臺灣高等法院民事判決

上訴人

即被上訴人

林隆盛

即被上訴人

林濬維

即被上訴人

林建國

即被上訴人

陳美華

即被上訴人

鍾金成

即被上訴人

吳芙蓉

共同訴訟代理人

葉芸律師

複代理人

陳致宇律師

複代理人

被上訴人即

上訴人

豐可開發股份有限公司

法定代理人

陳義信

訴訟代理人

方正彬律師

被上訴人

林崑連

林呈松

陳文華

上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國109年 12月31日臺灣新北地方法院107年度訴字第3441號第一審判決，各自提起上訴，上訴人林隆盛、林濬維、林建國、陳美華、鍾金成、吳芙蓉並為訴之追加，本院於111年7月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、上訴人即被上訴人鍾金成於民國111年6月5日死亡（見本院卷二證物袋），因其有訴訟代理人，依民事訴訟法第173條本文規定，訴訟不當然停止。

二、按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。此見民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定即明。上訴人即被上訴人林隆盛、林濬維、林建國、陳美華、鍾金成、吳芙蓉（下稱林隆盛等6人）於原審主張：伊於100年12月21日與被上訴人即上訴人豐可開發股份有限公司（下稱豐可公司）簽訂合建房屋契約書（下稱合建契約），由伊各提供所有坐落新北市○○區○○○段○○○小段（下稱○○○）245-3地號土地（重測後為新北市○○區○○段〈下稱○○〉963地號土地，下稱合建基地）之應有部分土地及其上房屋作為合建基地及範圍，由豐可公司統籌辦理都市更新、拆除、起造、設計、承造、地政登記等興建房屋相關事宜（下稱系爭合建案），因豐可公司逾期取得使用執照及交屋等情，故依合建契約第6條第2款約定，請求豐可公司給付伊取得使照逾期違約金各新臺幣（下同）99萬6000元及交屋逾期違約金各25萬9000元等。嗣在上訴後追加主張：豐可公司亦有開工逾期情事，故依合建契約第6條第2款約定，追加請求豐可公司應給付伊開工逾期違約金各6萬5000元。經核林隆盛等6人於原審及上訴審追加之前揭請求，所據基礎事實均為系爭合建案衍生之爭執，其追加與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、林隆盛等6人主張：伊於100年12月21日與豐可公司簽訂合建契約，由伊提供合建基地及其上房屋，由豐可公司統籌系爭合建案。合建契約第6條第2款約定：「乙方（即豐可公司）應於建造執照核准後6個月內開工，依法令規定31個月內完工並領得使用執照，領得使用執照6個月內接通水電及瓦斯並點交房屋，每逾1日應支付甲方（即林隆盛等6人）懲罰性違約金新臺幣1000元。」（下依序稱6個月開工約定、31個月取得使照約定、6個月交屋約定）。系爭合建案之建造執照於100年8月19日獲建築主管機關核准，並於101年4月24日開工，豐可公司依31個月取得使照約定，應於103年11月24日取得使用執照，然遲至106年8月15日始行取得，遲延996日，每日應依約支付伊各1000元之取得使照逾期違約金，合計應支付伊各99萬6000元。又豐可公司於106年8月15日取得使用執照，依6個月交屋約定，應於107年2月15日交屋，但遲至107年10月31日始行交屋，遲延259日，每日應依約支付伊各1000元之交屋逾期違約金，合計應支付伊各25萬9000元。另豐可公司之監察人即被上訴人林崑連；董事即被上訴人林呈松、陳文華（下稱林崑連等3人）於104年6月5日參與系爭合建案地主戶在新北市○○區○○路000巷聖天宮就使用執照部分所召開之會議（下稱1040605會議），並代理豐可公司對伊承諾：倘至104年12月31日尚無法取得使用執照，自105年1月1日起豐可公司即每日補貼伊房租各1000元（下稱系爭會議承諾），豐可公司復於104年6月10日出具豐囍成家進度報告暨承諾書，而為相同之承諾（下稱系爭書面承諾，與系爭會議承諾合稱系爭承諾），故至107年10月31日完成交屋止，豐可公司應另依系爭承諾補貼伊1035日之房租各103萬5000元。倘認林崑連等3人無代理豐可公司之權限，則其以豐可公司代理人名義為系爭會議承諾，應分別對伊各負賠償103萬5000元之責任，如一人為給付，其餘之人於該給付範圍內同免其責任等情。爰依合建契約第6條第2款約定，請求豐可公司給付伊取得使照逾期違約金各99萬6000元、交屋逾期違約金各25萬9000元；另先位依系爭承諾，請求豐可公司給付伊房租補貼各103萬5000元，備位則依民法第110條規定，請求林崑連等3人分別賠償伊房租補貼各103萬5000元，如一人為給付，其餘之人於該給付之範圍內同免其責任（原審就取得使照逾期違約金及交屋逾期違約金部分，命豐可公司給付林隆盛等6人各80萬元，另駁回林隆盛等6人其餘請求。林隆盛等6人一部不服；豐可公司就不利己部分不服，均提起上訴。林隆盛等6人在原審請求逾前述部分，非本院審理範圍，茲不贅述）。並上訴聲明： ㈠原判決關於駁回伊後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡豐可公司應再給付伊各149萬元（含違約金45萬5000元、房租補貼103萬5000元），及自起訴狀繕本送達翌日（即107年12月18日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行；就房租補貼部分備位上訴聲明：㈠原判決關於駁回伊後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡林崑連等3人應各給付伊各103萬5000元，及自108年5月16日民事準備㈠暨爭點整理狀繕本送達之翌日（即108年6月7日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。如一人為給付，其餘之人於該給付之範圍內同免其責任。㈢願供擔保，請准宣告假執行。就豐可公司上訴之答辯聲明：上訴駁回。另於本院審理中追加主張：系爭合建案之建造執照於100年8月19日獲建築主管機關核准，豐可公司原應於101年2月18日開工，然遲至101年4月24日始行開工，遲延65日，每日應依約支付伊各1000元之開工逾期違約金，合計應支付伊各6萬5000元等情。爰依合建合約第6條第2款約定，請求豐可公司給付伊各6萬5000元。並追加聲明：㈠豐可公司應再給付伊各6萬5000元，及自110年10月18日民事準備四暨答辯二狀送達翌日（即110年10月22日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、豐可公司則以：林隆盛等6人曾同意系爭合建案延至101年4月24日開工，伊於101年4月24日開工，並未逾期，不負開工逾期違約金之給付義務。又伊因合建基地辦理土地重測，於102年6月5日召開會議，決議停工，至103年3月12日確定未越界，始行復工，得依合建契約第6條第3款，扣除取得使用執照期限279日；因林隆盛等6人於103年間要求變更建築物外觀磁磚之顏色及要求陽台窗戶外加金屬鍛造欄杆，乃分別就大理石、金屬鍛造欄杆，依序於103年11月19日、103年11月25日與訴外人力臺石材有限公司（下稱力臺公司）及為龍工程有限公司（下稱為龍公司）協議採購，至104年2月19日完工，施工期間影響進度，得依合建契約第6條第3款，扣除取得使用執照期限92日；就系爭合建案都市更新事業計畫之變更於105年10月24日申請報核，因審議程序延宕，直至106年8月15日止為審議必要期間，得依合建契約第6條第3款，扣除取得使用執照期限296日，故林隆盛等6人不得請求伊給付取得使照逾期違約金。另伊於106年8月15日取得使用執照，即於106年8月21日委由訴外人李炳興辦理系爭合建案土地與建物交換登記，李炳興已於106年9月26日申請建物測量，但因林隆盛等6人遲至107年8月9日始完成印鑑證明及身分證影本等文件交付，且於107年8月23日始塗銷土地信託登記，故延至107年10月5日完成土地交換登記、107年10月31日始行交屋；林隆盛復因價購土地應有部分及分配房屋面積差價找補問題，要求伊於107年9月7日出具暫緩辦理不動產交換登記切結書，交屋遲延259日係因不可歸責於伊之事由所致，伊亦不負交屋逾期違約金之給付義務。縱伊應給付開工逾期違約金、取得使照逾期違約金或交屋逾期違約金，所約定之數額，參諸新北市五股地區房租行情，以每月3萬元計算，亦屬過高，應予酌減。再者，林崑連、陳文華雖參與1040605會議，但僅主動聽取地主戶意見並向伊回報，未曾為系爭會議承諾，伊亦未為系爭書面承諾，伊與林隆盛等6人間並無補貼房租之系爭承諾，林隆盛等6人無從據之請求伊給付房租補貼等語置辯。並上訴聲明： ㈠原判決不利豐可公司之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，林隆盛等6人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、林崑連等3人則以：林呈松並未參與系爭1040605會議，林崑連與陳文華僅到場聆聽系爭合建案地主戶意見，未曾為系爭會議承諾。林隆盛等6人不得各請求伊各賠償103萬5000元等語置辯。並答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項（見本院卷二第400至405、454頁）：

㈠林隆盛等6人於100年12月21日分別與豐可公司簽訂如原審卷一第26至29、32至35、38至41、44至47、50至53、56至59頁所示合建房屋契約書（即合建契約，簽訂日期見本院卷一第455頁第5列），由林隆盛等6人各提供所有○○○245-3地號土地（重測後為○○963地號土地，即合建基地）之應有部分（依序為350/5400、712/萬、712/萬、645/萬、643/萬、643/萬，見原審限閱卷第74頁）及其上建築物（依序為○○○2949、2954、2955、2960、2948、2952建號，見原審限閱卷第75至77頁）作為合建基地及合建房屋之範圍，由豐可公司統籌辦理都市更新、拆除、起造、設計、承造、地政登記等興建房屋相關事宜（即系爭合建案）。

㈡合建契約第6條第2款均約定：「乙方（即豐可公司）應於建造執照核准後6個月內開工，依法令規定31個月內完工並領得使用執照，領得使用執照6個月內接通水電及瓦斯並點交房屋，每逾1日應支付甲方（即林隆盛等6人）懲罰性違約金新臺幣1000元。」（即6個月開工約定、31個月取得使照約定、6個月交屋約定）；第6條第3款均約定：「因天災地變或法令修改等人力不可抗拒之情事，或其他非可歸責乙方之原因而遲誤時，不在此限。」所約定之違約金為懲罰性違約金。

㈢林隆盛等6人、訴外人王世臣、李韋廷、張淑卿、陳秋分、游麗紅（即系爭合建案地主戶）及豐可公司，與訴外人臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）於100年12年21日就系爭合建案合建基地、原有建物及為便利土地銀行處理信託事務存放在信託專戶之現金收支，簽訂如本院卷一第345至367頁所示之信託契約書，於100年12月29日送件辦理信託登記（見原審限閱卷第69至134頁）。

㈣豐可公司就系爭合建案擬定之都市更新事業計畫，經新北市政府於100年4月14日核定自100年4月20日起發布實施（見原審卷一第339至341頁、本院卷二第25至43頁，下稱系爭都更事業計畫）。

㈤兩造協議以新北市政府（原為臺北縣政府，於99年12月25日改制新北市政府）於100年8月19日核准建造執照第一次變更日為「6個月開工約定」所稱之「建造執照核准日」，而依6個月開工約定，系爭合建案原開工期限為101年2月18日，實際開工日則為101年4月24日（見本院卷一第454頁、原審卷一471、475頁）。

㈥內政部國土測繪中心於101年10月12日依土地法第46條之1規定，核定合建基地重新實施地籍測量，列為102年度新北市五股區地籍圖重測區域，由新北市政府通知土地銀行於102年1月23日進行地籍調查，102年10月14日進行界址糾紛第1次調處，因與毗鄰○○○243-34地號（重測後：962地號）指界不一致，由新北市五股區不動產糾紛調處委員會於102年11月14日裁處做成調處結果，又因雙方土地權人皆未向司法機關訴請處理，由新北市政府依調處結果為地籍圖重測公告，並於103年2月14日期滿，於103年3月7日辦竣土地標示更換（面積更正）登記後，嗣土地銀行於103年3月19日通知豐可公司備齊相關文件逕向新北市新莊地政事務所辦理書狀換給登記。重測前，合建基地面積為562.54平方公尺，重測後面積為543.73平方公尺（見原審卷一第241至249、485至495頁、原審卷三第343至347頁、本院卷一第377頁）。

㈦系爭合建案建築執照，因監造人由任信恒建築師易為王台光建築師，經豐可公司申請第二次變更，獲新北市政府工務局（下稱新北工務局）於101年9月27日核准（見原審卷二第73頁），豐可公司嗣曾於104年5月25日發函向林建國說明，系爭合建案上開更換監造建築師而延宕3個月等語（見原審卷一第259頁），並於同日向新北工務局申請修改系爭合建案之竣工圖及併案變更設計，嗣由監造人及結構技師於106年6月14日就變更事項無影響結構安全並且無涉及建蔽率及容積率乙節提出說明，經新北工務局施工科承辦人員簽請該科科長於106年8月10日准予併案辦理變更（見原審卷三第37、32至33頁、原審卷一第259至260頁）。

㈧豐可公司就系爭合建案於101年11月5日申報放樣勘驗，嗣自102年1月8日起至102年11月20日止，除102年2月以外，每月均就基礎版或各層樓版申報勘驗（見原審卷二第13頁）。

㈨豐可公司依建築法第53條規定，於102年4月8日就系爭合建案向新北工務局申請竣工展期1年，獲准展延建築期限至104年3月19日止（見本院卷二第47頁）。

㈩張淑卿於103年10月6日檢附本院卷二第153頁之「開會事項」寄發存證信函予豐可公司，提及：依雙方合約第6條，工程期限規定至103年9月19日到期應取得使用執照及交屋完成，……所有地主經開會同意給工程至103年11月24日完成取得使用執照及交屋，如果超出以上時限，依合約規定執行……等語（見原審卷一第251至255頁、本院卷二第153頁）。豐可公司法定代理人於101年4月23日由訴外人游麗紅變更為陳義信，陳義信於102年6月5日與當時分別擔任豐可公司之監察人、董事、董事之被上訴人林崑連、林呈松、陳文華（見原審限閱卷第156頁，即林崑連等3人）等人召開會議（下稱1020605會議），就系爭合建案作成：即日起工商進度、土地工程先停止，待地界釐清之後，再予復工。水碓工程（指另案工地）不受影響，程序照常進行之結論（見本院卷一第197頁）。依31個月取得使照約定，系爭合建案原取得使用執照期限為103年11月23日（見本院卷一第495頁）。而豐可公司於104年3月19日就系爭合建案申報竣工，於104年5月14日向新北工務局遞送使用執照申請書，由該局派員於104年5月25日辦理竣工查驗，因發現多項缺失不符規定，故於104年5月28日通知豐可公司不同意發給，嗣因豐可公司未立即續辦圖說文件審查作業，新北工務局於104年12月30日函請豐可公司於文到10日內向該局辦理使用執照相關審查作業。豐可公司於106年7月20日完成上開104年5月25日查驗缺失項目之改善，已於106年8月15日獲核發使用執照（見原審卷一417至419、421至425、431頁、卷三第21、26至29、35至36頁、卷二第 77頁）。林崑連等3人擔任豐可公司監察人、董事期間，林崑連、陳文華曾於104年6月5日參與系爭合建案之地主戶在新北市五股區工商路129巷聖天宮就系爭合建案有關使用執照部分召開的會議（即1040605會議，林呈松有無與會兩造有爭執）。林隆盛等6人針對1040605會議，於本件訴訟中提出如原審卷一第71頁所示之104年6月10日豐可公司豐囍成家進度報告暨承諾書，其上記載：「三、1.豐可公司應各合建戶之要求原則上同意，若至104年12月31日尚無法取得使用執照。即自105年1月1日起開始依合約補貼各合建戶房租津貼。2.但上述第1條所述，必須於無任何人就本都更合建案做出妨礙使用執照取得及建案興建作業之情事，方得成立。」且蓋有「豐可開發股份有限公司」字樣之印文（即系爭書面承諾，被上訴人否認其真正）。豐可公司於105年10月24日就系爭都更事業計畫之變更申請報核，於106年2月20日再檢送變更第2次系爭都更事業計畫報請核可，經新北市政府都市更新處於106年2月24日函請豐可公司補正資料，並訂於106年4月18日召開聽證會，於106年5月9日召開審議會議審議通過，嗣於106年7月21日發函同意核備系爭都更事業計畫第2次變更設計（包括變更地號、立面變更〈變更1樓入口門窗造型、取消屋簷及屋突裝飾材、變更磁磚顏色、正面雨遮加設欄杆〉、平面變更〈調整地下一樓台電配電場所分間牆位置及相關車位位置，變更地下二樓污水機房分間牆〉、實施者負責人及住址變更），且於106年8月7日函復准予核定實施（見原審卷二第105至134頁，外放106年8月變更〈第2次〉系爭都更事業計畫案核定版）。豐可公司於106年9月25日就系爭合建案之使用執照有關臺電配電場所面積檢討式部分申請更正，經新北工務局於106年9月27日函知同意更正（見本院卷二第221、219頁）。新北市新莊地政事務所於106年11月27日就○○962、963地號土地辦理界址協調，豐可公司於107年1月16日就系爭合建案向該所申請建物第一次測量，於107年3月27日辦畢建物登記（其中共有部分之○○5120建號有使用鄰地之情形，見原審卷一第486頁、本院卷二第223頁）。依6個月交屋約定，系爭合建案原交屋期限為107年2月14日，而豐可公司委由地政士李炳興於107年6月8日發給林隆盛等6人房地產登記費用明細表，豐可公司於同日為如本院卷一第201頁聲明書所示之聲明，表示豐可公司無法取得合建基地全部權利，就無法就房屋權利進行移交程序。又林隆盛、林濬維、林建國、陳美華、鍾金成於107年8月8日，吳芙蓉於107年8月9日繳交印鑑證明、身分證影本等辦理合建土地交換登記給李炳興。土地銀行就合建基地於107年8月23日辦理塗銷信託登記，豐可公司於107年9月7日出具如原審卷一第337頁所示之切結書。而合建基地於107年10月5日完成土地交換登記予豐可公司，系爭合建案應分配予林隆盛等6人之建物部分，已於107年10月31日完成交屋手續（見本院卷二第239、248、309至315頁、卷一第369、379、383頁、原審卷一第485至486、507、509頁）。林隆盛等6人曾要求豐可公司就系爭合建案變更建築物磁磚顏色（見本院卷二第106至161頁）。

五、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點，兩造同意以本院111年3月15日準備程序中兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷二第405至406頁之筆錄）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：

㈠林隆盛等6人請求豐可公司給付部分：

⒈逾期違約金各132萬元部分：

⑴林隆盛等6人是否同意豐可公司延後開工？林隆盛等6人以豐可公司遲延開工65日（自101年2月19日起至101年4月23日止），依「6個月開工約定」各請求豐可公司支付違約金6萬5000元，有無理由？

①查，豐可公司依6個月開工約定，就系爭合建案應於建造執照核准後6個月內開工，每逾1日應支付林隆盛等6人懲罰性違約金1000元。而系爭合建案建造執照核准日為100年8月19日，依6個月開工約定，原開工期限為101年2月18日，實際開工日則為101年4月24等情，兩造並無爭執（見兩造不爭執事項㈡、㈤）。據此，林隆盛等6人主張：豐可公司就系爭合建案遲延開工，遲延期間自101年2月19日起至101年4月23日止，為65日，即非無稽。而審諸豐可公司辯稱：其法定代理人於101年4月23日由游麗紅變更為陳義信，在此之前，伊資本額僅有100萬元，無法向銀行融資興建，至101年4月23日由陳義信挹注2000萬元資金，始得招工興建等語（見本院卷三第25頁），可知豐可公司逾期開工乙事，與公司資金之不足有關，此屬於因可歸責於豐可公司之事由而遲誤，並非因天災事變、法令修改等人力不可抗拒之情事所致。是以，林隆盛等6人依6個月開工約定，請求豐可公司給付伊開工逾期違約金各6萬5000元（65×1,000=65,000），核屬有據。

②豐可公司雖辯稱：林隆盛等6人就系爭合建案已同意伊延至101年4月24日開工云云，並以存證信函等為證（見原審卷一第251至255頁、本院卷二第149至151頁）。惟觀諸豐可公司提出之前揭存證信函，係由張淑卿於103年10月6日檢附本院卷二第153頁之「開會事項」，寄發存證信函予豐可公司，提及：依雙方合約第6條，工程期限規定至103年9月19日到期應取得使用執照及交屋完成，……所有地主經開會同意給工程至103年11月24日完成取得使用執照及交屋，如果超出以上時限，依合約規定執行……等語，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈩），再細觀存證信函內容，可知張淑卿係以系爭合建案地主戶代表人名義，向豐可公司表示：系爭合建案經邀請豐可公司負責人陳義信出席會議，向地主戶說明承諾房屋使用執照取得時期及交屋時間，由工地主任轉述陳義信說法，以開工日 101年4月24日計算31個月終止日後，經地主戶開會結果，同意依31個月取得使照約定及6個月交屋約定，至103年9月19日應取得使用執照，至103年11月24日應交屋，如超出時限，依約執行，希望豐可公司依承諾時間完成交屋等語，並副知土地銀行，此核與103年10月3日之開會事項紀錄相符（見本院卷二第153頁），相關內容僅以豐可公司實際開工日期，依31個月取得使照約定及6個月交屋約定，分別計算其應取得使用執照期限及交屋期限，並無隻字片語同意豐可公司延後至101年4月24日開工。豐可公司辯稱：林隆盛等6人已同意延後至101年4月24日開工云云，核無足採。

③至林隆盛及張淑卿雖曾於100年4月8日出具證明，略謂：合建基地於96年1月6日領得建造執照，於開工期限內已經動工云云（見原審卷二第75頁）。然此因與兩造不爭執之實際開工日為101年4月24日不符（見兩造不爭執事項㈤），且林隆盛及張淑卿出具前揭證明之日期，係在100年4月14日新北市政府核定系爭都更事業計畫於100年4月20日起發布實施前（見兩造不爭執事項㈣），亦在100年12月21日豐可公司與林隆盛等6人簽訂合建契約前（見兩造不爭執事項㈠），應非系爭合建案之實際開工日，附此指明。

⑵林隆盛等6人以豐可公司遲延取得使用執照996日（自103年11月24日起至106年8月15日止），依31個月取得使照約定各請求豐可公司給付違約金99萬6000元，有無理由？

①本件系爭合建案於101年4月24日開工，依31個月取得使照約定，系爭合建案原取得使用執照期限為103年11月23日，豐可公司於106年8月15日始獲核發使用執照乙情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈤、）。依此計算，豐可公司取得使用執照逾越原約定之期限即103年11月23日，計逾期996日（即自103年11月24日計至106年8月15日止）。審諸合建契約第6條第2款、第3款均約定：「乙方（即豐可公司）應於建造執照核准後6個月內開工，依法令規定31個月內完工並領得使用執照，領得使用執照6個月內接通水電及瓦斯並點交房屋，每逾1日應支付甲方（即林隆盛等6人）懲罰性違約金新臺幣1000元。因天災地變或法令修改等人力不可抗拒之情事，或其他非可歸責乙方之原因而遲誤時，不在此限。」等語（見兩造不爭執事項㈡）。可知豐可公司遲誤取得使用執照996日，須因天災地變或法令修改等人力不可抗拒之情事，或其他非可歸責豐可公司之原因而遲誤，始得依合建契約第6條第3款約定不負懲罰性違約金給付責任。

②豐可公司可否因土地重測扣除取得使用執照期限279日（自102年6月5日起至103年3月12日）？豐可公司辯稱：伊因合建基地進行土地重測，依建築法第53條規定，於102年4月8日申請竣工展期1年，獲准展延建築期限至104年3月19日止，並於102年6月5日召開會議，決議停工，至103年3月12日確定並未越界，始行復工，得自102年6月5日起至103年3月12日止扣除取得使用執照期限279日云云，並舉證人邱坤銘之證詞為據。林隆盛等6人則主張：豐可公司自102年1月8日起至102年11月20日止持續施工，未曾申報停工，系爭合建案之建築本體於102年11月21日即已完成，無因土地重測而停工之必要等語。內政部國土測繪中心於101年10月12日依土地法第46條之1規定，核定合建基地重新實施地籍測量，列為102年度新北市五股區地籍圖重測區域，由新北市政府通知土地銀行於102年1月23日進行地籍調查，於102年10月14日進行界址糾紛第1次調處，並因與毗鄰○○○243-34地號（重測後：962地號）指界不一致，由新北市五股區不動產糾紛調處委員會於102年11月14日裁處做成調處結果，嗣因雙方土地權人皆未向司法機關訴請處理，由新北市政府依調處結果為地籍圖重測公告，並於103年2月14日期滿，於103年3月7日辦竣土地標示更換（面積更正）登記後，經土地銀行於103年3月19日通知豐可公司備齊相關文件逕向新北市新莊地政事務所辦理書狀換給登記。重測前，合建基地面積為562.54平方公尺，重測後面積為543.73平方公尺；豐可公司曾依建築法第53條規定，於102年4月8日就系爭合建案向新北工務局申請竣工展期1年，獲准展延建築期限至104年3月19日止；豐可公司法定代理人陳義信於102年6月5日與當時分別擔任豐可公司監察人、董事、董事之林崑連、林呈松、陳文華等人召開1020605會議，就系爭合建案作成即日起工商進度、土地工程先停止，待地界釐清之後，再予復工之決議等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈥、㈨、），固堪信為真。然豐可公司就系爭合建案於101年11月5日申報放樣勘驗，自102年1月8日起至102年11月20日止，除102年2月以外，每月均就基礎版或各層樓版申報勘驗，兩造亦無爭執（見兩造不爭執事項㈧），堪信為真。據此可知，系爭合建案之合建基地雖於101年10月12日列入重測區域，並於102年1月23日進行地籍調查，嗣於102年10月14日進行界址糾紛第1次調處，於102年11月14日經裁處做成調處結果，並經公告於103年2月14日期滿，終於103年3月7日辦竣土地標示更換。但此期間自102年1月8日起至102年11月20日止，除102年2月外，豐可公司均就系爭合建案基礎或各層樓版申報勘驗。而細觀前揭勘驗紀錄表，可知豐可公司在此期間陸續完成基礎、地下一層、第一層、第一層夾層、第二層、第三層、第四層、第五層、第六層、第七層、第八層、第九層、第十層及屋頂層樓版之報驗，各次勘驗均經監造建築師、專任工程人員及勘驗人員核章及填寫勘驗日期，勘驗日期幾近平均分散在該期間各月（見原審卷二第13頁）。由此可知，豐可公司在土地重測期間仍就建築物本體持續施工，未確實依1020605會議之決議停工。換言之，系爭合建案之施工進度，實未受土地重測影響。至於豐可公司申請展延工期1年獲准，僅係行政上獲得較優惠之完工期限而已，非屬合建契約第6條第3款所定「因天災地變或法令修改等人力不可抗拒之情事，或其他非可歸責乙方之原因而遲誤」情形。是豐可公司依31個月取得使照約定應取得使用執照之期限，尚難因土地重測而得依合建契約第6條第3款自102年6月5日起至103年3月12日止扣除279日。證人即系爭合建案工地主任邱坤銘在另案即臺灣新北地方法院（下稱新北地院）107年度訴字第3409號、107年度重訴第859號事件及原審雖證稱：102年土地重測，因為土地有變位，所以停工6個月以上，停工約10個月，是釐清土地的地界才停工，因為有些房子在鄰地的土地上，所以須要停工，當時建管課在逐層勘驗，因為鄰地地主提出異議，建管課就停止勘驗云云（見本院卷二第177頁、原審卷二第362、366、198頁），核與前揭勘驗紀錄顯示「系爭合建案於前揭土地重測期間施工進度未受影響，樓版之勘驗亦持續進行至屋樓版」之客觀事實不符，不能據為豐可公司有利之認定。 新北市政府就土地重測依前揭調處結果為地籍圖重測公告，並於103年2月14日期滿，於103年3月7日辦竣土地標示更換後，新北工務局固曾因民眾陳情豐可公司越界建築，於104年6月17日函請豐可公司函復說明（見原審卷二第342頁），邱坤銘就此並證稱：豐可公司依照土地重測的結果蓋的房子發現蓋到別人土地上等語（見原審卷二第197至198頁）。然考諸新北工務局要求豐可公司說明乙事，發生在土地重測辦竣土地標示更換之後，再參諸邱坤銘另證稱：土地重測解決後，就一直蓋到竣工等語（見原審卷二第198頁）。可知系爭合建案並未因前揭新北工務局要求豐可公司函復民眾陳情而遲誤施工進度或延誤取得使用執照之時程，自不影響豐可公司不得因土地重測依合建契約第6條第3款約定扣除逾期取得使用執照日數之認定。至豐可公司前於101年6月22日函復新北工務局謂：人民陳情越界建築情事，業經協商完成，將於近日拆除越界之建築，經新北工務局於101年7月9日函復豐可公司略稱：有關拆除越界建築及鄰房修復一節，仍請將後續處理結果報局憑辦等語（見原審卷二第15頁、卷一第333頁）。相關越界建築情事，係發生在內政部國土測繪中心於101年10月12日核定合建基地重新實施地籍測量將合建基地列為102年度新北市五股區地籍圖重測區域以前，此部分核與豐可公司所辯因土地重測而應扣除取得使用執照期限之日數無涉，附此指明。

③林隆盛等6人何時要求豐可公司變更建築物外觀磁磚之顏色？有無要求變更其他外觀？豐可公司何時就此進行施工？何時完工，其可否因變更建築外觀之施工扣除取得使用執照期限92日（自103年11月19日起至104年2月19日止）？豐可公司辯稱：因林隆盛等6人於103年間要求變更建築物磁磚之顏色，及要求陽台窗戶外加金屬鍛造欄杆，伊因此就大理石、金屬鍛造欄杆，分別於103年11月19日、103年11月25日與力臺公司及為龍公司協議採購，至104年2月19日完工，施工期間影響系爭合建案施工進度，伊得依合建契約第6條第3款約定，自103年11月19日起至104年2月19日止扣除取得使用執照期限92日云云。林隆盛等6人固不否認曾要求豐可公司變更建築物外觀磁磚之顏色，然主張：伊於100年8月16日、102年2月中即要求豐可公司變更，豐可公司遲至103年11月19日始請廠商估價，不得要求扣除工期，又伊並未要求豐可公司在陽台外加金屬鍛造欄杆等語。有關陽台外加金屬鍛造欄杆部分：豐可公司主張：林隆盛等6人要求伊在陽台外加金屬鍛造欄杆乙節，固據地主戶王世臣到庭證稱：有關欄杆部分，伊只知道最後結果是要做鍛造，要讓它美觀，好像有改變原來的設計，為什麼改變伊不知道，林隆盛等6人應該是有要求豐可公司改變欄杆設計，不然不會改。當時林隆盛去看順便把鍛造的事情講一下，因為他是籌建主委，跟伊說磁磚改黑色，欄杆會改鍛造云云（見本院卷二第455至457頁）。然審諸王世臣所為之證述，可知其並不知悉欄杆改為鍛造之緣由，僅因林隆盛任籌建主委並告知欄杆將改為鍛造乙事，即推測更改係由林隆盛等6人要求豐可公司為之。王世臣實未親自見聞林隆盛等6人要求豐可公司變更欄杆設計，所為證述不能遽為林隆盛等6人不利之認定。是豐可公司主張：伊因林隆盛等6人要求在陽台外加金屬鍛造欄杆而影響施工進度，應扣除遲延取得使用執照之日數云云，即非可採。有關變更建築物外觀磁磚顏色部分：A、兩造就林隆盛等6人曾要求豐可公司變更建築物磁磚顏色乙事，雖無爭執（見兩造不爭執事項）。然查，建築物外觀磁磚顏色之變更既經豐可公司同意為之，縱因此遲誤使用執照之取得，已難謂為因天災地變或法令修改等人力不可抗拒之情事所致，亦難認係不可歸責於豐可公司之事由。B、且查，系爭合建案外牆施作，由力臺公司於103年11月19日提出估價單，經豐可公司發包予力臺公司承攬施作，於104年3月20日已製作估驗請款明細等情，有估價單及估驗明細表在卷足稽（見本院卷二第49頁、原審卷三第359頁），參酌王世臣證稱：地主戶要改建築物外觀磁磚顏色，借用媽祖廟辦公室選磁磚，後來大家選黑色，選磁磚距離建築物外觀施作好像有半年，選磁磚時，地主戶陳秋分還在世等語（見本院卷二第455至459頁），及陳秋分於103年4月29日死亡等情，有戶籍謄本在卷可考（見本院卷三第77頁）。可知林隆盛等6人要求豐可公司變更建築物外觀磁磚顏色，發生在103年4月29日以前，力臺公司於103年11月19日所為報價，於104年3月20日前完工之外牆工程，係變更後之要求施作。再觀諸前揭估價單及估驗明細表，並未見有先行拆除已施作磁磚之工作項目，應屬於全新外牆施作。可知豐可公司所辯：建築外觀磁磚顏色之變更乙事，係在原定施工項目尚未施工以前，即以他種材料或方法加以替代，此替代施工仍可使用原施工項目預定之施工期間，衡情不至影響施工進度。邱坤銘雖於另案即新北地院107年度重訴字第859號事件證稱：磁磚變更必須開會、重新詢價、比價、叫料等花了約3個月時間云云（見原審卷二第363頁）。然所稱3個月，實與力臺公司報價乃至施工完成之期間相當，而豐可公司既先應地主戶要求決定變更建物外觀磁磚顏色，嗣再為替代原設計施工，未見先就原設計為開會、詢價、比價、叫料，再因變更摒棄不用之情事，要難僅據邱坤銘之證述，認定系爭合建案之工程進度受影響而延誤3個月。再者，建築物外牆之施工，非不能與系爭合建案其他工作項目（例如建築物內部工程）同步進行，此由邱坤銘證稱：伊沒有說當時（指力臺公司施作外牆期間）沒有任何工程進度等語，亦可佐證（見原審卷二第367頁），堪認建築物外觀磁磚顏色之變更，並未實際影響系爭合建案整體施工進度。豐可公司辯稱：建築物磁磚顏色變更影響系爭合建案之施工進度，導致伊遲誤取得使用執照云云，就如何影響工程進度，未舉證以實其說，自不能採，要難認定系爭合建案有因建築物外觀磁磚顏色之變更，導致遲誤取得使用執照之情事。C、邱坤銘另證稱：有關磁磚變更，在完工後要申請使用執照當中，有再做一次設計變更。施工中變更須要停工，施工中與完工後變更是一樣的流程，所以決定蓋完後，再為設計變更等語（見原審卷二第198頁），所為此部分證述，與豐可公司於104年5月25日曾申請修改竣工圖併案變更設計，其中修改竣工圖部分列有「部分門窗、隔間及外飾等變更」乙節，互核大致相符（見原審卷三第37頁），固可信為真。但觀諸104年5月25日豐可公司修改竣工圖併案變更設計申請書，可知豐可公司除申請修改竣工圖外，同時就「地下二層至地下一層及地上一層夾層至地上二層樓梯踏數」、「地上二層至屋突層部分管道間」、「地上二層及十層建築圖與結構圖不一致，現場依建築圖施作」及「地下一層A2戶至夾層室內樓位置」等項目申請變更設計。據此，豐可公司縱無建築外觀磁磚顏色之變更，仍須申請變更設計，其如確因變更設計導致遲誤取得使用執照，亦有可歸責事由，尚無從依合建契約第6條第3款扣除逾期取得使用執照之日數。據上，豐可公司主張：伊得因林隆盛等6人要求建築外觀施工變更，得扣除取得使用執照期限92日云云，並不可採。

④豐可公司可否因都市更新審議流程延宕扣除取得使用執照期限296日（自105年10月24日起至106年8月15日止）？豐可公司抗辯：伊於104年5月14日申請使用執照，因土地重測、變更建築外觀而與核定之系爭都更事業計畫不符，須經第2次都市更新審議通過始得申領。伊於104年8月1日製作第2次系爭都更事業計畫簡報，經多次與新北市政府協調，最終於105年10月24日就系爭都更事業計畫之變更申請報核，嗣至106年8月15日獲核准，自105年10月24日起至106年8月15日為第2次都更審議之必要期間云云。林隆盛等6人則主張：豐可公司花費2年多時間辦理缺失改善，至106年8月15日始獲核准，遲誤取得使用執照遲延屬可歸責豐可公司之事由，不得扣除取得使用執照期限之日數等語。經查，豐可公司於105年10月24日就系爭都更事業計畫之變更申請報核，於106年2月20日再檢送變更第2次系爭都更事業計畫報請核可，經新北市政府都市更新處於106年2月24日函請豐可公司補正資料，並訂於106年4月18日召開聽證會，於106年5月9日召開審議會議審議通過，嗣於106年7月21日發函同意核備系爭都更事業計畫第2次變更，包括變更地號、立面變更〈變更1樓入口門窗造型、取消屋簷及屋突裝飾材、變更磁磚顏色、正面雨遮加設欄杆〉、平面變更〈調整地下一樓台電配電場所分間牆位置及相關車位位置，變更地下二樓污水機房分間牆〉、實施者負責人及住址變更），於106年8月7日函復准予核定實施，兩造亦無爭執（見兩造不爭執事項），堪信為真實，參酌證人即接手負責系爭都更事業計畫變更之建築師高國碩證稱：伊於105年中左右開始負責系爭都更計畫變更申請。接到案件時，豐可公司已經辦很久，程序跑不下來，工地已經完工，因完工部分與最原始申請的有出入，遞件有被退件，有缺失要補件，來回很多次，原建築師最後不願意幫豐可公司跑完成，伊只是幫他們把程序跑完，改的部分是地號有變更及整棟樓的外觀更改等語（見原審卷二第395至400頁），固可認豐可公司自105年10月24日起至106年8月7日止耗時辦理系爭都更事業計畫變更。然細究前揭變更事項，除變更地號肇因於土地重測外，其餘均難謂不可歸責於豐可公司，是縱無土地重測，豐可公司亦因其他可歸責事由，須辦理系爭都更事業計畫變更，且豐可公司因缺失、退件、補件更換負責建築師，此由豐可公司於104年5月25日發函向林建國說明，系爭合建案因更換監造建築師而延宕3個月等語（見兩造不爭執事項㈦），亦可佐證負責建築師之更換足以延宕申請作業，此等事由均可歸責於豐可公司，其自難依合建契約第6條第3款約定，以辦理系爭都更事業計畫變更流程延宕為由，扣除自105年10月24日起至106年8月15日止之取得使用執照期限296日。且查，系爭合建案原取得使用執照期限為103年11月23日，而豐可公司於104年3月19日就系爭合建案申報竣工，於104年5月14日向新北市政府工務局遞送使用執照申請書，由該局派員於104年5月25日辦理竣工查驗，因發現多項缺失不符規定，故於104年5月28日通知豐可公司不同意發給，嗣因豐可公司未立即續辦圖說文件審查作業，新北市政府工務局於104年12月30日函請豐可公司於文到10日內向該局辦理使用執照相關審查作業。豐可公司於106年7月20日完成上開104年5月25日查驗缺失項目之改善，於106年8月15日獲核發使用執照，兩造並無爭執（見兩造不爭執事項），堪信為真。而觀諸104年5月28日新北工務局函，可知新北工務局不同意豐可公司使用執照申請，發現之竣工查驗缺失包括：地下二層汽車位編號6號至12號前方車道寬度不足、地下二層機車位編號25號至27號寬度不足、地下一層及二層貨梯出入品高度、地下二層汽車位編號14長度與機車位編號21號及22號寬度不足、地下二層汙水機房範圍與竣工圖不符…等合計高達22項，且有：營造業近期稅卡、營建工程空氣污染防制費繳納結清證明正本、公寓大廈管理公共基金計算表及繳納證明文件、建築物施工階段最後申報樓層之預拌混凝土氯離子量檢測報告書及混凝土強度試驗報告書…等合計13項之應附書圖文件漏附（見原審卷一421至425頁），乃豐可公司未立即續辦圖說文件審查作業，直至106年7月20日始完成上開查驗缺失項目之改善，導致於106年8月15日方獲核發使用執照。豐可公司遲延取得使用執照，顯有可歸責之事由，且大部分與都更事業計畫變更無關，更不能以都市更新審議流程延宕為由，依合建契約第6條第3款約定，扣除自105年10月24日起至106年8月15日止之取得使用執照期限296日。　 豐可公司於105年10月24日就系爭都更事業計畫之變更申請報核，於106年2月20日再檢送變更第2次系爭都更事業計畫報請核可，其就第2次變更並報請核可以前之期間，指責都市更新審議程序延宕，要無可取。而豐可公司於106年2月20日檢送變更第2次系爭都更事業計畫報請核可，新北市政府於106年2月24日即函請豐可公司補正資料，且即訂於106年4月18日召開聽證會，並於106年5月9日召開審議會議審議通過，再於106年7月21日發函同意核備系爭都更事業計畫第2次變更，自106年8月7日核定發布實施，已如前述，審議程序密接而緊湊進行，參諸111年6月1日新北工務局新北工施字第1111008192號函，可知審議係採簡化作業程序辦理（見本院卷二第487至488頁），尚無豐可公司所指延宕審議之情事，豐可公司要難以都市更新審議流程延宕為由，依合建契約第6條第3款約定，扣除自105年10月24日起至106年8月15日止之取得使用執照期限296日。

⑤據上所述，豐可公司遲延取得使用執照996日（103年11月24日起至106年8月15日止），無可扣除日數。是林隆盛等6人依31個月取得使照約定，每日各得請求豐可公司給付違約金1000元，計各得請求豐可公司給付99萬6000元。

⑶林隆盛等6人以豐可公司遲延交屋259日（自107年2月15日起至107年10月31日），依「6個月交屋約定」各請求豐可公司給付逾期違約金25萬9000元，有無理由？

①本件豐可公司於106年8月15日獲發使用執照，依6個月交屋約定，交屋期限為107年2月14日，惟於107年10月31日完成交屋予林隆盛等6人之手續，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項、）。依此計算，豐可公司交屋已逾越原約定期限即107年10月31日，計逾期259日（即自107年2月15日計至107年10月31日止）。而審諸合建契約第6條第2款、第3款均約定：「乙方（即豐可公司）應於建造執照核准後6個月內開工，依法令規定31個月內完工並領得使用執照，領得使用執照6個月內接通水電及瓦斯並點交房屋，每逾1日應支付甲方（即林隆盛等6人）懲罰性違約金新臺幣1000元。因天災地變或法令修改等人力不可抗拒之情事，或其他非可歸責乙方之原因而遲誤時，不在此限。」等語（見兩造不爭執事項㈡）。可知豐可公司遲誤交屋259日，須因天災地變或法令修改等人力不可抗拒之情事，或其他非可歸責豐可公司之原因而遲誤，始得依合建契約第6條第3款約定不負懲罰性違約金給付責任。

②林隆盛等6人是否遲延交付土地交換登記所需文件？豐可公司可否因此扣除交屋期限？日數為何？本件考諸6個月交屋約定，所稱交屋應包括完成系爭合建案土地及建築物之交換登記，而合建契約並未見林隆盛等6人應於何時交付辦理土地與建築物交換登記所需文件之約定，依照誠信原則，應由豐可公司在可辦理交換登記時，通知林隆盛等6人於合理期間內提出，並告知應提出文件之明細及費用，倘僅通知而未定期限者，則應由林隆盛等6人在接獲通知後，於合理期間提出，以盡其協力義務。查，豐可公司依6個月交屋約定，其交屋期限為107年2月14日，而豐可公司於107年1月16日就系爭合建案向該所申請建物第一次測量，於107年3月27日始辦畢建物登記（見兩造不爭執事項、），由此可知，系爭合建案，須待107年3月27日以後，始可能辦理土地與建築物之交換登記。豐可公司辯稱：伊於106年8月21日即委任李炳興辦理系爭合建案交換登記，李炳興於106年9月26日申請建物測量云云，縱屬實情，亦無從證明李炳興在受任辦理交換登記時或辦畢建物登記後，立即向林隆盛等6人索取辦理交換登記之文件，且林隆盛等6人遲延交付。豐可公司委任之地政士李炳興於107年6月8日發給林隆盛等6人房地產登記費用明細表，林隆盛、林濬維、林建國、陳美華、鍾金成則於107年8月8日，吳芙蓉於107年8月9日繳交印鑑證明、身分證影本等辦理合建土地交換登記所需文件予李炳興，兩造並無爭執（見兩造不爭執事項），參以李炳興證稱：伊向林隆盛等6人索取土地房屋交換移轉登記所需文件過程，不記得有沒有告訴他們多久時間內要給，是透過張淑卿與每位地主約在媽祖廟，他們交付準備好的文件，伊簽收等語（見本院卷三第464至465頁），可知林隆盛等6人與李炳興約定在特定時間、地點交付辦理產權登記所需之文件，並無拖延情事。且林隆盛等6人於107年6月8日收受李炳興交付辦理交換登記之費用明細表，約2個月以後交付，所費時間未逾6個月交屋期限半數，應屬合理準備期間，亦難謂其違反協力義務而遲延交付。綜此，豐可公司以林隆盛等6人遲延交付土地交換登記所需文件為由，辯稱：伊依合建契約第6條第3款約定扣除交屋期限云云，不可憑採。

③林隆盛就土地應有部分差額補貼款是否遲延與豐可公司達成協議？豐可公司可否因此扣除交屋期限？日數為何？豐可公司辯稱：林隆盛拒絕就取得建築物價值高於其權利價值之差額進行找補，導致伊遲延辦理不動產交換登記，所生交屋逾期，林隆盛等6人不得請求伊給付交屋逾期違約金云云。林隆盛等6人則以：豐可公司於107年8月要求林隆盛以不合理高價購買受分配建築物超出應受分配額數面積，並因林隆盛不同意即暫緩辦理不動產交換登記，所生交屋遲延，應由豐可公司負責等語。　本件林隆盛等6人至遲於107年8月9日即已交付辦理土地與建築物交換登記所需文件予豐可公司委任之地政士李炳興等情，已詳如前述，而土地銀行就合建基地於107年8月23日辦理塗銷信託登記，兩造亦無爭執（見兩造不爭執事項），則豐可公司自斯時起，應可隨時辦理不動產交換登記，其徒因自己與林隆盛及其他地主戶間就差額找補存有爭議，而於107年9月7日出具切結書，表示：林隆盛、陳信昇、張淑卿、游麗紅合建分屋差額補貼款尚未談妥，請地政士李炳興暫緩辦理不動產交換登記云云（見原審卷一第337頁），導致不動產交換登記延宕，因此而影響林濬維、林建國、陳美華、鍾金成及吳芙蓉之交屋時程，要難謂為不可歸責之事由，自難依合建契約第6條第3款約定扣除交屋逾期之日數。豐可公司與林隆盛簽訂之合建契約，其中第4條第3款約定：分配房屋面積差額不得大於分配面積5%，雙方同意於交屋時找補，金額以銷售價格9折計算（見原審卷一第26頁）。但觀諸豐可公司提出之房屋分配及差額計算表（見本院卷二第289、291頁），雖均列出林隆盛受分配之房屋面積較其應受分配之面積增加10.09坪，但卻分別以每坪50萬元、40萬元計算林隆盛應繳納之差額價金依序為504.56萬元及403.6萬元，嗣豐可公司法定代理人陳義信於107年8月15日擬協議書（見本院卷二第285頁），則以每坪30萬元計算林隆盛應繳納之差額價金為564萬6000元，所增加之面積則改為18.82坪（10.09+8.73=18.82）。豐可公司提出之明細與協議內容，均未見依合建契約第4條第3款之約定以售價之9折計算找補金額，且就同一房屋竟列計不同面積及單價，林隆盛與豐可公司就此發生爭執，無法達成共識造成交屋時程延宕，亦難謂為不可歸責於豐可公司，豐可公司要難依合建契約第6條第3款約定，扣除交屋逾期之日數。

④據上所述，豐可公司遲延交屋259日（自107年2月15日起至107年10月31日），尚無可扣除之日數。林隆盛等6人依6個月交屋約定，每日各請求豐可公司給付違約金1000元，計各請求豐可公司給付25萬9000元，核非無據。

⑷前揭違約金，依兩造約定之數額是否過高而應予酌減？如應酌減，如何始為適當？

①按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金之分。本件兩造不爭執合建契約第6條第2款所定之違約金為懲罰性違約金（見兩造不爭執事項㈡後段）。次按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號判例意旨參照）。

②本件豐可公司遲延開工65日、遲延取得使用執照996日、遲延交屋259日，最終結果均導致林隆盛等6人不能如期取得合建房屋，因此喪失可及時使用受分配房屋之利益。考諸林隆盛、林濬維、林建國、陳美華、鍾金成、吳芙蓉受分配之房屋為新建案，不包括裝潢，位置在新北市○○區○○路，面積依序為46.98坪、38.59坪、38.59坪、33.94坪、32.36坪、32.36坪（見本院卷二第289頁），附近30坪以上，50坪以下之房屋，每月租金行情落在2萬元至3萬6500元間，有招租廣告在卷足參（見本院卷二第369至395頁），另考諸林隆盛等6人提供合建基地及原有房屋與豐可公司合建及新北市○○地區於合建期間之房市行情及社會經濟發展等一切情狀，應認兩造約定以每日1000元計算違約金，所約定之數額確屬過高，應酌減至八成，始屬合理。經酌減後，林隆盛等6人各得請求豐可公司給付開工逾期違約金5萬2000元（65,000×0.8=52,000）、逾期取得使照違約金79萬6800元（996,000×0.8=796,800）、逾期交屋違約金20萬7200元（259,000×0.8=207,200），後二者合計為100萬4000元（796,800+207,200=1,004,000）。

⒉房租補貼103萬5000元部分：

⑴本件林崑連、陳文華於104年6月5日參與就系爭合建案有關使用執照部分召開之1040605會議，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項），林隆盛等6人就此主張：林崑連等3人為系爭會議承諾，豐可公司嗣依系爭會議承諾為系爭書面承諾，內容均為：豐可公司應地主戶要求原則上同意若至104年12月31日尚無法取得使用執照，即自105年1月1日起開始依合約補貼各合建戶房租津貼等情，縱然屬實，然觀此承諾內容，既謂豐可公司應依合約補貼，應屬合建契約第6條第2款關於31個月取得使照約定之重申，僅將逾期取得使照違約金補充定位為租金補貼之性質而己，並未額外承諾給予林隆盛等6人租金補貼，林隆盛等6人另依系爭承諾或民法第110條規定，請求豐可公司或林崑連等3人各給付租金補貼或賠償伊各103萬5000元，均屬顯然無據。

⑵且證人簡金蘭證稱：地主戶陳秋分是伊公公，伊參加1040605會議，當下大家反應地主都還有在外面租房屋要付租金1、2萬元，陳文華說他會跟公司開會討論，當下沒有承諾（見原審卷二第88頁）；證人即鍾金成之子鍾賜恩於另案即新北地院108年度訴字第390號事件（下稱390號事件）證稱：伊是地主戶的兒子，有參加1040605會議，陳文華說要補助地主戶，但是金額要回去問陳義信（見原審卷二第237頁）；證人蔣寶雲、顏敏達亦於390號事件證稱：陳文華在1040605會議說12月底會交屋完成，地主戶有要求豐可公司補貼房租，陳文華說會補貼，但要回去跟陳義信討論（見原審卷二第243、255頁）；邱坤銘證稱：1040605會議有伊、豐可公司會計陳伯仁、林崑連、陳文華參加，林呈松沒有去，當時沒有給承諾等語（見原審卷二第194頁），核與證人王世臣證稱：房租補貼的事情開過很多次會，有一次豐可公司派了3、4個代表，當場請他們決定是否補貼房租，但當時沒有做決定等語（見本院卷二第458頁），情節相符，可知林崑連等3人並未代豐可公司為系爭會議承諾。至系爭書面承諾（見原審卷一第259至273頁、本院卷一第311至317頁），豐可公司否認其形式上真正，而另案即新北地院107年度重訴字第859號事件囑託法務部調查局鑑定，則因其上印文蓋印不清，致紋線細部特徵不明，難與真正之印文比對其異同（見原審卷二第407至413頁），林隆盛等6人未就系爭書面承諾確由有權代理豐可公司之人所製作乙節舉證以實其說，要難認豐可公司曾為系爭書面承諾。

⑶林崑連等3人既未代表豐可公司為系爭會議承諾，豐可公司亦難認曾為系爭書面承諾，則林隆盛等6人依系爭會議承諾、系爭書面承諾及民法第110條本文規定，請求擇一命豐可公司或林崑連等3人各給付房租補貼或賠償伊各103萬5000元，自無所據。

六、綜上所述，林隆盛等6人於原審依合建契約第6條第2款約定，請求豐可公司給付取得使照逾期違約金及交屋逾期違約金計各100萬4000元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年12月18日（於107年12月17日送達豐可公司，見原審卷一第105頁之送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，駁回林隆盛等6人各20萬4000元本息之請求，核有未合。林隆盛等6人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示，並與追加之訴經准許部分，合併為假執行之宣告。另原審就上開應准許之部分，命豐可公司給付其中80萬元本息，及就上開不應准許部分，為林隆盛等6人敗訴之諭知，並駁回該部分假執行之聲請，核無不合。林隆盛等6人及豐可公司此部分之上訴，均無理由，應分別予以駁回。而林隆盛等6人在本院審理中，依合建契約第6條第2款約定，追加請求豐可公司給付開工逾期違約金各5萬2000元，及自110年10月18日民事準備四暨答辯二狀送達之翌日即110年10月22日（於110年10月21日送達豐可公司，見本院卷一第492頁之準備程序筆錄第22至26列）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之追加請求，則非有據，應予駁回。而兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰就本判決所命之給付，分別酌定相當擔保金額准許之。再者，林隆盛等6人追加之訴經本院駁回部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件林隆盛等6人之上訴及追加之訴，均為一部有理由，一部無理由；豐可公司之上訴，為無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項本文、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

民事第十四庭