中扣除，剩餘部份歸還承租方。」，第9條約定：「出租標的有改裝設施之需時，乙方需取得甲方同意。但不得損害原有建築，乙方於交還標的時自應負責回復原狀。」（原審卷一第17頁）。足見系爭租約已約定於租期屆至時，承租人應將系爭房屋騰空回復原狀，亦不因承租人所為之裝潢、改裝設施業經出租人同意而有不同。況承租人因自身營業使用就系爭房屋所為之裝潢，非必然為他人所需要，故本難認系爭房屋內由承租人所支出之裝潢費用屬增加系爭房屋價值之有益費用。再者，本件係因上訴人未繳納租金，經被上訴人合法終止租約，參酌系爭租約相關約定，上訴人本負回復原狀之責，上訴人縱因此無法繼續於系爭房屋營業，致其所為裝潢費用之支出未能達預期目的，亦係上訴人自身行為所致，無從因此即認上訴人得依民法第431條第1項規定，請求被上訴人償還裝潢費用。 ⒊又上訴人雖舉證人戴龍祥之證詞主張兩造於107年9月10日時約定將裝潢600萬元攤提於6年租期內，租期屆滿後現況交屋，足見伊所支付之裝潢費用對系爭房屋確有增值效果云云。惟戴龍祥證述賴熏熏所稱履行完畢後依照現狀交屋等語，充其量僅在免除租期屆至後承租人所應負之回復原狀義務，即此時由出租人自行負擔回復原狀之費用，不因此代表是時所存之屋內裝潢即增加系爭房屋之價值，更無從以此認定兩造間有達成將裝潢費用攤提於租期內之約定。此外，上訴人未能舉出其他積極事證證明就系爭房屋已支出600萬元裝潢費用、該等費用屬可增加系爭房屋價值之費用，其依民法第431條第1項規定請求被上訴人返還有益費用180萬元，自無理由。㈡上訴人依系爭租約第11、12、13條約定、民法第227條第2項、第263條準用第260條、第423條、第424條規定，請求被上訴人給付180萬元本息，為無理由： ⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第423條、424條定有明文。另按因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，同法第227條第2項亦有規定。另系爭租約第11條約定：「乙方應以善良管理人之注意使用標的，除因天災地變等不可抗力之情形外，因乙方之過失致標的損毀，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕之必要時，甲方需負責修理。」，第12條約定：「任一方若有違約情事致損害他方之權益時願賠償他方之損失，如他方因渉訟所繳納之訴訟、律師費用，均應由違約方負責賠償。甲乙雙方並同意以標的所在地方法院為第一審管轄法院。」，第13條約定：「甲乙雙方應遵守本契約各條項規定，如有違背任何條約時經催告期限改正，仍不改正時，他方得以書面通知提前終止本契約，如有損害，違約方仍應負損害賠償責任。」（原審卷一第17頁）。又依民法第263條準用同法第260條規定，當事人依法律規定終止契約時，不妨礙其損害賠償之請求。 ⒉上訴人固主張系爭房屋有老鼠出沒、淹水、漏水、社區不定期封街斷電、社區經常性水管阻塞引發室內漏水、馬桶倒灌、禁止上訴人從事推拿等情形，賴廖碧雲未提供合於所約定使用收益之租賃物，被上訴人應依上開約定、規定賠償伊180萬元云云，惟上訴人未能舉證證明系爭房屋有未能合於約定使用收益狀態之瑕疵存在，業經本院於本訴中論述綦詳（上開事實及理由欄貳、四、㈡、⒊），自難認賴廖碧雲或被上訴人有何違反系爭租約或不完全給付情事。又系爭房屋之鼠屍從何而來尚未可知，且上訴人係承租系爭房屋作為營業用，非作為居住使用，復無法證明有何危及其安全及健康情事，故上訴人主張伊亦得依民法第424條規定終止契約，進而請求被上訴人賠償云云，亦無可採。 ⒊關於損害金額部分，上訴人先主張因賴廖碧雲違約使伊無法使用價值600萬元之裝潢，攤提之後受有180萬元之損失（本院卷一第181頁）；另主張係正葳綠世代生技股份有限公司訂位訂單履約不能損失等語（本院卷二第507頁）。惟上訴人未能證明系爭房屋有不能合於約定使用收益狀態之瑕疵存在，如同前述。再者，施明杉證稱：上訴人係以54萬5,000 元向伊購買台北非常美餐飲館，伊曾說過整間店的花費約600萬元，包含伊跟伊太太研發的費用還有當初伊2人領的薪水，實際裝潢費好像2、300萬元，但是伊不確定等語明確（原審卷一第443、452頁）；上訴人另提出蓋有施明杉之小章及施明杉任負責人之台北非常美餐飲館免用發票專用章之單據1紙（原審卷一第244、394頁），其上雖記載：「保証台北非常美裝潢用六百萬元，絕無虛假美化。9月11日後定補寄專利，材料一百八十萬元收據予江敏以做為台北非常美八月份收入、資產、股權值二百三十二萬。同意列為商業保密條例，不享免責」等文字，惟施明杉證稱上開文字非伊所寫，亦不知何人所寫，對於何人蓋章、上開文字內容完全沒有印象等語（原審卷一第444頁），且上開單據並無製作日期，何人蓋章亦未可知，單據記載內容復與施明杉前開證述情節全然不符，故亦難以上開單據認定系爭房屋之裝潢價值達600萬元。此外，上訴人未舉其他證據證明系爭房屋之裝潢價值有600萬元，故其主張未能使用系爭房屋之裝潢受有180萬元之損失云云，實無足採。另上訴人就其所主張受有正葳綠世代生技股份有限公司訂位訂單履約不能之損失，固提出合約書1份為證（本院卷三第29頁），惟上訴人無法繼續使用系爭房屋履行上開合約書之義務，係因未繳租金經被上訴人終止契約所致，上訴人主張係因系爭房屋存有瑕疵未合於約定使用收益云云，並無可採，其主張被上訴人應賠償履約不能之損失180萬元，亦無可取。 ⒋從而，上訴人未能證明系爭房屋未合於約定之使用收益狀態，或賴廖碧雲、被上訴人有何違反系爭租約、不完全給付情事，其依系爭租約第11、12、13條約定、民法第227條第2項、第263條準用第260條、第423條、第424條規定，請求被上訴人給付180萬元本息，自無理由。㈢上訴人依系爭租約第5條約定請求返還押租金24萬元、依系爭租約第6條第2項約定請求違約金24萬元，均無理由：被上訴人應返還上訴人之押租金之24萬元，業已抵充上訴人積欠被上訴人之租金，業經本院於本訴中論述綦詳，上訴人於反訴中再請求給付，自無理由。又系爭租約係因上訴人未繳納租金經被上訴人合法終止，非屬系爭租約第6條第2項所約定出租人於租期未屆滿時任意提前解約之情形，上訴人依系爭租約第6條第2項約定請求被上訴人賠償2個月租金共24 萬元，亦無理由。六、綜上所述，被上訴人本訴依民法第767條、第455條、系爭租約約定，請求上訴人騰空返還系爭房屋及給付163萬6,000元部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由。上訴人反訴依系爭租約第5條、第6條第2項、第11、12、13 條約定、民法第227條第2項、第263條準用第260條、第423 條、第424條、第431條第1項規定，請求被上訴人給付180萬元本息，為無理由。原審就本訴超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。又原審就本訴騰空返還房屋及反訴駁回部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合，另就本訴金錢給付部分，判命上訴人如數給付，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又被上訴人於本訴追加依租賃關係請求上訴人給付163萬6,000元部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴、追加之訴均為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條、第450條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　109 　年　　3 　　月　　18　　日民事第二庭審判長法官陳容正法官紀文惠法官劉素如正本係照原本作成。被上訴人不得上訴。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　3 　　月　　19　　日書記官林宗勳附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院108年度重上字第794號

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