臺灣高等法院民事判決

上訴人

劉月嬌

訴訟代理人

李奇哲律師

上訴人

李念融

訴訟代理人

趙立偉律師

訴訟代理人

徐欣瑜律師

被上訴人

一哲企業社

法定代理人

羅淑芬

被上訴人

陳勇全

上列當事人間請求損害賠償等事件，兩造對於中華民國109年4月24日臺灣桃園地方法院108年度訴字第758號第一審判決各自提起上訴，劉月嬌並為訴之追加，本院於110年4月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人劉月嬌（下稱劉月嬌）在原審依民法第227條、第184條第1項前段、第185條第1項、第188條第1項、第179條規定（嗣於本院撤回民法第184條第1項前段、第185條第1項、第188條第1項規定），對上訴人李念融（下稱李念融）、被上訴人一哲企業社（下稱一哲企業社）、陳勇全（下稱陳勇全）請求損害賠償，嗣於本院追加劉月嬌與李念融簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第12條第3項約定、民法第256條、第259條第2款、第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定為請求權基礎，其訴雖有追加，惟追加之訴與原訴所涉及劉月嬌經由一哲企業社居間，向李念融買受門牌號碼：桃園市○鎮區○○路0段00巷0號房屋及坐落基地桃園市○○區○○段00地號應有部分5分之1（下合稱系爭房地）之基礎事實同一，核與前揭規定相符，應予准許。

二、一哲企業社經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依劉月嬌之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、劉月嬌主張：伊委託一哲企業社代為居間買受不動產，並約定以房地買賣價格2％作為居間報酬，陳勇全則為一哲企業社之營業員。嗣陳勇全為伊居間買受李念融所有之系爭房地，伊乃與李念融於民國(下同)105年7月14日簽訂系爭契約（契約書記載之簽訂日期為106年4月30日）、協議書（下稱系爭協議書），約定以新臺幣（下同）475萬元之價格購買系爭房地，已陸續給付買賣價金共145萬元，另給付一哲企業社仲介費9萬5000元。詎李念融收受145萬元後，卻未依系爭協議書約定移轉系爭房地，經以109年9月1日上訴理由狀催告履約，仍置之不理，乃於本院109年9月25日準備程序當庭解除系爭契約。又李念融於106年11月30日將系爭房地移轉登記予訴外人許崴凱、王詩涵，則李念融就系爭房地之移轉已屬給付不能，遂於本院109年11月6日準備程序當庭解除系爭契約。復以109年12月22日民事上訴理由㈠狀再次表明依民法第256條規定、系爭契約第12條第3項約定解除系爭契約。系爭契約既已解除，伊得依民法第259條第2款規定請求返還已付價金145萬元。退步言，縱認李念融已合法解除契約（假設語氣），伊依民法第252條規定請求酌減違約金至零，並依民法第179條規定請求返還145萬元。另陳勇全未據實告知或未能查出李念融於簽訂系爭契約前不到3個月以180萬元購入系爭房地，顯未盡善良管理人之注意義務，陳勇全、一哲企業社應依民法第227條、第544條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定連帶賠償已付價金145萬元及仲介費9萬5000元，合計154萬5000元。爰求為命⑴①一哲企業社應給付154萬5000元。②邱一哲（一哲企業社實際負責人）、葉俊龍（李念融仲介）、陳勇全、李念融、柳美菁（系爭契約承辦代書）應連帶給付154萬5000元。③李念融應給付145萬元；及以上①、②、③均自起訴狀繕本送達最後一位翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑵前項①、②、③之請求任一項如獲全額給付，其他各項請求即行消滅（嗣於本院因未對邱一哲、葉俊龍、柳美菁提起上訴，減縮為⑴一哲企業社、陳勇全應連帶給付154萬5000元。⑵李念融應給付145萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑶前2項聲明任一人為給付，於其給付範圍內其他人免為給付）之判決。

二、李念融以：與劉月嬌於105年7月間就買賣系爭房地達成合意，約定實際總價475萬元，系爭契約則記載330萬元，因劉月嬌資金不足，遂約定待給付145萬元後，再正式辦理系爭房地貸款及過戶等手續，並約定系爭契約簽訂日期為106年4月30日。詎劉月嬌給付145萬元後，片面毀約不買，未於系爭契約簽訂日106年4月30日給付簽約款30萬元，已構成給付遲延。渠於106年5月9日寄發存證信函催告於7日內繼續履約，未獲置理，遂於106年5月22日寄發存證信函表示解除契約之意思表示，是渠已合法解除系爭契約，並得依約沒收劉月嬌已付價款145萬元。渠與劉月嬌間立於平等地位，並非企業經營者與消費者之消費關係，系爭契約自不適用消費者保護法，亦不受內政部公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱成屋買賣應記載事項）之拘束。劉月嬌無故違約，更誣稱渠以詐欺方式欲達毀約目的，纏訟至今已逾4年，故本件並無違約金過高情事等語置辯。一哲企業社未於言詞辯論期日到場，先前到庭時陳稱：一哲企業社為台慶不動產之加盟店，法定代理人羅淑芬僅是掛名，實際負責人為邱一哲等語。陳勇全則以：因劉月嬌金額不足，要分期付款才有辦法湊到自備款，所以協議1年湊到145萬元，才開始正式履約，106年4月30日是劉月嬌與李念融說好的日期。後來因劉月嬌母親過世，劉月嬌就反悔不買。系爭協議書的內容是記載簽約價格與實際價格之落差等語，資為抗辯。

三、本件經原審判決李念融應給付劉月嬌73萬7500元，及自108年6月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並駁回劉月嬌其餘之訴。劉月嬌、李念融不服提起上訴，劉月嬌並上訴聲明：⑴原判決關於駁回後開第2項部分廢棄。⑵上開廢棄部分，①一哲企業社、陳勇全應連帶給付劉月嬌154萬5000元。②李念融應再給付劉月嬌71萬2500元，及自108年6月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息。③前2項聲明任一人為給付，於其給付範圍內其他人免為給付。李念融並上訴聲明：⑴原判決不利於李念融之部分廢棄。⑵上開廢棄部分，劉月嬌在第一審之訴駁回。對於劉月嬌之上訴，李念融、陳勇全均答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。對於李念融之上訴，劉月嬌則答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事實（見本院卷第245、246頁）：

㈠劉月嬌與李念融於105年7月間簽訂系爭契約（契約書記載之簽訂日期為106年4月30日）、系爭協議書，約定劉月嬌以475萬元之價格向李念融購買系爭房地。

㈡劉月嬌已陸續給付李念融買賣價金共計145萬元。

五、得心證之理由：

㈠李念融解除系爭契約是否合法？

⒈系爭契約第4條第1項約定：「甲方（即劉月嬌）應依下列日期給付乙方（即李念融）價款：買賣總價：叁佰叁拾萬元整。簽約款：本契約簽訂時，叁拾萬元整。…尾款：叁佰萬元整。交屋日期訂於106年6月15日，甲方應依約付清尾款。乙方原有銀行貸款需由甲方代清償時，依第5條第2項規定支付尾款，辦理交屋。…」，第12條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。…」（見原審卷一第142、144頁）。

⒉經查，柳美菁於偵查中陳稱：「（是否105年7月14日簽訂該份合約書？）確實是這天簽的，但雙方協議以106年4月30日才是立契日，因為簽約日和立契日相隔太久，所以我就先保管合約，等時間到了我再把合約交給仲介…這是買賣雙方合意的」等語【見臺灣桃園地方法院檢察署（現改制為臺灣桃園地方檢察署）106年度偵字第23308號卷第159頁反面】，劉月嬌於偵查中陳稱：「（房屋有無移轉？）還沒有，但有談到106年4月付完尾款才能移轉所有權」等語（見同上偵卷第115頁），另參諸前開系爭契約第4條第1項約定內容，可認劉月嬌於105年7月間簽訂系爭契約後固已陸續給付李念融買賣價金共145萬元，然劉月嬌尚應於系爭契約記載之簽訂日即106年4月30日給付李念融簽約款30萬元，再以系爭房地向銀行辦理貸款，另代李念融清償原有銀行貸款，而給付尾款300萬元。惟劉月嬌於106年4月12日向邱一哲、柳美菁寄發存證信函，表示遭邱一哲、葉俊龍、陳勇全、柳美菁等人詐欺，並為撤銷買受系爭房地之意思表示（見原審卷一第29至35頁），且未於106年4月30日給付李念融簽約款30萬元，已未按系爭契約第4條第1項約定履行而違約。李念融遂於106年5月9日向劉月嬌寄發存證信函，催告劉月嬌於函到7日內繼續履行契約（見原審卷一第133至135頁），劉月嬌仍未給付，李念融乃於106年5月22日向劉月嬌寄發存證信函，並為解除系爭契約之意思表示。則依系爭契約第12條第1項約定，系爭契約業經李念融合法解除，應堪認定。

⒊劉月嬌雖主張：李念融106年5月9日存證信函未表明債務人應為給付之意旨，自不生催告效力云云。惟該存證信函已明載：「…經仲介公司籲請台端（即劉月嬌）繼續履約仍未獲置理，本人（即李念融）只好請台端於函到7日內繼續履行契約…」等語（見原審卷一第135頁），而劉月嬌在系爭契約之主要給付義務即為依第4條第1項約定給付買賣價金，是所謂請劉月嬌繼續履行契約，即係指請劉月嬌給付買賣價金之意，自難認該存證信函內容有何未表明劉月嬌應為給付之意旨，劉月嬌此部分主張，實難憑採。

⒋本院既已認定系爭契約業經李念融以106年5月22日存證信函合法解除，則劉月嬌所主張以109年9月1日上訴理由狀催告李念融履約，仍置之不理，乃於本院109年9月25日準備程序當庭解除系爭契約。又李念融於106年11月30日將系爭房地移轉登記予許崴凱、王詩涵，則李念融就系爭房地之移轉已屬給付不能，遂於本院109年11月6日準備程序當庭解除系爭契約。復以109年12月22日民事上訴理由㈠狀再次表明依民法第256條規定、系爭契約第12條第3項約定解除系爭契約，及依民法第259條第2款規定請求返還已付價金云云，自無可取，併為敘明。

㈡劉月嬌請求酌減違約金至零，並依民法第179條規定請求李念融返還145萬元，有無理由？

⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決意旨採相同見解）。

⒉查系爭契約第12條第2項約定：「甲方（即劉月嬌）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即李念融）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項…」（見原審卷一第144頁），劉月嬌未按系爭契約履行而違約，並經李念融合法解除系爭契約，業如前述，則李念融辯稱：其得依約請求違約金，固非無憑。審酌劉月嬌因細故即不繼續履行系爭契約，並對李念融提出刑事詐欺告訴，致生李念融訟累，有臺灣桃園地方檢察署檢察官106年度偵字第23308號不起訴處分書、臺灣高等檢察署107年度上聲議字第7439號處分書可考（見原審卷一第125至131頁、第138至142頁）。又李念融已將系爭房地再行出售，於106年11月30日將系爭房地移轉登記予許崴凱、王詩涵，有土地登記謄本、建物登記謄本可稽（見本院卷第125至131頁），致生李念融額外勞力、費用成本。另參酌成屋買賣應記載事項第12點第3項規定：「…經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾7日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之15為限…」(見原審卷一第198頁，李念融與劉月嬌間並非企業經營者與消費者之關係，故本件應無成屋買賣應記載事項之適用，但成屋買賣應記載事項之規定非不得供本院作為審酌違約金是否過高之依據，附此敘明)。本院認以劉月嬌已付價款145萬元作為違約金實屬過高，應酌減至系爭房地總價款475萬元之15％即71萬2500元（475萬元×15％＝71萬2500元）為適當。

⒊準此，李念融持有劉月嬌已付價款145萬元逾前開違約金數額部分即73萬7500元（145萬元－71萬2500元＝73萬7500元），已無法律上原因。從而，劉月嬌依民法第179條規定請求李念融返還73萬7500元，應屬有理。

㈢劉月嬌依民法第227條、第544條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求陳勇全、一哲企業社連帶賠償已付價金145萬元及仲介費9萬5000元，有無理由？

⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，民法第227條第1項、第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項分別著有規定。

⒉劉月嬌另主張：陳勇全未據實告知或未能查出李念融於簽訂系爭契約前不到3個月以180萬元購入系爭房地，顯未盡善良管理人之注意義務云云。但查，於不動產買賣，仲介人員須據實告知或查明者，應係該不動產標的是否具有物之瑕疵、權利瑕疵或其他可能構成不完全給付等事項，以便當事人得以評估該不動產之客觀價值而決定是否購買。李念融何時、以若干價格購買系爭房地等節，實與系爭房地有無物之瑕疵、權利瑕疵或其他可能構成不完全給付之情事無涉，劉月嬌復未指明依何契約約定或法令規定陳勇全對此有為告知或查明之義務，則劉月嬌以此主張陳勇全、一哲企業社未盡善良管理人注意義務，構成不完全給付，處理委任事務有過失，或有執行仲介業務之故意或過失致劉月嬌受損害，並請求陳勇全、一哲企業社連帶賠償已付價金145萬元及仲介費9萬5000元，自無可採。

六、綜上所述，劉月嬌依民法第179條規定，請求李念融應給付劉月嬌73萬7500元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年6月15日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開不應准許部分，駁回劉月嬌之請求及假執行之聲請，及就上開應准許部分，為李念融敗訴之判決，並為供擔保得、免假執行之諭知，均無不合。劉月嬌、李念融就其敗訴部分分別上訴，均指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，劉月嬌、李念融上訴均應駁回。另劉月嬌追加依系爭契約第12條第3項約定、民法第256條、第259條第2款、第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定為請求部分，亦為無理由，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件劉月嬌、李念融上訴及劉月嬌追加之訴均為無理由。依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十庭