臺灣高等法院民事判決

上訴人

東祐不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

張振斌

訴訟代理人

尹良律師

訴訟代理人

孫穎妍律師

被上訴人

鼎泰豐電線電纜股份有限公司

法定代理人

蔡易潔

被上訴人

李豐存

共同訴訟代理人

馬在勤律師

複代理人

陳佳雯律師

上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國111年1月26日臺灣桃園地方法院110年度訴字第1341號第一審判決提起上訴，本院於111年8月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：伊受訴外人誼特實業有限公司之代表人湯坤長（下稱賣方）委託，銷售桃園市○○區○○段00建號建物（門牌為同區○○路000巷000弄15號）及同段000、000、000、000、000、000地號土地（下稱系爭土地，與上開建物合稱系爭不動產），因被上訴人鼎泰豐電線電纜股份有限公司（下稱鼎泰豐公司）有意購買，伊由業務員王嘉駿於民國109年9月14日將系爭不動產相關資料送交鼎泰豐公司，該公司於109年9月15日由其實際負責人即被上訴人李豐存（與鼎泰豐公司合稱被上訴人）代其與伊簽訂委託議價契約書（下稱系爭契約），表明其願以總價新臺幣（下同）1億4000萬元購買系爭不動產，並交付發票人為鼎泰豐公司、發票日為109年10月31日、號碼為LD0000000、金額為200萬元、付款人為華南商業銀行股份有公司桃園分行、受款人為上訴人之支票乙紙（下稱系爭支票）作為協調金，經伊議價後，賣方同意以總價1億4000萬元出售系爭不動產，伊於109年9月29日以書面通知鼎泰豐公司議價成功，並請雙方出面簽訂買賣契約。詎於109年10月7日約定簽約當日，李豐存突要求賣方保證銀行願就系爭不動產核貸八成，否則鼎泰豐公司拒簽買賣契約，然其得否貸款八成，並非賣方或伊所能決定，鼎泰豐公司係惡意使買賣契約不成就，應視為條件已成就，依系爭契約第5條約定，鼎泰豐公司應給付伊200萬元協調金作為違約之賠償。倘認鼎泰豐公司與李豐存間不存在代理關係，則系爭契約即係成立於伊與李豐存之間，而李豐存交付伊之系爭支票係由鼎泰豐公司所簽發，其等應連帶給付伊200萬元。爰先位依系爭契約第5條約定，求為判決命鼎泰豐公司給付200萬元，並加計自訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；備位則依系爭契約第5條約定、票據法第5條、第126條規定，求為判決命被上訴人連帶給付200萬元，並加計自訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。未繫屬本院部分，不予贅述）。並於本院上訴聲明：一、先位部分：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴廢棄。㈡鼎泰豐公司應給付上訴人200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、備位部分：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：李豐存於109年9月15日前某日收到上訴人之業務員王嘉駿發送簡訊，內容略為系爭土地正在出售，若有意購買可洽王嘉駿等語，李豐存因而與王嘉駿聯繫商談此事，王嘉駿向李豐存保證系爭土地絕無污染，賣家可提出土地無污染之檢測文件、系爭土地之承租人願意續租並與買家換約、買家只需準備二成自備款，另八成買賣價金其會幫買家找到銀行辦理貸款，倘買家無法貸款八成，買賣契約自動失效等條件，李豐存與鼎泰豐公司其他股東商議後，鼎泰豐公司因而簽署系爭契約，委託上訴人與買方議價。嗣王嘉駿於109年9月29日通知鼎泰豐公司買賣雙方就價格部分已然合致，並要求簽訂買賣契約，經約定洽談買賣契約條款日期後，王嘉駿通知於109年10月7日至上訴人處洽談，然該日李豐存偕同律師準時到場，在約定時間1小時後，始有自稱賣方之人抵達上訴人處，因李豐存之律師無法久留，改約109年10月13日再談，然109年10月13日上訴人與賣方均未到場，顯見上訴人未於伊委託期限即109年9月30日前議價成功，系爭契約已然終止，上訴人自無依系爭契約或系爭支票請求伊等付款之理等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：如主文所示。

三、查，㈠誼特公司於109年9月3日簽署委託銷售同意書，委託上訴人銷售系爭不動產；㈡上訴人之業務人員王嘉駿於109年9月13日帶鼎泰豐公司登記負責人蔡易潔、實際負責人李豐存前往系爭不動產參觀介紹，109年9月14日再將系爭不動產相關資料送至鼎泰豐公司；㈢109年9月15日李豐存在鼎泰豐公司辦公室內簽署系爭契約，並交付尚無發票人簽章、票載金額新臺幣200萬元之系爭支票（下稱系爭支票）予王嘉駿；109年9月16日李豐存在鼎泰豐公司辦公室內，就王嘉駿帶來之系爭支票，蓋鼎泰豐公司大小章後，將系爭支票交予王嘉駿；㈣109年9月29日上訴人以存證信函通知李豐存及誼特公司湯坤長，表示價格成交，要求雙方到上訴人公司簽約；李豐存於109年10月5日以存證信函對上訴人表示將於109年10月7日或109年10月12日討論買賣條款；㈥誼特公司於109年10月26日簽署同意返還系爭支票予鼎泰豐電線公司之協議書；

㈦系爭不動產於109年12月31日由福發鋼鋁工程有限公司買受，於110年3月26日辦畢所有權之移轉登記（非由上訴人仲介成交）等情，有委託銷售同意書、系爭不動產登記資料、客戶帶看紀錄表、不動產重要事項說明書、系爭契約、確認書、系爭支票、存證信函、協議書、系爭不動產登記謄本在卷可稽（原審卷第17、269至282、157、265至284、19、263、21、23、119、25至29、161、51至77頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第158至159頁、原審卷第227頁），堪信為真。

四、本件應審究者為㈠上訴人先位依系爭契約第5條約定，請求鼎泰豐公司給付200萬元協調金，有無理由？㈡上訴人備位依系爭契約第5條約定、票據法第5條、第126條規定，請求李豐存及鼎泰豐公司連帶給付200萬元，有無理由？

㈠、上訴人先位依系爭契約第5條約定，請求鼎泰豐公司給付200萬元協調金，有無理由？

⒈按系爭契約之前言載明「茲收到李豐存（下稱買方）先生購買房地產委託議價協調金200萬元整…並同意下列各項條款」，其第1條約定：「買方願意以總價1億4000萬元購買上開所示房地（實際面積以地政機關登記為準）。」第2條則約定：「若本公司於109年9月30日前未能議價成功，則本契約書之協調金原金無息退還買方。」另第5條約定：「若總價款經本公司議價成功而買方違約不買，買方同意將本契約書所示之協調金全數給付貴公司作為違約之賠償絕無異議。」有系爭契約在卷可參（見原審卷第19頁）。可知，系爭契約係以有意購買系爭不動產之買方，以委託上訴人於109年9月30日前與賣方議價成功為委任事務，若上訴人未能於期限前議價成功，則應將協調金退還買方，若上訴人議價成功，而買方違約不買，則以買方交付之協調金作為上訴人之賠償，合先敘明。

⒉而上訴人主張鼎泰豐公司有意購買系爭不動產，其由業務員王嘉駿於109年9月14日將系爭不動產相關資料送交鼎泰豐公司，鼎泰豐公司則於109年9月15日由其實際負責人李豐存代理該公司與其簽訂系爭契約，即鼎泰豐公司以總價1億4000萬元委託上訴人向賣方議價，並於109年9月16日在系爭支票上蓋章而完成簽約程序等情，業據其提出系爭契約及系爭支票為證（見原審卷第19至23、119頁），且為被上訴人所不爭，被上訴人並陳述係鼎泰豐公司委託上訴人向賣方議價並交付系爭支票作為協調金，若未議價成功，上訴人依約應將系爭支票退還鼎泰豐公司，系爭契約之當事人係上訴人與鼎泰豐公司，非上訴人與李豐存等語（見原審卷第97至99、287、299至301頁、本院卷第65至66頁）。堪認系爭契約係由鼎泰豐公司委託上訴人向賣方議價洽購系爭不動產，並交付系爭支票作為協調金。

⒊惟上訴人主張經其與賣方議價，賣方同意以鼎泰豐公司出價之1億4000萬元出售系爭不動產而議價成功云云，則為被上訴人所否認，並抗辯其於109年9月15日簽訂系爭契約時，已提出系爭不動產得向金融機構貸款八成之議約條件，然未據上訴人與賣方洽商同意，是上訴人並未議價成功等語。經查：

⑴、證人李景雄於原審證述：伊公司生產鋰電池，而鼎泰豐公司開發的電動自行車需使用鋰電池，故伊常去鼎泰豐公司推銷鋰電池；伊於109年9月中旬某日下午1點半去鼎泰豐公司，在辦公區跟鼎泰豐公司員工交流電池規格，後來仲介進來，在泡茶區跟李豐存、蔡易潔及他們的女兒聊天，伊聽仲介說上一個買主銀行可以貸到八成，但買主不知何原因違約，仲介因此賺了幾百萬違約金，李豐存說若三個條件沒達成的話怎麼辦，仲介回答如果是這樣合約就不成立；仲介走了之後，李豐存有跟伊說三個條件，就是之前伊提醒他土地要有無污染證明、承租人同意轉約或解約，及仲介會幫忙找銀行貸款八成等語（見原審卷第178至180頁），核與被上訴人所辯大致相符。則被上訴人抗辯其於109年9月15日簽訂系爭契約時，已提出以系爭不動產供擔保而得向金融機構貸款八成之議價條件一節，已非無據。

⑵、又證人王嘉駿於原審證述：109年9月15日下午2點左右到鼎泰豐公司，在辦公室的泡茶區與李豐存、蔡易潔詳談，李豐存有問能向銀行貸款多少，伊回答要看個人財務、資金信用、銀行往來狀況，沒向他保證系爭不動產可貸款八成等語（見原審卷第228至229頁）；上訴人並自承王嘉駿於109年9月15日前往鼎泰豐公司洽訂系爭契約時，李豐存有問系爭不動產可否向銀行貸款八成等情（見原審卷第145頁、本院卷第106頁）。足見，於109年9月15日洽談過程中，被上訴人確曾提及欲以系爭不動產供擔保而向銀行貸款八成之事。而系爭不動產價格高達1億4000萬元，被上訴人既提及貸款成數事項，自係表明其以貸款支付買賣價金之需求，而係其在衡量自己付款能力情況下所提出之議價條件，足認其確於109年9月15日簽訂系爭契約時，已提出以系爭不動產供擔保而得向金融機構貸款八成之議價條件。

⑶、上訴人雖稱貸款成數多寡，事涉借款人本身財力及信用狀況，係由貸款銀行依借款人條件審核，非其及賣方所能評估或保證云云。惟李豐存以欲以系爭不動產供擔保而貸款八成之事，表明其貸款需求及購買條件，業如前述，其所重者，係金融機構對系爭不動產之價值評估及因此可核貸成數，核係一般不動產買賣交易，買方衡量自備款與買賣總價差距後之出價考量重點，若未能確認可貸金額作為支付買賣價金之資金來源，則礙於付款能力問題，以買方立場而言，即無需再議，無非不動產交易常態，至被上訴人就其自身財力及信用狀況，則根本無需相詢於上訴人，亦無需上訴人回應此非被上訴人關注之事，而上訴人係不動產仲介業，對此被上訴人表明之議價條件，亦絕無誤解為其係就本身財力及信用狀況等金融機構核貸因素提出作為議約條件之可能性。上訴人前揭辯解，悖於交易常情，不足採信。

⑷、上訴人復稱李豐存於109年9月15日已表示其需帶銀行的人去現場需評估系爭不動產之貸款成數，故當日所交之系爭支票未蓋鼎泰豐公司大小章，其於隔天帶銀行人員前往評估後，隨即在已交予王嘉駿之系爭支票蓋鼎泰豐公司大小章，而完成簽約程序，決定委由上訴人議價云云。經查：

①、被上訴人否認其曾自行偕同銀行人員前往系爭不動產評估，李豐存於109年9月15日交付未蓋章之系爭支票，係因鼎泰豐公司大小章當時經蔡易潔攜帶外出而無法蓋用，並非其要自尋金融機構評估貸款成數等語（見本院卷第151頁、原審卷第289頁）；而上訴人及證人王嘉駿亦均表示李豐存於109年9月15日所交付之系爭支票未蓋章，係因李豐存當時陳稱未持有鼎泰豐公司大小章等情（見原審卷第145、231頁），可見，李豐存於109年9月15日交付王嘉駿未蓋章之系爭支票，確係因李豐存當時未持有鼎泰豐公司大小章所致；至上訴人稱李豐存於109年9月16日帶銀行人員前往評估云云，則未舉證以實其說，無從憑認被上訴人係欲自尋金融機構評估以系爭不動產供擔保之可貸款金額，進而決定委由上訴人議價。

②、上訴人雖又稱李豐存於109年9月16日自行會同銀行人員到場評估後，隨即通知王嘉駿攜帶系爭支票補蓋鼎泰豐公司大小章（見原審卷第146頁）；李豐存偕同銀行人員到場時，王嘉駿亦有在場，然李豐存及銀行人員僅在系爭土地周圍繞行，未進入系爭不動產評估云云（見本院卷第140至141頁），惟金融機構就將供作擔保品且價值上億之不動產，焉有僅在外圍觀看即可馬上評估核貸數額，進而供被上訴人決定委由上訴人議價之理？況王嘉駿實於109年9月13日方帶領李豐存及蔡易潔前往系爭不動產參觀介紹（見原審卷第227頁），若被上訴人礙於無法確認貸款成數而偕同銀行人員到場評估，而王嘉駿亦在現場，其若有意促成買賣，豈可能未帶領李豐存及銀行人員入內詳細解說？上訴人前揭所述，顯不合情理。

③、遑論，上訴人於本件起訴時，係先陳稱李豐存於109年9月19日表示其已向銀行確認貸款額度，因而在系爭支票補蓋鼎泰豐公司之大小章云云（見原審卷第5頁）；嗣因被上訴人否認上情（見原審卷第103頁），上訴人遂改稱李豐存係於109年9月16日自行會同銀行人員到場評估後，隨即通知王嘉駿攜帶系爭支票補蓋鼎泰豐公司之大小章云云（見原審卷第146頁、本院卷第108頁）；其後上訴人於本院又改稱李豐存係於109年9月16日前某日偕同銀行人員到場評估云云（見本院卷第140頁），前後莫衷一是，且未舉證以實其說。是上訴人稱李豐存於109年9月16日在系爭支票上蓋用鼎泰豐公司之大小章，而完成系爭契約簽約程序，係因被上訴人已自行洽請銀行評估貸款成數後，決定委由上訴人議價云云，應非實情。

⑸、證人王嘉駿於原審雖證稱：貸款八成的條件是李豐存在109年9月23日議價成立後才提出來的，伊有將此條件轉達給賣方之湯坤長，其不同意貸款八成之條件云云（見原審卷第235頁）。是證人王嘉駿並不否認李豐存確曾就委託議價之系爭契約，提出以系爭不動產供擔保而得向銀行貸款八成之條件乙事。且被上訴人於109年9月15日與上訴人簽訂系爭契約時，即已衡量鼎泰豐公司付款能力而提及以系爭不動產供擔保貸款八成支付買賣價金之需求及以此為議價條件，上訴人對此被上訴人表明之議價條件亦無誤解之理，而足認被上訴人確於109年9月15日簽約時已提出以系爭不動產供擔保而得向金融機構貸款八成之議價條件，業如前述。則此項鼎泰豐公司之購買條件自非於109年9月23日後方才提出。證人王嘉駿稱此購買條件係李豐存於109年9月23日議價成立後才提出云云，亦非可採。

⑹、被上訴人於109年9月15日洽商系爭契約過程中，既已提出以系爭不動產供擔保而得向金融機構貸款八成之議價條件，上訴人對此被上訴人表明之議價條件復無誤解之理，業如前述；則上訴人原應在與賣方議價時，據實表明鼎泰豐公司此項條件，苟非賣方提供願評估此貸款成數之金融機構，上訴人為促成買賣雙方意思合致，以完成受託事項，亦可洽詢各金融機構評估系爭不動產價值及可貸款數額，以供被上訴人確認其購買能力，否則，縱上訴人就買賣雙方磋商總價一致，鼎泰豐公司礙於付款能力，亦顯無可能簽署買賣契約。上訴人無視被上訴人基於購買能力所提出之議價條件，既未洽得賣方同意，亦未覓得確能核貸八成金額之金融機構予被上訴人，嗣賣方不同意上開被上訴人議價條件，亦為上訴人所自承（見本院卷第114至115頁），自難謂其已依約完成議價成功之事務。

⑺、上訴人固又主張依系爭契約確認事項第5條：「本公司同仁如有任何承諾，應全部載明於本契約上，若以其他書面另行記載，該記載一律無效。」（見原審卷第19頁）而王嘉駿縱曾承諾鼎泰豐公司得以系爭不動產貸款八成，惟此既未載明於系爭契約，則被上訴人就此所辯，係臨訟托詞云云（本院卷第38至39頁）。惟有關被上訴人於109年9月15日簽訂系爭契約時，所提出以系爭不動產供擔保而得向金融機構貸款八成之議價條件，係被上訴人委任事務之範疇，並非上訴人或其業務員王嘉駿於委任事務外另有何承諾事項，核與系爭契約前揭條款無涉。上訴人執此，否認被上訴人前揭有關議價條件及其未議價成功之抗辯，自非有據。

⑻、綜上所述，被上訴人所提出之以系爭不動產供擔保而得向金融機構貸款八成之議價條件，賣方既不同意，上訴人即未依約完成議價成功之事務，則依系爭契約第2條約定，上訴人即應將協調金即系爭支票退還鼎泰豐公司，其依系爭契約第5條約定，請求鼎泰豐公司給付200萬元協調金作為違約賠償，即非有理。

㈡、上訴人備位依系爭契約第5條約定、票據法第5條、第126條規定，請求李豐存及鼎泰豐公司連帶給付200萬元，有無理由？

⒈系爭契約係由鼎泰豐公司委託上訴人向賣方議價洽購系爭不動產，並交付系爭支票作為協調金，系爭契約之當事人非李豐存與上訴人，業如前揭認定。則上訴人依系爭契約第5條約定，請求李豐存給付200萬元協調金作為違約賠償，亦非有理。

⒉又按支票固為無因證券，票據債務人不得以自己與發票人或執票人前手間所存在之抗辯事由，對抗執票人。然發票人非不得以自己與執票人間所存之抗辯事由對抗執票人，此觀票據法第13條本文之反面解釋自明。如發票人一旦提出其基礎原因關係不存在之對人抗辯，執票人自應就該基礎原因關係存在之積極事實，負舉證責任（最高法院87年度台上字第1601號、96年度台簡上字第23號、103年度台上字第254號民事裁判意旨參照）。查：

⑴、系爭契約係由鼎泰豐公司委託上訴人向賣方議價洽購系爭不動產，並交付系爭支票作為協調金，業如前述。惟被上訴人所提出之以系爭不動產供擔保而得向金融機構貸款八成之議價條件，賣方既不同意，上訴人並未依約完成議價成功之事務，上訴人無依系爭契約第5條約定請求鼎泰豐公司給付200萬元協調金作為違約賠償之餘地，亦如前揭認定。

⑵、而鼎泰豐公司並以上訴人並未依約完成議價成功之事務，上訴人無從依系爭契約第5條約定請求鼎泰豐公司給付200萬元協調金作為違約賠償之抗辯事由，對抗上訴人，上訴人復未能舉證鼎泰豐公司依系爭契約第5條約定應給付其200萬元協調金作為違約賠償之情事。則依前揭說明，上訴人依票據法第5條、第126條規定請求鼎泰豐公司支付系爭支票票款，亦屬無據。

五、從而，上訴人先位依系爭契約第5條約定，訴請鼎泰豐公司給付200萬元，並加計自訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；備位依系爭契約第5條約定、票據法第5條、第126條規定，訴請被上訴人連帶給付200萬元，並加計自訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；均為無理由，不應准許。原審該部分所為上訴人敗訴之判決，理由與本院雖容有不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴人仍執前詞指謫原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。

民事第九庭