112年度重上字第171號｜民事：返還定金等｜裁判日期：112 年 10 月 17 日

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第171號上訴人葉柏川訴訟代理人林凱倫律師被上訴人蔡錫全訴訟代理人孫丁君律師趙天昀律師上列當事人間請求返還定金等事件，上訴人對於中華民國111年10月12日臺灣臺北地方法院110年度重訴字第510號第一審判決提起上訴，本院於112年9月19日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：伊係訴外人佳元建設股份有限公司（下稱佳元公司）之代表人，為佳元公司尋覓危老改建案之合適房地，適上訴人委託訴外人僑茂房屋仲介股份有限公司（下稱僑茂公司）居間出售其所有如附表所示房地（下稱系爭房地），兩造於民國110年3月間就系爭房地談妥買賣標的、價金等必要條件，並於同年3月12日簽署買賣斡旋金委託書（下稱系爭斡旋金委託書）及買賣定金契約（下稱系爭定金契約），約定於同年4月20日完成簽訂不動產買賣契約書，伊已交付由佳元公司簽發、面額新臺幣（下同）1000萬元之支票（下稱系爭定金支票）作為證約定金，並由上訴人委任之僑茂公司代為保管，兩造於同年4月20日就買賣契約書之部分條款未達成共識，合意再磋商而展延簽約期限，最終伊於110 年4月25日同意上訴人所提同年4月22日買賣契約版本（下稱系爭4月22日版本），經催告上訴人履約未果，並以起訴狀繕本送達解除系爭定金契約等語。爰依系爭定金契約第2條約定、民法第249條第3款，或類推適用民法第249條第3款規定，擇一求為命上訴人加倍返還定金1000萬元本息之判決。並願供擔保請准為假執行。二、上訴人則以：系爭定金契約至多為買賣之預約，僅係就買賣標的及價金範圍先為擬定，作為將來買賣契約書之張本，兩造對於各項買賣重要條件及細節尚未達成合致，買賣契約並未成立。被上訴人將系爭定金支票交付僑茂公司經紀營業員張仁厚簽收，並未轉交伊，而系爭定金支票係用以擔保簽立買賣契約之立約定金。惟兩造於110年4月20日磋商時，因買賣條件未達成合意，已確定無法成立買賣契約，並無展延簽約期限之合意。雖伊提出系爭4月22日版本之要約，但因被上訴人提出110年4月25日買賣契約版本（下稱系爭4月25日版本）予以拒絕，系爭4月22日版本已失其效力，縱被上訴人提出系爭4月25日版本後，於當晚再同意系爭4月22日版本，亦屬被上訴人之新要約，伊未收受通知或承諾，兩造就系爭4月22日版本未達成意思表示合致。伊對於兩造未能簽訂買賣契約並無可歸責之事由，反係被上訴人與有過失所致，應依民法第217條規定免除伊應賠償金額。況伊未曾收受系爭定金支票，系爭定金契約第2條違約賠償約定係損害賠償總額預定之違約金性質，誠屬過高，亦應予酌減等語，資為抗辯。三、原審依被上訴人所請判命上訴人應給付被上訴人1000萬元，及自110年9月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並依聲請為准、免假執行之宣告。上訴人聲明全部不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。四、本件不爭執事項如下（僅保留與本判決論述有關部分於後，其餘見本院卷第158、159頁）：㈠上訴人將系爭房屋出租予訴外人六星集股份有限公司（下稱六星集公司），雙方於109年4月29日簽署未經公證之房屋租賃契約。㈡被上訴人於110年3月2日交付系爭定金支票予僑茂公司經紀營業員張仁厚簽收。㈢兩造於110年3月12日簽訂系爭定金契約。㈣系爭定金支票迄今仍由僑茂公司保管中。五、兩造協議簡化之爭點（本院卷第159、160頁），本院判斷，分述如下：㈠系爭定金契約之性質部分： 1.按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院106年度台上字第480號判決要旨參照）；又當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。倘將來無法依所訂之契約履行而須另訂本約者，縱名為本約，仍屬預約（最高法院108年度台上字第2312號判決要旨參照）。 2.被上訴人主張兩造簽立系爭定金契約時，已就買賣標的、價金等必要條件意思表示合致，買賣契約本約已然成立云云，為上訴人否認，並以上開情詞置辯。經查： ⑴依系爭斡旋金委託書第3條第2項約定：「本要約書承諾送達他方之日起30日內，買賣雙方應於共同指定之處所，就有關稅費及其他費用之負擔、委託人及買方共同申請辦理或協商指定地政士、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後，簽定不動產買賣契約書」（原審卷一第135 頁），已表明兩造對於買賣價格及標的意思表示合致後，應至共同指定處所，協商付款條件、貸款及交屋等相關事宜；再依系爭定金契約載明：「立約人蔡錫全（以下簡稱買方）欲購買座落於臺北市○○區○○○路○段00、00號全棟樓之兩戶房屋及其土地持分，現買方願交付定金新臺幣壹仟萬元整…給予賣方，買方承購條件如下…。購買總價款新臺幣伍億貳仟萬元整。簽約款即總價款10％，完稅款即總價10％，交屋款即總價款80％…壹、雙方應於本契約簽署後，於110年4月20日前，至僑茂房屋仲介股份有限公司完成簽訂不動產買賣契約書。貳、違約賠償：本契約成立後，因可歸責買方事由致解除契約者，已付定金由賣方沒收，買方不得請求返還。若因可歸責賣方事由致解除契約者，賣方應加倍返還已收之定金。參、買方其他承購條件：賣方須配合買方做危老改建程序。」等語（原審卷一第21頁），雖有約定買賣標的、總價款及各期款比例，但對於不動產買賣之其他重要履約條件，如買賣價金給付期限、方式、所有權移轉、點交期限、方式等權利義務均未約定，尚待110年4月20日至僑茂公司簽訂不動產買賣契約書。 ⑵證人即僑茂公司經紀營業員詹益銧亦證述：上訴人於110年2月間委託僑茂公司出售系爭房地，並由伊負責處理，被上訴人於110年3月2日出具第一份買賣斡旋委託書，上訴人不同意，被上訴人於110年3月5日再出價，伊於110年3月5日至11日以微信與上訴人溝通後，上訴人才同意該價格，伊於110 年3月11日或12日將被上訴人簽署之系爭斡旋金委託書、系爭定金契約傳送給上訴人，上訴人簽署後於110年3月13日回傳，伊才開始跟上訴人討論返台簽約細節，原則上簽立買賣契約時不能再更動買賣標的及價金，但買賣契約書會約定如何履約、履約期限、稅金分擔等事項。因上訴人委託條件中有包含承受租約，被上訴人於簽立系爭定金契約時同意承受租約，兩造於110年4月7日見面時，被上訴人表示是否可終止租約、騰空房屋，上訴人表示與委賣條件不符，被上訴人就同意承受租約，但要求上訴人協助換約並公證，因上訴人提供之租約有約定公證，但實際上未經公證，另上訴人要求在被上訴人支付簽約款、備證款時，先取得部分買賣價款，但兩造對彼此上開條件未達成合意。伊於110年4月9日再次詢問上訴人有無其他條件，並於110年4月14日將被上訴人同意簽約之協商條件轉知上訴人，兩造於110年4月20日在僑茂公司光復營業處會面，當天有提出買賣契約書草稿，仍因租約公證及上訴人變更付款方式等未達成共識等語（原審卷一第282至287頁），經核與卷附之不動產買賣一般委託書（下稱系爭委託書）、標的物現況說明書、上訴人與六星集公司間之租約、詹益銧於110年4月14日微信傳送上訴人之簽約協商條件、110年4月20日買賣契約版本相符（原審卷一第25至31、137至141、177、179、181至197、481至499頁）。兩造簽立之系爭斡旋金委託書及系爭定金契約，不斷重申兩造應至共同處所協商相關事項後簽定不動產買賣契約書，足見系爭定金契約僅係先擬定買賣標的及總價，作為將來訂立本約張本之買賣預約，其後仍透過仲介人員或親自見面磋商承受系爭房屋租約、支付買賣價金方式及履約保證公司等其他重要買賣事項。是被上訴人主張兩造簽立系爭定金契約時已成立買賣契約之本約云云，並非可採。㈡系爭定金支票之性質部分： 1.次按定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：㈠證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。㈡成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。㈢違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。㈣解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。㈤立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種（最高法院91年度台上字第635號判決要旨參照）。 2.查，被上訴人經由僑茂公司居間仲介購買系爭房地，先後於110年3月2日、5日出價並簽署系爭斡旋金委託書，交付系爭定金支票充作斡旋金予僑茂公司經紀營業員張仁厚收受（原審卷一第135、23頁），張仁厚再透過詹益銧與上訴人磋商，上訴人同意被上訴人於110年3月5日出價後，依系爭斡旋金委託書第3條約定系爭定金支票轉為定金，兩造進而簽立系爭定金契約作為買賣之預約，足認被上訴人交付系爭定金支票，僅係為擔保買賣契約本約成立之立約定金，並非被上訴人主張系爭定金支票係證明買賣本約成立之證約定金。㈢上訴人抗辯未收受系爭定金支票部分： 1.依系爭斡旋金委託書第3條約定：「本斡旋書經賣方或其代理人簽署同意買方承購條件時，僑茂不動產即得全權代理買方將斡旋金轉為定金交付予賣方，此契約即自動視為定金收據，買方絕無異議。另買方同意僑茂不動產得為買賣雙方代理人。」（原審卷一第135頁），則被上訴人交付之系爭定金支票已從斡旋金轉為定金，並經買賣雙方代理之僑茂公司經紀營業員張仁厚簽收，應認被上訴人已依系爭定金契約履行交付定金之義務。 2.雖系爭委託書第7條第6項約定：「乙方（指僑茂公司）代理收受定金或於買方簽署斡旋金契約（買賣要約書）後，應於24小時內轉送交甲方，不得隱瞞或扣留，但有因甲方之事由致無法送達者，不在此限。」（原審卷一第27頁），惟據證人詹益銧證述：被上訴人交付系爭定金支票時，伊在場，依通常流程收受定金支票後，會在隔天將定金支票交給賣方，但當時上訴人在大陸，無法直接交付，伊於110年4月5日上訴人返台解除隔離後，將系爭定金支票、系爭委託書、系爭斡旋金委託書、系爭定金契約、契約變更書等正本及買賣契約應備文件表交給上訴人閱覽後收回，系爭定金支票未由上訴人收執，是因為原本約定110年4月8日要簽約，被上訴人已另開立5200萬元簽約金支票，受款人為履約保證帳戶，系爭定金支票在簽約後要退還被上訴人，有徵得上訴人同意，將系爭定金支票交由僑茂公司繼續保管等語（原審卷一第283頁），核與兩造於110年4月20日見面磋商時，詹益銧提及：「支票的事我解釋一下，我有帶去飯店，為什麼沒有交給他（指上訴人），因為我們講好簽約那天要改成5200萬的簽約金，所以…」，上訴人訴訟代理人亦稱：「太久啦，畢竟是太久了，畢竟今天在中間這個過程，1000萬還沒有到手的情況下，今天葉醫師願意往下大家再坐下來談細節，我想有一定的誠意啦，我只能講這個過程…」等語相符（原審卷一第363、364頁），可證上訴人自始知悉被上訴人交付系爭定金支票，已由受其委託之僑茂公司代理收受，至上訴人抗辯未收受定金支票云云，乃其與僑茂公司間內部委託關係之爭議，並不影響系爭定金契約之成立。㈣兩造有無合意展延簽約期限部分：被上訴人主張兩造於110年4月20日就買賣契約條款磋商未達成共識，合意再磋商而展延簽約期限等語，雖為上訴人否認。惟查，依上訴人所提兩造於110年4月20日磋商之錄音譯文，上訴人訴訟代理人最後有提及：「我想這樣子，因為畢竟還是有很多的變動，我還是要跟他（指上訴人）講，甚至是他媽媽那邊，我儘快的到明天就把這個版本我們改給他們。…對第三點，那個部分調整，調整完以後再麻煩轉給蔡總（指被上訴人）」、「如果是真的大家能夠有一定的，就是這個原則，大家還是沒有辦法有共識，那可能就真的是沒有辦法再約，如果真的大家還有，也同意，或者是在基本上這些架構下，我們這個改過的架構下，大家就在約一個時間好了。就這樣！」等語（原審卷一第425、426頁），被上訴人則稱：「看有沒有什麼要補充，你們（指僑茂公司）是當家的，場地是你們的。」等語，僑茂公司林處長亦稱：「雙方都有一個誠意，互信基礎可能要建立在更多的一個…」等語（原審卷一第426頁）。復參以協助上訴人擬定買賣契約書之地政士葉又銘證稱：「當天會談結束後，我並沒有跟買方（指被上訴人）接觸，所以買方的想法我完全不清楚，之後就是按我方才陳述，有聽從上訴人林律師的指示按當天的會議內容修正系爭4月22日版本，所以就是在第5條及第15條有做部分文字的修正」等語（本院卷第216頁）。上訴人亦於110年4月22日晚間8時40分許傳送系爭4月22日版本予詹益銧，詹益銧回稱：「已經收到，謝謝！會立即轉傳買方蔡總經理收。」等語（本院卷第143頁）。兩造雖於110年4月20日未簽立買賣契約書，但有共識由上訴人提出修正版本，其後上訴人提出系爭4月22日版本予被上訴人，足認兩造確有展延簽約期限之合意，上訴人抗辯未合意展延顯與其提出系爭4 月22日版本行為不合，自無可取。㈤兩造就系爭4月22日版本之意思表示是否合致部分： 1.復按要約經拒絕者，失其拘束力；非對話為要約者，依通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為承諾時，其要約失其拘束力，將要約擴張、限制或為其他變更而為承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。民法第155條、第157條、第160條第2項分別定有明文。 2.被上訴人主張其最終於同年4月25日晚間同意上訴人所提系爭4月22日版本，兩造買賣系爭房地之意思表示合致云云，為上訴人否認。經查，上訴人所提系爭4月22日版本，係經由詹益銧轉知被上訴人，詹益銧則於110年4月25日晚間10時26分將被上訴人所提系爭4月25日版本以微信傳送予上訴人（本院卷第143頁），因兩個版本關於第5條價金給付期數、上訴人可否提前動撥履約保證帳戶款項、是否設定反擔保，第10條買賣標的物之點交期限，及第15條其他特約事項關於上訴人是否協助處理系爭租約辦理公證、如取得承租人讓與之構築物權利，仍屬本買賣價款中等條款，有明顯歧異，業經本院勘驗無誤（本院卷第194、195頁）。被上訴人所提系爭4月25日版本變更系爭4月22日版本，依上開規定，應視為拒絕上訴人系爭4月22日版本之要約，另提出系爭4月25日版本之新要約。 3.雖被上訴人主張其於傳送系爭4月25日版本後，已通知僑茂公司張仁厚，請詹益銧向上訴人轉達其願意依系爭4月22日版本進行簽約云云（本院卷第355、356頁）。然觀諸詹益銧與上訴人間之微信紀錄（本院卷第143頁），詹益銧係於110年4月25日晚間10時26分傳送系爭4月25日版本及「葉醫師晚安！以上所傳檔案是買方蔡總經理剛剛傳來的合約修正版本，請查收，謝謝。」等語，上訴人未回復任何訊息；詹益銧於同日晚間10時59分再傳送：「葉醫師晚安！剛剛買方蔡總經理有來訊息，他們新提出的版本不用再討論了，也不用給您的律師與代書審查了，他說與您直接約明天簽約付款即可，以免耽誤您的時間，以上報告，謝謝」等語，並未明確表達被上訴人係要撤回系爭4月25日版本，同意系爭4月22日版本之意。詹益銧於隔日上午11時59分另傳送：「葉醫師午安！早上有打電話給您，電話沒有接，是要向您報告，買方蔡總經理要我們轉達您，合約不用再修改了，依照您提出的版本請您今天或明天內約時間簽買賣合約即可，儘快回答好嗎？感謝您。」等語，詹益銧此時始將被上訴人撤回系爭4月25日版本，提出被上訴人同意依系爭4月22日版本簽約訊息傳達上訴人。再對照詹益銧110年4月27日凌晨1時整以微信傳送書信予上訴人記載：「…㈠希望您考慮在回大陸前約買方來公司簽約，條件是全盤接受您的條件下簽約，如果在有不如意的條件就作罷，也順勢我們可以將一千萬的定金退還給買方，做一個階段的結束。㈡如果您回大陸前尚未圓滿成交，下一步要怎麼做希望您能我，或是另找買主，條件是否如前…」等語（本院卷第183頁），可見詹益銧於110年4月27日仍持續向上訴人確認是否同意被上訴人於110年4月25日改依系爭4月22日版本簽約之新要約，上訴人收受上開訊息後，不為承諾，依民法第157條規定應認被上訴人上開新要約失其拘束力。 4.再依被上訴人110年5月11日臺北古亭000506號存證信函（下稱系爭0506號存證信函）記載：「貴我雙方…經僑茂房屋仲介股份有限公司居間斡旋，雙方已就買賣標的、總價款等必要事項達成合意，…並經台端於110年3月12日在買賣斡旋金委託書上『賣方同意出售』欄位簽名同意出售，雙方買賣契約業已成立…雙方又於同日簽署之買賣定金契約約定應於110年 4月20日完成不動產買賣契約書等過戶必須文件之簽署。…本人僅能以本存證信函催告台端於函到7日內履行上開約定」等語（原審卷一第35至39頁），被上訴人係認為兩造於110 年3月12日業已成立買賣契約，限期催告上訴人履行簽署書面契約，並非催告上訴人承諾被上訴人改依系爭4月22日版本簽約之新要約，或依系爭4月22日版本簽約等節，顯與被上訴人主張其最終於110年4月25日同意系爭4月22日版本而意思表示合致乙節不合。被上訴人主張兩造合意展延原定110年4月20日簽約期限後，兩造於110年4月25日達成依系爭4 月22日版本簽約合意，經被上訴人以系爭0506號存證信函限期催告上訴人履行簽約未果，再以起訴狀繕本送達為解除系爭定金契約之意思表示，依系爭定金契約第2條約定、民法第249條第3款規定或類推適用民法第249條第3款規定，請求上訴人加倍返還定金1000萬元本息云云，為無理由。六、綜上所述，被上訴人主張係因可歸責於上訴人之事由而解除系爭定金契約，依系爭定金契約第2條約定、民法第249條第3款，或類推適用民法第249條第3款規定，請求上訴人加倍返還定金1000萬元本息，為無理由，不應准許。原審為被上訴人全部勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　17　　日民事第四庭審判長法官傅中樂法官廖慧如法官黃欣怡正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　17　　日書記官卓雅婷附表：編號土　　　　地　　　　坐　　　落　地目面　　積權利範　圍縣　市鄉鎮市區　段　小段地號平方公尺 1 臺北市 ○○區 ○○ ○ 000 34 全部 2 臺北市 ○○區 ○○ ○ 000 217 全部編號建號基地坐落建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍備考 1 000 如上土地臺北市○○區○○○路0段00號鋼筋混凝土造4層 1層：86.25 2層：102.75 3層：102.75 4層：102.75 騎樓:16.5 合計：411 全部 2 000 如上土地臺北市○○區○○○路0段00號鋼筋混凝土造4層 1層：86.25 2層：102.75 3層：102.75 4層：102.75 騎樓:16.5 合計：411 全部

臺灣高等法院112年度重上字第171號

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