臺灣高等法院民事判決

上訴人

高月嬌

訴訟代理人

陳品榕

被上訴人

鼎潤國際建設開發事業有限公司 （原名：烽富國際有限公司）

法定代理人

林鈞澤（原名：林祺然）

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年10月22日臺灣臺北地方法院110年度訴字第4597號第一審判決提起上訴，本院於111年3月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、上訴人主張：被上訴人承租伊所有之臺北市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋），經營自動洗機車店。兩造約定租金自民國109年4月起，每月為新臺幣（下同）2萬元，按月於每月5日支付，未定租賃期限，被上訴人若違約，伊得終止租約（下稱系爭租約）。嗣被上訴人短繳109年4月至6月租金合計6714元，更自109年7月起，未付任何租金。經伊於110年12月6日催告，限於一週內支付109年7月至110年12月租金共36萬元，未獲置理。且被上訴人經營洗機車店，噪音巨大，已經違約。伊於110年12月15日依民法第440條第2項規定，以存證信函向被上訴人終止系爭租約，該存證信函於110年12月16日送達被上訴人，惟其迄不遷讓返還系爭房屋，繼續無權占有，獲取相當於每月2萬元租金之利益等情。爰依系爭租約約定、民法第767條第1項前段、第179條規定，求為命被上訴人㈠騰空遷讓返還系爭房屋；㈡給付上訴人1528元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢自110年12月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人2萬元（下稱原審聲明）之判決（原審就此部分為上訴人敗訴之判決，其提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人下列第㈡項之訴及其假執行之聲請部分廢棄；㈡改判如原審聲明。

三、被上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀答辯。

四、上訴人主張前揭事實，業據其提出被上訴人公司登記資料、系爭租約之公證書、所有權狀、兩造於通訊軟體之對話、存摺內頁、存證信函暨掛號郵件收件回執、照片等件為證（見原審卷第17-59、本院卷第43-53、137頁），核無不符。被上訴人經通知未到場爭執，亦未提出書狀答辯供本院斟酌，堪信上訴人主張之事實為真正。據此，被上訴人既積欠租約存續期間之租金，自應依約給付予上訴人。

五、承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項定有明文。又依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，需達二個月以上，出租人始得收回房屋。基此，房屋租賃，如承租人積欠租金經以押租金抵償後已達2個月，經定期催告而未於期限內支付，出租人即得終止租約。被上訴人自109年7月起，未付任何租金，至110年11月，已達17個月，以其押租金4萬4000元抵償，餘欠顯逾2個月。上訴人並已於110年12月6日催告，限於一週內支付餘欠租金，被上訴人未於期限內支付，上訴人於110年12月16日終止系爭租約，即屬合法，已生終止之效力。

六、所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質或其他情形，不能返還者，應償還其價額，此觀民法第767條第1項、第455條前段、第179條前段、第181條規定甚明。系爭租約終止後，被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人，其繼續占有系爭房屋，獲取相當於租金之利益，顯欠缺占有權源及受領利益之法律上原因，自應依上開規定返還。然其所獲利益性質上不能返還，是應償還其價額。而系爭租約原訂租金每月2萬元，乃兩造所同意之系爭房屋使用對價，堪為上開價額之計算依據。基此，上訴人依上開規定，自得請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，並自110年12月16日終止系爭租約之日起，按月返還2萬元之不當得利。

七、從而，上訴人依系爭租約約定、民法第767條第1項前段、第179條規定，求為上開原審聲明所示之判決，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰予廢棄改判如主文第二、三項所示。又上訴人陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，併予酌定相當擔保准許之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第463 條、第385 條第1 項前段、第450條、第78條、第390條第2項，判決如主文。

民事第十八庭