111年度上字第1337號｜民事：確認租賃關係存在｜裁判日期：112 年 03 月 21 日

臺灣高等法院民事判決 111年度上字第1337號上訴人大洋僑果股份有限公司法定代理人陳清福訴訟代理人吳俊模許展榕上訴人王庚鑫共同訴訟代理人鄭翔致律師被上訴人林伶真訴訟代理人吳宜臻律師沈柏亘律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國111年8月11日臺灣臺北地方法院111年度北訴字第5號第一審判決提起上訴，本院於112年2月21日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決(除減縮部分外)廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。第一、二審訴訟費用(除減縮部分外)，均由被上訴人負擔。事實及理由壹、程序部分；按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指原告因法律關係不明確，致其私法上之地位或權利有受侵害之危險而陷於不安之狀態，該項不安之狀態有即時以確認判決除去之必要者而言。確認法律關係存在或不存在之訴，固以確認現在之法律關係為限，然過去之法律關係，如因遞延或持續至現在尚存續，其存否不明，致原告在私法上地位有受侵害危險，此危險得以判決除去者，仍應認有即受確認判決之法律上利益，自非不得對之提起確認之訴(最高法院108年度台上字第1951號判決意旨參照)。經查，被上訴人主張如兩造間簽訂之房屋租賃契約書(下稱系爭租約)未經上訴人合法終止，則於租期屆滿時，依系爭租約第8條第5款約定，伊有優先承租坐落台北市○○區○○段0小段00、00地號土地上之未辦所有權第一次登記建物(門牌號碼為臺北市○○區○○路000號旁，下稱系爭建物 )之權利等語，故上訴人是否合法終止系爭租約，將影響被上訴人之優先承租權存否，上訴人既否認兩造間就系爭建物於民國(下同)110年11月1日至111年6月30日之租賃關係存在，則被上訴人是否得行使優先承租權即屬不明，將使被上訴人之法律地位處於不安狀態，此種不安之狀態，得以本件確認判決將之除去，依前揭說明，應認被上訴人有即受確認判決之法律上利益，故其提起本件確認之訴，自有確認利益。貳、實體部分：一、被上訴人主張：伊向上訴人承租系爭建物，用以經營○○○○小吃店，兩造於108年9月9日簽訂系爭租約，約定租期自108年9月1日起至111年6月30日止，108年9月1日至109年6月30日，每月租金新臺幣(下同)5萬7,000元；109年7月1日至110年6月30日，每月租金5萬8,500元；110年7月1日至111年6月30日，每月租金6萬元，並於108年9月9日經原法院所屬民間公證人作成公證書。詎上訴人以伊違約轉租為由，於110年10 月29日以台北雙連存證號碼第000665號存證信函終止系爭租約，經伊於110年11月1日收受。然伊係將○○○○小吃店全權委由訴外人王金紀經營，並非將系爭建物轉租予王金紀，且在兩造簽訂系爭租約前，上訴人之代理人即訴外人林明智即已知悉伊並非親自經營該小吃店，簽約後，林明智亦同意伊將系爭建物交予王金紀使用，林明智同意王金紀使用系爭建物應對被上訴人本人發生效力，不生違約轉租情事。倘認林明智無權代理上訴人，因系爭建物之租賃事項向由林明智負責，足使伊信賴林明智有系爭建物租賃業務代理權之外觀，且上訴人未為反對之意思表示，有表見代理之適用，上訴人終止系爭租約不合法等情，爰依民事訴訟法第247條第1項前段規定，請求確認兩造間就系爭建物於110年11月1日至111年6月30日之租賃關係存在(被上訴人於原審請求確認兩造間就系爭建物於108年9月1日至111年6月30日之租賃關係存在，嗣於本院審理時減縮起訴聲明如前所述，該減縮部分非本院審理範圍，見本院卷第293頁)。二、上訴人則以：因被上訴人將系爭建物轉租予王金紀，違反系爭租約第6條第3項約定(後述存證信函誤載為第2項)，伊等依系爭租約第8條第2款約定，於110年10月29日以台北雙連存證號碼第000665號存證信函終止系爭租約，經被上訴人於110年11月1日收受，系爭租約已合法終止。上訴人大洋僑果股份有限公司(下稱大洋公司)係於110年10月間因王金紀與被上訴人發生租賃糾紛，王金紀要求大洋公司協助處理，始獲悉被上訴人違約轉租之情，林明智僅代理伊等與被上訴人簽訂系爭租約，伊等並未授權林明智同意被上訴人轉租，林明智無代理伊等同意被上訴人將系爭建物轉租予他人之權限，且被上訴人明知林明智無上開代理權，無表見代理之外觀等語，資為抗辯。三、原審就前揭之訴為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決(除減縮部分外)廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項(見本院卷第212-213、第295頁)：㈠被上訴人向上訴人承租系爭建物，兩造於108年9月9日簽訂系爭租約，約定租賃期間自108年9月1日起至111年6月30日止，並於108年9月9日經原法院所屬民間公證人作成公證書，有系爭租約、原法院所屬民間公證人重慶聯合事務所108年度北院民公有字第000393號公證書等影本可憑(見原審卷第19-31頁)。㈡被上訴人於106年6月6日自訴外人陳彩雲受讓營業權利，在系爭建物經營○○○○小吃店，有營業讓渡契約書影本可憑(見原審卷第133-135頁)。㈢被上訴人於107年3月13日與王金紀簽訂「房屋租賃契約書」，由被上訴人將系爭建物交付予王金紀使用，嗣其2人於110年3月26日簽訂「委託書」，有房屋租賃契約書、委託書等影本可憑(見原審卷第161頁、第315-321頁)。㈣系爭租約存續期間，系爭建物店面招牌為○○○○。㈤上訴人以被上訴人違約轉租系爭建物為由，於110年10月29日以台北雙連存證號碼第000665號存證信函終止系爭租約，經被上訴人於110年11月1日收受，有上開存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等影本可憑(見原審卷第103-104頁、本院卷第73-74頁、第199頁)。五、本院得心證之理由：㈠被上訴人於系爭租約存續期間將系爭建物轉租予王金紀使用，違反系爭租約第6條第3項約定： ⒈經查，系爭租約第6條第3項約定：「未經甲方(即大洋公司)同意，丙方(即被上訴人)不得將房屋全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將出賃權轉讓於他人」。上訴人辯稱：被上訴人於系爭租約存續期間將系爭建物轉租予王金紀使用，違反上開約定等情，業據證人曹玉蘭於本院證稱：伊係於8、9年前(即103、104年間)與大洋公司陳董事長洽談承租系爭建物，由伊女婿李東諺(原名為李和順)簽約，到期後，李東諺續租，當時店名為高雄○○○○，因伊有欠訴外人陳彩雲款項，所以將店交予陳彩雲經營，後來大洋公司跟被上訴人簽約，伊有至大洋公司抗議等語(見本院卷第254-255頁)；證人王金紀於原審證稱：伊於107年3月13日簽約向被上訴人承租系爭建物，有簽訂租約至108年3月為止等語( 見原審卷第293頁)；證人即代書周麗娟證稱：王金紀與被上訴人係於107年3月13日在全家便利商店簽約，此前兩人已經合作一段時間，王金紀與被上訴人希望能訂立書面等語(見原審卷第396頁)，並有曹玉蘭與陳彩雲於102年8月23日簽訂之營業讓渡契約書、陳彩雲與被上訴人於106年6月6日簽訂之營業讓渡契約書、王金紀與被上訴人於107年3月13日簽訂之房屋租賃契約書、李東諺與上訴人於102年7月1日簽訂之房屋租賃契約書等影本可憑(見原審卷第129-135頁、第315-321頁、本院卷第261-273頁)，堪認系爭建物於102年至107 年間係由李東諺向大洋公司承租，先由曹玉蘭用以經營○○○○ 小吃店，曹玉蘭於102年8月23日將該小吃店之經營權、生財器具等讓與陳彩雲，併同將系爭建物交付予陳彩雲使用，被上訴人再於106年6月6日自陳彩雲受讓取得○○○○小吃店之經營權及生財器具，占有系爭建物，被上訴人嗣於107年3月13日與王金紀簽訂租約，將系爭建物出租予王金紀經營○○○○小吃店。 ⒉再據證人王金紀證稱：伊於110年3月26日與被上訴人簽立委託書，係因代書周麗娟與被上訴人均表示不要寫很長，委託書與租賃契約之意思相同，仍由伊繼續租賃經營做生意，被上訴人於107年時表示300萬元讓伊經營，嗣後雖簽立委託書，經營模式依然與107年承租時相同，伊仍先預付300萬元予被上訴人，伊向被上訴人實際承租系爭建物至110年10月1日，店內員工之薪資、水電均由伊付款，盈虧自負，若伊與被上訴人係委託經營關係，伊為何要給被上訴人300萬元，卻沒有拆帳、分紅；伊簽立委託書後，仍照付300萬元及租金等語(見原審卷第293-297頁、第390-394頁)；證人即代書周麗娟證稱：伊於107年3月13日簽約當日聽聞兩人合作模式係被上訴人將○○○○小吃店經營權還有店面交給王金紀，伊在全家便利商店購買制式租約再加上手寫之約定，手寫部分係由王金紀與被上訴人告知伊加註，王金紀與被上訴人間107年租約、108年延長租約及110年委託書均係由伊撰寫；雙方簽訂委託書時，被上訴人先主動表示舊租約沒有帶到，且原本約定寫很長，所以用白紙簡單寫一下，才寫成委託書；107 年間王金紀與被上訴人已經談好經營模式為被上訴人將黑輪大無小吃店經營權交給王金紀，經營1年代價為300萬元，大洋公司、倉庫之租約均由王金紀支付租金，收益亦由王金紀收取，經營店面之所有費用均由王金紀負責支付，之前每年雙方都是為延期之意思表示，110年間伊告知王金紀與被上訴人當初模式已講定，所以回復為原始、簡單形式之委託書；伊有聽聞被上訴人表示系爭建物於108年6月至9月間租約有2份，原係由李東諺承租，後來改為被上訴人等語(見原審卷第393頁、第395-396頁、第398-401頁)；證人林明智於本院證稱：伊原係受僱於大洋公司擔任法務，後期轉任總務，於110年間離職；被上訴人找伊表示希望將承租人由李東諺變更為被上訴人，並允諾會給付伊報酬；早在承租人為李東諺時，李東諺已將系爭建物交予被上訴人經營○○○○小吃店，於變更承租人時，伊有將李東諺、被上訴人約至台北馬偕醫院旁之星巴克商談，因需李東諺簽署同意書放棄承租權，待李東諺簽署拋棄承租權之文件後，李東諺始向伊表示被上訴人將系爭建物轉租予他人，以此收取1年300萬元之權利金；伊曾向被上訴人表示伊知悉被上訴人轉租予他人經營之事，被上訴人未否認此事等語(見本院卷第94-96頁)；再參諸王金紀與被上訴人於107年3月13日簽訂之房屋租賃契約書，證人周麗娟手寫部分明載王金紀支付予被上訴人之對價係「租金」一情(見原審卷第315頁、第319頁)，堪認被上訴人於107年3月13日與王金紀約明將系爭建物出租予王金紀經營○○○○ 小吃店，被上訴人收取每月25萬元即1年300萬元之租金，至於○○○○小吃店之人事、水電費用由王金紀支付，且盈虧自負，嗣兩造於108年9月9日簽訂系爭租約，系爭建物承租人變更為被上訴人後，被上訴人方於110年間主動要求王金紀改以委託書形式締約，惟被上訴人與王金紀間自107年3月13日簽訂租約以來，歷次續約未曾變更合意，被上訴人更告知王金紀雖以委託書形式締約，然與先前房屋租賃契約書之約定相同，被上訴人與王金紀間實為租賃契約關係，足見被上訴人於系爭租約存續期間，確有將系爭建物轉租予王金紀使用，違反系爭租約第6條第3項約定，被上訴人徒以其與王金紀係簽訂委託書為由，主張：伊係將○○○○小吃店委託王金紀經營，並非將系爭建物轉租予王金紀云云，自無可採。㈡上訴人並未授權林明智同意被上訴人將系爭建物轉租予王金紀，林明智亦未同意被上訴人轉租系爭建物： ⒈按代理行為須代理人有代理權，並於其代理權限內為之，始直接對本人發生效力，此觀民法第103條第1項規定自明。 ⒉經查，證人林明智證稱：伊係將被上訴人之承租條件上簽呈陳報大洋公司，經大洋公司同意後，伊方代理上訴人與被上訴人簽約，伊代理大洋公司簽訂之所有租約，向來均約定不得轉租，此為大洋公司之規定；待系爭租約經公證後，伊向被上訴人表示已將承租人變更為被上訴人，但如果大洋公司發現有轉租他人或非本人經營，予以終止租約時，伊無能為力，大洋公司對外之文件均需4人簽名，即伊(時任總務)、法務、吳副理、總經理，同意承租人轉租亦為相同程序，伊個人並無權限決定；伊並未將被上訴人轉租他人之事告知大洋公司，因伊有收取被上訴人之報酬，當然要讓被上訴人繼續承租，大洋公司委託伊前往○○○○小吃店查看，伊不說出實情，大洋公司不可能知悉有轉租；後來因萬華地區發生大火，台北市政府下令未辦保存登記之建物不可使用明火煮食，大洋公司希望改出租給不用火之行業，但被上訴人不願意終止租約，因王金紀不堪被通知停止營業3個月，方透過朋友找大洋公司總經理表示欲自行承租系爭建物，大洋公司始發現被上訴人轉租之事，後來被上訴人向大洋公司吳副理表示伊有向被上訴人收取30萬元，被上訴人想繼續承租，伊因此被大洋公司開除等語(見本院卷第94-97頁)，堪認林明智雖代理上訴人與被上訴人簽訂系爭租約，然林明智並未經上訴人授權其得同意被上訴人轉租，且林明智已明確向被上訴人表示若大洋公司發現系爭建物有轉租或非本人使用之事，將會終止系爭租約，並向大洋公司隱瞞被上訴人將系爭建物轉租予王金紀經營小吃店一情，林明智顯無同意被上訴人將系爭建物轉租他人之意思表示，自不因林明智曾私自收取被上訴人給付之報酬，消極不向大洋公司陳報系爭建物有轉租情事，遽謂林明智有代理上訴人同意被上訴人轉租之權限。被上訴人主張：林明智有權代理上訴人處理系爭建物之租賃業務，林明智同意伊將系爭建物轉租予王金紀使用，對上訴人本人發生效力云云，自不可採。㈢林明智之行為不構成表見代理之外觀，無表見代理適用：⒈按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。民法第169條定有明文。準此，本人應負表見代理之責任者，必須於該當法律行為發生前或後，有表見之事實存在，且第三人係善意無過失者，始足當之。 ⒉被上訴人主張：系爭建物之租賃業務向來由林明智負責，足使伊相信林明智有代理權之外觀，而林明智於簽訂系爭租約前，已知悉伊將系爭建物交予王金紀使用，卻不為反對之意思表示，有表見代理之適用云云。惟查，林明智已明確告知被上訴人將來若被發現有轉租情形，將遭上訴人終止租約，林明智僅消極不將系爭建物實際使用情況陳報予大洋公司知悉，要無明示或默示同意被上訴人將系爭建物轉租予王金紀，如前所述，是林明智並無以自己之行為表示代理上訴人同意被上訴人轉租系爭建物之情。又大洋公司係遲至王金紀至向其表示欲承租系爭建物時，始知悉被上訴人將系爭建物轉租一情，亦據林明智證述如前，堪認上訴人並無知悉林明智代理其同意被上訴人轉租卻不為反對意思表示之情。準此，林明智顯無表見代理之外觀，被上訴人主張上訴人應負表見代理責任云云，要無可取。㈣系爭租約業經上訴人合法終止：查，系爭租約第8條第2款約定：「有下列情形之一者，甲方(即大洋公司)得終止租約：...⒉丙方(即被上訴人)違反第6條規定而使用者...」(見原審卷第25頁)。上訴人並未授權林明智同意被上訴人轉租系爭建物，且林明智之行為不構成表見代理之外觀，被上訴人於系爭租約存續期間，將系爭建物轉租予王金紀經營○○○○小吃店，業經本院認定如前，則上訴人以被上訴人轉租係違反系爭租約第6條第3項約定為由，於110年10月29日以台北雙連存證號碼第000665號存證信函終止系爭租約，經被上訴人於110年11月1日收受(見兩造不爭執事項㈤)，而發生終止之效力。被上訴人主張：伊並未違約轉租，上訴人終止系爭租約不合法，兩造間就系爭建物於110年11月1日至111年6月30日之租賃關係存在云云，即無可採。六、綜上所述，被上訴人依民事訴訟法第247條第1項前段規定，請求確認兩造間就系爭建物於110年11月1日至111年6月30日之租賃關係存在，為無理由，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　21　　日民事第二十四庭審判長法官鍾素鳳法官郭俊德法官楊雅清正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　21　　日書記官陳惠娟

臺灣高等法院111年度上字第1337號

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