臺灣高等法院111年度重上字第844號｜法律人

臺灣高等法院民事判決 111年度重上字第844號上訴人許美惠李豐運共同訴訟代理人顧定軒律師被上訴人沈上博訴訟代理人蘇奕全律師複代理人薛祐珽律師鄭羽翔律師陳思默律師上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國111年8月24日臺灣臺北地方法院第一審判決（110年度重訴字第514號）提起上訴，本院於112年7月26日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於㈠命李豐運自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示編號A部分之增建物遷出；㈡命許美惠將同上增建物拆除，並將占用之同上土地騰空返還被上訴人及其他全體共有人；㈢命許美惠給付新臺幣壹仟玖佰貳拾元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外），均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：伊於民國100年5月11日至111年3月11日期間為門牌號碼臺北市○○區○○街0巷0號12樓建物所有人，許美惠為同址1樓建物（下稱1樓房屋）所有人，伊及許美惠為上開建物坐落之臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）共有人，均為雷諾瓦街大廈（下稱系爭大廈）區分所有權人。許美惠明知1樓房屋後方如附圖編號A所示範圍之土地（下稱A地）為法定空地，竟未經全體區分所有權人或系爭大廈管理委員會同意，於96年10月16日前某日在該處原有之4面牆壁上搭建頂蓋（下稱系爭頂蓋），於98年8月1日出租1樓房屋及附圖編號A所示部分建物（面積21.01平方公尺）予李豐運經營豐味亭餐廳。系爭大廈區分所有權人會議雖於104年10月18日、109年10月17日決議於地下室排氣功能正常維持下，由李豐運逐月繳納自96年10月16日起每月新臺幣（下同）2,000元之回饋金，付費繼續使用附圖編號A地；惟上開決議變更法定空地本質，違反系爭大廈規約第4條第4項、第5項、建築法第25條、第86條，未向主管機關申請變更使用執照，應屬無效。上訴人無權占用A地，無法律上原因受有利益，依系爭土地申報地價10%及伊應有部分比例計算，應返還自100年5月11日起至111年3月11日止相當於租金之不當得利共6,311元，且上訴人占用系爭土地侵害伊所有權，應依侵權行為法律關係連帶賠償100萬元本息。依民法第821條、第767條第1項前段、中段規定，求為命上訴人拆除系爭頂蓋並騰空返還A地予全體共有人；依民法第179條規定，求為命上訴人連帶給付6,311元；依民法第184條第1項前段、第185條規定，求為命上訴人連帶給付100萬元本息之判決（原審為被上訴人部分勝訴之判決，即命李豐運自系爭增建物遷出，許美惠拆除系爭頂蓋，返還A地予全體共有人，並給付被上訴人1,920元。駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。未繫屬本院部分，茲不贅述）。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：A地須經1樓房屋始得進出，經興建系爭大廈之建商變更設計並約定專用，許美惠以高於其他住戶之單價購買1樓房屋及A地使用權，非無權占有；該地為系爭大廈地下室排氣裝置使用之法定空地，系爭頂蓋不影響排氣功能，未違反建築法令。縱認A地非許美惠約定專用部分，惟經系爭大廈區分所有權人會議決議授權管理委員會評估後，已決議由李豐運每月給付2,000元對價使用該地，伊無不當得利等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、本院之判斷：㈠查，被上訴人於111年3月11日前為門牌號碼臺北市○○區○○街0 巷0號12樓建物所有人，許美惠為1樓房屋所有人，被上訴人及許美惠均為系爭土地共有人及系爭大廈之區分所有權人；許美惠自98年8月1日起迄今出租1樓房屋及其所有如附圖編號A所示室內空間予李豐運經營豐味亭餐廳，A地為法定空地等情，有土地及建物登記謄本、房屋租賃契約在卷可稽（原審卷第27、29、61至70、167、169、251至443、657至663、673至677頁、本院卷第163頁），且為兩造所不爭（本院卷第129、131至132、172頁），堪信真實。次查，依臺北市政府工務局84使字第0585號使用執照第一層平面圖說，1樓房屋後方即A地所在位置經標示為「後院」（原審卷第505頁）；依許美惠與訴外人宏巨建設股份有限公司（下稱宏巨公司）簽訂之房屋土地預定買賣契約書所附變更設計平面圖、系爭大廈使用執照所附1樓平面圖【見臺灣臺北地方檢察署107年度他字第1501號卷（下稱他字卷）第128頁、臺灣臺北地方法院108年度易字第521號卷（下稱易字卷）第108頁】，1樓房屋後方（即南側）空間設置為後院，後院南側及西側為實牆，東側為隔壁房屋外牆，北側為1樓房屋外牆並設有門扇可通往1樓房屋，即該後院四周均有牆壁，惟上方未架設頂蓋，而為一四周封閉、上方無遮蔽之空間，僅有1樓房屋使用者得經由該屋後門通達該後院。再查，該後院坐落A地，其東側牆面近地板處設有長2.65公尺之排風口（如附圖藍線標示處），後院上方現以7根C型鋼、透明浪板、帆布、活動式遮雨棚覆蓋，李豐運承租後原作為豐味亭餐廳之廚房使用，嗣於109年7月14日拆除爐火，現置放有冰箱、水槽、碗盤、鍋具、餐廚用具、工作檯、熱水器、冷氣、瓦斯桶等物，有原審及本院勘驗筆錄、現場照片、臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖、臺北市政府都市發展局109年7月27日函及結案照片、臺北市建築管理工程處112年2月24日函、臺北市政府地政局土地開發總隊鑑定圖可憑（原審卷第589、599至611、615頁、本院卷第233至239、253、381至409、453頁）。㈡次查，系爭大廈在公寓大廈管理條例84年6月30日施行前之82 年間取得建造執照，施行後之84年12月1日取得使用執照（本院卷第289頁），為公寓大廈管理條例公布實施前即取得建造執照之建築，關於法定空地之約定專用並無公寓大廈管理條例第7條各款不得為約定專用部分之限制（最高法院111年度台上字第803號、109年度台上字第3070號判決意旨參照）。公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，其使用應依其設置目的及通常使用方法與約定為之，即應依使用執照所載用途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定；承租人對租賃物可使用之權利，不得大於出租人，法定空地之承租人僅得在上開法令限制之範圍內為租賃物之使用（最高法院109年度台上字第1163號判決意旨參照）。 ⒈上訴人雖稱許美惠購買1樓房屋時，全體共有人與建商已達成 A地由許美惠約定專用之合意云云。然查，許美惠、同大廈10號之4房屋所有權人蘇美容與宏巨公司訂立之房屋土地預定買賣契約書中（他字卷第110至128頁、本院卷第37至77頁），均無約定專用A地或將其使用權納入買賣範圍之記載，難認有約定專用之合意；且許美惠與蘇美容購買之房屋格局、面積、坐落位置均不同，無從僅憑許美惠購買單價較高，即推論有A地約定專用之分管契約存在。況且，系爭大廈規約第3條第1項第2款前段明文約定：「(二)共用部分：本大廈… …1樓2號後面法定空地為地下室排氣孔，……均為住戶共用部分」、同條第2項約定：「本公寓大廈法定空地，2、3樓及頂樓平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非依法律規定並經區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分，其相關管理方式授權管理委員會訂定之」（原審卷第153至154頁），即系爭大廈全體區分所有權人嗣以規約明訂A地為共用部分，益見A地並非許美惠約定專用部分，難認有上訴人主張之分管契約存在。 ⒉次查，系爭大廈104年10月18日區分所有權人會議決議：「有關本大樓規約明載"一樓二號後方法定空地為社區公有地下室排氣孔，惟多年來排氣孔現場被鐵皮建物封閉，影響地下室排氣功能等問題，建請處理與解決。……決議：1.限期自行拆除。2票。2.在地下室排氣功能確認維持正常原則下，同意就地使用並按現地坪數收取租金；另日後建管處拆除，概與管委會無涉。22票。以上公有法定空地租金標準，授權管委會與該屋主協商制定並自105年元月起執行，另案提報下屆區分所有權人會議追認」；復於109年10月17日決議：「2號1樓後方區域空間，經由建管處違建科檢查通過有函公告本大樓，經本次大樓住戶區權大會會議住戶以舉手同意，按建築法規約定使用，以付費狀況下繼續讓豐味亭餐廳使用，並將建管處違建科檢查後的合法公文公告於公佈欄，至於使用費用由誰付，交由2號1樓房東及房客間自行協商」等情，有會議紀錄可參（原審卷第83、87、89頁）。證人即系爭大廈總幹事江義台證稱：109年10月17日區分所有權人會議之出席及表決人數符合規定，主席提問不同意李豐運使用1樓房屋後方空間者舉手，無人舉手或表示不同意，因而通過決議，李豐運自105年1月起迄今均按月繳納2,000元租金等語（本院卷第174至175頁），並提出出席人數及所有權比例統計表為佐（本院卷第209至237頁），另有豐味亭餐廳使用後方空間繳交增額管理費一欄表可證（原審卷第91至95頁）。綜觀上開決議意旨，系爭大廈區分所有權人會議同意以每月租金2,000元為對價出租A地予上訴人，雙方依約履行迄今；上開決議縱如被上訴人所指在程序上有瑕疵，然於該決議未經區分所有權人訴請法院撤銷前，仍為有效。證人江義台已證述上開決議未因召集或表決程序瑕疵經撤銷（本院卷第176頁），依其證述及製作之統計表，109年區分所有權人會議亦無該等瑕疵，且上開決議內容乃由上訴人支付對價後，提供A地予其使用，即與上訴人成立租賃契約，並非將該地作為上訴人約定專用部分，尚與公寓大廈管理條例第7條第4款規定、系爭大廈規約第4條第4項、第5項關於約定專用事項及相關決議數額之約定無涉，被上訴人主張上開區分所有權人會議決議因程序不符規定、違反上開規約約定而無效云云，即無可採。從而，上訴人本於與系爭大廈區分所有權人間之租賃契約占有使用A地，自非無權占有，被上訴人無從請求許美惠返還A地及相當於租金之不當得利。 ⒊至被上訴人主張上開區分所有權人會議決議變更法定空地目的，違反建築法第25條、第86條規定而無效云云。查，A地雖經臺北市政府都市發展局以109年5月12日北市都建字第1093171293號函查報存有新違建，註記為「遮雨棚下方作營業性廚房」，然李豐運已於109年7月14日移除明火爐具，經臺北市建築管理工程處現場勘查符合臺北市違章建築處理規則第17條規定，辦理結案，無後續列管情事，有臺北市建築管理工程處112年2月24日北市都建違字第1123010935號函及現場照片為憑（本院卷第235、253頁），即A地上現已無列管之違章建築。況系爭大廈109年10月17日區分所有權人會議決議係以付費狀況下繼續讓豐味亭餐廳「按建築法規約定使用」，該決議自未違反上開建築法之規定。再者，建築法第11條關於建築基地應留設法定空地之規定，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益。且區分所有權人同意出租公寓大廈之法定空地，尚非無效，僅承租人須依約定方法使用，若有違反，區分所有權人得請求其除去違反約定使用之結果（最高法院108年度台上字第2040號判決意旨參照）。查，A地為法定空地，其設置目的為排風，已如前述；依證人即系爭大廈機電設備維護保養人員張書品證稱：1樓房屋餐廳後門處有大樓排風機出口，每日排風2、3次至餐廳，若餐廳使用者可忍受，抽風機及其功能並無太大影響等語（臺灣臺北地方檢察署107年度偵字第27887號卷第27至28頁、本院卷第291至292頁）；證人江義台亦證述系爭大廈地下停車場排氣設備至今均正常排氣（本院卷第178頁）。經本院現場勘驗，李豐運放置於A地之物品尚無阻礙排風，系爭大廈地下2、3樓排氣設備正常運作，亦無異狀（本院卷第282頁）。足見A地加設系爭頂蓋尚不影響系爭大廈排氣設備正常排風，上訴人使用A地之方法未違反該法定空地設置目的，無損系爭大廈區分所有權人公共利益，依上說明，被上訴人自不得請求許美惠拆除系爭頂蓋。㈢綜上，上訴人向系爭大廈區分所有權人即系爭土地共有人租用A地，並非無權占有，且架設系爭頂蓋使用該地之方法尚未違反法定空地設置目的，被上訴人本於系爭土地共有人之地位請求遷讓返還A地、拆除系爭頂蓋及返還相當於租金之不當得利，均屬無據。四、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定，請求李豐運自A地遷出，許美惠拆除系爭頂蓋並騰空返還A地，及給付1,920元，為無理由，不應准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2項所示。五、本件事證已臻明確，本院業至A地現場勘驗使用現況，並函詢臺北市建築管理工程處關於該地違章建築列管情形，被上訴人聲請囑託勘查該地是否存有違建乙節，自無再予調查之必要。兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足影響本判決結果，爰不逐一論列，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　9 　　日民事第二十三庭審判長法官張松鈞法官李昆曄法官楊舒嵐正本係照原本作成。被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　10　　日書記官常淑慧

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