臺灣高等法院111年度上易字第977號｜法律人

臺灣高等法院民事判決 111年度上易字第977號上訴人廖家渝訴訟代理人羅子武律師陳冠甫律師被上訴人蔡明翰訴訟代理人吳沂錚律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，上訴人對於中華民國111年6月20日臺灣士林地方法院110年度訴字第265號第一審判決提起上訴，本院於112年8月23日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人給付本息，及其假執行之宣告，暨該訴訟費用之裁判，均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請駁回。廢棄改判部分第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：兩造於民國109年4月30日訂立不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約），由伊向上訴人買受坐落臺北市○ ○區○○段0小段00地號、00-0地號土地（權利範圍均各1萬分之143），及其上臺北市○○區○○路0段000巷0號1樓房屋（下稱系爭房屋）含附屬建物即地下室（下稱系爭地下室），權利範圍全部，總價新臺幣（下同）2,168萬元，伊已付清價金。上訴人曾於103年間向臺北市建築管理處申請調閱系爭房屋使用執照平面圖，明知系爭地下室設置總蓄水池、地下貯水池等公共設施（下稱系爭公共設施），竟故意不告知系爭房屋有此瑕疵，伊於109年6月14日丈量系爭房屋面積時，始發現地下室有部分為系爭公共設施所占用，實際可供使用面積較登記面積短少58.85平方公尺，是系爭房屋有減少經濟價值及契約預定效用之瑕疵，伊得依民法第354條第1項、第359條規定，請求減少價金196萬9,379元。另上訴人係無法律上原因受有減少價金之利益，致伊受有損害，應負不當得利之返還責任。爰依民法第354條、第359條物之瑕疵擔保責任，請求減少價金，並依第179條不當得利之規定提起本件訴訟請求返還減少之價金，聲明：上訴人應給付被上訴人196萬9,379元，及自民事調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審判決上訴人應給付被上訴人145萬0,240元，及自109年8月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴，上訴人不服，提起上訴。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其餘請求敗訴部分，未聲明不服）。二、上訴人則以：兩造約定以建物登記總面積、違章建築部分及被上訴人現場詳細檢視系爭房屋之屋況為買賣標的，採現況交屋，非以系爭房屋有多少使用面積為買賣標的，被上訴人取得系爭地下室所有權登記面積，與系爭買賣契約所載相同。系爭地下室現況經被上訴人詳加查看詢問，縱認其不知系爭地下室內實體隔牆後方為蓄水池，至少知悉此範圍是不能使用，被上訴人何時知悉竣工平面圖說，不影響按系爭地下室現況購買及交屋，與有無竣工平面圖比對無關，亦無以系爭地下室使用面積做為計算價金之依據。本件買賣並無停車位，特約條款之約定非指停車位，係確認房屋登記總面積，有無依原核定用途使用，包括房屋全部內容，並以現況使用為主，不以竣工平面圖為依據。系爭房屋興建之初，經主管機關核准系爭地下室興建公共蓄水池，兩造於系爭買賣契約第17條第11項約定合意現況交屋，依一般交易通常觀念，難認系爭地下室有何價值、效用或品質之欠缺。且經鑑定價格結果，不論有無系爭公共設施存在，系爭房屋訂約時市場合理價格均比系爭買賣契約價格2,168萬元為高，自無被上訴人所稱價值減損或損害，不符不當得利要件等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。三、查系爭房屋於69年12月22日建造完成，系爭地下室用途為防空避難室，兩造於109年4月30日簽訂系爭買賣契約，總價2,168萬元，被上訴人已付清價金完畢。系爭地下室設有系爭公共設施，原以矽酸蓋板（下稱隔板）遮住包圍，於109年6月間點交房屋時始拆開隔板等，有系爭買賣契約、地下室平面圖、使用執照平面圖、翻攝之竣工圖、建物登記第二類謄本等為證（見原審卷一第22至39、252、254、259至260頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第184頁），堪信為真實。四、被上訴人主張上訴人未告知系爭地下室有系爭公共設施之存在，致系爭房屋可使用面積減少，有物之瑕疵，應依民法第354條第1項、第359條物之瑕疵減少價金145萬0,240元，伊得依民法第179條不當得利請求返還減少之價金等語，為上訴人否認，並以前詞置辯。經查：㈠「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」，民法第354條第1、2項、第355條第1項定有明文，是買受人於契約成立時，知悉買賣標的物有瑕疵時，出賣人即不負物之瑕疵擔保責任。㈡依系爭買賣契約第1條約定，買賣標的物為系爭房屋，包括附屬建物即設有系爭公共設施之系爭地下室，上訴人移轉系爭房地所有權登記與被上訴人之範圍及面積，與系爭買賣契約所約定之標的物範圍及面積相同，有系爭買賣契約及房地登記謄本可稽(見原審卷一第22至31頁、外放系爭估價報告之土地建物第二類登記謄本)，是上訴人依系爭買賣契約移轉系爭房屋所有權與被上訴人之不動產登記面積，並無短少之情形。又系爭買賣契約第17條其他約定事項第18項載明系爭地下室用途為防空避難室，須依相關規定使用（見原審卷一第30頁），而產權調查表亦載明有防空避難室之存在（見原審卷一第42頁之產權調查表），參照臺北市建築物依法附建之防空避難設備申請臨時兼作他種用途原則第2點規定，建築物依法附建防空避難設備，其樓地板面積在300平方公尺以上者（包括機械房、變電室、直通樓梯間、電梯間、廁所、蓄水池等固定設備）僅得申請兼作停車空間使用，未達300平方公尺者，除得兼作停車空間使用外，得依建築法以及都市計畫法臺北市施行細則、臺北市土地使用分區管制規則等相關規定，申請臨時兼作他種用途，惟於戰時即應依規定提供避難使用。系爭地下室為附屬建物，面積不超過300平方公尺，平時固得依上揭規定申請臨時兼作他種用途使用，於戰時仍應依規定提供避難使用，而系爭地下室並未申請臨時兼作他種用途使用，而衡諸一般常情，買賣不動產得使用不受限制之面積，既與移轉登記面積相符，而不得使用或受限制使用之空間，既因法令限制非可任意使用，即不影響買賣不動產之意願與價值。系爭契約第17條第11項亦約定：「…簽約時雙方合意依現況交屋，若買方欲辦理土地鑑界，於交屋後由買方自行向地政機關辦理，無論辦理後面積是否有增減或是否有越界建築情事由買方承擔，對本次價金互不找補。若買方欲知約略面積須先與賣方協議丈量方式後進行測量。賣方表示持有期間確未增加樓地板面積且買方不需另行測量。」（見原審卷一第30頁），是雙方已合意依房屋之現況交付系爭房屋，如欲辦理鑑界或丈量面積，由買方承擔，對於價金則互不找補，即雙方不得於事後以系爭房屋面積有增、減為由，請求他方找補價金。系爭契約於簽約時，系爭地下室即有系爭公共設施之存在，系爭地下室可使用空間有61.19平方公尺、不能使用空間為31.99平方公尺、使用受限空間為11.27平方公尺（見不動產估價報告第3頁），上訴人以系爭房屋之現況交付被上訴人，即無違反系爭買賣契約第17條第11項以房屋現況為交付之約定。㈢系爭買賣契約及建物登記謄本均載明系爭房屋之主要用途為供住宅使用，此為契約預定之效用，上訴人交付可供住宅使用之標的，已達通常效用或預定效用之契約目的，被上訴人既知系爭地下室內有實牆及隔間牆之存在，上訴人是以契約所約定之現狀交付系爭房屋與被上訴人，即是依債務本旨而交付，無違系爭買賣契約之約定。㈣被上訴人主張系爭地下室有系爭公共設施存在，致系爭房屋有瑕疵，而上訴人故意不告知有系爭公共設施之存在，係可歸責於上訴人之事由云云。惟依兩造委託信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）擔任系爭房地買賣之楊承翰（賣方仲介）、林憶如（買方仲介）證述本件交易過程如下： ⑴證人林憶如證稱：「…第一次是在109年4月26日晚上9點半看屋，約看屋10至15分鐘，也有到地下室去看，有介紹1樓跟地下室的狀況，在地下室時，因有一個隔局遭矽酸蓋版擋住，原告（即被上訴人）之父親有問後方是什麼東西，賣方（即上訴人）說是一個普通的管子，人無法通過，蓋板當時是無法打開，必須請工人切割開，才能打開。第二次看屋是在109年4月27日早上7點許，因系爭房屋當時有出租，要看主臥室，原告一家人都有來看屋，因當時發生承租人養的狗跑出去之突發狀況，所以僅有看一下主臥室的格局就離開，大約10分鐘以內就結束了，之後就沒有再看屋。第一次看屋時，沒有要求提供房屋竣工圖，僅是簡單問有無平面設計圖，簽約時，原告也有問，被告（即上訴人）都說沒有；看屋過程中，原告沒有質疑目視所及的面積跟登記不符，僅有問矽酸蓋板後面是什麼，賣方說是普通的管子。點交系爭房地之後，原告對隔板後面是什麼有疑慮，透過工人割開隔板打開後是一個很粗的管子，應該是公用蓄水池貫穿地下室銜接的超大管子，管子約占用地下室5坪，點交發現有該管線，即有回報給被告，被告有傳送一張圖給楊承翰，圖上有看到有蓄水池等標示…」、「…當時看屋時，買方知道我們所有的權狀坪數，買方沒有說要以一坪多少錢買這個房屋，買方到現場看到地下室的格局，提出有關於看到矽酸蓋版後面是什麼東西，有疑慮，想要知道為什麼把他擋起來，我有請楊承翰去跟屋主確認，後來就是告訴我們是一根水管，人不能走過去，當時不知道牆後面是蓄水池，直到我們交屋時候，才知道是蓄水池，蓄水池的牆是實體的牆，而矽酸蓋版只是一個擋起來的隔間牆而已，所以蓄水池的牆是不能動的牆…」(見原審卷二第171至176頁、本院卷第182至183頁)。 ⑵證人楊承翰證稱：「…兩造訂立系爭買賣契約前，原告本人有去看過1次系爭房屋，買方總共去看過系爭房屋2次，被告都沒有在場；第一次看屋時有去看地下室，因伊不是買方仲介，伊對買方有無提問隔板後方為何物沒有印象；第二次看屋時，因為沒有將門關好，導致承租人的狗跑出去，伊等就被趕出來；兩造簽立系爭買賣契約時，買方有要求賣方提出房屋竣工圖、平面圖或相關圖面，伊當時也有請賣方提出，但賣方說沒有；驗屋時發現矽酸蓋板後方有東西，即有大水管，水管左右邊有一些空間，買方通知賣方系爭房屋面積好像跟登記不同時，有協助賣方至現場處理，經拆開隔板後，隔板後方有水管外，尚有蓄水池，伊也有通知賣方，賣方就將房屋竣工圖傳給伊…」、「…剛開始帶看的過程時，是先知道這面牆後面是有水管，但並不知有蓄水池的存在。那時候有詢問屋主情形這個牆壁是什麼情況，屋主稱是一根水管。知道蓄水池的事情是點交時，買方稱想要看看後面的水管的情形如何。帶看的時候是有請我去問屋主牆後面是什麼，屋主有說人不能走過去的情況。買方也沒有提到不能使用。牆拆開之後，有看到水管比想像的還要大，所以有去跟屋主確認水管的狀況，屋主有傳給我們竣工圖，這個竣工圖看到時，才看到有一塊蓄水池的空間。買方在出價時已經有看過地下室的現況，當時牆後面的蓄水池就已經存在，確認牆後面是什麼情形有二次，一次是帶看的時候，一次是簽約的時候。買方問牆後的狀況後，賣方說就是一根水管，人走不過去。水管的牆在側面，被隔間牆擋起來。蓄水池的牆在另一正面牆的後面，當時也不知道，也不能使用。現況就是那是一面實體牆，蓄水池在實體牆的後面…」(見原審卷二第177至183 頁、本院卷第179至181頁)。 ⑶依證人所述，系爭地下室在隔間牆後是一根水管，人走不過去，而蓄水池在另一正面實體牆的後面，是無法使用的空間；被上訴人亦稱「當時因為蓄水池的牆，誤以為是實牆不能動，且為房屋的邊界，不能動。所以沒有注意，沒有質疑」（見本院卷第184頁），可見被上訴人知系爭地下室之格局，實牆是不能動，以被上訴人於現場查看時，系爭地下室已有系爭公共設施之存在，該處是無法使用之現況，顯難認上訴人有何刻意隱匿系爭地下室內有系爭公共設施（隔牆後方之蓄水池）之存在，該處不能供私人使用之事；上訴人既以房屋現況交付被上訴人，是依約定而交付，可見系爭房屋並無被上訴人所稱之瑕疵，則其前揭主張，即無可採。㈤從而，被上訴人主張因系爭地下室有系爭公共設施占用部分空間，實際可供使用面積較登記面積少58.85平方公尺，系爭房屋因之減少經濟價值及契約預定效用，有物之瑕疵云云，並非可採。則被上訴人主張依民法第354條第1項、第359 條請求減少價金，並依民法第179條規定請求上訴人返還不當得利，應屬無據。五、綜上所述，被上訴人依民法第354條第1項、第359條、第179條規定，請求上訴人給付145萬0,240元，及自109年8月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人為上開給付，並為附條件假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄，並改判如主文第2項所示。六、本件事證已臻明確，上訴人請求函詢兆豐國際商業銀行股份有限公司提供系爭房屋貸款所備文件資料（包括照片），核無必要；兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　9 　　月　　20　　日民事第十九庭審判長法官魏麗娟法官張婷妮法官潘進柳正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　112 　年　　9 　　月　　21　　日書記官廖婷璇

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