臺灣高等法院111年度上字第1567號

• 裁判案由: 給付居間報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 112 年 03 月 28 日
• 法官: 黃雯惠、戴嘉慧、華奕超
• 上訴人: 賴德龍
• 被上訴人: 黃重維

臺灣高等法院民事判決
111年度上字第1567號
上 訴 人 賴德龍
訴訟代理人 吳發隆律師
被 上訴人 黃重維
訴訟代理人 林瑞陽律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國111
年9月30日臺灣臺北地方法院111年度訴字第1310號第一審判決提起上訴，本院於112年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
上訴人、訴外人林明德（合稱上訴人等2人）有於民國108年10月8日與被上訴人簽立委任狀（下稱第一份委任狀），約
定由被上訴人委任上訴人等2人就被上訴人所有，位於新北
市○○區○○段第000、000、000、000、000、000、000、000、
000號地號等9筆土地（下稱系爭土地）代為尋求買主，居間期間至109年2月8日。嗣約定期滿後，再行簽立委任狀（下
稱系爭委任狀），並約定居間期間自109年6月17日起至同年9月30日止，及系爭土地如成交，被上訴人應給付總售價款1％之居間報酬予上訴人等2人。上訴人因此委請訴外人即上訴
人友人葉明珠（下稱葉明珠）為上訴人代尋買主，葉明珠則透過訴外人即其前弟媳史雅瑩尋得買方介紹人即訴外人楊春櫻（下稱楊春櫻），並由楊春櫻擔任買方之代理人而使系爭土地最終成立買賣契約。又系爭土地總售價為新臺幣（下同）18億5553萬元，被上訴人自應依系爭委任狀支付總售價之1％即1855萬5,300元予上訴人等2人，並由上訴人、林明德各
平分927萬7,650元。是扣除上訴人已自林明德處取得之120
萬元，尚欠807萬7,650元，上訴人爰依系爭委任狀先一部請求被上訴人給付400萬元本息等語（原審為上訴人全部敗訴
之判決，上訴人不服，提起上訴），並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人400萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢願供擔保，
請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：
系爭委任狀並非排他之專任委託，於系爭委任狀簽立後，林明德介紹楊春櫻予被上訴人認識，被上訴人自得與林明德、楊春櫻另訂居間契約，楊春櫻是本於自己與被上訴人簽立之居間契約尋找系爭土地買家，並非上訴人之履行輔助人。嗣經林明德、楊春櫻之仲介，系爭土地於109年9月23日以每坪58萬元，總價18億5,600萬元出售，被上訴人已依約給付居
間報酬1850萬元。又依系爭委任狀之約定，上訴人之任務為尋找每坪開價65萬元之買家，然上訴人不僅未完成任務，亦未處理受託事務，甚上訴人連買家係何人均不知悉，自無其所謂有履行居間義務而得請求報酬等語。並答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第58、62至63頁）：
（一）被上訴人原為系爭土地之所有權人。
（二）兩造及林明德有於108年10月8日簽立第一份委任狀。
（三）兩造及林明德另於109年6月17日簽立系爭委任狀。
（四）被上訴人與林明德、楊春櫻有於109年8月5日簽立被證1土地銷售委託書（下稱第一份委託書）。
（五）被上訴人與林明德、楊春櫻另於109年9月9日簽立被證2土地銷售委託書（下稱第二份委託書）。
（六）被上訴人有經由林明德、楊春櫻居間媒合，而於109年9月23日以總價18億5600萬元出售系爭土地予第三人。
（七）被上訴人已支付居間報酬1850萬元予林明德、楊春櫻，林明德有將其中120萬元給付上訴人。
（八）系爭土地出售時，以每坪58萬元為成交價格。
四、得心證之理由：
上訴人主張被上訴人委任上訴人等2人居間出售其所有系爭
土地，雙方並有簽立系爭委任狀，而上訴人已有依系爭委任狀之約定完成居間義務，上訴人原得請求居間報酬927萬7,650元。經扣除林明德已給付予上訴人之120萬元後，上訴人
依系爭委任狀一部請求被上訴人給付400萬元等語。為被上
訴人所否認，並為上開辯述。茲就本件爭點分論如下：
（一）查被上訴人原為系爭土地之所有權人，其分別有於108年10月8日、109年6月17日與上訴人等2人簽立第一份委任狀
、系爭委任狀，而委託上訴人等2人居間出售系爭土地。
而被上訴人嗣係經由林明德、楊春櫻居間媒合，而於109
年9月23日以每坪58萬元、總價18億5600萬元出售系爭土
地予第三人，被上訴人亦已支付居間報酬1850萬元予林明德、楊春櫻等情，為兩造所不爭（見不爭執事項㈠至㈢、㈥
至㈧），並有系爭土地登記謄本、歷來異動索引、第一份委任狀、系爭委任狀、實價登錄資料等在卷可參（見原審卷第19至51頁、本院卷第87至195頁），則上開事實，堪
信為真。
（二）上訴人主張兩造間為居間契約關係，系爭委任狀之性質屬報告居間，而葉明珠為上訴人之代理人、履行輔助人，上訴人已經由葉明珠、楊春櫻之行為而履行系爭委任狀之義務，則應許其依系爭委任狀請求報酬云云。經查：
1、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條
定有明文。是民法第565條所定之居間有二種情形，一為
報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而媒介居間，則以斡旋於委託人與相對人雙方之間，折衷協調並為之說合，以促成雙方當事人訂立契約，如委託人與相對人因其斡旋而訂立契約，媒介居間人始得請求報酬。
2、參諸系爭委任狀係載「本人黄重維茲委任賴德龍先生以及林明德先生(下稱前二位為被委任人），就本人所有之系
爭土地代為尋求買主。被委託人並無特別委任之權利，只有代尋買家居間之權利...委任期間從109年6月17日起，
迄109年9月30日止，...附註：委任價：每坪開價65萬元
整。此土地如完成，成交應付委任人（按：此部分應係錯載，應係指被委任人）總售價款百分之一介紹費。」等語（見原審卷第39頁），及證人林明德於原審時證稱，系爭委任狀係因上訴人跟我說有人要買65萬，要我去找地主簽，找地主時上訴人不在場，我就拿給地主簽，簽好後，LINE給上訴人看。依系爭委任狀之約定，除了要找到買家，而且要談成，土地要完成買賣才有佣金等語（見原審卷第129至130頁、第133頁），足見系爭委任狀係約定由上訴
人等2人負責為被上訴人尋求買方，並願以每坪65萬元之
價格成交以完成系爭土地出售始得請求報酬，且雙方既已明確約明系爭土地委託出售之單坪開價金額（即每坪65萬元），並將作為上訴人等2人最終獲得之居間報酬計算基
礎，乃繫於系爭土地之成交金額，足徵使系爭土地能成功以被上訴人所託付之金額進行「成交」，實為上訴人等2
人依約所負之最重要義務，是上訴人等2人自須斡旋於被
上訴人與買方之間而媒介說合以每坪65萬元或其他經買賣雙方合致之價金成交，而非僅係向被上訴人報告訂約之機會為已足，系爭委任狀核其性質，自屬媒介居間契約無訛。至上訴人雖謂證人林明德之證述不足採信云云；惟查，林明德為系爭委任狀之受託人之一，其理當瞭解系爭委任狀所約定之意旨與內涵，且核其證述內容，亦與系爭委任狀之約定有為相符，並未見其有不實陳述之情事，則難僅因證人林明德之證述與上訴人之主張有別，遽謂其證述即難憑採。從而上訴人主張系爭委任狀係屬報告居間云云，自不足採。
3、承上，系爭委任狀其性質係屬媒介居間，則上訴人有無依系爭委任狀之約定完成居間義務乙節。經查：
⑴上訴人雖主張其友人葉明珠為其代理人、履行輔助人，而葉明珠有找其前弟媳史雅瑩，史雅瑩再找上楊春櫻，而楊春櫻為買方之代理人，故其有經楊春櫻之聯繫以完成居間義務云云；惟查，上訴人於原審均係主張楊春櫻為其履行輔助人等語（見原審卷第106頁），縱經證人楊春櫻證述
否認後（見原審卷第129頁），上訴人仍係為相同主張等
情（見原審卷第219至220頁）。然上訴人嗣於本院審理時卻改稱楊春櫻係買方之代理人等語（見本院卷第61頁），是其先後主張，已有不一，則其前開所稱之居間義務履行內容是否實在？已屬有疑。
⑵復依證人葉明珠於原審時證稱，當初係史雅瑩跟我介紹她表嫂楊春櫻，楊春櫻在仲介業做了30幾年，找她來一起介紹系爭土地，讓她去找買主等語（見原審卷第182頁）、
證人楊春櫻於原審時證稱，剛開始是史雅瑩跟我講系爭土地，她有介紹我跟上訴人見面等語（見原審卷第126頁）
，及證人林明德於原審時證稱，當初係楊春櫻、葉明珠跟一位史小姐來找我等語（見原審卷第130頁），固見葉明
珠有經由史雅瑩而輾轉介紹楊春櫻與上訴人、林明德認識等情。然證人楊春櫻證稱，我後來再來問上訴人一些問題怎麼處理，上訴人答不出來，我說答不出來就讓我見地主，上訴人說不用談了，他那邊有人65萬要買，我說那恭喜他，之後即未再與上訴人見面，上訴人也沒有再找我，上訴人並未找我幫忙仲介等語（見原審卷第126至127頁），可證當時因上訴人表示其已找到買家願以每坪65萬元購買，故楊春櫻即未再與上訴人接觸、聯繫等情。
⑶另證人林明德亦證稱，上訴人口口聲聲說65萬有人要買，結果簽好系爭委任狀後，我等了一、兩個月，上訴人都沒消息，也沒跟我聯絡，所以我就放棄他了，事後一年多我與上訴人也沒有聯絡。又我跟葉明珠不熟，她沒資格代上訴人帶楊春櫻來找我，且葉明珠是上訴人女友，我不便跟她有群組討論土地仲介事宜等語（見原審卷第130至132頁），亦證上訴人向林明德聲稱其已覓得買家要以每坪65萬元購買後，即未有其他動作而無聲無息，故林明德等待未果，即為放棄，嗣後亦未與上訴人或葉明珠聯繫等情。
⑷又依證人楊春櫻證稱，後來葉明珠都沒有參與，只有史雅瑩，因為我不會開車，史雅瑩開車帶我去找買主或申請資料，後來我找到買主，史雅瑩有帶我去，但史雅瑩沒有見到買主，跟買主處理的都是我，跟地主接洽都是林明德，後來都是我跟地主直接接洽，我跟被上訴人、被上訴人太太第一次見面時，我跟他們分析土地狀況，說沒有每坪65萬的行情，那次沒有簽約。第二次見面，是林明德打給我說被上訴人太太說我分析的有道理，要約見面，結果見面時，被上訴人太太說先開65萬給我，真的有買主時再來談價錢，那次簽了第一份委託書。過了一段時間，林明德打給我說，被上訴人太太的親戚介紹有人56萬要買，我說56萬我也可以，林明德說那他找我跟被上訴人太太見面談，我跟被上訴人太太談時，她說如果是56萬，她不會讓我處理，她會讓親戚處理，我就問她多少錢才願意，她說58萬，我說58萬要請她簽委託書給我，所以就簽第二份委託書等語（見原審卷第126頁），並與證人林明德於原審時證
稱，後來楊春櫻要我帶她去見地主談系爭土地的事，地主回答我說楊春櫻好像對土地很清楚，楊春櫻要我帶她第二次見地主，地主說既然上一次他是簽65萬給我跟上訴人，就用同樣的價格簽給我跟楊春櫻。後來地主跟我說有親戚談到56萬要買，我就告訴楊春櫻地主親戚有56萬要買，楊春櫻說56萬我們也可以去談，但地主不同意56萬，楊春櫻問地主要賣多少，地主說58萬。我與楊春櫻就跟地主說，要不然寫個58萬的價錢給我跟楊春櫻等語（見原審卷第130至132頁），及被上訴人與楊春櫻、林明德所簽立之第一、二份委託書之內容均互核相符（見原審卷第77至79頁），足見楊春櫻、林明德後續係自行與被上訴人進行商談，並依其等與被上訴人另簽立之第一、二份委託書進行系爭土地之居間出售，而與上訴人及葉明珠全然無涉。
⑸再系爭土地係經林明德、楊春櫻居間媒合，而於109年9月2
3日以每坪58萬元、總價18億5600萬元出售予第三人等情
，業如前述。而依上訴人自承，其不認識買方等語（見本院卷第60至61頁），又其亦稱，其係後續自林明德口中間接得知系爭土地已出售，其經調閱系爭土地之登記謄本才發覺系爭土地已於109年9月29日為預告登記，並有於同日設定抵押權予威力國際開發股份有限公司，再查該筆土地登記謄本，始發現該土地有於110年3月5日以買賣為原因
出售予國揚實業股份有限公司等6人等語（見原審卷第11
頁），再參上訴人自行所提系爭土地登記謄本、異動索引，該查詢列印時間為110年4月9日等情以觀（見原審卷第41至49頁），顯見上訴人就系爭土地之居間出售，從未對
被上訴人與買方間，提供任何居間媒介之行為，所以方會如其自承係待事後調閱系爭土地之相關登記資料，始查悉系爭土地已為出售予其不認識之第三人等情。此外，系爭土地之最終成交價格，亦未符系爭委任狀所約定之出售價格，而未構成上訴人得依系爭委任狀請求居間報酬之要件。則上訴人既未依系爭委任狀約定本旨，斡旋於被上訴人與買方之間，進行協調說合，而使雙方成立系爭土地之買賣契約，且系爭土地最終成功出售，亦認與上訴人之行為並無相關，是上訴人依系爭委任狀之約定，請求被上訴人給付居間報酬，自屬無據，而不足採。
⑹至上訴人雖主張葉明珠有找上楊春櫻，而楊春櫻後來有找到買家，其即得請求居間報酬云云；然承前所述，系爭委任狀並非係屬報告居間，而非僅以為被上訴人報告訂約之機會為已足，且楊春櫻、林明德所為居間仲介行為，亦與上訴人全然無涉，則難僅憑葉明珠曾有介紹楊春櫻與上訴人、林明德進行認識，遽謂上訴人即已完成系爭委任狀所負居間義務，並得依此請求居間報酬云云。上訴人復主張系爭土地成交與否，最後的決定權在被上訴人，故其並不受每坪65萬元之限制云云；惟同前所述，上訴人並非僅有未依系爭委任狀之約定，以每坪65萬元進行成交，而係並未履行上訴人依系爭委任狀所負居間義務，則上訴人逕以上開主張遽謂其得請求報酬云云，亦不足採。又上訴人雖有提出其與林明德、葉明珠、楊春櫻間之LINE對話為證（見本院卷第209至215頁、第223至231頁），而謂其有履行居間義務云云；然上訴人依系爭委任狀所負居間義務，係須斡旋於被上訴人與買方之間而媒介說合以每坪65萬元或其他經買賣雙方合致之價金成交等情，已如前述。並非僅以上訴人與林明德、楊春櫻間，曾有就系爭土地進行商討即為已足，則難單憑上開LINE對話中曾提及系爭土地出售等內容，遽謂上訴人即已履行居間之責。另上訴人縱有申請耕地租約申請書之行為，亦非即已履行居間義務，則認其前開主張，均不足採。
⑺此外，系爭土地成功出售後，上訴人雖稱其有自林明德處取得120萬元等情；然依證人林明德證稱，土地買賣完成
後，我開120萬元支票給葉明珠吃紅，上訴人沒有資格拿
佣金等語（見原審卷第131頁），可見林明德給付該120萬元，係要給付予葉明珠，核其應係考量葉明珠有介紹楊春櫻與其認識等情，此與上訴人有無進行居間行為即屬無涉，是難單憑上訴人嗣後有取得其所謂之120萬元，而謂其
有履行居間義務。
（三）又參諸第一份委任狀及系爭委任狀之約定可知，被上訴人委託上訴人等2人居間出售系爭土地，並非專任委託，而
無約定被上訴人不得另行委請其他人居間系爭土地之出售。是被上訴人於系爭委任狀後，縱有另與他人簽立居間契約，亦屬其權利之正當行使，難認有何不當情事。復承前所述，上訴人不得依系爭委任狀請求居間報酬，係因其自身未履行完成依約所負之居間義務，亦非被上訴人有何阻撓其完成居間之行為。再上訴人自陳林明德、楊春櫻領取居間報酬係依據被上訴人與林明德、楊春櫻間所簽立之第一、二份委託書，與上訴人係依系爭委任狀請求，二者法律關係有所不同等語（見原審卷第104頁、本院卷第63頁
），且互核系爭土地最終成交價格（即每坪58萬元），確與第二份委託書所為約定有為相符（見原審卷第79頁），益徵被上訴人係以有無履行居間契約所負義務，作為其給付居間報酬之依據，而上訴人既未依約履行居間義務，被上訴人不依系爭委任狀給付居間報酬，亦屬有據。
（四）另上訴人於本院審理時雖聲請證人葉明珠再次到庭作證云云；惟承前所述，證人葉明珠於原審時業已到庭作證，且本件證據亦臻明確，並經本院認定說明如前，故無再行傳喚之必要，應予駁回，併予敘明。
五、綜上所述，上訴人依系爭委任狀之約定，一部請求被上訴人給付400萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
週年利率5％計算之利息，為無理由，不予准許。原審為上訴
人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　28　　日民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 戴嘉慧
法 官 華奕超
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者
，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　29　　日
書記官 簡素惠