112年度重上字第680號｜民事：分割共有物｜裁判日期：113 年 06 月 25 日

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第680號上訴人紅典建設開發股份有限公司法定代理人楊國裕訴訟代理人郭玉瑾律師郭玉諠律師被上訴人允鵬建設股份有限公司法定代理人邱福地訴訟代理人周仕傑律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國112年6月9日臺灣臺北地方法院110年度重訴字第310號第一審判決提起上訴，本院於113年6月11日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。兩造共有如附表一㈠、㈡所示土地、建物、停車位全部分歸上訴人取得，並由上訴人補償被上訴人新臺幣參仟伍佰柒拾伍萬零陸佰肆拾元。第一、二審訴訟費用由兩造依附表二「應有部分比例」欄所示比例負擔。事實及理由一、上訴人主張：兩造分別共有坐落如附表一㈠、㈡所示土地、建物（下合稱系爭房地）、停車位（下稱系爭停車位，與系爭房地合稱系爭共有物），應有部分各為2分之1。兩造就系爭共有物之分割方法無法達成協議，考量系爭共有物所屬○○○○ 大樓（下稱系爭大樓）係設計規劃作為服務式公寓，64戶中之51戶為臺北市政府、伊與訴外人即前法定代理人楊秀光所有，現均作為紅典酒店式公寓使用。而系爭共有物自兩造於民國106年分別共有迄今，皆呈毛坯屋狀態，伊曾向被上訴人為買受及承租其應有部分之意思表示，未獲被上訴人同意，系爭共有物已閒置數年，倘將系爭共有物分配予伊，將使系爭共有物獲得最大之經濟效益，亦無違公平原則，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，求為命系爭共有物分配予伊，並由伊按被上訴人應有部分比例以金錢補償被上訴人之判決（原審為兩造共有如附表一㈠、㈡所示之系爭共有物予以變價分割，所得價金由兩造按附表二所示應有部分比例分配）。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡兩造共有系爭共有物分歸上訴人所有，由上訴人按應有部分比例以價金補償被上訴人。二、被上訴人則以：系爭共有物位處臺北市○○○路與○○路口，不動產增值潛力極高，兩造均為專業之建設公司，於系爭大樓完工交屋後均無對外出售，即看中將來增值之潛力，故若將系爭共有物分配予上訴人或變價分配價金，無異迫使伊強制出售，致伊遭受重大損失。系爭房地尚屬毛胚屋狀態，依現狀分割為兩戶，僅須建立起分戶牆，以低廉之工程費用，使兩造均能繼續保有增價潛力高之不動產，可謂兩全其美之策，亦符合民法第824條第2項第1款規定等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第95、96頁，並依論述之妥適，調整其內容）：㈠如附表一㈠、㈡所示系爭共有物為兩造所共有，應有部分各2分之1。㈡系爭大樓共64戶，分別由上訴人及楊秀光所有14戶、被上訴人所有12戶、臺北市政府所有37戶，系爭共有物則為兩造所共有。上訴人、楊秀光及臺北市政府所有之51戶現由上訴人關係企業維春開發股份有限公司（下稱維春公司）經營紅典酒店式公寓，被上訴人所有之12戶則由被上訴人自行管理使用。㈢兩造就系爭共有物無因物之使用目的不能分割或約定不得分割之情形，惟無法達成分割協議。四、本院得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第824條第2項、第3項分別定有明文。又法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況、分割後各部分所得利用之價值及經濟效用、全體共有人利益等有關情狀，於符合公平經濟原則下，為適當之決定（最高法院89年度台上字第724號判決、94年度台上字第1149號判決、96年度台上字第108 號判決意旨參照）。㈡查系爭大樓為臺北市政府辦理「臺北市○○區○○段○○段000-0、 000-0、000-0、000、000-0、000、000-0、000-0、000-0等地號土地都市更新案」（下稱系爭都更案）興建之建物，被上訴人為實施者，兩造於100年5月31日簽訂合作契約書，約定共同投資興建合作事宜，就系爭都更案之房地規劃、產品定位事宜，擬規劃為服務式公寓。嗣系爭大樓興建完畢後，臺北市政府以公開標租方式，由維春公司得標就被上訴人分得以外之全數房屋（不含系爭共有物）經營紅典酒店式公寓等情，有協調系爭都更案暨鄰地000號土地整體開發變更建築規劃事宜會議紀錄、合作契約書等件可參（見原審卷第203至206頁），且為兩造所不爭（見不爭執事項㈢所示），足見系爭大樓整體規劃本為服務式公寓，雖被上訴人就其分得部分未依約為服務式公寓使用，系爭共有物於興建完成迄今已逾7年，均呈毛胚屋狀態（見原審卷第355至356頁），但若將系爭共有物一併納入酒店式公寓使用，乃最有利於系爭大樓整體規劃，並合於兩造與臺北市政府共同興建之目的，倘將系爭共有物原物分配予兩造，反不利於系爭大樓酒店式公寓之整體規劃，或以變價拍賣之公開拍賣，亦恐有承受減價拍賣或第三人承買之風險，難以發揮系爭共有物利用之效益。審酌系爭共有物之經濟效用、兩造利益及意願等情狀，認系爭共有物以原物全部分配予上訴人取得，再由上訴人依市場交易價格補償未受分配之被上訴人，應屬妥適。㈢次按訴之有無理由，應依事實審言詞辯論終結時之狀態決之，各共有人依原物按應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，各共有人實際分得部分之價值，自應以言詞辯論終結時之狀態為其基準（最高法院108年度台上字第60號判決意旨參照）。原審判決命系爭共有物應變價分割，上訴人提起上訴後，被上訴人辯以原審囑託永聯不動產估價師事務所（下稱永聯事務所）鑑定價額過低，永聯事務所110年3月23日所鑑定之價格，距本件言詞辯論期日，已逾2年以上，且與相關時價登錄不符，請求重新鑑定，故兩造同意改由李林國際不動產估價師聯合事務所（下稱李林事務所）就系爭共有物價格重為鑑定（見本院卷第104、119、121頁），鑑定人鑑定結果以113年4月2日為價格日期，分析形成土地價格一般因素（含政策面、經濟面、市場面）、不動產市場概況（含不動產市場發展概況及價格水準分析）、區域因素（含近鄰地區土地及建物利用情形、公共設施概況、交通運輸概況、區域環境內重大公共建設、近鄰地區未來發展趨勢）、個別因素（含土地、建物個別條件、標的地籍位置圖、公共設施配置、交通運輸條件、附近嫌惡設施）、最有效使用分析，以比較法、收益法之直接資本化法評估附表3 編號1之價值；以比較法評估附表3編號2之價值，有李林事務所不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）可參（見外放卷）。被上訴人固辯以系爭估價報告比較標的1、2、3距離系爭大樓甚遠，鑑定價格過低云云（見本院卷第144頁），然系爭估價報告乃本於鑑定人之專業意見，親自到場勘查現況，並同時參酌臺北市松山地政事務所所核發謄本以確認系爭共有物之權利狀態，且依都市計畫、地籍等相關資料查證，確認以系爭土地之個別條件及區域環境內容後，再依鑑定人對系爭共有物現場實際訪查交易、售價及成本資訊而整理而來，則其所為鑑定之結果自有相當程度之可信性。再者，系爭估價報告於分析系爭共有物價格時，業已兼顧不動產市場發產概況、區域因素分析、及個別因素分析等情形，且評估系爭共有物市場係以高樓層之電梯住宅大樓產品為最具市場性之產品。另在價格評估方面，係同時選定比較法及收益法之直接資本化法作為其估價之方法，顯無偏廢，且就比較法部分，乃蒐集鄰近地區與系爭共有物相似條件之建坪買賣成交案例，且依據均係來自於實價登錄資料，另以直接資本化法，選擇數個與系爭共有物相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。經核系爭估價報告係比較鄰近系爭共有物之9個標的，且詳載比較標的條件分析、區域因素調整分析、個別因素調整分析及勘估標的比較價格推定等，並為內政部不動產交易實價查詢服務網所查得（見外放系爭估價報告第43至85頁），則其所為估價結果自有其專業而值採憑。而被上訴人所提3筆臺北市○ ○區○○○路0段000號00樓、000之0號0樓、00樓不動產交易紀錄，交易日期為111年3月23日、4月26日（見原審卷第499至501頁），距本件言詞辯論終結期日較遠，尚難作為比較衡量現在實際價格；此外，被上訴人復未能舉證證明系爭估價報告究有何不可採憑之情，則其空言否認系爭估價報告之結論，並非可取。準此，系爭估價報告應堪採為金錢補償之計算標準。上訴人就附表一㈠、㈡所示系爭共有物，依附表三所示價格，按被上訴人應有部分比例，應補償被上訴人新臺幣（下同）3,575萬640元。㈣次查，系爭共有物之實際使用面積為32.8334坪（扣除公設），係屬系爭大樓區分所有建物之專有部分，該建物僅有1大門進出，現為毛胚屋，尚未隔間，亦無人居住使用等情，有建物照片、建物權利狀態表可參（見原審卷第53、348、355、356頁），依現有建物坪數大小、出入口僅1大門、配置廚房排水及污水管線、瓦斯管線僅1套，可認該建物原始規劃僅供單一住戶使用。倘本件為原物分割，分割後之各部分並無各自獨立之對外出入口，需重新砌立分戶牆、大門，廚房排水及污水管線、瓦斯管線須重新拉管設立，足見系爭共有物以共有人應有部分各1/2比例原物分割，顯有困難。又被上訴人所執原審卷第223頁分割方法，設立新的獨立大門，須犧牲6.395平方公尺（約1.934坪）室內面積，遑論砌立分戶牆亦會犧牲室內面積，分戶後實際可使用室內面積不到15坪（扣除公設），被上訴人粗估改造費用至少須439萬餘元（見原審卷第471至473頁），所費不貲，分割後如不進行室內裝修難為通常使用，縱使裝修分戶後亦顯然減損該建物價值；甚且，被上訴人所擬分配之A3戶，無論採光、通風及格局，均優於擬分配予上訴人之A3-1戶，在使用及價值上有極大差距。況依臺北市道路命名及門牌編釘自治條例第11條規定：「領有使用執照或其他合法建築物，其門牌之增編、併編，應由建築物所有權人向主管建築機關申請核准變更後，再行辦理。前項建築物屬公寓大廈，其規約對於增編戶數有規定者，依規約之規定辦理；規約未規定者，除具有獨立使用出入口之地面層外，應依下列方式之一辦理，始得申請主管建築機關增編戶數：一經區分所有權人會議決議同意。二取得使用同一出入口全數樓層過半數戶數之區分所有權人書面同意。……」（見原審卷第255頁），被上訴人取得系爭大樓區分所有權人同意，顯有事實上之困難；至於系爭停車位登記使用面積僅為4.1493坪（見原審卷第348頁），僅可停放單一汽車，原物分割將使車位難為通常使用。是被上訴人辯以系爭共有物應以原物分割云云，顯有困難，亦非可取。五、綜上所述，上訴人依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求判決分割系爭共有物，洵屬正當。本院斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情，認應採上訴人分得系爭共有物，並由其給付被上訴人如附表三所示補償金之分割方案為適當。原審所採分割方法，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決廢棄，改判如主文第2項所示。六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，乃形式形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，爰審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造依附表二「應有部分比例」欄分擔，始為公平，附此敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第80條之1，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　 6 　　月　 25　日民事第六庭審判長法官周美雲法官古振暉法官汪曉君正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　25　　日書記官戴伯勳附表一：㈠土地：編號土地坐落面積權利範圍縣市鄉鎮市區段小段地號平方公尺 1 臺北市 ○○區 ○○段 ○ 000 134 312/20000 2 臺北市 ○○區 ○○段 ○ 000 826 312/20000 3 臺北市 ○○區 ○○段 ○ 000 272 312/20000 ㈡建物：編號建號基地坐落建物門牌主要用途/建築式樣/房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍樓層/ 面積合計附屬建物/ 面積１臺北市○○區○○段○○段0000建號臺北市○○區○○段○○段000、000、000地號臺北市○○區○○○路0段000號00樓之0 集合住宅/鋼筋混凝土造/00層 00層/ 93.57 陽台9.97 雨遮5.00 全部共有部分：○○段○○段0000建號（權利範圍：427/100000） ○○段○○段0000建號（權利範圍：168/10000）２臺北市○○區○○段○○段0000建號臺北市○○區○○段○○段000、000、000地號臺北市○○區○○○路0段000號地下0層（停車位編號：000）停車空間/鋼筋混凝土造/00層地下0層/ 277.31 - 1/20 共有部分：○○段○○段0000建號（權利範圍：10000/0000000）附表二：共有人應有部分比例紅典建設開發股份有限公司 1/2 允鵬建設股份有限公司 1/2 附表三：編號建物門牌建坪單價（元/坪）房地價值（元） 1 臺北市○○區○○○路0段000號00樓之0 1,408,000 68,161,280 2 臺北市○○區○○○路0段000號地下0層（停車位編號：000）車位價值（元） 3,340,000 合計總房地價（元） 71,501,280

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