臺灣高等法院民事判決

上訴人

施心怡

上訴人

許哲豪

上訴人

劉雅婷

上訴人

陳宜蕙

上訴人

王秉翔

上訴人

曾翠林

上訴人

黃素蓉

上訴人

張海寧

上訴人

林緯軒

上訴人

陳麗珠

上訴人

吳佩青

上訴人

徐續月

共同訴訟代理人

王瀚興律師

被上訴人

誠銘建設開發股份有限公司

法定代理人

李順賓

訴訟代理人

廖永煌律師

上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國109年8月31日臺灣桃園地方法院106年度訴字第1159號第一審判決提起上訴，本院於110年11月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：上訴人及原審共同原告藍俊傑共13人向被上訴人買受坐落於桃園市○○區○○段000○000○000地號土地上之「時尚bobo」社區建物及其基地（下稱系爭大樓），建物門牌號碼如附表一「買受之建物門牌號碼」欄所示（下稱系爭房屋），兩造並訂立土地及房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約）。被上訴人銷售系爭大樓之廣告文宣上記載公共設施有接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、視聽室、健身房等，銷售現場並以電腦展示公共空間欲興建撞球間、吧檯區、健身房、有氧室等。被上訴人嗣後因故未能完全興建上開公共設施，兩造合意由上訴人書立「景觀美化委託書」，同意就系爭大樓13樓公共空間變更設計為烤肉區、休憩亭、健身房、撞球室及lounge bar（下稱系爭公共設施）。惟被上訴人嗣後並未興建系爭公共設施，則上訴人自得依民法第359條本文、第179條規定，請求減少價金後返還不當得利，或依民法第227條第1項準用第226條規定請求損害賠償。爰求為判命：被上訴人應給付上訴人如附表一「於原審請求金額」欄所示本金並加計法定遲延利息等語（原審判命被上訴人給付如附表一「原判決准許金額」欄所示本金，並自106年8月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人就其敗訴部分提起上訴。藍俊傑與被上訴人就其敗訴部分均未聲明不服，已告確定）。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人如附表一「上訴請求增加給付金額」欄所示本金，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：系爭大樓因欠缺系爭公共設施致減少價值為349萬5,515元，則該金額應由系爭大樓之買受人共31人如附表二所示分配。上訴人主張應由其等共13人分配，並無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠被上訴人於103年間預售系爭大樓共31戶，上訴人與藍俊傑共13人分別於103年、104年間與被上訴人訂立買賣契約，購買如附表一所示房屋及其基地。

㈡依被上訴人銷售系爭大樓之廣告文宣所示，公共設施包括接待大廳、中庭花園、空中花園、交證廳、會議室、視聽室、健身房等，銷售現場並以電腦展示公共空間欲興建撞球間、吧檯區、健身房、有氧室等，惟被上訴人均未依約興建。兩造嗣於104年間協議變更系爭公共設施為在13樓設置烤肉區、休憩亭、健身房、撞球室及Lounge Bar，並由上訴人出具「景觀美化委託書」予被上訴人，惟被上訴人仍未依約設置。

四、兩造爭執要點為：上訴人得否依民法第359條、第179條規定，請求被上訴人再給付如附表一「上訴請求金額」欄所示之金額？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：

㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依第359條前段規定，應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金（民法第354條第1項前段、第359條本文規定參照）。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。

㈡上訴人主張：被上訴人並未依約施作系爭公共設施，為減少系爭契約預定效用之瑕疵，致系爭大樓價值減少等語，為被上訴人所不爭執。經查原法院於107年11月13日囑託桃園市建築師公會鑑定，鑑定事項為：上訴人與藍俊傑共13人所買受系爭房屋因未施作系爭公共設施可得減少之價金（見原審卷三第48-1頁）。嗣經鑑定人於現場檢視、依被上訴人提供之規畫設計圖並訪查市場行情後，估算系爭公共設施工程總金額為349萬5,515元，並據以依上訴人與藍俊傑共13人之持有建物面積比例分配計算其各自減少價值如附表一即上訴人「於原審請求金額」欄所示，有桃園市建築師公會108年7月12日鑑定報告書可憑（見原審卷四第17、97頁）。則鑑定意見既係以系爭公共設施工程金額為據，計算上訴人與藍俊傑所有房屋減少價值，足證鑑定意見係逕以被上訴人未施作系爭公共設施所節省之費用，為系爭大樓所減少之總價值。從而本件鑑定人既就系爭大樓整體減少價值實施鑑定，並非單獨就上訴人與藍俊傑共13人所有房屋、以及一般不動產交易市場上具備同等級公共設施之房屋價值差異加以鑑定，則依公寓大廈管理條例第3條第2款規定：「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共有部分按其應有部分有所有權。」，本件即應按上開鑑定金額依系爭大樓全體區分所有權人共31人就共有系爭公共設施之比例，計算上訴人所買受系爭房屋因未施作系爭公共設施所減少之價值。故上訴人主張：伊買受系爭房屋所減少之價值，應按上開鑑定金額依伊與藍俊傑共13人就共有系爭公共設施之比例計算如附表一即上訴人「於原審請求金額」欄所示，上訴人與訴外人即其他買受系爭大樓區分所有房屋之人並未訂立共同買賣契約、亦無契約聯立關係，且依債之相對性原則，上訴人無須與其他買受人平均分受不當得利之返還請求，被上訴人亦無一部清償之權利，原審為訴外裁判云云，即屬無據。

㈢被上訴人銷售系爭大樓，買受人總計為31人如附表二所示（包括上訴人及原審共同原告藍俊傑如編號1至13所示），有如附表二編號14至31所示買受人所訂立之土地及房屋買賣契約書節本影本可稽（見原審卷五第16至128頁〔原審卷五應編第200頁卻誤編為第100頁、致其後頁數均有誤〕）。系爭大樓之梯間、電梯機房、水箱等3項共有部分為桃園市○○區○○段0000○號建物，全體區分所有權人就該共有部分之應有部分如附表二所示，有建物登記謄本、土地登記申請書、共同使用部分分配切結書、建物平面圖及位置圖影本可稽（見原審卷五第302至320頁），均為兩造所不爭執。則上訴人因系爭公共設施未施作致所買受系爭房屋減少之價值，應按上開鑑定金額依全體區分所有權人31人就上開共有部分之應有部分比例計算如附表二所示。從而上訴人主張依民法第359條本文規定，以起訴狀繕本之送達，對被上訴人為減少如附表二編號1至12所示價金之意思表示，應為有據。則被上訴人因上訴人溢付該部分價金而受有利益，且其給付目的嗣後不存在，即屬不當得利。故上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還如附表二編號1至12所示價金、即附表一「原判決准許金額」欄所示，應屬有據。

五、綜上所述，上訴人依民法第359條本文、第179條規定，請求被上訴人給付如附表一「原判決准許金額」欄所示金額，及自起訴狀繕本送達之翌日即106年8月8日（於106年8月7日送達於被上訴人，見原審卷一第24頁之送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為屬正當，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。上開應准許部分，原審判命被上訴人如數給付，並依兩造聲請為准免假執行宣告，並無不合。超過上開應准許部分，原審判決上訴人敗訴，並駁回此部分假執行聲請，亦無不合，上訴人就此部分上訴請求增加給付，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所用之證據，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第二庭