臺灣高等法院110年度上字第995號｜法律人

臺灣高等法院民事判決 110年度上字第995號上訴人林靜子訴訟代理人柏有為律師施旻孝律師被上訴人台北金融天下管理委員會法定代理人蔡碧雰訴訟代理人丁聖哲律師上列當事人間請求返還代墊費用事件，上訴人對於中華民國110 年8月2日臺灣新北地方法院110年度訴字第3395號第一審判決提起上訴，本院於111年6月15日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰壹拾叁萬肆仟肆佰捌拾元，及自民國一百零九年十月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之三十一，餘由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：伊係「○○○○○○○○○○大樓」（下稱系爭大樓）頂層之建物門牌新北市○○區○○路000號19樓房屋（建物標示為同區○○段0000建號，下稱系爭房屋）所有人。系爭大樓於民國83年竣工，近年共用部分之樓頂平臺防水層因逐漸老化而失其防水功能，因而發生滲漏，侵害系爭房屋之天花板及室內裝潢。伊自105年起即數度向被上訴人及系爭大樓區分所有權人大會提案樓頂平臺防水層之修繕事宜，被上訴人雖於歷屆列案討論，惟始終未付諸修繕。伊為避免因繼續滲漏導致系爭房屋損害擴大，於108年8月先行委請專業廠商即訴外人世瑋工程行進行系爭房屋頂樓平臺防水層修繕，於109年3月間施作完畢，伊並墊付全部修繕費用新臺幣（下同）165 萬4800元，伊於109年5月18日函催被上訴人給付伊代墊之上開修繕費未果。爰依民法第172條、第176條、第179條、第184條第1項前段、第2項、公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第10條第2項本文之規定，擇一求為命被上訴人給付165萬4800元，及自起訴繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人165 萬4800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。二、被上訴人則以：系爭大樓係於管理條例施行前興建完成，而系爭房屋係建商新記建設股份有限公司（下稱新記公司）之保留戶，且該公司當年與承購人簽訂之業戶規約（下稱建商規約）已約定頂樓除特定機能之公共設施（水塔、梯間）部分外，其他部分屬18樓業戶共同保管及使用，伊之權利範圍不及與此，即系爭大樓全體區分所有權人已就樓頂平臺成立由18樓住戶（為現今18、19樓房屋所有人）專用之分管契約。又縱認樓頂平臺未經約定專用，然上訴人在系爭房屋之樓頂平臺設置水塔及機房，亦造成防水層損壞，故其所稱滲漏水應由其自行處理。伊雖曾將樓頂平臺滲漏水列入106年12 月9日區分所有權人會議議程，由各區分所有權人決議，然此係因由伊管理之另一頂層即建物門牌同區○○路000號19樓房屋亦有相同修繕之需求，伊遂向上訴人提出一同修繕及伊願負擔一半修繕費用之提議，惟此係基於人際交往之善意，並無拘束力。況且，上訴人在系爭房屋樓頂樓平臺設置水塔及機房而獨自使用，排除其他區分所有權人使用，亦應給付相當於租金之不當得利，伊爰以對上訴人之相當於租金之不當得利請求權（按每坪每月2710元計算15年）對上訴人之請求主張抵銷等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴駁回。三、查，㈠上訴人係系爭房屋所有人，系爭大樓係分別於79年10月27日、83年1月28日核發建造執照及使用執照；㈡系爭大樓起造人為新記公司，上訴人為該公司法定代理人林長勳之配偶；㈢上訴人於108、109年間與世瑋工程行簽訂承攬合約，而委由該工程行就系爭房屋頂樓平臺進行防水修繕工程，修繕費用為165萬4800元，修繕前後之頂樓平臺如原審板司建調卷第25、65至66頁；㈣原審卷一第81至97頁係系爭大樓歷次管理委員會議、區分所有權人會議討論議題及決議內容；㈤被證4.之照片所示占用面積為6坪之水塔及冷卻機房鐵皮屋係上訴人於83年8月間設置，於106年12月拆除；㈥卷內證據資料形式上真正均不爭執；㈦建商規約之「4.頂樓：…頂樓屬 18樓業戶（此建物範圍原係指000號18樓《含19樓》及000號18 樓《含19樓》2戶，嗣於105年間，000號18樓《含19樓》分割為0 00號18樓及000號19樓之2戶獨立建物，000號18樓《含19樓》亦分割為000號18樓、000號18樓之1、000號18樓之2、000號18樓之3、000號19樓之5戶獨立建物）」等情，有系爭房屋之建物登記謄本、使用執照、承攬合約、統一發票、修繕前後照片、系爭大樓區分所有權人會議紀錄及被上訴人之管理委員會會議紀錄、上訴人之水塔及冷卻機房照片、大樓管理同意書（下稱系爭同意書）、新北巾永和戶政事務所111年4月22日新北永戶字第1115852990號函及所附門牌增編紀錄、建物登記謄本及異動索引資料在卷可稽（見原審板司建調字卷第21頁、原審卷一第51、117至173頁、原審板司建調字卷第63、25、65至66頁、原審卷一第109至115、177至243、57至61、41至49頁、本院卷二第47至50、93至117頁），且為兩造所不爭執（見本院卷二第12至13、160至161頁），堪信為真。四、本件應審究者為㈠系爭房屋之頂樓平臺是否曾約定由頂層住戶專用？㈡若是，該約定專用之分管契約迄今是否仍然有效？㈢上訴人請求被上訴人給付系爭房屋頂樓平臺之修繕費用，有無理由？㈠、系爭房屋之頂樓平臺是否曾約定由頂層住戶專用？ ⒈按管理條例係於84年6月28日公布、84年6月30日施行。而公寓大廈之屋頂平臺，係維護建築安全及外觀之屋頂構造，為全體住戶共同使用部分。在管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條第1款至第5款所列不得為約定專用部分之限制，此觀管理條例第55條第2項但書規定即明（最高法院110年度台上字第903號、109年度台上字第3070號民事判決意旨參照）。次按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定該公寓大廈共用部分由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院108年度台上字第445號、99年度台上字第2278號民事判決意旨參照）。準此，在管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，若建商與各承購戶已分別約定該公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，應認共有人間已合意成立分管契約，而應受分管契約拘束。 ⒉上訴人主張其修繕屬於共用部分之樓頂平臺，其費用應由被上訴人負擔一節，為被上訴人所否認，並以系爭大樓係於管理條例施行前已取得建造執照，而樓頂平臺業經承購人與新記公司約定由頂層住戶專用，則樓頂平臺修繕費用應由上訴人自行負擔等情置辯，且提出系爭大樓使用執照及系爭同意書為證（見原審卷一第51、41至49頁、本院卷一第203至222頁）。經查： ⑴、上開使用執照已載明系爭大樓係於79年10月27日經核發建造執照；且系爭同意書第10條係約定：「甲方（即承購人）與其他業戶所有權人應共同遵守本大樓所屬規約（如附件三），規約得由管委會視實際需要修正之。」而附件三即建商規約第二章（本大樓特定範圍使用權屬）第4條「頂樓」部分約定：「除特定機能之公共設施（指水塔、梯間等）部分，其他部分屬18樓業戶共同保管、使用，管委會權利範圍不及與此。」上訴人對上開文書所示內容均不爭執（上開不爭執事項㈠㈦㈧）；又系爭房屋係於105年間方從原○○路 000號18樓（上訴人自83年起即為該屋所有人）分割出並增編門牌○○路000號19樓，隔壁之000號18樓及19 樓情況亦同，亦有新北○○○○○○○○111年4月22日新北永戶字第1115852990號函及所附門牌增編紀錄及建物登記謄本在卷可憑（見本院卷二第47至50、93至117頁）。可見，被上訴人抗辯系爭大樓於管理條例施行前已取得建造執照，且樓頂平臺業經承購人與新記公司約定由頂層住戶專用（下稱系爭分管契約），並非無據。 ⑵、又上訴人係新記公司法定代理人林長勳之配偶（上開不爭執事項㈡），其曾以96年1月22日存證信函對被上訴人表示：「…系爭大樓預售時與建設公司所簽訂之預定房屋買賣契約書中言明…房屋頂層之平頂除公共設施外歸頂樓住戶管理使用及維護…管理條例公布前已興建完成並移交各區分所有權人使用至今…」等語（見原審卷一第53至54頁）；其於103年4月30日就新視波有線電視股份有限公司（下稱新視波公司）在系爭房屋樓頂平臺架設衛星接收器所簽署之同意書亦載明：「（系爭房屋）屋頂平臺層使用權係屬甲方（即上訴人）所有，乙方（即新視波公司）應無條件配合甲方需求返還屋頂平臺層使用權…」等語（見原審卷一第468至469頁）；其並自83年起即在系爭房屋樓頂平臺設置水塔及冷卻機房，至106年12月方才拆除（上開不爭執事項㈤）。可知，上訴人於過去多年來亦均以樓頂平臺專用權人自居，並占用其中6坪面積設置水塔及冷卻機房，達23年之久。 ⑶、而系爭大樓於96年12月15日之第14屆區分所有權人會議，曾經擔任被上訴人法定代理人之喻台生出席並敘述新記公司前以建商規約與承購戶約定頂層住戶之樓頂平臺使用權等情（見本院卷一第354頁）；被上訴人106年1月11日第23屆第1次管委會議紀錄決議中亦提及：「…000號19樓上方當初買賣時有跟建商約定專用…」等情事（見原審卷一第189至191頁），是不僅上訴人多年來均自居為樓頂平臺專用權人並占用其中一部分，被上訴人歷來亦均肯定樓頂平臺前經新記公司於銷售系爭大樓時即與承購戶約定系爭分管契約之事實；過去多年來，亦未見有區分所有權人否認上情，則本於經驗法則，堪認樓頂平臺確經新記公司與承購戶以建商規約之約定成立由頂層住戶專用之系爭分管契約。上訴人臨訟否認系爭分管契約之存在，然其身為新記公司法定代理人林長勳之配偶，亦未舉證推翻前揭被上訴人所證明之事實，其此部分主張，即難認有據。㈡、若是，該約定專用之分管契約迄今是否仍然有效？ ⒈按98年1月23日修正前之民法第820條第1項規定：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」而共有物分管契約乃共有人就共有物管理方法所成立之協議，則依上開規定，僅得由共有人全體共同協議訂定之。嗣為促使共有物有效利用，民法第820條第1項於98年1月23日修正為：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。」上開民法第820條第1 項修正前後，均有「除契約另有約定外」，可知，共有物之管理以自治為優先原則，即若共有人就共有物之管理訂有諸如分管契約之管理契約，且該管理契約除共有物管理方法外，並約定日後變更管理之方式，除非有違反強行規定或公序良俗等無效之事由，否則其管理方法及其變更方式，即應專依該管理契約定之，不受分管契約終止須經全體共有人同意之限制。 ⒉次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定。是解釋當事人契約應以當事人立約當時真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，不能拘泥文字致失其真意。亦即解釋契約，應於文義上及論理上為推求，以探求當事人立約時真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院111年度台上字第350號民事判決意旨參照）。經查： ⑴、系爭大樓除前引系爭同意書第10條約定：「甲方與其他業戶所有權人應共同遵守本大樓所屬規約（如附件三），規約得由管委會視實際需要修正之。」外，第4條尚約定：「本大樓管理委員會組織章程於交屋完成後1個月內，由新記公司通知本大樓業戶召開業戶大會，由業戶成立管理委員會負責推動本大樓管理事項。」而建商規約第2條亦約定：「本同意書各項規約及罰則條例，明訂部分各業戶必須共同遵守；另因應各業戶其他需要之提議，必須經管委會同意，主任委員審議通過後公布實施。」（見原審卷一第41、46頁）可知，前揭由新記公司與承購戶約定之分管契約，尚明訂「召開業戶大會，由業戶成立管理委員會」、「由管委會修正」或「經管委會同意，主任委員審議通過後公布」之變更方式。 ⑵、惟公寓大廈管理委員會為人的組織體，應以其區分所有權人會議為最高意思機關；而管理委員之選任及其委員人數、召集方式，除規約另有規定而應從其規定外，應依召開區分所有權人會議之決議方法為之；且無論管理委員會或主任委員，其權限除規約及管理條例明定外，即均源自於區分所有權人會議決議，此觀管理條例第29條第2項、第1條第2項、第3條第9款及第36條自明。準此，前揭樓頂平臺由頂層住戶使用之分管契約，系爭同意書第4條、第10條及系爭規約第2條所定變更方式，其真意應認係由被上訴人及其法定代理人權限來源之系爭大樓最高意思機關即區分所有權人會議決議為之。從而，系爭大樓之頂樓平臺若經系爭大樓區分所有權人會議決議為為全體住戶共同使用，當應認已合法變更其管理方法。 ⑶、查被上訴人於93年5月27日以第10屆第6次委員會議訂定系爭大樓規約（下稱社區規約），其中第2條第2項規定：「本大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。」此規約嗣於93年8月21日經系爭大樓第11屆區分所有權人會議決議通過，有社區規約及區分所有權人會議紀錄在卷可憑（見原審板司建調字卷第89至91頁、原審卷一第366至376、386至397、404至415頁）；曾擔任被上訴人法定代理人之喻台生於00年00月00日第14屆區分所有權人會議中，除提及新記公司前以建商規約與承購戶約定系爭分管契約外，並敘述嗣已由社區規約收回頂層住戶使用權之情（見本院卷一第354 頁），可見，系爭大樓之樓頂平臺，已由頂層住戶專用，經區分所有權人大會通過社區規約，而合法變更為全體區分所有權人及住戶共用。 ⒊依上所述，系爭房屋樓頂平臺前雖經新記公司於銷售系爭大樓時與承購戶約定由頂層住戶專用之系爭分管契約，惟業經被上訴人以管理委員會議訂定規約，並於93年8月21 日經系爭大樓第11屆區分所有權人會議決議通過，而合法變更為全體區分所有權人及住戶共同使用，則頂層住戶依建商規約就樓頂平臺之專用權即因而消滅。㈢、上訴人請求被上訴人給付系爭房屋頂樓平臺之修繕費用，有無理由？ ⒈查系爭大樓樓頂平臺前因漏水至包括系爭房屋之頂層房屋室內，上訴人及其他住戶自105年起即一再向被上訴人提議委請廠商進行防水層翻修，且經被上訴人先後委由包括世瑋工程行等多家廠商評估報價，惟因兩造就系爭房屋樓頂平臺之修繕費用負擔有所爭執，被上訴人並未實際委由廠商進行修繕等情，有上訴人提出自105年9月至108年12 月期間有關上開事項之被上訴人管理委員會會議紀錄、系爭大樓區分所有權人大會會議紀錄為證（見原審卷一第113、179、183、186、191、196、198、203、206、210、214、216、217、232至233、236、240頁）；嗣上訴人因而於108、109年間自行委由世瑋工程行就系爭房屋樓頂平臺進行防水修繕工程，修繕費用為165萬4800元，亦據其提出承攬契約、請款單、統一發票及樓頂平臺修繕前後照片為證（見原審板司建調卷第63、73至75、25、65至71頁），且經證人即世瑋工程行負責人葉澤誠於原審證述明確（見原審卷一第440至445頁），復為被上訴人所不爭執（上開不爭執事項㈢㈣），均堪信屬實。 ⒉而系爭大樓樓頂平臺因前述區分所有權人大會決議通過社區規約而變更為全體區分所有權人及住戶共同使用，既如前述；且依社區規約第10條第1項及第12條規定，共用部分修繕係由被上訴人以所收取之公共基金為之（見原審卷一第412頁），則屬於共用部分之系爭房屋樓頂平臺，自應由被上訴人負責修繕。被上訴人雖辯稱係因上訴人在系爭房屋樓頂平臺設置水塔及機房，導致樓頂平臺防水層損壞而發生漏水情事，應由上訴人自行負責修繕云云，惟除被上訴人就此並未舉證以時其說外，證人葉澤誠於原審亦證述系爭房屋頂樓破損係時日已久所致等語（見原審卷一第444頁），是樓頂平臺漏水至系爭房屋之情，尚無從認係可歸責於上訴人，被上訴人此部分所辯，無足憑取。系爭房屋樓頂平臺之修繕既應由被上訴人負責，而上訴人已委由世瑋工程行修繕，被上訴人因而獲有毋庸委託廠商及支出修繕費用之利益，自應返還此項減少開支之利益，則上訴人依不當得利之法律關係，主張被上訴人應返還其所支出修繕費用165萬4800元，應屬有據。 ⒊惟被上訴人抗辯上訴人自83年8月占用系爭房屋樓頂平臺6坪面積設置水塔及冷卻機房，至106年12月始行拆除，爰就被上訴人占用之15年期間，以每月每坪2710元計算上訴人應返還相當於租金之不當得利，對上訴人上開修繕費用請求主張抵銷，並提出系爭大樓地下2層之庫房租賃契約書為證（見原審卷一第466、472頁）。經查： ⑴、按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；而依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書定有明文。無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年度台上字第1695號民事判決意旨參照）。按租金之請求權因5年間不行使而消滅，為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5年（最高法院96年度台上字第2660 號民事判決意旨參照）。 ⑵、查系爭房屋之樓頂平臺既因93年8月21日區分所有權人會議決議通過社區規約，合法變更為全體區分所有權人及住戶共用，上訴人已無專用權，自不得單獨占用，且共用部分係由被上訴人管理，業如前述，另依管理條例第36條第7款規定，被上訴人並負責收益之收支、保管及運用。惟上訴人自83年8月占用系爭房屋樓頂平臺6坪面積設置水塔及冷卻機房，至106年12月方拆除，有照片在卷可憑（見原審卷一第57至61頁），且為兩造所不爭執（上開不爭執事項㈤）。則系爭房屋之樓頂平臺自社區規約於93年8月21日經區分所有權人大會決議通過而變更為共用部分起至上訴人106年12月間拆除其所設水塔及冷卻機房止，其就樓頂平臺自獲有無權占有之不當利益，此利益性質上無法返還，然與租金收益相當。則被上訴人主張應按租金行情，計算其應返還之不當得利價額，應屬可採。 ⑶、又依上訴人提出之被上訴人於91年間與和信電訊股份有限公司（下稱和信公司）就樓頂平臺架設基地臺所簽署之租賃契約及系爭大樓96年12月15日第14屆區分所有權人大會會議記錄，可知和信公司於91年間承租樓頂平臺面積約10坪，每月租金為3萬3000元（即相當於每坪每月3300元），嗣於96年調漲為月租金4萬元（即相當於每坪每月4000元）（見本院卷一第131 、357頁）。而被上訴人就上訴人無權占有樓頂平臺設置水塔及冷卻機房主張應按每坪2710元計算，雖係以系爭大樓地下2層庫房出租金額估算，然此金額未逾前揭被上訴人出租樓頂平臺之租金行情，足見，被上訴人就上訴人占用樓頂平臺6坪面積，主張應按每坪每月2710元計算其返還相當於租金之不當得利，應屬適當。 ⑷、而上訴人委由世瑋工程行修繕系爭房屋樓頂平臺，係於109年4月6日支出修繕費用為165萬4800元，除有前揭上訴人所提統一發票在卷可參（見原審板司建調卷第75頁）外，且經證人即世瑋工程行負責人葉澤誠於原審證述無訛（見原審卷一第442頁）。又因上訴人就被上訴人之相當於租金之不當得利返還請求權為時效抗辯，則按前揭有關相當於租金之不當得利請求權時效5年，被上訴人得就上訴人無權占用樓頂平臺請求相當於租金之不當得利之期間，應自其不當得利返還請求權成立時起回溯5年即自104年4月起，至上訴人106年12月拆除止，以2年又8個月（即32個月）計算。則被上訴人得以相當於租金之不當得利返還請求權主張抵銷之金額應計為52萬0320元【計算式：2710元6坪32個月＝52萬0320元】。 ⒋依上所述，上訴人雖得依不當得利之法律關係，主張被上訴人應返還其所支出修繕費用165萬4800元，惟被上訴人得以上訴人無權占有樓頂平臺之相當於租金之不當得利債權52萬0320元主張抵銷。則上訴人於請求被上訴人給付113萬4480元部分【計算式：165萬4800元－52萬0320元＝113 萬4480元】，於法有據，逾此部分之請求，即屬無據。 ⒌又上訴人依不當得利之法律關係所為請求，既有理由，其併依民法第172條、第176條、第184條第1項前段、第2項、管理條例第10條第2項本文之規定，請求擇一判決部分（見本院卷一第92頁），即無再予審究之必要，附此敘明。五、從而，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付113萬4480元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年10月9日（送達回證見原審板司建調字卷第111頁）起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄，並改判如主文第2項所示。至上訴人請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其此部分之訴，理由雖與本院容有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴人指謫原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其此部分之上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　13　　日民事第九庭審判長法官楊絮雲法官郭顏毓法官陳賢德正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　14　　日書記官張佳樺

臺灣高等法院110年度上字第995號

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