臺灣高等法院111年度上字第324號

• 裁判案由: 給付居間報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 111 年 12 月 28 日
• 法官: 林純如、柯雅惠、林于人
• 法定代理人: 王東陽、林新欽
• 上訴人: 易信國際不動產有限公司法人
• 被上訴人: 宏盛建設股份有限公司法人

臺灣高等法院民事判決
111年度上字第324號
上 訴 人 易信國際不動產有限公司

法定代理人 王東陽
訴訟代理人 張珉瑄律師
複 代理人 葉韋良律師
被 上訴人 宏盛建設股份有限公司

法定代理人 林新欽
訴訟代理人 葉蓉棻律師
複 代理人 陳姵君律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國110
年12月29日臺灣臺北地方法院110年度訴字第5207號第一審判決
提起上訴，本院於111年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰參拾捌萬伍仟參佰伍拾柒元，及自民國一一０年九月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之八十四，餘由上訴人負擔。
上訴人假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件上訴人主張：被上訴人於民國109年10月間透過其租賃
部人員梁譽騰，委由伊居間出租被上訴人所有臺北市○○區○○
○路○段000號19樓商業辧公室（下稱系爭租賃標的），伊接
受委託後，向訴外人美商凱德諾藍股份有限公司臺灣分公司（下稱凱德諾藍公司）推介系爭租賃標的，於109年12月25
日及110年1月13日帶看後，安排與被上訴人於110年1月18日洽談簽約事宜，惟當日並未簽約。嗣被上訴人未透過伊，逕與凱德諾藍公司於110年3月11日私下簽訂租約。伊已為被上訴人媒介訂約，被上訴人並與凱德諾藍公司簽約完成，伊即得請求被上訴人給付相當於1個月租金即新臺幣（下同）164萬5875元之居間報酬，被上訴人拒絕給付，為此依居間契約之法律關係，請求被上訴人給付164萬5875元及遲延利息，
並願供擔保請求准為假執行之宣告（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人164萬5875元，及自起訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢
願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊未曾委託上訴人出租系爭租賃標的，承辦系爭租賃標的出租事務之梁譽騰與上訴人員工胡登發間之聯繫行為，僅居間契約成立前之準備行為，兩造未就租期、租金、服務費等内容達成合意，亦未簽立居間契約書自不成立居間契約，上訴人不得請求居間報酬。伊僅公告招租，訂明租期最少二年，租金不能低於預期即每月160萬元，任何仲
介均可前來聯繫、索取資料及帶看，待伊與承租人依照上開要件簽約後，居間契約始成立。伊向來給付任何仲介公司居間報酬之慣例為居間契約成立後，由仲介公司開立仲介服務費發票請款，經伊確認無誤後付款。上訴人雖推介凱德諾藍公司與伊洽談，但未成功簽約，原因係上訴人表示凱德諾藍公司有預算考量，其無法追縱後續進度而無下文。嗣凱德諾藍公司直接與伊聯繫協商，未再透過上訴人協助，雙方經過1個多月多次磋商後，始簽訂租約，約定租期1年，不符合伊要求租期至少2年之條件，且該租約非因上訴人居間而簽訂
，上訴人自不得請求報酬等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（本院卷第63頁）：
㈠被上訴人為出租系爭租賃標的，由負責出租事務之梁譽騰提供物件細節資訊予上訴人員工胡登發，與之聯繫系爭租賃標的之推介事宜，上訴人安排凱德諾藍公司參觀系爭租賃標的，並安排凱德諾藍公司於110年1月18日與被上訴人洽談租約，惟該次會談，因被上訴人與凱德諾藍公司就租金及租期問題無法達成共識，而未成立租約。
㈡凱德諾藍公司嗣後與被上訴人聯繫協商後同意每月給付租金1
64萬5875元，並於110年3月11日簽訂租約，約定租期自110
年5月1日至111年4月30日止。
四、上訴人請求被上訴人相當於1個月租金164萬5875元之居間報酬，為被上訴人所拒，並以前揭情詞置辯，則本件應審究之爭點為：㈠兩造間是否存有居間契約？㈡若兩造間存在居間契
約，被上訴人應否給付居間報酬？㈢應給付之報酬金額為何？茲依序判斷如下。
五、本院之判斷：
㈠兩造間存在居間契約：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第153條、第565條定有明文。次按契約之成立不以署名畫押為件。故凡當事人間締結契約，其書面之形式雖不完全，而能以其他方法足以證明其意思已有合致之表示者，自無妨於契約之成立；又契約之成立，係以當事人意思合致為要件，非必當事人到場當面協商，契約始能成立。故倘依契約履行之事實，足以推定其契約關係之存在時，自不容契約當事人無端否認（最高法院71年度台上字第4408號及86年度台上字第3047號判決意旨參照）。
⒉查證人即宏泰企業機構員工梁譽騰於原審證稱：伊有負責被上訴人辦公室出租事務，上訴人在有客人的情況下會詢問伊等有無相符的面積資訊，可以提供給客戶參考，所以才會有接觸；109年12月29日胡登發帶了一組文創業來看宏盛的19
樓，在帶看過程中，這組文創業有提到想要跟伊等要尺寸圖，他們好事先規劃室內擺設、裝潢之類的，所以才會把G16-19樓尺寸平面圖提供給胡登發，伊有告訴胡登發出租19樓的條件最短兩年，租金不能低於預期等語（原審卷第169頁、
第172頁），核與證人胡登發於原審證稱：伊曾經跟被上訴
人聯絡過關於宏盛國際金融中心租賃的事情，因為要推薦伊的客戶承租，伊當時任職於上訴人，因為被上訴人承辦業務梁譽騰聯絡告知伊有這個辦公室出租的訊息，提供資料給伊，被上訴人拒絕跟上訴人簽居間契約之後，伊仍繼續帶看，因為被上訴人還是同意伊等帶看，梁譽騰說被上訴人向來的作法就是如此，他們不會簽居間契約，但會給付居間報酬，所謂的給付居間報酬的條件是最短的租期兩年，簽完約會給付一個月的租金當作報酬等語（原審卷第160頁），大致相
符，並有卷附Line通訊軟體翻拍照片所載內容可佐（原審卷第26頁）。衡諸居間契約並非要式行為，兩造雖未簽立書面契約，仍無礙於居間契約之成立，則兩造既已就「由上訴人媒介系爭租賃標的出租」及「由被上訴人給付一個月租金之報酬」等居間契約必要之點，達成意思表示合致，揆諸前揭說明，堪認兩造間已就系爭租賃標的之媒介出租締約事務成立居間契約。
⒊又本件被上訴人提供系爭租賃標的相關資料予上訴人，供上訴人提供予有意承租之客戶參考，並由上訴人多次帶有意承租之客戶（某文創業及凱德諾藍公司）察看系爭租賃標的，嗣後再向被上訴人報告後續客戶反應狀況，上訴人更於110
年1月18日安排被上訴人與凱德諾藍公司洽談簽約事宜等情
，為兩造所不爭執，並經證人胡登發、楊創顯及梁譽騰於原審證述屬實（原審卷第160頁至第175頁），復有胡登發與梁譽騰之Line通話記錄附卷可稽（原審卷第26頁至第27頁），而上訴人所為前述帶看及回報客戶反應，並非僅為締結居間契約前之準備行為，而為居間人履行前揭已成立生效居間契約之報告、媒介行為，其於110年1月18日安排雙方洽談並為媒介說合，更係典型之居間行為，則參酌前揭判決意旨，由本件上訴人之前開履約事實，益見兩造間確已存在居間契約關係，是被上訴人稱兩造間居間契約尚未成立，即無理由。⒋被上訴人雖辯稱：兩造未就租金及租期達成意思表示合致，故居間契約並未成立云云，然租金及租期並非居間契約之必要之點，且居間人之契約義務之一既為締約條件之媒介說合，則於居間過程中為使締約雙方意思合致而調整租金與租期，亦為交易上所常見，應認兩造無須就租期及租金等出租條件達成合致始能成立契約，此由梁譽騰透過Line通訊軟體向胡登發表示「價格都還可以談啦」等語（原審卷第26頁），即可佐證，是被上訴人上開答辯，亦無理由。被上訴人復答辯稱：上訴人推介有意承租之客戶，須與被上訴人締結租期達2年以上且租金不低於160萬元之租約，此為兩造間居間契約之成立條件，而上訴人未達成上開條件，兩造間居間契約自尚未成立云云。然一般居間契約之居間人請求報酬，固須符合「契約因其報告或媒介而成立」之要件，惟尚無必須完全依照委託人委託內容締約後居間契約始能成立之規定及習慣，否則將使居間契約之成立繫於委託人單方片面意思決定，顯非衡平公允，是被上訴人上開所辯與交易常情不符，且誤將委託出租條件認為係居間契約之成立要件，難認可採，則上訴人雖未媒介締結上開出租條件之租約，亦無礙於兩造間居間契約之成立。
㈡被上訴人得請求居間報酬：
⒈按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565條
、第568條之規定甚明。又民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院72年度台上字第1537號判決及52年台上字第2675號判例意旨參照）。由此可知，縱媒介居間之居間人活動雖未達媒介締約之結果，如其先前之報告對嗣後契約之締結已產生效果，即居間人之活動已某種程度促成契約之締結，對於締約結果之發生與有原因者，即合於前揭民法第568條規定「契約因其報告或媒介而成
立」之要件，而得請求報酬之給付。
⒉審酌證人即上訴人員工楊創顯於原審證稱：第三次談是否能降低租金，因凱德諾藍公司負責人樊立勳並未預計要承租這麼高租金的辦公室，但系爭租賃標的很吸引他，他希望以接近的租金金額約120、130萬元承租，被上訴人則希望以160
幾萬價格出租，但原本1坪應該是4000元租金，被上訴人覺
得凱德諾藍公司不錯，所以1坪降了500元等語（原審卷第167頁），並參以證人梁譽騰另證稱：樊立勳於110年2月3日與伊聯繫，通話過程中，樊立勳表示有再去商務中心詢問一些方案，但他們高層還是較喜歡系爭租賃標的，所以才重新跟伊接洽，由伊與樊立勳續談租約，租期從四至六個月增長至一年，租金也由預算126萬提高，並同意伊等要求之最低單
坪3500元（未稅）；伊在上訴人媒介之前並不認識樊立勳等語(原審卷第170頁、第175頁)，足知上訴人推介系爭租賃標的予凱德諾藍公司，符合凱德諾藍公司之需求及喜好，且其為能承租系爭租賃標的，不惜提高租金及增加租期，而被上訴人方面亦認為凱德諾藍公司為伊有意願締約之適當客戶，亦願意減低租金，嗣後更將原本期望至少兩年之租期減至一年，則上訴人所為之報告訂約機會及推介居間行為，顯具有效果，對於嗣後被上訴人與凱德諾藍公司完成締約之結果，自具有相當之助益，為其等間得以私下自行締結租約之重要原因，雖該租約最終並非上訴人媒介成交，然揆諸前揭判例意旨，仍應准許上訴人請求居間報酬之支付。
㈢上訴人得請求報酬之金額：
⒈復按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。查兩造間居間契約針對報酬事項僅約定：上訴人居間被上訴人與承租人締結租期兩年以上租約時，得獲有一個月租金之報酬，故被上訴人對此辯稱：被上訴人與凱德諾藍公司締結之租期未達2年
，上訴人不得請求報酬云云。惟本院認上訴人得請求居間報酬已於前述，於上訴人居間締結之租約未達兩年時之報酬金額，屬兩造間針對報酬項目意思表示不完備所生契約漏洞，依前揭判決意旨，自應審酌契約目的、習慣、任意法規及誠信原則予以補充，不得遽予否定上訴人之報酬請求權。
⒉衡量上開兩造間關於上訴人居間締結租期達兩年之租約時，得獲有一個月租金報酬之約定，如解為上訴人請求報酬之條件，未達條件即不得請求報酬，則無異使上訴人完成媒介義務卻無法獲有任何回報，此結論顯與契約目的及誠信原則相違，自無可採。故前開約定應認為係兩造間計算居間報酬之參考基準，復依其含有兩造同意之居間報酬為被上訴人獲取租金總額二十四分之一之意，自得據此基準計算被上訴人應給付之報酬金額，以補兩造居間契約約定內容之不備，方符誠信及公平。查被上訴人與凱德諾藍公司於110年3月11日締結租期一年租金每月164萬5875元之租約，雙方再於111年1
月17日締結續租三月租金每月168萬7257元之租約，嗣再於111年5月12日續簽租期五月租金每月168萬7257元之租約，有公證書及房屋租賃契約書三件在卷可證（原審卷第31頁至第36頁、本院卷第191頁至第210頁），故被上訴人總計已可獲取之租金收益為3324萬8556元（計算式：164萬5875元×12月+168萬7257元×8月=3324萬8556元），則依前揭報酬計算基
準，上訴人得請求被上訴人給付之報酬應為138萬5357元（
計算式：3324萬8556元÷24=138萬5357元，元以下四捨五入
）。是上訴人依據兩造間居間契約關係，請求被上訴人給付138萬5357元，及自起訴狀繕本送達之翌日即110年9月4日起至清償日止（原審卷第69頁）按年息百分之5計算之利息，
為有理由；逾此金額之請求，則屬無據。
六、綜上所述，上訴人依居間契約之法律關係，請求被上訴人給付居間報酬138萬5357元，及自110年9月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬正當，應予准許；逾此金
額之請求，則無理由，不應准許。原審就上開應予准許之部分，為上訴人敗訴之判決，自有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第2項所示。又前開准許部分未逾150萬元，於本院判決後即告確定，則上訴人就此勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無必要，應予駁回；至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核亦無不合，上訴意旨指摘原判決前揭部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　28　　日民事第十三庭
審判長法 官 林純如
法 官 柯雅惠
法 官 林于人
正本係照原本作成。
不得上訴。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　28　　日書記官 王靜怡