臺灣高等法院民事判決

上訴人

汪華泰精密工業有限公司

法定代理人

汪子龍

訴訟代理人

陳守文律師

訴訟代理人

郭千華律師

上訴人

僑馥建築經理股份有限公司

法定代理人

彭慶

訴訟代理人

林晉丞

訴訟代理人

鄭亨偉

被上訴人

王英夫

被上訴人

王群淵

被上訴人

王裕勝

被上訴人

王筱珣

被上訴人

盧美惠

被上訴人

王晶瑩

被上訴人

王欽銘

共同訴訟代理人

葉月雲律師

上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國112年6月30日臺灣士林地方法院111年度重訴字第290號第一審判決提起上訴，本院於112年12月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之上訴，其效力及於全體，此觀民事訴訟法第56條第1項第1款規定自明。查被上訴人在原審以上訴人汪華泰精密工業有限公司（下稱汪華泰公司）及僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）為共同被告，以汪華泰公司未依約定給付價金解除買賣契約，請求僑馥公司將所保管如附表所示之履約保證帳戶（下稱系爭專戶）內汪華泰公司所給付之價金充作懲罰性違約金撥付給被上訴人。原審判決被上訴人一部勝訴，雖僅汪華泰公司提起上訴，因僑馥公司應否給付，及其撥付數額，關係汪華泰公司之違約情狀，訴訟標的與汪華泰公司自須合一確定，故汪華泰公司之上訴效力及於僑馥公司，爰依民事訴訟法第56條第1項第1款前段規定，將僑馥公司併列為上訴人，合先敘明。

貳、實體方面：

一、本訴部分：

㈠被上訴人主張：伊為新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，於民國110年12月10日與汪華泰公司簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定由汪華泰公司以新臺幣（下同）1億1017萬9575元購買系爭土地權利範圍全部（下稱系爭買賣），另約定由僑馥公司辦理系爭買賣價金履約保證。汪華泰公司依約將第一期簽約款、第二期備證用印款共計2217萬9575元存入系爭專戶，詎延遲給付剩餘之尾款，復經伊催告仍不履行，經伊解除系爭契約等情。爰依系爭契約第8條第2項約定，沒收汪華泰公司存入系爭專戶之2217萬9575元作為懲罰性違約金。於原審聲明：㈠汪華泰公司應給付被上訴人2217萬9575元；㈡僑馥公司應將系爭專戶內之前開款項撥付與被上訴人（原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即酌減違約金為1101萬7958元，於該範圍內命汪華泰公司給付及命僑馥公司撥付，併依兩造聲請為准、免假執行宣告。汪華泰公司就前揭命汪華泰公司給付及命僑馥公司撥付部分，聲明不服，提起上訴。被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，非本院審理範圍）。並答辯聲明：上訴駁回。

㈡汪華泰公司則以：被上訴人委託訴外人兆廣地產有限公司（下稱兆廣公司）銷售系爭土地，期間兆廣公司宣稱系爭土地建蔽率為60％，即1樓可建築面積約為146坪，符合伊因規劃遷廠所提出1樓可建築面積應界於140至150坪間之要求，伊方以高於區域行情每坪32.3萬元之每坪45萬元價格買受系爭土地。詎伊於給付系爭買賣期款後，委請建築師辦理建築設計時，始獲悉系爭土地因位於臺北港特定區之第一種產業專用區，應退縮建築，實際1樓可建築面積僅有約104坪，即實際建蔽率為42%，未具所應有之品質，而有效用及價值欠缺之瑕疵，且無法補正，驚覺受騙，旋於111年3月3日依民法第88條、第92條規定撤銷買受系爭土地之意思表示，另依民法第359條規定解除系爭契約，被上訴人自不得再依系爭契約請求沒收伊已給付之款項作違約金。縱認被上訴人得解除契約，系爭契約之簽約目的無法達成不可歸責於伊，且自簽約至解約之期間相當短暫，被上訴人所受之損害甚微，懲罰性違約金之金額顯屬過高而顯失公平，請求酌減至0元等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於汪華泰公司之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

二、反訴部分：

㈠汪華泰公司主張：伊分別於110年12月10日、111年1月3日依約給付系爭買賣期款1110萬元、1117萬9575元，嗣於111年3月3日撤銷買受系爭土地之意思表示並解除系爭契約，爰依民法第179條、第259條規定，請求被上訴人返還已繳之系爭買賣價款。縱認伊違約，系爭契約約定之違約金過高，應予酌減至0元，依民法第179條規定，請求被上訴人返還沒收之違約金。又前開款項現由僑馥公司保管，被上訴人應同意伊領取。於原審聲明：㈠被上訴人應同意伊領取系爭專戶內之2217萬9575元；㈡被上訴人應給付伊以本金1100萬元計算自110年12月10日起、以本金1117萬9575元計算自111年3月3日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息（原審為汪華泰公司一部勝訴、一部敗訴之判決，即酌減違約金為1101萬7958元，命被上訴人同意汪華泰公司領取系爭專戶內之1116萬1617元，及命被上訴人給付自判決確定之翌日起算之法定利息。汪華泰公司就敗訴部分，聲明不服，提起上訴；被上訴人就敗訴部分未聲明不服，已告確定，非本院審理之範圍）。並上訴聲明：㈠原判決關於駁回伊後開之訴部分廢棄；㈡被上訴人應再同意伊向僑馥公司領取系爭專戶內之1101萬7958元；㈢被上訴人應再給付伊1100萬元自110年12月10日起至清償日止，及1萬7958元自111年3月3日起至清償日止，暨1116萬1617元自111年3月3日起至判決確定之日止，均按年息百分之5計算之利息。

㈡被上訴人則以：系爭土地有關管制規定均經依法公告周知，汪華泰公司不得諉為不知，且系爭買賣自開始磋商至實際簽約有相當之期間，汪華泰公司於簽訂系爭契約前本得查明及規畫建築面積，縱不知系爭土地退縮建築之規定，亦與伊無關。又伊係於汪華泰公司反悔不買後始知汪華泰公司所稱之簽約目的，磋商期間伊未曾向汪華泰公司保證1樓建築面積，亦無表示實際可建築面積或建蔽率為何，更未將之列為系爭契約條款，難認系爭土地有欠缺所保證品質之情。且系爭土地實際可建築面積，需於實際申請建造執照時始得確認，難認有減少價值或效用之瑕疵。從而，汪華泰公司自不得撤銷意思表示或解除系爭契約。復依汪華泰公司無端拒絕履約之違約情節，嗣又拒絕返還所有權狀及印鑑證明，致伊無從處分系爭土地，並受有系爭買賣仲介費用、履約保證費用之損失，本件違約金並無過高，不得再為酌減等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。

三、僑馥公司則稱：伊辦理系爭買賣價金履約保證業務，由汪華泰公司及被上訴人共同委任伊為付款中間人。依上訴人及被上訴人於110年12月10日簽立之不動產買賣價金履約保證申請書，當買賣雙方有爭議時，伊應依雙方協議或法院判決結果撥款。本件系爭買賣之爭議未釐清，伊將暫停系爭專戶價金之撥付，並以判決確定結果做為價款撥付之依據。

四、兩造不爭執事項（本院卷第289至291頁）：

㈠新北市○○區○○段000地號土地即系爭土地為被上訴人共有，王英夫權利範圍4分之1、王群淵權利範圍4分之1、王裕勝權利範圍4分之1、盧美惠權利範圍16分之1、王筱珣權利範圍16分之1、王晶瑩權利範圍16分之1、王欽銘權利範圍16分之1。系爭土地面積為809.4平方公尺，坐落臺北港特定區計畫範圍內，土地使用分區為第一種產業專用區。

㈡系爭土地買賣之仲介方為兆廣公司，被上訴人及汪華泰公司分別與兆廣公司簽立有如本院卷第47頁所示之不動產委託銷售契約書及如原審卷二第130頁所示之不動產買賣要約書。

㈢汪華泰公司與被上訴人於110年12月10日簽立如本院卷第99至115頁所示之土地買賣契約書即系爭契約，約定由汪華泰公司以1億1017萬9575元買受系爭土地即系爭買賣，並共同委任僑馥公司辦理買賣價金信託履約保證。

㈣汪華泰公司分別於110年12月10日、111年1月3日開立金額分別為1100萬元、1117萬9575元，受款人為系爭專戶，如本院卷第117至119頁所示之支票，支付系爭買賣價款。

㈤汪華泰公司於111年3月3日委請陳守文律師寄發如本院卷第161至165頁所示之郵局存證信函（下稱甲存證信函），主張撤銷系爭契約買受之意思表示，並主張解除系爭契約，請求返還已付買賣價款。甲存證信函陸續於同年月4日至同年月0日間送達被上訴人，副本並於同年月8日送達僑馥公司。

㈥被上訴人於111年3月10日委請沈明達律師寄發如新北地院卷第51至55頁所示之郵局存證信函（下稱乙存證信函），表示不同意汪華泰公司於甲存證信函所為之主張，並催告汪華泰公司將系爭買賣尾款存入系爭專戶。乙存證信函於同年月11日送達汪華泰公司，副本並於同年月15日送達僑馥公司。

㈦被上訴人於111年4月26日委請沈明達律師寄發如新北地院卷第61至64頁所示之郵局存證信函（下稱丙存證信函），請僑馥公司依系爭契約第8條第1項進行最終催告。丙存證信函於同年月29日送達僑馥公司。

㈧僑馥公司於111年5月5日寄發如新北地院卷第67至68頁所示之郵局存證信函（下稱丁存證信函），通知汪華泰公司及被上訴人其已收悉甲、乙、丙存證信函，並依系爭契約第8條第7項暫停系爭專戶系爭買賣價款之撥付。

㈨被上訴人於111年5月12日委請沈明達律師寄發如新北地院卷第69至72頁所示之郵局存證信函（下稱戊存證信函），主張解除系爭契約。戊存證信函於同年月13日送達汪華泰公司，副本並於同年月17日送達僑馥公司。

五、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：

㈠被上訴人所交付之系爭土地，具有1樓平面建築面積短少之瑕疵：

⒈按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。

⒉次按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，民法第103條第1項、第106條定有明文。易言之，民法第106條禁止雙方代理之規定，旨在保護本人之利益，並非強行規定，代理人如事先經本人許諾，即得為雙方代理之法律行為。查，系爭土地買賣之仲介方均為兆廣公司，為兩造所不爭執(參不爭執事項㈡），並有被上訴人及汪華泰公司分別與兆廣公司簽立不動產委託銷售契約書、不動產買賣要約書可稽（本院卷第47頁、原審卷二第130頁），且依照前開不動產委託銷售契約書第7條第1項之約定，足認被上訴人同意兆廣公司就系爭土地買賣得為雙方之代理人，先予敘明。

⒊查，證人即兆廣公司之員工饒傑倫於原審證稱：兆廣公司有受被上訴人委託負責銷售系爭土地，由伊負責地主方、陳弘倚負責接洽汪華泰公司；印象中陳弘倚有帶汪華泰公司前往現場察看土地的情形；在土地銷售期間，汪華泰公司有提到要蓋廠房，有跟伊詢問確認土地可以蓋廠房的面積；伊有上網去查系爭土地的容積及建蔽率；伊是直到汪華泰公司拿新北市政府變更該區計畫細部計畫書之土地使用分區管制要點（下稱系爭要點）來跟伊說後，伊請人去新北市政府確認，才知道有退縮建築7.5公尺之管制規定，當初有跟兩造到現場察看，對面的土地已經蓋了廠房，並沒有建築線退縮建築的情形，不解為何本件土地需要去退；依照伊的仲介經驗，如果汪華泰公司於簽約前知道這塊地有退縮建築7.5公尺之管制規定，很大比例不會買這塊地等語（原審卷二第95至100頁）；證人即兆廣公司之員工陳弘倚於原審則證稱：兆廣公司有接到汪華泰公司買受系爭土地之委託，伊有去汪華泰公司當時的廠房跟其洽談；根據被證10之對話紀錄（下稱系爭對話），汪華泰公司當時有表明用途是蓋廠房，有表明需要230至300坪的工業用地、需要140至150坪的面積需求；被證8為兆廣公司製作系爭土地之銷售資料，伊現在無法確認傳給汪華泰公司的檔案是否即為被證8的銷售資料（下稱系爭銷售資料），但伊可以確定有面積、坪數、建蔽率60％、容積率210％等內容，檔案名稱『○○○○244.pdf』就是系爭土地的銷售訊息；在議價期間，汪華泰公司應該有向伊或饒傑倫或賣方再次確認系爭土地可供建築的面積，伊是以當時查到的資料即建蔽率60％、容積率210％回答汪華泰公司；直到付完第二期款，汪華泰公司才跟伊說有系爭要點等語（原審卷二第101至105頁）；證人汪柏邑即汪華泰公司員工亦證稱：系爭對話紀錄是伊與陳弘倚之對話；陳弘倚來拜訪時，伊有帶陳弘倚參觀工廠，並告知現有的大型機台必須要安置在1樓，伊要找一塊1樓面積可以足夠蓋與現在工廠差不多面積的土地，伊在LINE上有提到建築的1樓面積至少要有140至150坪，陳弘倚有將系爭銷售資料傳送給伊；後來有到現場看地，伊有問系爭土地建蔽率是不是60％，可不可以蓋到60％，陳弘倚說附近土地都是建蔽率60％，附近的工廠都有蓋滿，請伊放心等語（原審卷二第108至109頁），互核前開證人之證述，並參以兆廣公司為銷售系爭土地所製作載有「總面積244.84坪、建蔽率60％、容積率210％」等內容之系爭銷售資料（原審卷一第154頁），及陳弘倚與汪柏邑之系爭對話內容截圖略以：「汪柏邑：還有沒有大概230-300坪的工業工地；陳弘倚：傳送檔案名稱『工七212.pdf』之檔案；汪柏邑：拍謝 這塊太小我蓋一起來一個平面大概要有140-150；陳弘倚：傳送檔案名稱『○○○○244.pdf』之檔案」（原審卷一第160至164頁），足認汪華泰公司於系爭買賣過程中有明確告知身為被上訴人之代理人兆廣公司所屬員工，其購買系爭土地之用途、所需求之土地為230至300坪之工業用地，且1樓平面建築面積至少要達140至150坪之條件，兆廣公司則以系爭銷售資料向汪華泰公司介紹系爭土地，並告知汪華泰公司關於系爭土地之面積、建蔽率60％、容積率210％等內容，汪華泰公司復再次向兆廣公司確認系爭土地之建蔽率是否達60％、可否蓋滿60％等問題，而經兆廣公司確認建蔽率有達60％無訛。又本件被上訴人將系爭土地銷售事宜委託兆廣公司，兆廣公司為被上訴人之代理人，依前開說明，兆廣公司於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，是被上訴人自應擔保系爭土地之建蔽率為60％、1樓之建築面積有達140至150坪之契約預定效用。

⒋次查，系爭土地為臺北港特定區之第一種產業專用區，面積為244.84坪，建蔽率為60％，為兩造所不爭執（原審卷二第68頁），而依新北市政府於109年10月間公告「變更臺北港特定區計劃細部計劃（土地使用分區管制要點第二次通盤檢討）書」（同年11月20日核定；下稱系爭計劃書）土地使用分區管制要點（即系爭要點）第7點規定，臺北港特定區第一種產業專用區之D4、D5、D7、D8街廓分配線（或建築基地之後面積地線）起，兩側至少各自退縮7.5公尺建築（原審卷一第133至134頁）。又系爭土地依上開規定退縮建築後，實際可供建築面積為43.98％，亦為被上訴人所自陳（本院卷第402頁），本院衡以系爭土地之建蔽率攸關汪華泰公司對於系爭土地1樓平面面積使用之支配，並經汪華泰公司於系爭買賣過程中多次表明，為被上訴人所知悉，如有短少，自足以影響汪華泰公司買受系爭土地之價值及效用，系爭土地因系爭要點之限制，致其1樓實際可供建築之平面面積未能達到契約預定效用之建蔽率60％之平面面積，揆諸首開說明，此可供1樓建築之平面面積短少，屬買賣標的物即系爭土地之物之瑕疵。

⒌至饒傑倫、陳弘倚雖分別證稱：「賣土地時會與客戶說只能就產權、價錢問題，若客戶要確認房子及工廠等問題，會請客戶自己去詢問建築師......」等語（原審卷二第97頁）；「（問：汪華泰公司當初有沒有要求賣方要出具保證廠房可供建築面積的範圍？）沒有」、「不管任何一個買方，我們都會跟買方說明，針對素地的情形，如果要建築，要先去詢問建築師，汪華泰公司也是......」等語（原審卷二第105至106頁），衡以上開證人均係系爭買賣之仲介公司人員，就系爭土地之可供建築面積等內容之告知，關乎其仲介契約之履約責任，牽涉其公司仲介費用請求之權益，顯有相當程度之利害關係，而其既均自承有告知汪華泰公司系爭土地之建蔽率為60％，已如前述，自難以其前開避重就輕之陳述，而為有利被上訴人之認定，附此敘明。

⒍被上訴人雖抗辯：伊未曾向汪華泰公司保證1樓建築面積，亦無表示實際可建築面積或建蔽率為何，更未將之列為系爭契約條款，難認系爭土地有欠缺所保證品質之情云云。然兆廣公司於系爭買賣中為被上訴人之代理人，兆廣公司於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，已如前述，被上訴人自應擔保系爭土地之建蔽率為60％、1樓之建築面積有達140至150坪之契約預定效用無誤，是縱未將此部分記載於系爭契約中或被上訴人本人未曾向汪華泰公司為前開表示，亦不影響兩造就系爭契約預定之效用包含系爭土地之建蔽率為60％、1樓之建築面積有達140至150坪無訛。

㈡汪華泰公司依民法第359條之規定，對被上訴人解除系爭契約，為有理由：

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。次按民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院89年度台上字第1085號判決意旨參照）。

⒉系爭土地因法規限制，致缺少契約預定實際可供建築1樓平面面積達60％之瑕疵等情，業如前述，被上訴人謂其並無擔保系爭土地具有該部分品質，顯無修補之意，客觀上亦不能補正，揆諸前開說明，汪華泰公司可於系爭土地交付前主張瑕疵擔保，並依民法第359條之規定主張解除系爭契約。又汪華泰公司於111年3月3日寄發甲存證信函，以系爭土地缺少約定之建築坪數品質為由，向被上訴人為解除系爭契約之意思表示，有甲存證信函在卷可憑（本院卷第173至176頁），且為兩造所不爭執(參不爭執事項㈤），足認汪華泰公司於111年3月3日已經合法解除系爭契約。

㈢被上訴人本訴請求汪華泰公司給付懲罰性違約金1101萬7958元本息，為無理由：被上訴人主張汪華泰公司延遲給付剩餘之尾款，經催告仍不履行，復經伊於111年5月12日向汪華泰公司為解除系爭契約之意思表示等情，雖為兩造所不爭執(參不爭執事項㈥、㈨），然系爭契約業經汪華泰公司於111年3月3日合法解除，已經本院認定如上，被上訴人自無從再於111年5月12日解除系爭契約。從而，被上訴人依系爭契約第8條第2項約定，請求沒收汪華泰公司存入系爭專戶之2217萬9575元中之1101萬7958元作為懲罰性違約金，即屬無據。

㈣汪華泰公司反訴請求被上訴人應再同意伊領取系爭專戶內之1101萬7958元，及再給付系爭專戶中1100萬元自110年12月10日起暨1117萬9575元自111年3月3日起，至本判決確定之日止之法定遲延利息部分，為有理由：

⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。

⒉查，汪華泰公司分別於110年12月10日、111年1月3日開立金額分別為1100萬元、1117萬9575元，受款人為系爭專戶，如本院卷第117至119頁所示之支票，支付系爭買賣價款等情，為兩造所不爭執(參不爭執事項㈣），則其合法解除系爭契約後，自得依民法第259條第2款規定，請求被上訴人返還系爭專戶內之1101萬7958元，並附加已給付買賣價款自受領時起之利息。且因本件判決確定，汪華泰公司即得向僑馥公司領取，被上訴人遲延責任即為終了，不得因汪華泰公司遲延領取，仍令被上訴人給付遲延利息至汪華泰公司領取款項之日止。從而，汪華泰公司訴請被上訴人應再同意汪華泰公司向僑馥公司領取系爭專戶內之1101萬7958元，及再給付1100萬元自110年12月10日起；暨1117萬9575元自111年3月3日起，至本判決確定之日止之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

六、綜上所述，被上訴人本訴依系爭契約第8條第2項約定，請求汪華泰公司給付1101萬7958元；僑馥公司應將系爭帳戶所保管汪華泰公司前項1101萬7958元撥付給被上訴人，非屬正當，不應准許。原審為上訴人此部分敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰改判如主文第二項所示。汪華泰公司反訴依民法第259條第2款規定，請求⑴被上訴人應再同意汪華泰公司向僑馥公司領取系爭專戶內之1101萬7958元；⑵被上訴人應再給付1100萬元自110年12月10日起及1117萬9575元自111年3月3日起，至本判決確定之日止，均按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開反訴應准許部分，為汪華泰公司敗訴之判決，尚有未洽，汪華泰公司上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第四項、第五項所示。至於上開反訴不應准許部分，原審為汪華泰公司此部分敗訴之判決，核無違誤。汪華泰公司上訴意旨仍執陳詞，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

民事第十四庭