臺灣高等法院民事裁定

抗告人

翁誠宏

上列抗告人因與相對人游忞翰間聲明異議事件，對於中華民國110年4月12日臺灣臺北地方法院111年度執事聲字第104號裁定提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、異議及抗告意旨略以：原法院110年度司執助字第4829號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）之執行標的為執行債務人平洋企業有限公司（下稱平洋公司）所有如附表所示不動產(下稱系爭不動產)，其中門牌號碼臺北市○○區○○路000號12樓房屋及所屬公設部分（即臺北市○○區○○段○○段0000○號建物，下稱系爭房屋）業經平洋公司於109年3月25日出租予伊占有使用中，嗣因新冠肺炎疫情之影響，伊將原派駐系爭房屋之人員轉為居家辦公，導致執行法院至現場查封及履勘時，未看到伊所屬人員在系爭房屋內，惟於疫情期間伊仍持續裝修占有系爭房屋。伊既於查封前即占有使用系爭房屋，系爭執行事件111年3月8日拍賣公告（下稱系爭拍賣公告）之拍賣條件將系爭房屋定為拍定後點交，即有違誤，故伊請求將此部分拍賣條件變更為不點交，應屬有據，惟執行法院司法事務官竟於同年月21日裁定駁回，伊不服聲明異議，復經原裁定駁回，因而提起抗告前來。

二、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。但強制執行不因而停止，強制執行法第12條第1項定有明文。又「撤銷或更正強制執行之處分或程序，惟在強制執行程序終結前始得為之，故聲明異議雖在強制執行程序終結前，而執行法院或抗告法院為裁判時強制執行程序已終結者，縱為撤銷或更正原處分或程序之裁定，亦屬無從執行，執行法院或抗告法院自可以此為理由，予以駁回」、「不動產之拍賣程序，應以拍定人已依強制執行法第97、98條規定繳足價金，領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不動產所有權，始得謂為終結」，司法院33年院字第2776號解釋（五）、最高法院86年度台抗字第606號裁定意旨可資參照。再者，特定標的物之執行程序有聲請或聲明異議，係以該標的物之拍賣程序終結，其執行程序即告終結，如執行標的物為不動產者，應以買受人領得執行法院發給之權利移轉證書時，拍賣程序即終結，執行程序縱有瑕疵，當事人或利害關係人均不得再聲請或聲明異議，執行法院亦無權撤銷已終結之執行程序，最高法院99年度台抗字第164號裁定意旨足參。查相對人於110年4月22日持臺灣宜蘭地方法院110年度司促字第896號裁定為執行名義，聲請強制執行平洋公司之系爭不動產，系爭不動產前經原法院109年度司執全字第223號假扣押案件於109年5月5日查封在案，且執行法院於110年9月10日現場履勘並委託宏邦不動產估價師聯合事務所鑑價後，於111年3月8日公告定於同年4月13日進行第一次拍賣，系爭拍賣公告之系爭不動產使用情形及點交情形欄註明：1396建號建物（即系爭房屋）109年5月5日假扣押案件現場查封時大門深鎖，經玻璃大門往內視為空屋，管理員在場稱近半年來均無人使用，經本案110年9月10日現場履勘時，現場大門深鎖，無人在內，惟似有人使用，因不得對抗查封效力，故本件拍定後仍點交等語（下稱系爭記載）。抗告人於111年3月14日聲明異議主張系爭房屋係由其於查封前承租，系爭拍賣公告就此部分應改為拍定後不點交，惟執行法院司法事務官於同年3月21日裁定駁回，抗告人於同年月26日就前開駁回裁定提起異議，經原法院於同年4月12日以111年度執事聲字第104號裁定駁回異議。其後，執行法院如期進行第一次拍賣，惟因無人應買而減價定於同年5月18日進行第二次拍賣，然第二次拍賣亦因無人應買而減價定於同年6月15日進行第三次拍賣，而第二、三次拍賣公告於系爭不動產使用情形及點交情形欄除註明系爭記載外，並註明：本件因有第三人（指抗告人）陳報有租賃權而聲明異議，業經原法院於111年3月21日裁定駁回，如拍賣程序前聲明異議有理由者則不點交，否則本件仍點交等語；嗣系爭不動產於同年6月15日第三次拍賣期日當場拍定，並由拍定人中國信託資產管理股份有限公司（下稱中信資管公司）繳足價金，原法院已於同年月27日核發權利移轉證書等情，有民事聲請強制執行狀、上開支付命令及確定證明書、查封筆錄、估價報告、歷次拍賣公告、抗告人民事聲明異議暨陳報狀及民事異議狀、上開駁回裁定、不動產拍賣筆錄、不動產權利移轉證書等在卷可稽（見系爭執行事件卷一第7、55、59、177至179、213至247頁；系爭執行事件卷二第9至12、69至76頁；系爭執行事件卷三第81、93至96、125、133至136、149、150、203、204頁；執事聲卷第23至27頁），應堪認定。系爭不動產之拍定人中信資管公司既已領得執行法院發給之權利移轉證書，自取得系爭不動產所有權，揆諸前開說明，系爭不動產之拍賣程序已終結，抗告人主張本件拍賣程序有瑕疵，聲明異議求為將系爭拍賣公告有關系爭房屋部分之拍賣條件變更為不點交，依法即有未合。

三、另查：

㈠按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助，強制執行法第99條第1項定有明文。是以拍賣之不動產是否點交，應以查封時之占有狀態為準，苟查封時為債務人占有，並無第三人占有之情事，執行法院即應於拍定後嚴格執行點交（最高法院50年台抗字第284號號裁定意旨參照）。又查封之不動產於查封時，究由債務人或第三人占有之實際狀況，執行法院應依職權調查，以為決定拍定後點交與否之依據，如第三人另主張本於其他法律關係有權占有查封之房屋，雖執行法院不得就第三人所主張之占有法律關係是否存在為實體上之審認，然仍應就第三人是否於查封前即占有之事實依職權調查明確後，再決定拍定後是否點交。占有乃對物事實上之管領力（民法第940條規定），應具備占有之公示外觀，足以供他人辨識占有人，始足當之。

㈡查系爭房屋前經執行法院於109年5月5日為假扣押現場查封時，大門深鎖，經按門鈴並敲打大門，無人應門，由玻璃大門往內視為空屋，管理員在場稱近半年來均無人使用系爭房屋等情，有查封筆錄、現場照片存卷可證（見原法院109年度司執全助字第223號卷第55至58、65頁），堪認系爭房屋於查封時乃無人占有使用，應屬無疑。雖抗告人提出房屋租賃契約書（下稱系爭租約，見執事聲卷第39、40頁），據以主張平洋公司於109年3月25日將系爭房屋出租並交付鑰匙予伊，租賃期限至114年3月24日止，故伊自109年3月25日起即占有使用系爭房屋，嗣因受新冠肺炎疫情之影響，伊將原派駐系爭房屋之人員轉為居家辦公，才會導致執行法院至現場查封及履勘時，未看到伊所屬人員在屋內云云。惟觀之系爭租約第3條、第4條分別約定：每月租金為2萬5千元；押租保證金為50萬元等語（見執事聲卷第39頁），該押租保證金數額換算竟相當於20個月之租金（計算式：50萬元÷2萬5千元），顯有違一般租賃契約常情；且系爭租約之附加條項第1條約定：甲方（指平洋公司）債務未清償乙方（指抗告人）前，視同租約未到期，租金及押金可從甲方積欠乙方債務中抵扣等語（見執事聲卷第39頁），顯見平洋公司係將系爭房屋用以抵償積欠抗告人之債務，則平洋公司與抗告人間是否有租賃系爭房屋之真意，尚非無疑。再者，系爭房屋因長期未繳納電費，業經臺電公司於110年10月5日張貼限期繳納否則斷電之公告（見系爭執行事件卷一第372頁）；且原法院於109年5月5日至現場執行查封時，並無人在場主張租用建物之權利，已如前述，而經原法院於同日在現場張貼封條查封後，直至111年3月14日抗告人始具狀陳報系爭租約及使用狀況，衡諸常情判斷，倘抗告人於109年3月25日即承租使用系爭房屋，豈有於近1年10個月期間容任系爭房屋處於查封狀態，不向法院為任何抗辯之理？是抗告人主張系爭房屋於查封前已由其承租使用中云云，殊難採信。基此，執行法院依職權調查實際狀況後，認為系爭房屋於109年5月5日查封當時，並無任何足供辨識有人占有之公示外觀存在，遂將查封當時之實際占有狀況載明於系爭拍賣公告，而記載「1396建號建物拍定後仍點交」等語，於法並無違誤。

四、綜上所述，抗告人就已終結之拍賣程序主張變更系爭拍賣公告之拍賣條件，認系爭房屋於查封前已由其承租使用，系爭拍賣公告上應註明系爭房屋部分拍定後不點交等語，為無理由。執行法院司法事務官處分駁回抗告人之聲明異議，並無不合，原裁定予以維持，自無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。

五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。

民事第十六庭