臺灣高等法院 - 112年度上字第1088號（遷讓房屋等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決 112年度上字第1088號上訴人高淑玲訴訟代理人李恬野律師賴安國律師複代理人楊典翰律師被上訴人王大綱訴訟代理人陳郁婷律師複代理人林晏安律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年7月7日臺灣臺北地方法院112年度訴字第444號第一審判決提起上訴，兩造就本、反訴為訴之追加，本院於114年5月13日言詞辯論終結，判決如下：主　　　文 原判決關於㈠本訴駁回上訴人後開第二、三項之訴部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判、㈡反訴命上訴人移轉登記予被上訴人，及訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄㈠部分，被上訴人應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號○ 樓之○房屋遷讓返還予上訴人。 被上訴人應自民國一百一十三年十一月八日起至返還第二項房屋之日止，按月於每月五日給付上訴人新臺幣壹萬伍仟元，及自每月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 上開廢棄㈡部分，被上訴人在第一審之反訴駁回。 上訴人之其餘上訴駁回。 被上訴人反訴之追加之訴駁回。 第一、二審訴訟費用，關於本訴部分由上訴人負擔百分之一，餘由被上訴人負擔；關於反訴（含追加之訴）部分由被上訴人負擔。 本判決第二項於上訴人以新臺幣貳拾壹萬伍仟元為被上訴人供擔保後，得假執行；但被上訴人如以新臺幣陸拾肆萬貳仟肆佰零肆元為上訴人預供擔保，得免為假執行。 本判決第三項各期清償期屆至後，於上訴人以每期各以新臺幣伍仟元為被上訴人供擔保後，得假執行；但被上訴人如以每期新臺幣壹萬伍仟元為上訴人預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。次按上訴人於終局判決前，得將上訴撤回，民事訴訟法第459條第1項前段定有明文。當事人於本案經終局判決後，對不利其部分提起上訴，於上級審減縮上訴聲明，實質上與撤回減縮部分之上訴無異，該被減縮部分即生判決確定之效果（最高法院107年度台聲字第544號裁判意旨參照）。上訴人主張兩造就其所有如附表一編號2所示建物（下稱系爭房屋）成立未定期限之使用借貸契約，惟被上訴人竟將系爭房屋據為己有，違反兩造約定，已依民法第472條第1項第2款規定，終止兩造使用借貸契約，依民法第470條第1項前段、第767條第1項前段規定，請求被上訴人遷讓並返還系爭房屋，依民法第179條規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，於本院改主張與被上訴人就系爭房屋成立委任或類似委任之法律關係，現已終止，追加民法第179條、第184條第1項前段、適用或類推適用民法第541條第1 項規定，請求被上訴人返還系爭房屋，並撤回民法第470條第1項前段之請求權基礎（見本院卷二第156、229頁）；被上訴人則於原審反訴主張附表一所示之不動產為其所有，僅借名登記上訴人名下，依民法第179條，類推適用民法第541條之規定，請求上訴人返還，嗣於本院基於同一借名登記法律關係請求上訴人返還如附表二所示土地（見本院卷二第468頁，下與附表一之不動產合稱系爭房地），經核兩造之追加，均與其原請求之基礎事實同一；上訴人所為減縮請求權基礎即撤回上訴部分，亦與前揭規定相符，均准許之。貳、實體方面：一、上訴人本訴主張：伊於民國93年12月31日與訴外人胡秀章購買系爭房地，於94年1月7日完成所有權移轉登記，其後伊將系爭房屋交由公公王志正使用管理，王志正再將系爭房屋交由被上訴人管理，然王志正於102年12月27日死亡後，被上訴人持續將系爭房屋出租收取租金，兩造間成立有償委任或混合委任之無名契約，由被上訴人負責管理系爭房地及伊所有門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0弄00號0樓房屋（下稱○○ 路房屋），被上訴人每月須自收取租金中交付新臺幣（下同）1萬5,000元予伊之配偶即訴外人王大維支付家庭開銷（下稱系爭契約關係）。然於111年間，被上訴人誆稱其為系爭房地所有權人，伊已終止兩造間系爭契約關係，惟被上訴人仍繼續無權占有系爭房地，受有相當於租金之不當得利，伊得請求被上訴人自民事起訴狀繕本送達時起至返還系爭房屋之日止，按月於每月5日前，給付伊1萬6,152元。爰依民法第767條第1項，及追加民法第179條、第184條第1項前段、適用或類推適用第541條第1項規定，擇一求為命被上訴人返還系爭房屋，及按月於每月5日給付1萬6,152元並加計自每月5日起算法定遲延利息之判決。並聲請准供擔保後宣告假執行（未繫屬本院者，不予贅述）。就被上訴人之反訴及追加之訴略以：系爭房地移轉相關程序均由伊辦理，支付系爭房地價金及相關稅賦，登記為系爭房地所有權人，更持有系爭房地所有權狀，被上訴人就所稱借名登記之標的究為何，均不了解，被上訴人主張系爭房地為借名登記，自屬無稽等語，資為抗辯。原審為上訴人該部分本訴及反訴均不利之判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠本訴部分：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應將系爭房屋遷讓並返還予上訴人。⒊被上訴人應自起訴狀繕本送達時即111年9月30日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月5日給付上訴人1萬6,152元，及自每月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。㈡反訴部分：⒈原判決廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢反訴追加部分答辯聲明：反訴追加之訴駁回。二、被上訴人則以：伊向胡秀章購買系爭房地，因胡秀章考量受訴外人即被上訴人父親王志正多年照顧，故同意以200萬元出售系爭房地予被上訴人，然伊希望保留後續使用首購貸款優惠，故與兄嫂即上訴人約定將系爭房地借名登記於上訴人名下。伊自94年1月起，每月持續償還上訴人1萬5,000元，清償本利已超出300萬元，伊為系爭房地所有權人，上訴人請求伊返還系爭房屋及請求不當得利，為無理由。倘認兩造間就系爭房地無借名登記法律關係，上訴人主張不當得利金額亦過高等語置辯。另反訴及追加之訴主張：兩造就系爭房地成立借名登記之法律關係，伊於原審以民事答辯暨反訴起訴狀終止，爰依民法第179條、類推適用民法第541條規定，求為命上訴人將系爭房地移轉登記予伊之判決。答辯聲明：㈠本訴部分：⒈上訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈡反訴部分：上訴駁回。㈢追加之訴聲明：上訴人應將附表二所示土地移轉登記予被上訴人。三、經查：門牌號碼臺北市○○區○○路000號0樓之0房屋（權利範圍全部，即系爭房屋）暨臺北市○○區○○段○小段000、同段00 0-0地號土地（權利範圍均為29780分之29）於94年1月7日以買賣為登記原因，移轉登記於上訴人名下，且系爭房屋現由被上訴人占有使用收益等情，有系爭房地買賣契約暨所有權狀、建物及土地登記謄本等件在卷可稽（見原審111年度北簡字第14657號〈下稱北簡〉卷第23至27頁、原審卷一第339頁、本院卷一第497、505頁）該部分事實，堪信為真實。四、得心證之理由：㈠系爭房地是否為被上訴人借名登記於上訴人名下： ⒈按借名登記契約屬無名（非典型）契約之一種，通常係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產出名為登記之契約。基於私法自治、契約自由原則，借名登記契約之約定內容尚有差異，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律效力，惟出名人與借名人就該約定內容，應有意思表示合致始能成立。又不動產登記當事人名義之原因，原屬多端，主張借名登記契約者，應就該契約成立之事實負舉證責任，即應證明究於何時、何地、與何人、以何方式，成立該約定內容之借名登記契約（最高法院114年度台上字第393號判決參照）。被上訴人雖辯稱系爭房地僅借名登記上訴人名下，另反訴請求上訴人返還系爭房地等情，為上訴人否認，自應由被上訴人就該部分事實負舉證責任。 ⒉兩造間是否存在借名登記之合意：被上訴人主張雙方存有借名登記之合意，無非係以有實際使用系爭房屋為據，然被上訴人是否有就系爭房屋為使用收益，尚無從反推兩造間有借名登記之法律關係存在（詳下述），更為上訴人所否認，已難認可採。再者，被上訴人就如何達成借名登記之合意，原稱：「取得原告（即上訴人）同意後，由原告擔任出名人」等語（見原審卷一第16頁），然於本院113年9月30日準備程序時則改稱：「我是透過哥哥王大維去跟上訴人說。也有親自跟上訴人說」等語（見本院卷一第380頁），前後陳述已有不一，當非無疑。 ⒊由購買系爭房地資金關係判斷： ⑴兩造對於購買系爭房地時，買賣價金並非由被上訴人所支付等情，並不爭執，被上訴人僅辯稱有與上訴人或配偶成立消費借貸之法律關係云云。然查，就消費借貸法律關係成立於何人間，被上訴人先後主張「由上訴人及王大維墊付剩餘200萬元價金」（見原審卷一第16頁、卷二第58頁、本院卷一第362、410頁）或「向王大維借款200萬元」（見原審卷一第368頁），主張借款對象已有歧異。就借款金額，曾主張為「200萬元」（見原審卷一第16、368頁、本院卷一第451 頁）、「200萬元加計系爭房屋增值稅」（見原審卷一第461頁）、「200萬元加計系爭房屋之契稅及房屋稅10,183元」（見本院卷一第365頁）就借款金額多次更易。就約定之借款利率部分，被上訴人迄至本院113年9月30日詢問後，始於113年11月1日主張：「被上訴人因未與上訴人及王大維夫婦約定利息，則借款利息應依週年利率為百分之五法定利率計算」等語（見本院卷一第410頁），無法就約定之利率為具體之說明。則被上訴人對於主張之消費借貸關係中必要之點即借款金額、對象，以及攸關最終還款金額之借款利息，均不能為具體之陳述，自難認被上訴人與上訴人或王大維間存有消費借貸法律關係。 ⑵被上訴人提出100年8月18日起至111年5月31日中華郵政股份有限公司客戶歷史交易清單（見原審卷一第27至119頁），主張有持續還款，藉以佐證與上訴人或王大維成立消費借貸關係云云。惟被上訴人就其中102年2月8日匯款21萬7,851元部分，原主張全為清償借款，卻於114年5月13日改稱當日匯款金額中僅1萬元係為清償借款，其餘20萬7,851元為母親遺產王大維應受分配金額（見本院卷二第471頁），就其匯款之理由，前後主張已有不一。且依循被上訴人所主張之還款方式及金額，自94年1月起至100年6月，合計為78個月，還款金額應為117萬元，加計被上訴人所整理100年8月18日至111年5月31日還款金額194萬8,741元，合計還款金額已達311萬8,741元，遠超出原借款金額200萬元甚多，無從認定被上訴人係因償還欠款而為匯款行為。被上訴人雖提出其存摺影本，於匯款備註有「匯國盛貸」、「匯大哥國盛」、「國盛貸款」、「國盛房貸」、「匯國盛貸款」、「繳國盛社區」、「匯大哥繳國」、「匯國盛社區」、「匯國盛繳貸」等記載（見原審卷二第7至37頁），然依據上訴人所提出王大維存摺並無相關註記（見本院卷一第547至549頁），顯然僅為被上訴人單方註記，且是匯予王大維。又上開記載均為片段零星文字，無清償借款相關記載，更集中於109年6月後，距離被上訴人所主張100年8月18日起改以匯款方式償還借款，歷時亦久，仍不足以證明被上訴人係為清償借款而匯款。 ⑶而上訴人主張匯款理由係因被上訴人同時管理其所有之系爭房屋及○○路房屋，因上訴人另需還款予他人，故要求被上訴人每月給付1萬5,000元等情，已提出○○路房屋及坐落土地之所有權狀、王大綱與訴外人何悅玲簽訂○○路房屋之租賃契約為證（見原審卷一第411至419頁）。被上訴人既實際管理上訴人所有之多間房屋，與第三人締結租約收取租金報酬，上訴人要求被上訴人每月從收取租金中匯款1萬5,000元，尚與常理無違。被上訴人再主張○○路房屋實際所有權人為被上訴人父親王志正，僅借名登記予上訴人名下，然被上訴人所提出○○路房屋地價稅繳款書納稅義務記載為訴外人李家德（見本院卷一第425至427頁），自無從證明○○路房屋為王志正所有，且上訴人與王大維係於83年11月12日結婚，有王大維戶籍謄本為憑（見本院卷二第329頁），○○路房屋卻於上訴人婚前即83年2月2日間便已登記於上訴人名下，更難認王志正有於上訴人尚未與其子王大維結婚前，直接將○○路房屋借名登記於上訴人名下之理，被上訴人該部分辯解，難認有據。而被上訴人復無其他舉證足以證明消費借貸關係存在，當無從認定被上訴人有支付系爭房地買賣價金或兩造間有借名登記法律關係存在。 ⒋依系爭房地所有權移轉登記歷程及所有權狀保管現狀觀之：⑴上訴人另主張系爭房地移轉時，有實際與胡秀章簽訂買賣契約、與配偶王大維前往辦理免繳地價稅之申請、自行繳納房屋稅與契稅等情，已提出系爭房地之土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書、土地增值稅免稅證明書、房屋稅繳款書、契稅繳款書為證（見原審卷一第421-423、425、427、429頁），且與臺北市政府稅捐稽徵處113年11月15日北市稽○○ 乙字第1133807321號函及檢附上訴人填載之「土地增值稅（土地現值）申報書」相符（見本院卷二第13至27頁），而可認定。 ⑵觀諸系爭房地所有權移轉過程，係由上訴人或其配偶親力親為，先行申請稅賦減免，後續辦理所有權移轉登記及繳納稅捐，更為價金之給付，而系爭房地之所有權狀，均由上訴人實際保管等情，亦為兩造所不爭執（見原審卷一第400頁），則就系爭房地移轉過程及所有權狀保管狀況，核與一般借名登記之主要特徵不符，被上訴人主張系爭房地為借名登記，尚難憑信。 ⒌被上訴人雖以下列證詞或證據為佐，主張系爭房地為借名登記，然查： ⑴證人即胡秀章配偶時愛玲證稱略以：系爭房地出售過程為其前往○○路房屋仲介諮詢，仲介也有帶人去看，王志正去我家看，看完後就說要問一下被上訴人，被上訴人也有意願要買房子，要我暫時不要賣，他們商議後，被上訴人說要買這間房子，仲介當時是說市價210萬元，我賣給被上訴人200萬元，因為王志正對我們幫助很多，所以賣得比較便宜，被上訴人先給我10萬元訂金，過戶後又給我200萬元，都是被上訴人自己去跑，沒有找代書，後來我又退了10萬元給被上訴人，因為我實拿是200萬元，我沒有繳納增值稅，有跟被上訴人說要實拿。被上訴人說要過戶在上訴人名下，如果過戶到被上訴人會喪失低利優惠。資金來源是跟上訴人借貸，被上訴人沒有出資，說每個月清償上訴人，但還多少錢沒有跟我說，系爭房屋我仍居住到96年，每月給被上訴人租金1萬元，回到大陸後鑰匙交給被上訴人，後續使用情形就不知道了。上訴人跟配偶沒有來看過系爭房地，買賣過程是被上訴人跟王志正前來接洽，認識上訴人及其配偶，但很少見面等語（見原審卷二第47至49頁）。雖證稱系爭房屋由被上訴人所購買，以上訴人名義辦理登記，由被上訴人按月還款云云，然證人證稱過戶過程均由被上訴人辦理等情，除與前揭系爭房地買賣過程由上訴人與胡秀章簽訂買賣契約、上訴人等有先行申請土地增值稅免稅，後續實際辦理所有權移轉登記，於系爭房地移轉過程中，著力甚深，非如證人時愛玲證稱系爭房地買賣過程中並未出現、極少見面等情。更與被上訴人自承：系爭房屋暨其坐落基地買賣過戶事宜全權委由上訴人處理，並未參與系爭房屋暨其坐落基地買賣契約簽訂，亦未與上訴人一同前往與胡秀章辦理過手續等語不符（見原審卷一第16至17頁）。是證人時愛玲證詞已與被上訴人主張及客觀卷證有所不符，又時愛玲於原審112年5月15日證述時，距系爭房地出售時間，已約20年，然證人時愛玲卻可就系爭房地過戶至上訴人名下係被上訴人擔憂會喪失低利貸款，表示後續會每月償還欠款等片段細節，均為應和被上訴人主張之證述，是證人時愛玲所為證述，非無迴護被上訴人之嫌，無從逕信。 ⑵證人即被上訴人胞姊王大媛雖於本院證稱略以：90至94年間遊學國外，94年5月2日返臺，我回到臺灣時系爭房地還沒出售，胡秀章說要搬到大陸定居，所以房子要賣掉，時愛玲就跟我爸爸說，我爸爸去看房子，就分別問我們兄弟姊妹，我剛回國沒錢買，上訴人配偶王大維因為在付○○國宅的貸款，再買一間他會有點吃力，後來就由被上訴人購買，因為被上訴人之後還想再買更大的房子，不想要用掉這次首次購買的貸款，所以就借上訴人名字。系爭房地是由被上訴人出資，因為是用上訴人名字去跟銀行貸款，每個月支付王大維1萬5,000元，可以確定的是王大維每個月會來家裡拿錢，金額是1萬5,000元等語（見本院卷二第110至112頁）。然系爭房地係於93年12月31日簽訂所有權移轉契約書，於94年1月7日辦理所有權移轉登記完成，有上訴人提出之所有權移轉契約書影本及系爭房地土地及建物登記第一類謄本在卷可憑（見北簡卷第23頁、本院卷一第343至345頁），是證人於系爭房地出售時，仍在國外留學，卻證稱有見聞父母分別詢問兄弟姊妹是否購買系爭房屋，與客觀事實相違，不足採信。再者，依證人王大媛證述情節，被上訴人父親分別詢問家中子女是否欲購買系爭房地，上訴人配偶王大維因已另行購屋而無資力購買，何以後續卻由上訴人實際支付購買系爭房地之價金？又為何被上訴人不自行購買卻同意借款？證人王大媛證述情節與常理多有不符，無從採信。 ⑶另證人即被上訴人母舅顏林蔭證稱：93年找我姐姐，姐姐說胡秀章要賣系爭房屋，姊姊說要買下來給被上訴人娶太太用，後來被上訴人說有買下來，要用貸款的，是用上訴人名字買的，我有說這樣不好，會被她坑了，被上訴人說不會，不知道被上訴人資金來源，被上訴人說都有在繳貸款，系爭房屋由被上訴人出租給人家，租金由被上訴人收取，王志正並未使用。買賣經過沒有參與，都是聽被上訴人轉述，幾年前我有問被上訴人系爭房地貸款還清了沒，他說他有在還，是還給上訴人。他有跟我講他還清了，大概這3、4年的事情等語（見原審卷一第462至464頁），雖證稱系爭房地為被上訴人所購買，並登記上訴人名下，然證人自承所知經過均為被上訴人告知，並無親自見聞，其證據力已屬薄弱，其證稱被上訴人曾於3、4年前表示貸款（或借款）已還清等語，更與被上訴人自行整理還款紀錄，於111年5月31日仍有匯款上訴人1萬5,000元等情相違，而難做對被上訴人有利之認定。 ⑷按證人陳述所知事實，除符合民事訴訟法第305條第2項、第3 項之規定得以書狀陳述外，應以言詞陳述，且須命其具結，法院始能就其所為證言斟酌能否採用；倘證人未經法院訊問，或未依法提出陳述書狀，自非屬於合法之人證（最高法院95年度台上字第2547號判決參照）。被上訴人固提出訴外人王大娟聲明書（下稱系爭聲明書），聲明書內記載系爭房地為被上訴人向胡秀章購買，被上訴人每月均會拿1萬5,000元給母親轉交上訴人還款，母親過世後改用郵局匯款云云（見本院卷二第262頁），然本院未命王大娟與兩造會同於公證人前做成陳述書狀，且上訴人亦不同意王大娟於法庭外以書狀陳述（見本院卷二第269頁），王大娟自非屬合法之人證，然被上訴人所提出系爭聲明書，仍屬書證，得由本院審酌證明力。然觀諸系爭協議書內容，僅粗略表示系爭房地為被上訴人所有，並未敘明其見聞之過程，更未經具結或由兩造詢問確認其陳述之真偽，仍難認系爭聲明書所載之內容與事實相符。自難認定兩造間存有借名登記之法律關係。 ⑸至被上訴人雖提出照片、租賃契約書，主張有將系爭房屋整理後出租，對系爭房屋為使用收益等語（見原審卷一第121 至128、129至175頁）。然就房屋為使用之人，非必然為房屋之所有權人，出租之使用收益行為亦僅屬負擔行為，不以對於房屋有處分權為必要，縱非房屋之所有權人，亦可將房屋出租，無從以被上訴人出租系爭房屋行為，認定被上訴人為系爭房地實際所有權人。被上訴人另提出地價稅繳款書、房屋稅繳款書、管理維護費繳款簿、系爭房屋水費通知單及繳費憑證、電費繳費憑證（見原審卷一第177至233、235至255、257至301頁），主張有繳納系爭房地相關稅費，然依被上訴人所提出租賃契約書，系爭房屋之水電費，約定由系爭房屋承租人實際繳納，自無從以被上訴人有提出繳費收據，認定被上訴人有繳納系爭房屋水電費用。而被上訴人亦非不可能基於兩造間系爭契約關係，而須繳納稅金或管理費，無從認定被上訴人即為系爭房地所有權人。 ⑹被上訴人主張有對系爭房屋進行修繕並支付修繕費用等情，聲請本院函詢喜悅祥科技有限公司（下稱喜悅祥公司）、宇安鋁門窗，經喜悅祥公司、宇安鋁門窗分別函覆有前往系爭房屋施作工程，被上訴人有支付價金等情（見本院卷二第217至223、227頁），雖足以認定被上訴人曾就系爭房屋為添附之行為，然仍無從動搖本院前揭所認定上訴人於系爭房地買賣過程實際出資購買並登記為所有權人之事實，則被上訴人縱有添附之行為，亦僅屬上訴人是否受有不當得利，被上訴人後續是否請求返還，無從推論被上訴人即為系爭房地所有權人。 ⒍綜上，被上訴人所提出證據資料，雖可證明其就系爭房地曾為使用、收益及曾為修繕行為，然上訴人所提出反證，足認系爭房地登記過程為上訴人所親為並支付買賣價金，則兩造間是否存有借名登記一事，仍屬晦暗不明，此一不利益，揆諸前開說明，仍應歸由被上訴人負擔，應認兩造間並無借名登記法律關係之存在。從而，被上訴人反訴及追加之訴聲明請求上訴人移轉系爭房地所有權，為無理由，不應准許。㈡兩造間並無借名登記法律關係之存在，系爭房地為上訴人所有，業經本院認定如前。則上訴人主張本因系爭契約關係將系爭房屋交付被上訴人使用，前以起訴狀繕本之送達及上訴理由四狀為終止兩造間委任或類似委任之意思表示，是上訴人主張依民法第767條、及追加民法第541條第1項、第179條之規定，請求被上訴人返還系爭房屋，當屬有據，而應准許。上訴人依前揭規定之請求既有理由，則其另依民法第184 條第1項前段，請求返還系爭房屋，無從獲更有利之判決，即無再予贅述必要。㈢上訴人請求被上訴人給付相當於租金不當得利，有無理由： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人所有物或地上物，可能獲得相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院61年台上字第1695號判例、104年度台上字第715號判決意旨參照）。上訴人已於113年11月7日以民事上訴理由四狀終止兩造間委任契約（見本院卷一第463至477頁），被上訴人後續無法律上原因持續占用系爭房屋，上訴人請求被上訴人自113年11月8日起償還相當於租金之價額，即屬有據。至上訴人主張於起訴前已口頭要求被上訴人返還系爭房屋，未提出證據以實其說，上訴人原審提出之起訴狀，則僅主張終止兩造間使用借貸法律關係（見北簡卷第12頁），上訴人後續亦不再主張兩造間為使用借貸關係，自無從認定兩造間系爭契約關係於斯時終止。 ⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條亦有明定。而土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要（最高法院92年度台簡上字第20號判決參照）。系爭房屋持續出租第三人使用，自111年1月1日起每月租金為1萬8,000元等情，有被上訴人所提出系爭房屋租賃契約書為憑（見原審卷一第129-175頁），且為上訴人所不爭執（見本院卷二第470頁），租金數額自無土地法第97條之限制，應衡量土地之位置，工商業繁榮之程度，利用土地之經濟價值及所受利益等項酌定。經查：系爭房屋位於臺北市○○區○○路上，附近有○○○○館、○○園等景點，鄰近臺北市○○○○國民小學及臺北市立○○高級中學等重要文教設施，周遭有○○○夜市，有上訴人提出系爭房屋周圍GOOGL E MAP截圖可證（見北簡卷第29頁）。又鄰近系爭房屋，且與系爭房屋建造年份相近之不動產，於110、111年間出租單價約為每坪1,028元至1,319元（見北簡卷第31頁），系爭房屋面積為37.24平方公尺即約11.27坪（見本院卷一第345頁），循此計算，鄰近系爭房屋之不動產租金價格約在1萬1,585元至1萬4,865元間。再參以系爭房屋111年實際租金為1萬8,000元，被上訴人表示與附近租屋行情相符（見本院卷二第470頁），並考量被上訴人擔任系爭房屋出租人期間，亦有修繕系爭房屋設備之成本支出等情，認上訴人請求自113 年11月8日起相當於租金之不當得利，以每月1萬5,000元為適當，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人依督促程序送達支付命令，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。上訴人請求被上訴人自113年11月8日起，至返還系爭房屋之日止，按月於每月5日給付上訴人1萬5,000元部分，既定有每月5日給付之確定期限，則上訴人就按月給付部分，一併請求自每月6日起，均至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，亦屬有據，應予准許，逾此部分（即原請求自每月5日起算部分）則為無理由。六、綜上所述，本訴部分：上訴人依民法第767條第1項、第179 條、追加民法第541條第1項之規定，請求被上訴人應將系爭房屋遷讓並返還予上訴人，並自113年11月8日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月5日給付上訴人1萬5,000元，及自每月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審本訴就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二、三項所示。反訴部分：被上訴人依民法第179條、類推適用民法第541條規定，請求上訴人將如附表一所示之不動產移轉登記予被上訴人，為無理由，不應准許，原審就反訴部分為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第四項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予以維持，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。另被上訴人反訴追加之訴，依民法第179條、類推適用民法第541條規定，請求上訴人將附表二所示土地移轉登記予被上訴人，為無理由，應予駁回。又上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，反訴追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1、2項、第79條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　6 　　月　　3 　　日民事第六庭審判長法　官　周美雲法　官　古振暉法　官　王　廷附表一：（被上訴人於原審反訴請求上訴人移轉登記之不動產）編號不動產地號/建號土地面積建物坐落地號建物門牌號碼權利範圍 1 土地臺北市○○區○○段○小段000地號 15,988平方公尺 29780分之29 2 建物臺北市○○區○○段○小段000建號如附表一編號1所示地號臺北市○○區○○路000號0樓之0 1分之1 附表二：（被上訴人於本院就反訴追加請求上訴人移轉登記之土地）編號不動產地號土地面積地上建物建號權利範圍 1 土地臺北市○○區○○段○小段000-0地號 4平方公尺空白 29780分之29 正本係照原本作成。上訴人不得上訴。被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　6 　　月　　5 　　日書記官　王詩涵

臺灣高等法院112年度上字第1088號

關鍵資訊