臺灣高等法院民事判決

上訴人

詠弘國際展覽有限公司

法定代理人

王詠弘

訴訟代理人

石麗卿律師

參加人

財政部國有財產署

法定代理人

曾國基

訴訟代理人

陳文彰

複代理人

盧建宏律師

被上訴人

呂定瑀

訴訟代理人

孫治平律師

許瓊之律師

上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國110年10月22日臺灣桃園地方法院110年度重訴字第49號第一審判決提起上訴，本院於111年6月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：伊與上訴人於民國107年7月16日，就坐落桃園市○○區○○段0000地號土地（下稱0000地號土地）上之門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷0號未辦保存登記建物（下稱系爭建物或系爭廠房）及相鄰之同段0000地號土地（下稱0000地號土地，與系爭建物合稱為系爭房地）分別簽立租賃契約書（下依序稱系爭建物租約、系爭土地租約，合稱為系爭二租約），約定由上訴人向伊承租系爭房地，租期均自107年8月10日起至112年8月9日止，系爭建物、0000地號土地之每月租金依序為新臺幣（下同）4萬5千元、1萬元，均於每月10日給付。詎上訴人自109年5月10日起即未繳納系爭二租約之租金，積欠租金已達4個月，經伊以存證信函限期催告後，逾期仍未給付，伊已依民法第440條第1項、第2項規定，於原審以民事起訴狀主張終止系爭二租約。系爭二租約既經伊合法終止，上訴人即無權繼續占用系爭房地，或將上訴人公司所在地及營業（稅籍）登記地址在系爭建物上，爰依民法第455條規定（被上訴人在原審另依民法第767條第1項中段請求之訴訟標的，已據被上訴人於本院審理時捨棄，見本院卷第334頁），請求上訴人將系爭建物如本判決附圖（下稱附圖）編號C部分廠房（面積：315.19平方公尺）騰空遷讓返還予伊；將坐落0000地號土地上如附圖編號E、F、G、I、L部分帳篷移除及如附圖編號I、J、K、L部分水泥地面刨除，並將上開土地返還予伊；暨依系爭建物租約第10條第3項之約定，請求被上訴人將公司所在地及營業（稅籍）登記地址，自系爭建物辦理遷出登記。又上訴人積欠伊109年5至8月份之系爭二租約租金合計22萬元（計算式：〈4萬5千元＋1萬元〉×4個月），爰依系爭二租約第3條之約定，求為命上訴人給付22萬元，及自109年9月10日起算法定遲延利息之判決；另上訴人迄今仍占用系爭房地，故依系爭二租約第11條第3項約定，請求上訴人自伊終止系爭二租約之翌日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付相當於每月租金數額1倍之違約金5萬5千元（計算式：4萬5千元＋1萬元）。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。（至被上訴人逾此部分請求，非本院審理範圍，不另贅述。又被上訴人就伊終止租約後，請求上訴人按月給付5萬5千元部分，於原審係依民法第179條前段規定請求，上訴後，因被上訴人並非系爭房地所有權人，故捨棄上開訴訟標的，改依系爭二租約第11條第3項之約定請求給付同額之違約金，係基於系爭二租約爭議之同一基礎事實所為更正法律上陳述，尚屬無礙，應予准許）

二、上訴人則以：系爭廠房除占用0000地號土地外，尚占用由參加人管理之桃園市○○區○○段0000○0000地號國有土地（下依序稱0000地號、0000地號），且被上訴人在上二土地上如附圖編號A、B部分水溝上搭建水泥通道（嗣被上訴人自行拆除，改搭建鐵皮通道），供系爭建物及隔壁門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷0號廠房出入使用。伊承租系爭房地係供營業使用，且伊以提供展覽器材為主要業務，隨時有以大貨車搬運展覽器材之必要，故伊承租時即考量系爭廠房前方與道路間有可供大貨車出入及停放之水泥路面（下稱系爭水泥路面），無論就車輛出入廠房之安全性，及工人搬運展覽器材、自車輛上下卸貨之便利性等，均可充分兼顧，始承租系爭廠房，並就該廠房花費逾200萬元予以裝修。詎被上訴人於108年9月間，竟將系爭水泥路面拆除，並豎立約1公尺高之鐵皮護欄，致伊之貨車無法直接出入系爭廠房搬運器材，經伊限期催告被上訴人修復系爭水泥路面後，逾期仍未修復，並拒絕補貼伊所受損失，伊迫於無奈，始自109年5月間起拒絕給付系爭房地之租金。系爭水泥路面乃伊使用系爭廠房提升經濟效益所不可或缺之設施，被上訴人未依債之本旨，於租賃關係存續中保持其合於出入使用之狀態，且被上訴人於拆除系爭水泥路面後鋪設之H型鋼架支撐、其上為鐵皮路面之鐵架橋（下稱系爭鐵架橋），業經桃園市政府水務局（下稱水務局）限期於111年6月30日前拆除，使伊無法實現原承租系爭廠房供放置及隨時搬運大型展覽器材之契約目的，故伊得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金。則被上訴人以伊積欠系爭二租約之租金達2個月以上為由，主張終止系爭二租約，並請求伊遷讓系爭房地、遷出公司所在地及營業稅籍登記地址，暨請求伊給付租金、違約金，均無理由，且其違約金亦屬過高等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決關於不利於上訴人部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院第79頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：

㈠兩造於107年7月16日簽立系爭建物租約，約定由上訴人向被上訴人承租系爭建物，租期自107年8月10日起至112年8月9 日止，租金為每月4萬5千元，於每月10日支付。上訴人自109年5月10日起未繳納上開租金。

㈡兩造於107年7月16日簽立系爭土地租約，約定由上訴人於向被上訴人承租0000地號土地，租期自同年8月10日起至112年8月9日止，租金為每月1萬元，於每月10日支付。上訴人自109年5月10日起未繳納上開租金。

㈢被上訴人承租系爭房地時，系爭廠房大門前方如附圖編號A、B部分原鋪設系爭水泥路面，嗣被上訴人拆除系爭水泥路面，改鋪系爭鐵架橋。上開事實為兩造所不爭（見本院卷第79、336至338頁），並有系爭二租約、兩造往來之存證信函、系爭建物房屋稅籍證明書、0000地號及0000地號土地登記謄本、稅籍申報資料、現場照片、原審勘驗筆錄、複丈成果圖等在卷可稽（見原審調字卷第7至11頁背面、14、15；原審卷第41、61至65、73至79、85至93、99至111、123至139、143至155、159至195、261、302、325至329頁；本院卷第73、233至235、251至253、341至345頁），應堪信為真。

四、本院判斷：

㈠上訴人自109年5月10日起迄今未繳納系爭二租約之租金，被上訴人主張終止系爭二租約，為有理由：

⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。查上訴人自109年5月10日起未繳納系爭二租約之租金，此為兩造所不爭，且被上訴人曾於同年7月10日寄發存證信函，催告上訴人於函到5日內給付積欠之租金，此有臺北敦南郵局第613號存證信函及送達回執存卷可查（見原審調卷第14至15頁背面），惟上訴人逾期未繳納，則被上訴人依上開規定，於上訴人遲延給付租金逾2個月時，以原審民事起訴狀主張終止系爭二租約，當屬有據。

⒉上訴人雖抗辯：伊承租系爭房地係供營業使用，且伊以提供展覽器材為主要業務，隨時有以大貨車搬運展覽道具器材之必要，詎被上訴人於租賃關係存續期間，竟將系爭廠房大門前之系爭水泥路面拆除，致伊之貨車無法直接出入系爭廠房搬運器材，且被上訴人於拆除系爭水泥路面後鋪設之系爭鐵架橋，業經水務局限期於111年6月30日前拆除，是被上訴人未依債之本旨，於租賃關係存續中保持其合於出入使用之狀態，使伊無法實現原承租系爭廠房供放置及隨時搬運大型展覽器材之契約目的，故伊得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金等語。被上訴人則主張：兩造未約定由伊提供系爭水泥路面供上訴人使用等語。

⒊按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上自第526號、102年度台上字第1892號判決意旨參照）。依系爭建物租約第1條、第4條記載：租賃標的為系爭建物，供營業使用等語（見原審調字卷第10頁）；系爭土地租約第1條、第4條則記載：租賃標的為系爭土地，供本地停車場用等語（見原審調字卷第7頁）；而上訴人之登記所營事業包括會議及展覽服務業、藝文服務業、演藝活動業、喜慶綜合服務業等，其稅籍登記營業項目亦包括會議籌辦，此有上訴人之商工登記公示資料、稅籍登記資料在卷可考（見原審調字卷第16、17頁），則上訴人主張其承租系爭建物作為營業使用，有以貨車進出系爭廠房之必要等語，固有所憑。惟查，兩造於107年7月16日簽訂系爭建物租約時，係一併簽訂系爭土地租約，約定由上訴人向被上訴人承租0000地號土地供停車場使用；而觀之卷附0000地號土地現場照片及原審勘驗筆錄、110年3月24日複丈成果圖（見原審卷第123至127、151至155、168至184、261頁），該土地上除停放上訴人之大貨車外，如附圖編號E、F、G、I、L部分均搭設帳篷，上開帳篷內堆放諸多展覽器材、桌椅、帆布、棧板等，上訴人亦自承其搭建上開帳篷係用以放置營業所需物品等語（見原審卷第127頁），顯見上訴人承租系爭廠房時，已另行承租緊鄰系爭廠房之0000地號土地作為放置、搬運展覽器材使用。又觀之系爭建物租約之全文，兩造僅於第4條約定系爭建物係作為營業用途，並無任何有關上訴人將以系爭廠房放置或搬運營業器材之約定，即難以系爭建物租約，遽認兩造有約定，或被上訴人有向上訴人保證於租賃期間，會提供系爭廠房前方之系爭水泥路面供上訴人之大貨車直接出入系爭廠房使用。

⒋查系爭廠房前方與0000地號國有土地（即○○路○段000巷道路）之間有0000地號國有土地（水路），上開水路乃水務局管理之排水埔心溪排水幹線－下中福支線－龍岡分線；被上訴人因使用桃園市○○區○○段0000○0000○0000○0000地號土地，為跨越0000地號土地（水路）通行上開000巷道路，曾委由臺灣創建工程技術顧問有限公司（下稱創建公司）於107年8月、11月間向水務局提出0000地號排水構造物申請書，申請在0000地號土地上加蓋鋼構混凝土橋樑拓寬至14.17公尺（即既有無名橋長7.17公尺，加蓋延長7公尺），業經桃園市政府於108年4月9日核准申請，惟桃園市政府於同年7月1日到場查勘，發現上訴人加蓋長度約40-50公尺，與上開興辦事業計畫不符，已違反水利法第78條之3第2項第1款規定，故於同年月3日發函命上訴人於同年8月1日前拆除興辦事業計畫未同意加蓋之範圍等情，有水務局111年3月16日桃水行字第1110016486號、108年7月3日府水行字第1080164775號、108年4月9日府水行字第1080047859號、111年3月24日桃水行字第1110021344號函及附件之創建公司申請書資料等附卷可考（見本院卷第109至115、123至201頁）。又被上訴人依水務局上開命令拆除系爭水泥路面後，曾於110年3月24日以前，在系爭廠房大門前方鋪設系爭鐵架橋供上訴人通行，嗣水務局於111年4月27日現場查勘，發現系爭廠房前水路有未經申請核可鋪設鐵皮通路（即系爭鐵架橋）之情形，該局命上訴人於同年6月30日前拆除未經申請核准之鐵皮構造物等情，亦有原審勘驗筆錄、現場照片、水務局111年5月3日桃水行字第1110030958號、111年5月26日桃水行字第1110039476號函、水務局111年5月20日會勘紀錄、現場照片等附卷可查（見原審卷第123、125、143至146、151、159、160頁；本院卷第249至253、307至311頁）。參以證人即承租系爭廠房隔壁5號廠房之偉倢股份有限公司負責人徐啟清於本院結證稱：本院卷第115頁照片之廠房共有4間，門牌號碼分別為1、3、5、7號，伊於106年8月1日承租5號廠房，作為生產汽、機車零組件之工廠；伊承租時，廠房前方之路面正在動工，於承租2、3個月後，上開4間廠房門口之水泥路面均鋪設完成（如本院卷第115頁照片所示），後來房東即被上訴人說他被人舉報，必須將部分水泥路面拆除，除靠近3號廠房前方之柏油路面仍維持外，其餘水泥路面部分均拆除，大約半年後，被上訴人又重新鋪設水泥路面，之後又拆除，總計大約2、3年期間，被上訴人曾重新鋪設水泥路面後又自行拆除，又再自行鋪回水泥路面，之後又再拆除，總共約3次；被上訴人拆除上開水泥路面後，伊的5號廠房前方路面無法直接通行，必須從3號廠房前方之柏油路面通行，才能進出5號廠房；後來被上訴人在上訴人承租之系爭廠房門口鋪設如原審卷第146頁照片所示系爭鐵架橋，該橋面角度有點斜，伊的貨車無法開上去，但伊有看過上訴人開3噸半貨車進出系爭廠房，有時候看上訴人開貨車用衝的，衝了3、4次才能經由系爭鐵架橋爬上去進入系爭廠房；伊有看過上訴人有3、4台3噸半之貨車，沒有看過上訴人有更大之貨車；在系爭鐵架橋鋪設之前，上訴人與伊一樣，是藉由3號廠房前方之柏油路面，沿著廠房之外牆，通過5號廠房前方，才能進入系爭廠房，但被上訴人鋪設系爭鐵架橋後，上訴人是直接經由系爭鐵架橋進出系爭廠房；於尚未鋪設系爭鐵架橋之前，伊有看過上訴人將貨車停在7號建物旁邊之停車場（指0000地號土地），工人從系爭廠房大門經由右側紅色帳篷下方之通道（如原審卷第151頁照片所示）搬貨到貨車上，或以上開方式在停車場卸貨再搬運至系爭廠房內；被上訴人拆除伊所承租5號廠房前方之水泥路面後，沒有對伊減收租金，伊於109年租約到期時，曾向被上訴人請求減收租金，但被上訴人不願意降價，而搬遷廠房之成本很高，所以伊還是以原來之租金與被上訴人簽訂租約，租期至112年8月1日等語（見本院卷第222至226頁）；及觀之卷附110年7月16日系爭廠房前方現場照片，斯時系爭廠房前之系爭水泥路面已拆除，係鋪設系爭鐵架橋，而上訴人在系爭廠房大門前停放3.5噸之大貨車，正在搬運大型鐵架等情（見原審卷第327、329頁），參互以觀，足徵上訴人於107年8月10日承租系爭廠房後，因該廠房前方之系爭水泥路面係全面覆蓋跨越水路，屬未經水務局許可違法施設之建造物，經遭人檢舉，被上訴人因而向水務局聲請保留寬14.17公尺之水泥路面（即3號廠房前方路面）獲准而自行拆除其餘水泥路面後，又於109年3月24日以前，違法擴大鋪設系爭鐵架橋供上訴人通行使用；而上訴人於系爭水泥路面遭拆除、尚未架設系爭鐵架橋期間，並非無法以大貨車進出系爭廠房，仍得以駕駛大貨車經由3號廠房前方之柏油路面，沿著3號、5號廠房外牆之較不便利方式，進入系爭廠房搬運貨物，且上訴人既已承租0000地號土地作為停車場及設置帳篷供堆放展覽器材，應得經由系爭廠房大門口右側通道，以人工方式自系爭廠房或上開停車場搬運展覽器材之事實可以確定。準此，系爭廠房前方之系爭水泥路面雖遭被上訴人拆除，僅保留3號廠房前水泥路面，上訴人並非因此即無法利用大貨車自系爭廠房搬運貨物，僅較為不便利而已，上訴人應仍得利用系爭廠房作為營業使用，而達成租賃之目的，此觀隔壁5號廠房前方之系爭水泥路面遭拆除後，證人徐啟清仍繼續承租該廠房，及上訴人於系爭水泥路面遭拆除後，仍繼續利用系爭廠房營業迄今即明，則上訴人以被上訴人於租賃關係存續中，未使系爭水泥路面保持得使用之狀態，致其無法以大貨車進出系爭廠房搬運展覽器材，違反租賃契約債之本旨為由，主張其得行使同時履行抗辯權，拒絕給付系爭建物租約之租金云云，即屬無據。況被上訴人雖拆除系爭廠房前方之系爭水泥路面，尚不影響被上訴人使用所承租之0000地號土地之出入，上訴人竟拒絕給付系爭土地租約之租金，顯已違反承租人支付租金之義務。至上訴人得否以情事變更為由，請求減少系爭建物租約之租金，乃屬另一法律問題，非本院審理範圍，附此敘明。

㈡被上訴人請求上訴人遷讓返還附圖編號C部分廠房（面積：315.19平方公尺）；將坐落0000地號土地上如附圖編號E、F、G、I、L部分帳篷移除及編號I、J、K、L部分水泥地面刨除，並將上開土地返還；暨將上訴人公司所在地及營業（稅籍）登記地址，自系爭建物辦理遷出登記，均有理由：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文，且依系爭建物租約第10條第3項約定：乙方（指上訴人）應於交還租賃房屋前，將原設籍於標的物之戶籍、公司登記、營利事業登記等遷出或撤銷（見原審調字卷第10頁背面）。被上訴人以原審起訴狀主張終止系爭二租約，為有理由，業經本院本院認定如前，且0000地號土地上如附圖編號E、F、G、I、L部分帳篷係由上訴人搭建，如附圖編號I、J、K、L部分水泥地面亦由上訴人鋪設，此為上訴人所不爭（見原審卷第127頁），而上訴人之公司登記及營業（稅籍）登記地址均為系爭建物之地址桃園市○○區○○路0段000巷0號，此有上訴人之商工登記公示資料、稅籍登記資料存卷可參（見原審調字卷第16、17頁），是被上訴人依民法第455條前段及系爭建物租約第10條第3項之約定，請求上訴人遷讓返還附圖編號C部分廠房（面積：315.19平方公尺）；將坐落0000地號土地上如附圖編號E、F、G、I、L部分帳篷移除及編號I、J、K、L部分水泥地面刨除，並將上開土地返還；暨將上訴人之公司所在地及營業（稅籍）登記地址，自系爭建物辦理遷出登記，均屬有據。

㈢被上訴人請求上訴人給付所積欠109年5至8月份之系爭二租約租金合計22萬元，及自系爭二租約終止翌日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付相當於每月租金數額1倍之違約金5萬5千元，均有理由：依系爭二租約第3條、第11條第3項分別約定：系爭建物、0000地號土地之每月租金依序為4萬5千元、1萬元；乙方（指上訴人）於租約終止後未交還房屋者，自終止租約之翌日起至乙方遷讓完畢之日止，乙方依約租金計算之每日租金金額的1倍（按即相當每月租金額5萬5千元）作為違約金給付，乙方絕無異議等語（見原審調字卷第7頁及背面、10頁及背面）。本件被上訴人於原審以民事起訴狀通知上訴人終止系爭二租約，而上開民事起訴狀係於109年9月9日送達上訴人，此有送達證書可證（見原審調字卷第20頁），堪認系爭二租約已於同年月9日合法終止。又被上訴人自109年5月10日起即未繳納系爭二租約之租金，此為兩造所不爭，且上訴人主張行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金為無理由，業經本院認定如前，則被上訴人依系爭二租約第3條約定，請求被上訴人給付所積欠109年5至8月份之系爭二租約4個月租金合計22萬元（計算式：〈4萬5千元＋1萬元〉×4個月），應屬可取。又上訴人於系爭二租約經被上訴人合法終止後既未交還系爭房地，是被上訴人依系爭二租約第11條第3項約定，請求上訴人自終止系爭二租約之翌日即109年9月10日起至返還系爭房地之日止，按月給付按系爭二租約每月租金合計5萬5千元計算之違約金，即屬有據。其違約金之計算既與每月租金相當，自無過高應予酌減之必要，附此敘明。

㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人依督促程序送達支付命令，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，此觀民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定甚明，被上訴人自得據此規定，請求加付法定遲延利息。查被上訴人之民事起訴狀繕本係於109年9月9日送達被上訴人，已如前述，則被上訴人就積欠租金22萬元部分，請求被上訴人給付自同年月10日起算之法定遲延利息，並無不合。

五、綜上所述，被上訴人依民法第455條規定主張終止系爭二租約後，依民法第455條規定，請求上訴人遷讓返還如附圖編號C部分廠房（面積：315.19平方公尺），將坐落0000地號土地上如附圖編號E、F、G、I、L部分帳篷移除及編號I、J、K、L部分水泥地面刨除，並將上開土地返還；依系爭建物租約第10條第3項約定，請求將上訴人公司所在地及營業（稅籍）登記地址，自系爭建物辦理遷出登記；依系爭二租約第3條、第11條第3項，請求上訴人給付所積欠109年5至8月份之系爭二租約租金合計22萬元，及自同年9月10日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付相當於系爭二租約每月租金數額1倍之違約金5萬5千元，均有理由，應予准許。原審就上開應准許之部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十六庭