臺灣高等法院 - 109年度上字第663號（返還價金等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決 109年度上字第663號上訴人朱漢屏訴訟代理人許啟龍律師張雅蘋律師被上訴人禾林開發建設有限公司法定代理人林天財被上訴人吳瑞麒余耀東共同訴訟代理人鄭華合律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國109年1月21日臺灣桃園地方法院107年度重訴字第605號第一審判決提起上訴，本院於109年10月7日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文，並於第二審訴訟程序準用之（同法第463條參照）。查，本件上訴人主張與被上訴人解除房地買賣契約，依其與被上訴人吳瑞麒、余耀東簽訂之土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約）第17條第2項約定，請求被上訴人負連帶給付之責（見原審卷一第41頁、本院卷第368頁）。是上訴人在不變更訴訟標的之前提下，更正上訴聲明為：「被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣（下同）495萬0759元，及其中489萬9000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息」（見本院卷第368頁），不生訴之變更或追加之問題，合先陳明。二、上訴人主張：伊於民國103年3月30日與被上訴人禾林開發建設有限公司（下稱禾林公司）簽立房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約），與吳瑞麒、余耀東簽立系爭土地契約；約定伊向被上訴人購買禾林RICH ONE建案（下稱系爭建案）編號B7棟6層房屋1戶及其坐落基地，暨地下3層編號93號停車位1個（下稱系爭房屋），總價1633萬元。伊已繳納價金412萬元及暫收款20萬元，合計432萬元。依系爭房屋契約第11條第1項前段約定，禾林公司應於改制前桃園縣政府（下稱前桃園縣政府）102年3月20日核發之（102）桃縣工建執照字第會壢00352號建造執照（下稱原建照）所載開工日期102年12月6日起算1200個日曆天前，即於106年3月20日前取得使用執照，詎遲至106年12月25日始取得；另依兩造合意變更設計之「建築平面圖」（下稱系爭建築平面圖）所示，系爭房屋次臥樑柱高度應為270公分，但完工後僅251.4公分，而有樑下高度不足之瑕疵，依系爭房屋契約第26條第1項之約定，即屬違約。伊自得依系爭房屋契約第26條第2項約定解除契約，扣除禾林公司已返還之187萬0500元外，禾林公司尚應返還伊已繳價金244萬9500元，並賠償伊遲延利息5萬1759元及違約金244萬9500元（以上合計495萬0759元）。又依系爭土地契約第17條第2項約定，系爭房屋及土地買賣契約有不可分之連帶關係，吳瑞麒、余耀東對於系爭房屋契約之履行應負連帶責任。為此，爰依系爭房屋契約第26條第2 項、系爭土地契約第17條第2項約定，求為命被上訴人應連帶給付伊495萬0759元，及其中489萬9000元加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴）。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人495萬0759元，及其中48 9萬9000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。三、被上訴人則以：上訴人簽約時，即知悉系爭建案尚處於建造執照變更申請作業階段，應以建造執照變更核准結果為準。系爭房屋契約第11條第1項前段約定之「開工日」，其真意係指核准變更後新建造執照之實際動工日即103年9月27日，則禾林公司於106年12月25日取得使用執照，並無逾期完工之情形。另系爭房屋契約，並未約定樓層淨高，而系爭建築平面圖，僅係伊依系爭房屋契約第12條約定，提供上訴人就室內裝修工程進行變更設計位置圖式之用，兩造並未約定臥室樑下高度為270公分。上訴人遲延不配合貸款及給付價金，屢經催告仍不履行，伊已於107年9月21日合法解除系爭房屋與土地契約，自無須負擔損害賠償責任等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：㈠如主文第1項所示。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、查，㈠上訴人於103年3月30日與禾林公司簽立系爭房屋契約，另與吳瑞麒、余耀東簽立系爭土地契約，約定上訴人向被上訴人購買系爭房屋，總價1633萬元；㈡上訴人已繳納價金期款412萬元及暫收款20萬元，合計432萬元，扣除禾林公司於108年7月11日返還之187萬0500元，上訴人已繳價款為244萬9500元；㈢前桃園縣政府於102年3月20日核發原建照予訴外人輝泰建設股份有限公司，於102年4月8日核准原建照之起造人變更為禾林公司；後於103年11月11日核發變更後之（102）桃縣工建執照字第會壢00000-00號建造執照（下稱第一次變更後建照）予禾林公司；再於106年8月1日核發變更後之（102）桃縣工建執照字第會壢00000-00號建造執照（下稱第二次變更後建照）予禾林公司；㈣桃園市政府於106 年12月25日核發（106）桃市都施使字第壢01343號使用執照予禾林公司；㈣被上訴人於107年9月21日以桃園東埔郵局623 號存證信函，催請上訴人辦理貸款並繳清價金，如逾期未繳清，即於該存證信函之期限屆至同時解除系爭房屋及土地契約，並沒收總價15%之價金；㈤上訴人於107年10月19日以台北大學郵局121號存證信函向被上訴人解除系爭房屋及土地契約；㈥系爭房屋次臥樑下高度為251.4公分等情，有系爭房屋及土地契約、建造執照移轉契約書、原建照、第一次變更後建照、第二次變更後建照、使用執照、存證信函，及原審108年6月6日勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷一第11-42頁、第114-123頁、第169-175頁、第83頁、第54-66頁、本院卷第347頁、原審卷二第26-27頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第118-120頁），堪信為真實。五、本件應審究者為㈠禾林公司是否逾期完工，違反系爭房屋契約第11條「開工及取得使用執照期間」之約定？㈡系爭房屋有無樑下高度不足之瑕疵？㈢上訴人解除系爭房屋及土地契約，是否合法？㈣上訴人請求被上訴人連帶返還已繳價金，並賠償遲延利息及違約金，有無理由？茲分別論述如下：㈠禾林公司是否逾期完工，違反系爭房屋契約第11條「開工及取得使用執照期間」之約定？ ⒈上訴人主張禾林公司未於原建照所載開工日102年12月6日起算1200個日曆天前取得使用執照，遲至106年12月25日始取得使用執照，已違反系爭房屋契約第11條第1項前段約定，而有逾期完工情事云云。然查： ⑴系爭房屋契約第11條「開工及取得使用執照期限」第1 項約定：「本預售屋之建築工程預定於民國103年10月1日之前開工，於開工日起一千兩百個日曆天前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」（見原審卷一第20頁）。可知兩造僅約定系爭房屋需於103年10月1日前開工，於開工日起1200個日曆天前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照即可，並未特別約定系爭房屋須於原建照所載之開工日即102年12月6日開工。 ⑵其次，系爭房屋契約第2條「房屋及停車位規格標示」第2項已約定：「本案位屬桃園高鐵特區內，規劃興建高層建築，故本案將申請建照變更事宜，詳述如下：1.原申請建照：建照號碼為（102）桃縣工建執照字第會壢00352號。2.建照變更：本案預計向政府主管機關申請建照變更，調整容積使用並增加建造樓層。3.上述申請建造執照變更後，甲乙雙方同意以申請建照變更之最後結果為準，若有直接影響（減少）之樓層戶別，或因政府法令變更、延遲及乙方（下指禾林公司）不可抗力之因素，致無法將建造執照變更完成，甲方（下指上訴人）同意屬不可歸責乙方之事由，甲方並同意無條件解約，已繳價款乙方無息退還甲方，甲方不得向乙方主張任何賠償」，並經上訴人簽名確認（見原審卷一第13-14頁）。足見上訴人於簽約時，即知悉系爭不動產申請建照變更，將調整容積使用並增加建造樓層，雙方同意以申請建照變更之核准結果為準。又原建照所載開工日期雖為102年12月6日（見原審卷一第119頁），但因禾林公司將原建照核准興建地上9層、地下2層1幢、4棟64戶之建物（見原審卷一第119頁），申請變更為地上22層、地下3層、1幢2棟208戶之建物，經前桃園縣政府先後於103年11月11日、106年8月1日核發第一次、第二次變更後建照予禾林公司，並均規定開工期限為領照後6個月內開工（見原審卷一第169-175頁、第83頁、本院卷第347頁）。堪認上訴人於103年3月30日締約時，已知悉系爭建案位於桃園高鐵特區內，禾林公司申請建照變更，以調整容積使用並增加建造樓層，原建照所載之開工日102年12月6日亦隨之變更。 ⑶又系爭房屋已於103年9月27日實際動工，並於106年12月25日取得使用執照等情，有動工典禮邀請函、當日現場照片及使用執照在卷可稽（見原審卷一第162-166頁、第83頁）。則禾林公司於103年9月27日動工，於開工日起1200個日曆天前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，並未違反系爭房屋契約第11條第1項約定。故上訴人主張禾林公司逾期完工，違反系爭房屋契約第11條約定云云，洵非可採。 ⒉上訴人另主張禾林公司已於102年12月5日設置圍籬及工程告示牌，系爭房屋應以禾林公司提報桃園市政府之開工文件即營造業承攬建築工程開工查報表及營建工程空氣污染防制費網路申報資料所載之申報開工日102年12月20日作為實際開工日云云，並提出102年12月5日實地勘查照片、營造業承攬建築工程開工查報表、桃園縣政府環境保護局營建工程空氣污染防制費網路申報資料為證（見本院卷第57-63頁）。惟系爭房屋契約第11條約定系爭房屋於103年10月1日前開工，於開工日起1200個日曆天前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照即可，已如前述。且上訴人於103年3月30日始與被上訴人成立系爭房屋及土地契約（見原審卷一第32頁），系爭建案亦經兩度申請變更建照，重新核定開工期限，自無從以禾林公司於上訴人締約前之102年12月5日在工地設置圍籬及工程告示牌乙節，遽認禾林公司已經開工。又禾林公司向桃園市政府提報之營造業承攬建築工程開工查報表，及營建工程空氣污染防制費網路申報資料所載之申報開工日，雖為原建照所載核准開工日102年12 月20日，但原建照已經變更並重新核准開工期限，自不得僅以禾林公司於行政文書上依原建照內容填載之申報開工日作為實際開工日。從而，上訴人以此主張禾林公司逾期完工，違反系爭房屋契約第11條約定云云，亦非可採。㈡系爭房屋有無樑下高度不足之瑕疵？ ⒈系爭房屋契約第12條「建築設計變更之處理」第1 項約定：「甲方申請變更設計之範圍以室內隔間及裝修為限，如需變更管線以不影響下層樓為原則，其他有關建築主要結構、大樓立面外觀、住家大門、門窗位置及型式、廚具排煙出口、冷氣主機置放位置、管道間、消防設施、公共設施等不得要求變更」（見原審卷一第20頁）。可知上訴人於施工中雖得申請室內變更設計，但以室內隔間及裝修為限，如需變更管線，以不影響下層樓為原則，其他有關建築主要結構、大樓立面外觀、住家大門、門窗位置及型式、廚具排煙出口、冷氣主機置放位置、管道間、消防設施、公共設施等，上訴人不得要求變更。 ⒉上訴人於系爭建案施工過程中，固於104年11月17日依系爭房屋契約第12條第1項約定，與禾林公司進行變更設計，並製作系爭建築平面圖，且經上訴人簽名確認（見原審卷一第43-45頁）。惟： ⑴依系爭房屋契約第12條第1項約定，上訴人進行變更室內設計時，有關建築主要結構、大樓立面外觀等工程部分，本不得要求變更。 ⑵另系爭建築平面圖僅係禾林公司依系爭房屋契約第12條約定，提供上訴人就室內裝修工程進行變更設計位置圖式之說明及確認之用。且系爭建築平面圖左下方備註欄已記載：「⒈本圖說中所有用具符號僅用以示意位置，不表示用具型式及尺寸。⒉本圖說中標示梁之位置及尺寸會依現場施作狀況微調」；右方欄位亦載明：「⒈外觀（含公共設施）及管道間不得變更。⒉樑柱結構不得變更」（見原審卷一第45頁）。可見系爭房屋主要建築結構、立面外觀及樑柱等部分，應依照主管機關核准之工程圖樣施工，並非依據上訴人為辦理變更室內設計所製作之系爭建築平面圖施工；而系爭建築平面圖之用具符號，僅用以示意位置，並非代表型式及尺寸，樑柱結構之位置及尺寸，應依現場施作狀況微調，上訴人與禾林公司並未約定系爭房屋臥室樑下高度為270公分。 ⑶又系爭房屋業經桃園市政府於106年12月25日核發使用執照乙節，為兩造所不爭執（見原審卷一第83頁，及兩造不爭執事實㈣）。堪信禾林公司應依主管機關核准之工程建築圖說施作完工，並無臥室樑下空間不足之瑕疵，方經桃園市政府核發使用執照。 ⑷綜上，系爭建築平面圖僅供係說明及確認上訴人與禾林公司變更室內設計之位置與圖式；有關樑柱結構之位置及尺寸，應依現場施作狀況微調，雙方並未約定系爭房屋臥室樑下高度為270公分。故上訴人徒以系爭房屋完工後次臥樑下高度為251.4公分，與系爭建築平面圖記載不符，遽認系爭房屋有樑下高度不足之瑕疵云云，尚非可採。㈢上訴人解除系爭房屋及土地契約，是否合法？ ⒈按系爭房屋契約第26條第1項約定：「乙方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』、『乙方之瑕疵擔保責任』之規定者，即為乙方違約」；同條第2項約定：「乙方有前條違約情事之一者．甲方得解除本契約；解約時乙方除應將甲方已繳之房地價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地價款百分之十五之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」（見原審卷一第29頁）。 ⒉本件上訴人主張禾林公司有逾期完工及系爭房屋有樑下高度不足之瑕疵云云，既非可採，禾林公司即無系爭房屋契約第26條第1項之違約情事。故上訴人依系爭房屋契約第26條第1、2項約定，於107年10月19日以存證信函向被上訴人解除系爭房屋及土地契約，即非合法。㈣上訴人請求被上訴人連帶返還已繳價金，並賠償遲延利息及違約金，有無理由？ ⒈承上，本件上訴人依系爭房屋契約第26條第1、2項約定，解除系爭房屋及土地契約，既非合法；則上訴人依系爭房屋契約第26條第2項約定，請求禾林公司返還已繳價金244萬9500元，及賠償遲延利息5萬1759元與違約金244萬9500元，共計495萬0759元，均非有據。 ⒉又上訴人依系爭房屋契約第26條第2項約定，請求禾林公司給付，既非有據；則上訴人依據系爭土地契約第17條第2項約定，請求吳瑞麒、余耀東負連帶給付之責，亦非有理。六、綜上所述，被上訴人依系爭房屋契約第26條第2項、系爭土地契約第17條第2項之約定，請求被上訴人連帶給付495萬0759元，及其中489萬9000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，於法無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法核無違誤。上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　109 　年　　10　　月　　28　　日民事第九庭審判長法官楊絮雲法官張宇葭法官郭顏毓正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　10　　月　　28　　日書記官馬佳瑩附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院109年度上字第663號

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