臺灣高等法院 - 112年度上易字第342號（回復原狀等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決 112年度上易字第342號上訴人即附帶被上訴人方女惠被上訴人即附帶上訴人張宜峰訴訟代理人姚宗樸律師上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國111年12月28日臺灣宜蘭地方法院第一審判決（111年度訴字第123號）提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於112年3月27日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人給付新臺幣壹拾捌萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。附帶上訴駁回。第一審、第二審訴訟費用，關於上訴部分，由被上訴人負擔，關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）主張：伊為經營咖啡廳，於591房屋租售網站（下稱591租售網）上找到上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）所刊登載明：位於宜蘭縣○○ 鄉○○路0段00、00號1樓房屋（下稱系爭店面）為適合經營餐飲業之45坪店面出租廣告（下稱系爭廣告）。經洽上訴人並告知租屋欲做餐飲業使用，惟上訴人明知系爭店面為農舍，不得經營餐飲業，卻故意未告知伊上情，兩造遂於民國110 年7月24日訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定自110年8月1日起至114年7月31日止由上訴人出租系爭店面予伊，租金每月新臺幣（下同）4萬元。嗣伊完成系爭店面裝潢後，要求上訴人提供房屋稅單以供將來報稅之用，上訴人卻遲不交付，伊調閱資料始發現系爭店面為農舍，且坪數僅有35坪，上訴人顯未依債之本旨而為給付，且無法補正，伊已依民法第227條第1項規定解除系爭租約，上訴人自應返還伊已給付之押租金及租金共計新臺幣（下同）21萬8,000元（即押租金8萬元、110年8至11月份之租金共13萬8,000元）及支出之裝潢費用92萬5,215元等情。依民法第259條第2款規定，請求上訴人給付21萬8,000元，另依民法第227條第2項規定，請求上訴人給付92萬5,215元，並均加計自起訴狀繕本送達翌日即111年3月30日起算之法定遲延利息（原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人18萬元本息，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人及被上訴人就其等敗訴部分各自聲明不服，依序提起上訴、附帶上訴）。於本院聲明：㈠答辯聲明：上訴駁回。㈡附帶上訴聲明：⒈原判決關於駁回被上訴人後開第2項之訴部分，及該部分假執行之聲請，均廢棄。⒉上開廢棄部分，上訴人應給付被上訴人96萬3,215元，及自111年3月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、上訴人則以：系爭廣告非伊所刊登，且被上訴人於110年7月29日簽約時，亦未表明其係看到廣告而來，被上訴人早已知悉系爭店面為農舍，更未告知伊將做餐飲業使用，系爭租約上復無可供餐飲使用之相關約款，顯見兩造並未約定系爭店面應供餐飲業使用。另被上訴人於簽約前亦曾測量系爭店面，知悉實際使用坪數非如所有權狀所示，仍與伊締結系爭租約，伊並無未依債之本旨而為給付之情，被上訴人不得解約並請求損害賠償。縱可，被上訴人未經伊同意，即拆除系爭店面舊有裝潢，又其所主張之裝潢費用，復應係其當時所另開設啾咕咖啡（Tjuku cafe）員山分店之裝潢費用而非因系爭店面所支出者，不得向伊請求，且被上訴人就本件損害之發生及擴大亦與有過失。遑論被上訴人對伊尚負有如附表所示債務，伊亦得據以主張抵銷，被上訴人本件請求自無理由等語，資為抗辯。於本院聲明：㈠上訴聲明：⒈原判決關於命上訴人給付18萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，均廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈡答辯聲明：附帶上訴駁回。三、本院之判斷：㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第227 條第1項定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。民法第226條第1項、第256條復分別有所明定。經查： ⒈被上訴人主張其係於110年7月20日因見上訴人在591租售網所刊登之系爭廣告，方與上訴人接洽簽訂系爭租約等情，業據提出系爭廣告為憑（見原審卷第217頁）。依數字科技股份有限公司111年10月11日數字（法）字第1111011001號函暨所檢送之會員資料、112年7月20日數字（法）字第1120720001號函暨所檢附之照片、修改紀錄（見原審卷第282至284頁、本院卷一第143、281頁），可見系爭廣告確為上訴人自110年7月20日至同年月21日止刊登於591租售網之廣告內容；上訴人空言其591租售網之帳號疑似遭人入侵，惟未舉證以實其說，難認屬實，其否認系爭廣告之形式上真正，已無足採。 ⒉次查，兩造於110年7月間訂立系爭租約之事實，固有系爭租約存卷可參（見原審卷第27至43頁），並為兩造所不爭執（見本院卷一第6、77頁），惟兩造就該租約係於110年7月29 日或同年月24日所訂立乙情則仍有爭議。參以上訴人自110 年7月20日起至同年月27日13時15分止於591租售網上就系爭店面所刊登之廣告內容，均係與店面及設備出租相關之記載，且該等內容自110年7月23日起至同年月27日13時15分止均未再修改（見本院卷一第143、167、202、217至218、281頁），惟自110年7月27日13時16分該等廣告內容再經修改後，直至同年月31日止，則僅存關於設備出清之內容（見本院卷一第281至283頁），可徵被上訴人所稱兩造已於110年7月24日締結系爭租約之事實，應較堪採信。 ⒊觀系爭廣告既已明載：「宜蘭礁溪雙店面　適合早午餐　輕食、飲料店　創業提供進貨廠商　店內設備另談　靜電抽油煙機　中島式三門冰箱　落地油煙機、煎台　熱水機　兩人座餐桌椅　高腳椅非餐飲業可拆除廚房設備」等語（見本院卷一第143頁），且作為系爭租約附件一之頂讓設備表（見原審卷第43頁），其中冰箱、煎台、油炸機、餐桌、餐椅等設備亦與餐飲業之經營多有關聯，兩造復確曾就冰箱等設備交涉相關報價（見本院卷二第135頁），顯見上訴人刊登系爭廣告之主要用意，本係為招攬欲從事餐飲業之人向其承租系爭店面；徵之被上訴人係因見系爭廣告內容始與上訴人磋商締約，且其於承租系爭店面後，亦確將之裝潢為咖啡廳使用（見原審卷第181頁），雖上訴人所提之訂金收據記載：「雙方約定營業項目為『農產品零售』，付訂人（即被上訴人）承租後若營業項目違反約定，付訂人願擔負一切責任。」、「付訂方張宜峰先生（即被上訴人）自行告知因租賃物房屋型態為農舍，將以頭城家裡地址辦理營業登記，並之後不得主張要求。」等語（見原審卷第231頁），然被上訴人已否認該文書之形式上真正，上訴人則自陳該訂金收據沒有原本可供本院核對（見本院卷一第80頁），復未證明該文書係經被上訴人簽名用印，尚不能憑以遽為有利上訴人之認定，自堪認系爭店面應具有可供經營餐飲業使用之約定效用，始符兩造締結系爭租約之真意。然系爭店面係依法不能作餐飲業使用之農舍之事實，業有宜蘭縣政府111年6月14日府建都字第1110080300號函可憑（見原審卷第247至248頁），並為兩造所不爭執（見本院卷一第78、125頁），依此，系爭店面顯已欠缺前開約定效用；上訴人未於系爭廣告、租約內註明系爭店面為農舍，亦不能證明被上訴人於簽約前已看過系爭店面之平面圖，或其所提另以FB社群軟體張貼之廣告內容（見原審卷第482頁），無從憑以推認被上訴人於簽約前已知悉系爭店面為農舍。至被上訴人雖未於系爭店面辦理商業登記，惟其原因多端，亦不能資為上訴人於簽約時有告知被上訴人系爭店面為農舍之有效論據。從而，上訴人於簽立系爭租約後雖已交付系爭店面予被上訴人使用，然該店面欠缺得作為餐飲業使用之約定效用，且此情亦為被上訴人於訂約時所不知，仍難認上訴人已依債之本旨而為給付；上訴人既知系爭店面屬農舍，卻未於締約時告知被上訴人此節而仍與之締約，致無法提供合於債之本旨之系爭店面，自係因可歸責於其之事由所致，是被上訴人主張上訴人就此應對其負不完全給付之責，應堪採取。 ⒋又觀系爭租約第1條已訂明租賃標的範圍為系爭店面（見原審卷第27頁）；依系爭店面之建物謄本（見原審卷第47頁），可見該店面之登記面積為151.79平方公尺（即約45.9坪），然兩造均陳稱系爭店面之實際使用坪數僅約35坪（見原審卷第11頁、本院卷一第78頁），顯見系爭店面之實際使用坪數亦與系爭租約之約定內容不符。上訴人雖主張被上訴人於110年7月26日即自行到場丈量，顯見其簽約前即已知該店面實際使用坪數與所有權狀不符云云，並提出被上訴人之FB網頁翻拍照片、兩造之LINE通訊軟體對話紀錄為證（見原審卷第175頁、本院卷二第135頁）。惟兩造於110年7月24日即已簽訂系爭租約，前已敘及（見三、㈠⒉），自不能認被上訴人於簽約時已知悉系爭店面實際使用坪數與約定內容不符而仍願承租。此外，上訴人復不能證明前開坪數不符情事非可歸責於其，就此自亦構成對被上訴人之不完全給付。 ⒌上訴人前開不完全給付之情事，均屬不能補正，依民法第227 條第1項規定，應適用民法第226條第1項關於給付不能之規定，是以，被上訴人自得依民法第256條第1項規定解除系爭租約。被上訴人已於110年11月11日委請律師寄發律師函予上訴人解除系爭租約，該函於同年月16日送達上訴人（見原審卷第57至67頁），於是日起即生解除系爭租約之效力。系爭租約既經被上訴人合法解除，上訴人即無從再行終止，是其辯稱系爭租約已經其於111年2月7日委請律師寄發存證信函終止，並於同年月8日該函送達被上訴人時起發生終止契約之效力云云，則非有據。㈡再按契約解除時，除法律另有規定或契約另有訂定外，當事人受領之金錢給付，應附加自受領時起之利息償還之，此觀民法第259條第2款規定自明。查系爭租約既經被上訴人合法解除，應溯及失其效力，兩造即應互負回復原狀之義務，與租期屆滿或經依法終止不同，上訴人依系爭租約所收受之租金、押租金，自均應依民法第259條第2款規定返還予被上訴人，尚無系爭租約第7條約定：「租期屆滿，經乙方依第八條約定返還房（店）屋，及抵付本約應由乙方負擔之費用或賠償後，甲方應將押金或其餘額無條件免息返還乙方。」之適用餘地（見原審卷第29頁）。又被上訴人已依系爭租約給付上訴人押租金8萬元、110年8月份之租金2萬元、110年10 月份、11月份之租金各4萬元，共計18萬元之事實，業為兩造所不爭執（見本院卷一第6、77頁），堪信為真。被上訴人雖主張其另給付110年9月份之租金3萬8,000元予上訴人，惟為上訴人所否認，觀諸系爭租約第3條已訂明租金應以轉帳方式匯入上訴人所指定之帳戶（見原審卷第27頁），被上訴人卻主張其係以現金支付，更自陳無簽收證明可資提出（見本院卷一第123至124頁），其空言已給付該部分租金予上訴人云云，自難遽採。準此，被上訴人依259條第2款規定，請求上訴人返還已收取之18萬元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，自屬有據。㈢另按因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條第2項復有明文。查被上訴人於簽訂系爭租約後，因裝潢系爭店面而支出裝潢費用共92萬5,215元之事實，業據提出統一發票、郵政跨行匯款申請書、郵政匯票申請書、存摺明細為憑（見原審卷第73至103頁）。上訴人雖仍質疑前開裝潢費用，應係被上訴人當時所另開設啾咕咖啡員山分店之裝潢費用，並非因系爭店面所支出者云云。惟依證人宋昌志於本院所證：伊從108年起擔任大向室內設計公司負責人至今，在110年8月8日曾至系爭店面丈量，因被上訴人告訴伊他租該處房子要開咖啡廳，請伊幫他設計店面，後來伊有幫被上訴人設計並簽訂合約書，委託設計的項目包含咖啡廳室內、外觀及招牌部分，約定報酬為30萬元，加計稅金1萬5,000元，總金額為31萬5,000元；伊於簽訂正式設計合約前有到現場丈量，那時候丈量的面積為室內35.8坪，伊有將丈量結果告知被上訴人，被上訴人表示跟他該屋的租約所載之坪數好像有不同，但那時候因為時間比較趕，所以伊就先依照實際可以使用的面積做設計，被上訴人也同意；伊的設計只有沿用到原屋天花板之假樑部分，其餘都沒有沿用，沒有沿用的裝修飾材就拆除，天花板、牆面及地板裝修，油漆、木作部分都是重新製作，系爭店面裝修之設計費是依照實際丈量之室內面積計算，設計費1坪8,500元，該報價係依伊之前公司服務的經驗報價，係合理之市場價格，且低於伊工作之臺北地區行情，後來被上訴人有把完工的照片傳給伊看，伊在110年8月中提出3D設計圖時被上訴人給付期中款50%，同年9月該屋開始施工請款40%，剩餘尾款10%是於同年10月底完工時給付，全部款項都是現金支付，因金額不是很大，伊在最後結案收到尾款後有開公司發票給被上訴人，伊後來有給過被上訴人關於其他分店之設計建議，但沒有受委任，有受委任設計的僅有系爭店面等語（見本院卷二第165至168頁），以及證人陳則穎於本院所證：伊從事地板工程，有在系爭店面施工及監工，時間大約是在110年10月27 日，是被上訴人請伊去該處施工，約定施作內容就是在該處室內空間貼塑膠地板，但有1個小房間沒有貼，約定報酬是以1坪1,000元計算，總共不含稅3萬6,000元，如果沒有施工，材料可以直接退掉，材料是110年10月4日送過去的；伊施作地板沒有拆除原本既有的地板，本件有施工完成，被上訴人也有以銀行轉帳方式給付權額款項給伊，伊有開家裡公司的發票（宙灃裝潢工程有限公司）；伊在到場裝修前，有到現場丈量1次，該處室內面積印象中是36坪左右，但沒有包含前述沒有貼的小房間，系爭店面伊知道被上訴人有請別人做木作、油漆、水電等，伊進場的時候上開工程都已經施作，伊完成地板工程退場時則已沒有其他工程還在場施作等情（見本院卷二第171至175頁），暨由證人陳則穎提出之室內現場照片、郵政跨行匯款申請書、LINE通訊軟體對話紀錄及證人宋昌志所提裝潢合約書（見本院卷二第177至183、197 至215頁），堪認被上訴人確有就系爭店面裝潢並支出前述費用，上訴人此部分之辯解，尚非可採。至上訴人雖再謂：前開裝潢係被上訴人未經伊同意所為，不得向伊請求裝潢費用云云。然縱認被上訴人係未經上訴人同意而自行裝潢，亦僅係其應否依系爭租約第11條第2項約定對上訴人另負損害賠償責任之問題，於其是否確因裝潢系爭店面而支出前開費用之判斷無影響。準此，被上訴人因就未達約定效用之系爭店面支出前開裝潢費用而受有固有財產之損害，固得依民法第227條第2項規定，請求上訴人就此對其負損害賠償責任。㈣惟按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，為民法第217條第1項所明定，同條第3項復規定上開規定於被害人之代理人或使用人與有過失者，準用之。此規定之目的在謀求加害人與被害人間之公平，倘受害人對於損害之發生或擴大亦有過失時，由加害人負全部賠償責任，未免失諸過苛，乃賦與法院得減輕其賠償金額或免除之職權，且不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時，亦有該條項之適用（最高法院109年度台上字第1423號判決可資參照）。查上訴人於簽訂系爭租約後，未提供可合法作為餐飲業使用及符合約定坪數之系爭店面予被上訴人使用，固有不當。然系爭店面為農舍之事實，本可經由調取該店面之建物謄本而輕易查知，此觀該店面之建物謄本已明載主要用途為「農舍」可明（見原審卷第47頁），且依證人宋昌志所證前情，亦可見被上訴人於110年8月1日與證人宋昌志簽訂裝潢合約前，即經丈量得悉室內坪數較約定內容短少之情事，以被上訴人身為啾咕企業社負責人之智識程度（見原審卷第235頁），其既欲以該店面經營餐飲業，卻未於簽約前即行調閱查明該店面是否為農舍，復未於其後發現該店面室內坪數短少時，對於上訴人所稱系爭店面可供餐飲業經營使用之說法一併存疑，即在未先行釐清該等坪數及農舍相關疑義前，率與證人宋昌志簽訂裝潢合約而逕為系爭店面之裝潢，直至各該裝潢工程均已開始施作並完工後，始於同年10月底調取建物謄本查悉系爭店面屬農舍之事實，就前述92萬5,215元裝潢費用損害之發生及擴大顯屬與有過失；本院考量上訴人不完全給付情事與被上訴人前開過失情節之輕重程度，以及被上訴人如已盡上開注意，信可輕易有效避免支出前開裝潢費用，卻疏未為之，終致損害發生等一切情事，認此部分損害應由被上訴人負全部之責，始為公允，爰依民法第217條第1項規定，免除上訴人就此部分對被上訴人所應負之損害賠償責任。㈤末按2人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。民法第334條第1項、第335 條第1項分別定有明文。本件上訴人主張依序以如附表所示債權抵銷被上訴人之本件請求。經查： ⒈系爭租約既經被上訴人於110年11月16日合法解除，應溯及至 110年8月1日（即系爭租約起始日）起失其效力，是除上訴人已因此無保有押租金、租金共18萬元之法律上原因，應依民法第259條第2款規定返還被上訴人外，被上訴人亦自110 年8月1日起即已無占有使用系爭店面之合法權源，就其於無權占有期間內因使用系爭店面所受利益，應依民法第179條或第259條第3款規定，照受領時之價額（即約定租金數額）以金錢返還上訴人。又觀兩造就110年9月份之租金為3萬8,000元之事實並無爭議，僅爭執被上訴人已否給付（見三、㈡），從而，被上訴人因解除系爭租約所應返還其於110年9月份因占有使用系爭店面所受利益之數額即為3萬8,000元。 ⒉次查，被上訴人已自認其自110年11月16日解除系爭租約後，仍繼續占有系爭店面至111年4月1日止，且在該段期間內沒有合法占有權源等語（見本院卷一第311頁），被上訴人自應依民法第179條規定，給付其於該段期間內因無權占有系爭店面所受相當於租金之不當得利。參以兩造原以系爭租約約定之每月租金為4萬元，是被上訴人就此部分所應給付相當於租金之不當得利數額即為18萬元【即4萬元×（15日/30 日＋4月）＝18萬元】。 ⒊經上訴人以前開共計21萬8,000元（即3萬8,000元＋18萬元＝21 萬8,000元）之債權與被上訴人本件所得請求之18萬元債權抵銷後，被上訴人已無餘額可資請求，上訴人對其自已無給付義務；至上訴人所主張如附表所示其餘抵銷債權之存否，自均無庸再為審究，附此敘明。四、綜上所述，被上訴人於解除系爭租約後，依民法第259條第2款規定，請求上訴人給付21萬8,000元，並依民法第227條第2項規定，請求上訴人給付92萬5,215元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人給付18萬元本息，並為准、免假執行宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄此部分原判決，改判如主文第2項所示。至原審駁回被上訴人其餘請求（即96萬3,215元本息）部分，理由雖與本院略有不同，但結論並無二致，仍應予維持。被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由、被上訴人之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第78 條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　15 　日民事第二十三庭審判長法官張松鈞法官楊舒嵐法官許勻睿正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　15 　日書記官莫佳樺附表抵銷順序上訴人主張之債權項目上訴人主張之抵銷數額(新臺幣) 請求權基礎 1 租金利益、相當於租金之不當得利或系爭租約第13條所稱之懲罰性違約金（即使用系爭店面之對價） 91萬8,000元【即110年9月份為3萬8,000元、110年12月份至112年9月份共88萬元(即每月4萬元×22個月＝88萬元)】擇一依系爭租約第3條、第13條約定、民法第179條規定 2 拆除及修復費用 10萬元系爭租約第14條第5項約定 3 拆除借用物之賠償費用 1萬2,250元（即27盞軌道燈價值共8,450元、2支頂扇價值共3,800元）民法第468條規定 4 拆除設備之賠償費用 10萬元（即5片捲簾價值共3萬元、2片紗窗價值共2萬元、2座土牆價值共5萬元）民法第184條規定 5 粉刷、更換壁紙費用 3萬元系爭租約第14條第6項約定 6 110年9月份至111年3月份之電費 227元系爭租約第5條約定 7 110年9月份至111年3月份之水費 505元系爭租約第5條約定 8 修復滲水費用 3萬9,000元系爭租約第11條約定。 9 拆除靜電機、風管設備之損失費用 4萬元系爭租約第11條約定。 10 僱工修復馬桶裝置不良之費用 5,000元系爭租約第11條約定。

臺灣高等法院112年度上易字第342號

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