臺灣高等法院民事判決

上訴人

湯朱梅子

訴訟代理人

林輝豪律師

複代理人

姜怡如律師

被上訴人

徐建凱

訴訟代理人

張宏暐律師

林哲健律師

上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國109年8月14日臺灣士林地方法院108年度重訴字第449號第一審判決提起上訴，本院於110年3月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：上訴人於民國106年12月7日向伊之胞姊即訴外人徐美貞借款新臺幣（下同）790萬元，約定借款期限為107年2月6日（下稱系爭借款），並將其所有之門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號5樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地（與系爭房屋合稱系爭房地）設定抵押權予伊，惟上訴人並未依約清償借款本息。伊乃受徐美貞之託而買受系爭房地，並處理上訴人與徐美貞間債權債務，故兩造於107年3月15日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定伊以1,100萬元向上訴人購買系爭房地。伊分別於107年3月15日匯款50萬元、107年3月21日交付現金250萬元予上訴人，給付買賣價金之第一次款（簽約款）300萬元，並於107年3月29日將系爭房地所有權移轉登記予伊。徐美貞復於107年3月30日開立清償同意書，同意於上訴人點交系爭房地時同時免除對徐美貞之790萬元借款本金，伊並繳納上訴人應負擔之土地增值稅10萬元，而履行第二次款（完稅及過戶款）800萬元尾款，則依系爭契約第8條約定，上訴人應將系爭房屋點交予伊。再依系爭契約第4條約定，上訴人於伊給付尾款時，應履行清償系爭房地之抵押債權並塗銷登記之義務，惟上訴人未塗銷訴外人台新國際商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）之第一順位抵押權，伊並代上訴人清償台新銀行之抵押債權6萬4,180元，上訴人因而受有免除應履行之清償抵押債權義務而受有利益，伊自得依不當得利之法律關係請求上訴人返還6萬4,180元。爰依民法第348條第1項、系爭契約第8條規定，及民法第179條規定，求為命：㈠上訴人應交付系爭房屋予伊。㈡上訴人應給付伊6萬4,180元之判決。並陳明願供擔保請准宣告假執行（未繫屬本院者，不予贅述）。

二、上訴人則以：伊受訴外人江永安之託向徐美貞借款790萬元，並提供系爭房地設定抵押權，惟徐美貞並未將系爭房地之所有權狀返還予伊。嗣因伊與江永安於107年初發生財務困難，無法如期清償借款利息，徐美貞告知可協助處理利息清償，並要求伊提供印鑑證明，伊遂交付印章、印鑑證明，並依徐美貞及被上訴人之指示簽署數份文件，迄於107年5月間收到被上訴人催告點交系爭房屋之存證信函，始驚覺系爭房地所有權業經移轉登記予被上訴人，惟伊並無出售系爭房地予被上訴人之真意，系爭契約並未成立。縱認系爭契約已成立，惟被上訴人於107年3月15日先將50萬元存入伊合作金庫銀行石牌分行帳號0000000000000帳戶（下稱系爭帳戶），再命伊填寫取款憑條，提領該筆50萬元，伊並未受領50萬元，亦未於同年月21日收受250萬元現金，被上訴人既未依約給付買賣價金，伊亦無同意以免除對徐美貞間之系爭借款債務為價金給付之方式，伊自得主張同時履行抗辯，拒絕交付系爭房屋。且因被上訴人未依約履行給付買賣價金之義務，伊已依系爭契約第10條第1項約定，於109年6月18日寄發存證信函催告被上訴人限期履行，惟被上訴人仍拒不履行，伊於109年7月15日向被上訴人解除系爭契約，伊自無庸交付系爭房屋等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項（本院卷第96至97頁）：

㈠上訴人於106年12月7日向徐美貞借款790萬元，簽立金錢借貸契約書並公證，約定借款期限為107年2月6日，並將系爭房地設定擔保債權總金額為1,100萬元之最高限額抵押權予被上訴人，徐美貞已依約交付借款790萬元，有上開契約、支票、存款憑條、系爭房地登記第一類謄本在卷可參（原法院108年度士簡調字第498號卷【下稱調字卷】第13至24頁、本院卷第81至86頁)；清償期屆至，上訴人並未清償借款。

㈡兩造於107年3月15日簽立系爭契約，約定上訴人以1,100萬元買賣價金出售系爭房地。被上訴人於同日匯款50萬元至 系爭帳戶，上訴人並於契約之「付款記錄表」填寫107年3月21日收訖現金250萬元並簽名蓋章 (調字卷第25至32頁）。

㈢系爭房地所有權於107年3月29日移轉登記予被上訴人，有系爭房地所有權狀，及臺北市士林地政事務所109年4月6日北市士地籍字第1097006606號函檢送之登記申請資料在卷可佐（調字卷第36至38頁、原審卷第118至133頁）。

㈣被上訴人就移轉系爭房地所有權，支付土地增值稅及房屋稅合計19萬6,040元，有繳款書可查（原審卷第58至62頁)。

㈤被上訴人於107年6月22日為上訴人清償系爭房地之第一順位台新銀行抵押債權6萬4,180元，有放款本利收據在卷（調字卷第58頁)。

五、被上訴人依民法第348條第1項、系爭契約第8條請求上訴人交付系爭房屋，及依民法第179條規定請求上訴人返還代清償之6萬4,180元等情，為上訴人否認，並以前詞置辯。茲就兩造之爭點及本院之判斷，詳述如下：

㈠系爭契約業已成立生效：

⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。又按表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，不因之無效，民法第86條本文亦有明定。經查，兩造於107年3月15日簽立系爭契約，約定上訴人以1,100萬元買賣價金出售系爭房地，此為兩造所不爭執（不爭執事項㈡），並經上訴人在系爭契約及所附之不動產現況說明書上親自簽名及蓋指印（調字卷第25至31頁），系爭契約業已成立。上訴人雖辯稱並無出售系爭房地之真意，乃不明究理而簽立系爭契約，系爭契約並未成立云云，然上訴人為意識正常之成年人，學歷為小學畢業，並身兼訴外人朕臨科技股份有限公司（下稱朕臨公司）董事，有個人戶籍資料及朕臨公司基本資料在卷可查（本院卷第45、173至175頁），非不識字或意識能力有欠缺之人，對於系爭契約清楚記載為「不動產買賣契約書」，系爭契約第1條承買人為被上訴人、出賣人為上訴人，第2條不動產標示載明地號、建號及門牌號碼，第3條價款議定為1,100萬元等詞，即係出售系爭房地之買賣契約，自應有相當之認識後始簽約。上訴人亦親自簽署辦理系爭房地所有權移轉登記申請書、土地建築改良物所有權買賣契約書（公契）（原審卷第121至127頁）等，並經證人徐美貞到庭具結證稱：上訴人向伊借款790萬元，有將系爭房地設定抵押權，但用伊胞弟即被上訴人名字，因為有稅務考量，所以分散抵押權的設定。印象中是短期借款2個月，但是上訴人沒有還款，利息也是催一下才繳，本金都沒有還，伊常常打電話去催討，上訴人一直推託，因為上訴人沒有能力處理，所以就跟她談買賣，系爭房地包含頂樓價金及漏水修繕1,100萬元，詢問過仲介及與她討論附近行情才決定1,100萬元。在與上訴人談買賣契約時，有口頭說明文字內容，現場有說清楚。伊有跟上訴人講買賣完之後，該給上訴人的錢就給上訴人，債務就沒有了等語（本院卷第118至124頁），可知，上訴人因屆期無資力清償系爭借款，始與被上訴人及徐美貞洽談出售系爭房地，並簽立系爭契約，用以抵償系爭借款。縱上訴人稱內心並無出售系爭房地之真意，依民法第86條本文規定，其所為之真意保留並不因而使系爭契約無效，則系爭契約因兩造達成合意而成立生效，至為明確。上訴人前開所辯，並不足採。被上訴人既為系爭契約之買方，自得依系爭契約提起本件訴訟主張買受人之權利，上訴人以另案臺灣士林檢察署108年度他字第527號偵查卷內徐美貞之告訴狀及偵查筆錄（本院卷第147至151頁）為據，辯稱被上訴人無權提起本件訴訟云云，實難採之。

⒉上訴人復主張徐美貞利用先前設定抵押權後仍持有系爭房地所有權狀之便，向上訴人佯稱可協助處理利息，其始於107年3月13日與江永安一同前往戶政事務所申辦印鑑證明交付徐美貞，並無將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之意思云云，並引用證人江永安之證述為證。經查，被上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記所附之上訴人印鑑證明，固為107年3月13日所申請（原審卷第130頁），確實是在107年3月15日簽立系爭契約前。而證人江永安到庭結證稱：上訴人為朕臨公司股東，職稱是公司董事，伊也是公司股東及董事長特助。上訴人願意提供系爭房地給公司擔保借款，純粹是幫忙公司資金，經由介紹向徐美貞借款，伊有全程參與洽談，每月付利息付到第5、6期之後，就付不出來，徐美貞就逼還款，若還不出來，她要求伊等去戶政事務所申請印鑑證明，去塗銷系爭房地上台新銀行抵押權，伊於107年3月13日陪上訴人一起去申辦印鑑證明，徐美貞沒有說要買系爭房地。上訴人簽立系爭契約時，伊並沒有參與，是後來才知道這件事。徐美貞107年3月15日直接找上訴人，沒有告知伊，當天上訴人有打電話給伊，說徐美貞要從她的合作金庫帳戶領錢，問伊可不可以領，那時徐美貞就在上訴人旁邊，也有說服伊要上訴人配合領出款項，徐美貞沒有詳細告知伊，伊也沒有細問，伊告訴上訴人既然不是上訴人的錢就讓徐美貞領，上訴人就把50萬元領給徐美貞。上訴人說不知道系爭房地被賣掉云云（本院卷第90至93頁），可知，證人江永安雖有參與系爭借款之洽談，然並未參與兩造間簽立系爭契約，縱曾與上訴人在簽立系爭契約前二日一同申辦印鑑證明，尚難執此遽認系爭契約並未有效成立。況依證人江永安所述，上訴人於簽約日當天有電話聯絡江永安關於提領50萬元之事，自當知悉被上訴人係因簽立系爭契約而將買賣價金50萬元匯入其合作金庫帳戶之事，否則如何談及提領之事，證人江永安證稱上訴人並不知悉出售系爭房地之事，顯然與事實不符，無從採信。系爭契約業已成立，兩造均應依約履行。

㈡上訴人應履行交付系爭房屋之義務：

⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。依系爭契約第4條付款約定：「本買賣買方（即被上訴人）應支付之各次價款，除契約另有約定外，雙方同意以各該付款日當天之即期票或現金交付賣方（即上訴人），賣方於後附交款記錄表中簽收，不另立收據。…第一次款（簽約款）300萬元整。（含一順位銀行債權），於簽訂本契約同時由買方支付予賣方。賣方須將所有權狀交付受託地政士代為保管。第二次款（完稅及過戶款）尾款800萬元整。（含民間不動產抵押設定清償及買賣過戶一切稅務），於土地增值稅、契稅核下後三日由賣方支付之，雙方並應同時繳清稅款及地政過戶完成。…二、無貸款者，但賣方有抵押設定者於辦妥產權移轉登記後三日，尾款應直接清償賣方原貸款，若有餘額待賣方塗銷登記辦妥時付清，同時點交房屋。唯自代償日起三個工作日內賣方須將塗銷文件交予代書辦理塗銷。賣方須將買賣標的於賣方（應為買方之誤）代清償前騰空。」、第8條約定：「1.本買賣標的，除契約另有約定外，賣方應於約定交付尾款日前騰遷完畢，並於交付尾款之日同時以現場點交方式移交買方管領。」（調字卷第25至27頁）。可知，兩造約定被上訴人交付尾款後，上訴人即應將系爭房屋點交予被上訴人管領。

⒉被上訴人主張就買賣價金第一次款300萬元，已於107年3月15日匯款50萬元、107年3月21日交付現金250萬元予上訴人等情，並提出存款憑條、上訴人於付款記錄表簽收現金之照片等為證（調字卷第32至35頁)，上訴人對於被上訴人匯款50萬元至帳戶內，及於系爭契約之付款記錄表填寫107年3月21日收訖現金250萬元並簽名、蓋章之事實，均不爭執（不爭執事項㈡），惟辯稱：被上訴人在銀行將50萬元存入其系爭帳戶後，即命其提領50萬元，並未實際交付50萬元買賣價金，其亦未於106年3月21日收到現金250萬元云云，並提出系爭帳戶存摺、上訴人填寫之取款憑條等為證（原審卷第83至85、89頁）。然上訴人收受50萬元匯款後，本即可自由處分，其隨後再提領50萬元，不論如何使用或交付何人，均為其自由意志，況依證人江永安前開所述，提款前亦有與江永安電話商量，則上訴人辯稱不知為何要填寫取款憑條云云，實無可採。而上訴人收取現金250萬元部分，除有上開簽收照片及付款記錄表上之記載外，並經證人徐美貞結證稱：現場準備250萬元現金確定有交付上訴人，上訴人後來有帶走，250萬元大部分是伊的錢等語（本院卷第123頁）為據，且上訴人收取250萬元現金後，本即未必存入系爭帳戶，故系爭帳戶內縱然未有存入250萬元之交易紀錄，或是徐美貞之台新銀行帳戶於107年3月間，並無一次提領250萬元款項之交易紀錄（本院卷第189頁），均無從反證上訴人並未取得250萬元款項。故被上訴人主張已給付上訴人第一次款300萬元，尚堪採信。

⒊被上訴人主張就第二次款即尾款800萬元部分，徐美貞同意於上訴人點交系爭房地時同時免除系爭借款本金，伊並繳納上訴人應負擔之土地增值稅10萬元，並提出徐美貞於107年3月30日開立之清償同意書（調字卷第39頁）、土地增值稅、房屋稅繳款書為證（原審卷第58至62頁）為證。上訴人雖辯稱並未同意以代償系爭借款之方式給付買賣價金云云，然參照系爭契約第4條約定，尾款之給付方式含民間不動產抵押設定清償及買賣過戶一切稅務，並無排除以代償債務之方式為價金之給付，且系爭借款確有以系爭房地設定最高限額抵押權為擔保，此為兩造所不爭執（不爭執事項㈠），而簽立系爭契約出售系爭房地本即係為清償系爭借款，已如前述，足徵上訴人同意以清償系爭借款充作買賣價金之尾款，且被上訴人代為繳納之土地增值稅及房屋稅合計19萬6,040元，此為兩造所不爭執（不爭執事項㈣），已逾10萬元，故被上訴人主張已履行尾款之給付義務，堪以認定。上訴人辯稱被上訴人未依約給付買賣價金，其已寄發存證信解除系爭契約云云，洵屬無據，並不可採。

⒋被上訴人業已依系爭契約第4條之約定給付買賣價金完畢，前於107年5月2日、同年月17日寄送存證信函催告上訴人應依約塗銷第一順位抵押權及履行交付房屋之義務，上訴人分別於同年月3日、同年月18日收受，有存證信函及收件回執可稽（調字卷第53至57頁），則被上訴人依民法第348條第1項規定及系爭契約第8條約定，請求上訴人交付系爭房屋，自屬有據，應予准許。上訴人另主張就未付價金行使同時履行抗辯權云云，亦不可取。

㈢上訴人應返還代償款6萬4,180元：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。經查，依系爭契約第4條約定，上訴人於被上訴人給付買賣價金尾款時，應履行清償系爭房地之抵押債權，並塗銷登記之義務（調字卷第25頁），然上訴人經被上訴人催告仍未履行，而係由被上訴人代為清償系爭房地之第一順位台新銀行抵押債權6萬4,180元之事實，為兩造所不爭執（不爭執事項㈤），則上訴人無法律上 之原因受有免除其應履行之清償第一順位抵押債權6萬4,180元利益，致被上訴人受有損害，被上訴人依民法第179條規定請求上訴人返還6萬4,180元，應予准許。

六、綜上所述，被上訴人依民法第348條第1項、系爭契約第8條及民法第179條規定，請求上訴人交付系爭房屋及給付6萬4,180元，為有理由，應予准許。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又被上訴人業已撤回於原審請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日起至交付系爭房屋之日止，按日給付違約金1萬1,000元部分（本院卷第257頁），並經上訴人同意撤回（本院卷第276頁），故原判決主文第1項應減縮為如主文第3項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第二庭