臺灣高等法院111年度重上字第599號｜法律人

臺灣高等法院民事判決 111年度重上字第599號上訴人莊詠字訴訟代理人黃丁風律師被上訴人李健發（即原審共同被告除魏永盛外其餘15人之承當訴訟人）訴訟代理人徐松龍律師蔡沂彤律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國111年5月25日臺灣基隆地方法院111年度重訴字第19號第一審判決提起上訴，本院於112年3月15日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、本件上訴人於原審依土地法第34條之1規定，以王森端、黃王金鳳、鄭王素梅、杜保環、許景星、許美瑞、王明華、王明寬、王明豊、王岳誠、王明正、王正鑫、王宜螢、王依婕、王麗嬌（下稱王森端15人）、魏永盛為被告，起訴請求確認伊就新北市○○區○○○段○○○小段0地號土地（下稱系爭土地）王森端15人、魏永盛如附表一編號①至⑯所示應有部分有優先承購權存在，並請求王森端15人、魏永盛就上開應有部分，依王森端15人於民國111年1月27日與訴外人世邦國際股份有限公司（下稱世邦公司）就系爭土地簽訂之買賣契約（下稱系爭買賣契約）同一條件與伊簽訂買賣契約，並於伊給付附表一編號①至⑯所示買賣價金時，將上開應有部分移轉登記予伊。嗣原審為上訴人敗訴之判決，上訴人對王森端15人提起上訴（見本院卷一第89頁），因王森端15人於本件訴訟中將其等就系爭土地如附表一編號①至⑮所示應有部分（下稱系爭應有部分）移轉予世邦公司之法定代理人李健發，而李健發具狀聲請承當訴訟，亦經兩造具狀表示同意，有李健發聲請承當訴訟狀及所附土地登記謄本、上訴人準備一狀、王森端15人陳述意見狀在卷可稽（見本院卷一第221至234、415 、427至435頁），合於民事訴訟法第254條第1項但書規定，應予准許（以下李健發即以被上訴人稱之）。二、上訴人主張：系爭土地原係伊、訴外人張建聖、王森端15人、魏永盛共有（應有部分各如附表一所示）。王森端15人前依土地法第34條之1規定，於111年1月27日就系爭土地與世邦公司簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），並於111年1月28日以存證信函通知伊，伊於111年2月23日、111年3月8日先後以存證信函通知王森端15人，行使優先承購權，雙方原訂於111年3月11日簽署買賣契約。詎王森端15人於前1日竟以伊未履行系爭買賣契約第5條所訂：「買方於簽訂本契約同時，須與世紀倉儲股份有限公司〈下稱世紀公司〉簽訂購買其所有鄰地及建物之契約，本契約始發生效力。」條件（下稱系爭條件）為由，主張視為伊已放棄優先承購權。然伊無從得悉世邦公司就鄰地及建物之買賣條件，且世邦公司亦在系爭買賣契約簽訂前即與世紀公司簽署買賣契約，是系爭買賣契約第5條約定係王森端15人為阻止伊行使優先承購權所設，違反民法第148條規定，應屬無效，不生拘束伊之效力。爰依土地法第34條之1規定，求為判決㈠確認上訴人就系爭應有部分有優先承購權存在；㈡王森端15人應將系爭應有部分依系爭買賣契約所示同一條件與上訴人簽訂買賣契約，並於上訴人給付附表一編號①至⑮所示買賣價金時，將系爭應有部分移轉登記予上訴人（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。未繫屬本院部分，不予贅述）。並於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡㈢項之訴部分廢棄。㈡確認上訴人就系爭應有部分有優先承購權存在。㈢被上訴人應就系爭應有部分以買賣價金1083萬3962元與上訴人簽訂買賣契約，並於上訴人給付上開買賣價金時，將系爭應有部分移轉登記予上訴人。三、被上訴人則以：附表二所示不動產（下稱鄰地及建物）係世紀公司所有，其中編號5所示土地前曾出租予訴外人弘貿貨櫃倉儲企業股份有限公司（下稱弘貿公司），租約已屆期終止，惟因弘貿公司在鄰地及系爭土地設置貨櫃場長期堆置貨櫃，世紀公司雖訴請弘貿公司遷讓返還附表二編號5所示土地而獲勝訴判決確定，然因強制執行不易，乃有意出售鄰地及建物，並以現況交付為條件，王森端15人亦欲藉此以相同條件出售系爭土地，一併解決弘貿公司無權占用問題，乃以系爭買賣契約第5條設系爭條件，未違反強行規定或背於公序良俗，亦非自始客觀不能，則上訴人若欲行使優先承購權，自應符合系爭條件。惟上訴人雖以存證信函回覆王森端15人，稱其欲行使共有人之優先承購權，然其未達成系爭條件，致不能於限期內依系爭買賣契約同一條件與王森端15人完成簽約付款手續，則依王森端15人對上訴人通知之系爭買賣契約第13條約定，視為上訴人放棄優先購買權，上訴人就系爭應有部分即無優先承購權，亦無從再請求伊以系爭買賣契約之同一價格與其就系爭應有部分簽訂買賣契約等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：如主文所示。四、查，㈠系爭土地原為上訴人、張健聖、王森端15人、魏永盛共有，各人應有部分如附表一所示；㈡王森端15人前依土地法第34條之1第1項規定，於111年1月27日就系爭土地與世邦公司簽訂系爭買賣契約並定有系爭條件；並於111年1月28日以存證信函檢附系爭買賣契約影本通知上訴人；㈢上訴人於1 11年2月23日以存證信函回覆王森端15人，行使共有人之優先承購權；㈣上訴人未與世紀公司就鄰地及建物簽訂買賣契約，王森端15人於111年3月10日以存證信函對上訴人主張其未履行系爭條件，依系爭買賣契約第13條第1項約定，視為上訴人放棄優先承購等語；㈤系爭買賣契約第5條約定之世紀公司所有鄰地及建物，詳如附表二所示等情，有土地登記謄本、系爭買賣契約、王森端15人111年1月28日、111年3月10日存證信函、上訴人111年2月23日存證信函、郵件查詢資料、世邦公司就鄰地及建物簽署之購買意向書、世邦公司與世紀公司就鄰地及建物簽署之購買預約書、買賣契約書在卷可稽（見原審卷第35至40、21至33、41至65、85至88頁、本院卷二第55至72頁），且為兩造所不爭執（本院卷二第100頁），堪信為真。五、本件應審究者為㈠上訴人就系爭應有部分是否尚得主張優先承購權？㈡上訴人請求被上訴人就系爭應有部分以買賣價金1 083萬3962元與其簽訂買賣契約，並於其給付上開買賣價金時，將系爭應有部分移轉登記予其，有無理由？茲分別論述如下：㈠、上訴人就系爭應有部分是否尚得主張優先承購權？ ⒈按共有土地之處分，共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4項規定，應有優先承購之權利，其目的既在減少共有人數，簡化共有關係，俾利土地之管理與利用，則該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先承購權，應接受出賣之共有人與他人所訂買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更，否則即非合法行使優先承購權（最高法院102年度台上字第141號民事裁判意旨參照）。且若共有人就出賣之共有人與他人所訂買賣契約之條件有部分不接受或予以變更，而非合法行使優先承購權，即不生主張優先承購之共有人與出賣之共有人間成立買賣契約之效力。 ⒉經查： ⑴、系爭土地原為上訴人、張健聖、王森端15人、魏永盛所共有，各自應有部分詳如附表一，王森端15人之應有部分合計已過半數，渠等於111年1月27日依土地法第34條之1第1項規定（即共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意），就系爭土地與世邦公司簽訂系爭買賣契約，並於111年1月28日以存證信函檢附系爭買賣契約影本通知上訴人，上訴人於111年2月22日收受後，於111年2月23日以存證信函回覆王森端15人，表示其行使共有人之優先承購權等情，有土地登記謄本、系爭買賣契約、王森端15人111年1月28日存證信函、上訴人111年2月23日存證信函、郵件查詢資料在卷可稽（見原審卷第35至40、41至65頁），且為兩造所不爭執（上開不爭執事項㈠㈡㈢），堪認屬實。 ⑵、惟系爭買賣契約第5條所訂買方（就行使優先承購權而言，即為上訴人）應與世紀公司就其所有鄰地及建物簽訂有效買賣契約之系爭條件，除嗣未據上訴人達成，而為兩造所不爭執（上開不爭執事項㈡㈣）外，甚至上訴人於 111年3月8日對王森端15人所寄之存證信函亦否認系爭條件對其具有拘束力乙節，有該存證信函在卷可憑，且為上訴人所不爭執（見原審卷第71至83頁、本院卷二第212頁）。上訴人既未按系爭買賣契約第5條約定達成系爭條件之要求，即難謂其行使優先承購權，係請求以系爭買賣契約「同樣條件」與王森端15人訂定買賣契約。則揆之上開所述，上訴人自非合法行使其共有人之優先承購權，不生其與王森端15人間就系爭應有部分成立買賣契約之效力。 ⒊上訴人雖主張王森端15人尚於111年2月21日再以律師函通知伊於15日內行使優先承購權，伊於111年2月24日收受後，於111年3月8日以存證信函表明行使共有人之優先承購權，於111年3月10日送達王森端15人，已生以與系爭買賣契約同一條件與王森端15人成立買賣契約之效力云云。惟查： ⑴、王森端15人對上訴人通知之系爭買賣契約第13條第1項約定：「本契約簽訂後，賣方應將本契約…以存證信函通知除賣方以外之全體共有人，並表明如願以同一買賣價格及條件…優先購買者，應於收到存證信函15日內以書面回覆（賣方委任…律師為收件人）。該等共有人有表示優先購買者，應於其存證信函送達上開收件人之日起5日內…赴…（收件人地址）簽訂土地買賣契約書及依約繳付價款。如受通知之共有人逾期未為優先購買之表示或雖為表示但未達相同條件或未依上開期限簽約及支付價款，視為放棄優先購買權。」與第5條系爭條件合併以觀，上訴人應於依限表明行使優先承購權後之5日內，與世紀公司就鄰地與建物簽訂買賣契約，並據以與王森端15人就系爭土地簽訂買賣契約。 ⑵、惟王森端15人於111年1月28日以存證信函檢附系爭買賣契約影本通知上訴人，經上訴人於111年2月22日收受後，其雖於111年2月23日以存證信函回覆王森端15人表示其行使共有人之優先承購權，經王森端15人於111年2月24日收受該存證信函，業如前述，則依上開系爭買賣契約第13條約定，上訴人應於「表明行使優先承購權後之5日內」即截至111年3月1日止，與世紀公司就鄰地與建物簽訂買賣契約，然上訴人並未於上開限期內，與世紀公司就鄰地與建物簽訂買賣契約，亦如前述。則依系爭買賣契約第13條約定，上訴人雖主張其行使共有人之優先承購權，然其既未達成與系爭買賣契約「同樣條件」之系爭條件，即不發生合法行使優先承購權及因而與王森端15人間成立買賣契約之效力甚明。 ⑶、至上訴人所稱王森端15人尚於111年2月21日以律師函通知上訴人於15日內行使優先承購權，其於111年3月8日以存證信函表明行使共有人優先承購權，已生成立買賣契約效力云云。惟依王森端15人之111年2月21日律師函旨，僅係再次檢送111年1月28日存證信函，而通知上訴人依該信函內容辦理（見原審卷第67頁），非通知以該律師函送達後15日內行使優先承購權之意。況上訴人111年3月8日存證信函，係否認系爭條件對其具有拘束力，業如前述，則上訴人就此存證信函，亦非以與系爭買賣契約之「同樣條件」，行使其共有人之優先承購權，自仍不發生合法行使優先承購權之效力。則上訴人以此為由，主張其已就系爭買賣契約之同一條件，與王森端15人成立買賣契約云云，亦非可採。 ⒋上訴人雖又主張系爭條件係王森端15人為阻止伊行使優先承購權所設，違反民法第148條規定，應屬無效，不生拘束伊之效力云云。然查： ⑴、世紀公司與世邦公司就鄰地及建物，係於111年1月13日簽訂買賣契約書乙節，有該買賣契約書在卷可稽（見本院卷二第65至72頁）。而王森端15人以系爭買賣契約第5條訂定系爭條件，係因王森端15人之其中王明正，即為世紀公司之法定代理人，其餘人等亦多為世紀公司股東，且系爭土地及鄰地上，經弘貿公司設置貨櫃場堆置貨櫃，系爭土地復位處該貨櫃場之進出口處，王森端15人、世紀公司為免清空地上物以交付之困擾，有意將系爭土地與鄰地一併出售，並以現況交付為條件等節，業據證人王明正於本院證述綦詳（見本院卷二第184至189頁），且據其提出地籍圖及空拍圖供參（見本院卷二第195、197頁）。可知系爭土地與鄰地在使用上具有依存關係，當可彼此增益交易價值，且王森端15人、世紀公司復均有現況交付之需求，王森端15人就出售系爭土地，與世紀公司出售鄰地與建物，顯然具有相同之交易及經濟目的。 ⑵、王森端15人出售系爭土地，與世紀公司出售鄰地與建物，除具有相同交易及經濟目的外，參之世邦公司就鄰地及建物簽署之購買意向書、其與世紀公司簽署之購買預約書、買賣契約書（本院卷二第55至72頁），以及世紀公司與世邦公司就鄰地及建物之買賣價金為3億9100萬元，而王森端15人與世邦公司就系爭土地之買賣價金為1635萬3150元（見原審卷第21頁），合計達4億0735萬3150元等情，上開當事人就此等交易，顯歷經相當時日磋商，對渠等而言，當期待系爭土地、鄰地及建物一併出售，故王森端15人於系爭買賣契約設定買方應與世紀公司就鄰地及建物簽訂買賣契約之系爭條件，即上訴人若欲行使就系爭應有部分之優先承購權，亦需向世紀公司洽妥一併購買鄰地及建物，係王森端15人本於達成上開經濟目的之意思，難謂係以阻止上訴人行使優先承購權所設，是上訴人指系爭條件違反民法第148條規定云云，已難遽採。 ⑶、且證人王明正於本院證述：伊於108年間係世紀公司董事，曾偕同堂哥即世紀公司董事長王明豊、其他董事兼系爭土地共有人，與上訴人、張建聖之兄弟張建泰洽談購買鄰地及建物事宜，且因鄰地出口有一部分是系爭土地，故亦商議買方需一併購買系爭土地，歷經數次討論後，曾約定於109年7月21日簽約，但買方臨時變卦，不同意現況交付，要求清空貨櫃點交，所以取消簽約，之後上訴人提出之契約版本，則是要求賣方清空系爭土地及鄰地上之貨櫃點交，雙方後續討論就變成各持立場等語（見本院卷二第186至190頁）。可見上訴人自108年起，即與世紀公司及王森端15人洽商購買系爭土地、鄰地及建物事宜，世紀公司及王森端15人亦有意出售鄰地及建物、系爭土地予上訴人，上訴人復非無一併購買該等不動產之資力。則系爭買賣契約以系爭條件要求上訴人向世紀公司購買鄰地及建物並簽訂買賣契約，並非上訴人無法達成之條件。 ⑷、上訴人固主張世紀公司與世邦公司已於111年1月13日就鄰地及建物簽訂買賣契約書，若再與上訴人簽約，則係雙重買賣云云。惟世紀公司及王森端15人與上訴人洽商出售系爭土地、鄰地及建物多年未果，而於110年間與世邦公司洽商上開不動產之買賣，並就鄰地及建物陸續簽署購買預約書、買賣契約書，業如前述。且前述上訴人依系爭買賣契約第13條約定至遲應於111年3月1日與世紀公司就鄰地與建物簽訂買賣契約時，世紀公司亦尚未將鄰地及建物移轉予世邦公司，其非不能因上訴人之要約，而將鄰地與建物出售予上訴人，至世紀公司是否因雙重買賣進而對上訴人履約，而應對世邦公司負違約責任，不影響上訴人達成系爭條件之可能性，即系爭條件對上訴人而言，並非客觀不能，惟其既未於限期達成，即未以與系爭買賣契約之「同樣條件」而合法行使優先承購權，自無從認其就系爭應有部分與王森端15人成立買賣契約。 ⒌依上所述，上訴人就王森端15人與世邦公司間之系爭買賣契約，既未合法行使其共有人之優先承購權，不生其與王森端15人間就系爭應有部分成立買賣契約之效力。則上訴人請求確認其就系爭應有部分有優先承購權存在，即屬無據。㈡、上訴人請求被上訴人就系爭應有部分以與系爭買賣契約同一價格即1083萬3962元與其簽訂買賣契約，並於其給付上開買賣價金時，將系爭應有部分移轉登記予其，有無理由？上訴人就王森端15人與世邦公司間之系爭買賣契約，並未合法行使其共有人之優先承購權，不生其與王森端15人間就系爭土地或系爭應有部分成立買賣契約之效力，既如前述。則上訴人請求被上訴人就系爭應有部分以與系爭買賣契約之同一價格即1083萬3962元與其簽訂買賣契約，並於其給付上開買賣價金時，將系爭應有部分移轉登記予其，於法亦屬無據。六、從而，被上訴人依土地法第34條之1之規定，訴請㈠確認其就系爭應有部分有優先承購權存在；㈡王森端15人應將系爭應有部分依與系爭買賣契約之同一價格即1083萬3962元與其簽訂買賣契約，並於其給付上開買賣價金時，將系爭應有部分移轉登記予其；均為無理由，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法核無違誤。上訴人仍執前詞指謫原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　29　　日民事第九庭審判長法官楊絮雲法官盧軍傑法官陳賢德正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　29　　日書記官張佳樺【附表一】編號姓名稱謂應有部分給付淨額（新臺幣）買賣價金（新臺幣） ① 王森端被告 1/12 121萬0812元 136萬2763元 ② 黃王金鳳被告 3/40 113萬1499元 122萬6486元 ③ 鄭王素梅被告 1/20 72萬6487元 81萬7658元 ④ 杜保環被告 1/40 36萬0588元 40萬8829元 ⑤ 許景星被告 1/80 20萬2188元 20萬4414元 ⑥ 許美瑞被告 1/80 20萬2188元 20萬4414元 ⑦ 王明華被告 2/80 39萬7379元 40萬8829元 ⑧ 王明寬被告 2/80 39萬7379元 40萬8829元 ⑨ 王明豊被告 1/80 19萬4872元 20萬4414元 ⑩ 王岳誠被告 1/8 202萬8053元 204萬4144元 ⑪ 王明正被告 6/40 245萬2973元 245萬2973元 ⑫ 王正鑫被告 1/120 13萬6276元 13萬6276元 ⑬ 王宜螢被告 1/120 13萬6276元 13萬6276元 ⑭ 王依婕被告 1/120 13萬6276元 13萬6276元 ⑮ 王麗嬌被告 1/24 68萬1381元 68萬1381元 ⑯ 魏永盛被告 13/40 531萬4774元 531萬4774元 ⑰ 莊詠字原告 1/160 10萬2207元 10萬2207元 ⑱ 張建聖訴外人 1/160 10萬2207元 10萬2207元備註：編號①至⑮合計買賣價金為1083萬3962元【附表二】編號類別不動產標示面積（平方公尺）權利範圍備註 1 土地新北市○○區○○○段○○○小段000地號 1991.00 全部 2 土地新北市○○區○○○段○○○小段000地號 3063.00 全部 3 土地新北市○○區○○○段○○○小段000地號 429.00 全部 4 土地新北市○○區○○○段○○○小段000地號 941.00 全部 5 土地新北市○○區○○○段○○○小段000地號 15608.00 全部 6 土地新北市○○區○○○段○○○小段00地號 958.00 全部 7 土地新北市○○區○○○段○○○小段0000地號 60.00 全部 8 土地新北市○○區○○○段○○○小段00地號 4260.00 全部 9 土地新北市○○區○○○段○○○小段0000地號 5331.00 全部 10 土地新北市○○區○○○段○○○小段0000地號 704.00 全部 11 土地新北市○○區○○○段○○○小段0000地號 150.00 全部 12 土地新北市○○區○○○段○○○小段0000地號 971.00 全部 13 土地新北市○○區○○○段○○○小段0000地號 610.00 全部 14 土地新北市○○區○○○段○○○小段0000地號 34.00 全部 15 土地新北市○○區○○○段○○○小段00000地號 21.00 全部 16 土地新北市○○區○○○段○○○小段0000地號 2896.00 全部 17 土地新北市○○區○○○段○○○○段0000地號 8.00 全部 18 建物新北市○○區○○○路00號 253.00 全部未辦保存登記 19 建物新北市○○區○○○路00號 2376.20 全部未辦保存登記 20 建物新北市○○區○○○段○○○小段000○號（門牌：新北市○○區○○○路00號） 1層：2956.23 2層：234.63 合計：3190.86 全部

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