113年度上易字第539號（拆屋還地等） - 臺灣高等法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第539號上訴人丁琮訴訟代理人雷皓明律師複代理人蘇萱律師被上訴人兆淳開發股份有限公司法定代理人張麗珠訴訟代理人郭百祿律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國112年8月25日臺灣基隆地方法院111年度訴字第407號第一審判決提起上訴，本院於114年3月11日言詞辯論終結，判決如下：主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：伊為坐落基隆市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，上訴人則為門牌號碼基隆市○○ 區○○○路00巷00號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）之事實上處分權人。系爭房屋無權占用系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）編號C部分所示（面積42.89平方公尺），爰依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭房屋占用系爭土地部分，並將占用土地返還予伊。另上訴人無權占用系爭土地，受有相當於使用上開土地租金之利益，致伊受有同等之損害，爰依民法第179條規定，依系爭土地於 111年1月申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）2720元，以系爭房屋占用系爭土地面積42.89平方公尺，按申報地價年息5﹪計算，請求上訴人給付自111年1月5日伊取得系爭土地之日起至112年7月4日止，相當於租金之不當得利8748元；暨自112年7月5日起至上訴人返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金不當得利486元（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴；未繫屬本院部分，不另贅述）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭房屋為伊之父親丁阿有於48年間興建，系爭土地當時地號為基隆市○○區○○段00號，所有權人為訴外人慶安宮，因慶安宮同意丁阿有租地建物，丁阿有因此取得建築執照。嗣於57年間，系爭土地移轉予訴外人三民建業股份有限公司（下稱三民公司）所有，丁阿有復與三民公司簽訂土地承租契約(下稱系爭租賃契約)，載明系爭土地出租供建築房屋使用。而依租地建屋契約之本質，系爭租賃契約應以房屋不堪使用為契約期限，如以48年建造之磚造房屋計算，契約期限應至94年，因此丁阿有於系爭租賃契約期間內之80年間，將磚造平房改建為現今之鋼筋混凝土結構之系爭房屋。又系爭租賃契約於80年間屆至後，三民公司未表明收回土地或不續約，應視為以不定期限繼續租地建屋契約，且契約期限以鋼筋混凝土造房屋耐用年數60年計算，應至140年系爭房屋不堪使用始屆滿，被上訴人應繼受此不定期租地建屋契約，伊並非無權占用系爭土地。又系爭土地所有權人對於系爭房屋租地建屋乙事，從未表示異議，亦未為任何權利之行使或主張，足以引起伊之正當信任，以為土地所有人已不欲行使其權利，而陸續耗費鉅資改建修繕系爭房屋；且被上訴人明知伊居住於系爭房屋已近60年，卻於取得系爭土地所有權後提起本件拆屋還地之訴；佐以系爭房屋占用系爭土地部分，位於被上訴人所拍定包含系爭土地在內之12筆相鄰土地與國有土地交界之邊緣，佔地比例僅為0.67%，取得成本價款僅為52萬6410元，系爭房屋占用系爭土地部分如遭拆除，將損及全部建築物之經濟價值，伊長期居住情感上之挫折或房屋整體實際經濟價值之損害，可謂十倍於被上訴人購地之價額，被上訴人顯屬權利濫用，亦有違誠信原則或以損害他人為主要目的，應有權利失效之情形。又系爭房屋坐落基地係於60年後，因土地買賣分割而分別位於系爭土地及基隆市○○區○○段000地號國有土地(下稱系爭000地號土地)，非可歸責丁阿有或伊，且丁阿有與系爭土地及系爭000地號土地之所有權人均有訂立租地建屋契約，應有民法第796條、第796條之1之適用，被上訴人不得請求拆屋還地等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、查，㈠被上訴人為系爭土地之所有權人，上訴人為系爭房屋之事實上處分權人；㈡上訴人之父丁阿有與三民公司簽訂系爭租賃契約，租賃期間至60年12月為止，採1年1簽方式，自61年1月起即未再簽立書面契約；㈢丁阿有於80年間，將系爭土地上原磚造平房，改建為現今鋼筋混凝土結構3層樓之系爭房屋等情，有卷附建築執照、建築執照申請書、租金收據、系爭租賃契約、土地登記謄本、房屋稅籍證明書、原審法院112年2月7日勘驗筆錄與現場照片，及基隆市地政事務所111年1月18日基隆土丈字第4400號收文之土地複丈成果圖即附圖可稽（見原審卷一第29頁、第65頁、第177至191頁、第285至315頁、第339至341頁、原審卷二第171頁至173頁），堪信為真實。四、本件應審究者為㈠上訴人是否有權占有系爭土地？㈡若否，則被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭房屋占用系爭土地如附圖所示C部分，並將占用土地返還被上訴人，有無理由？㈢被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還無權占用系爭土地期間所受相當於租金之不當得利，有無理由？茲分別判斷如下：㈠上訴人是否有權占有系爭土地？ ⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨參照）。本件被上訴人為系爭土地之所有權人，上訴人有事實上處分權之系爭房屋占用系爭土地如附圖所示C部分等情，有卷附原審法院112年2月7日勘驗筆錄、現場照片及附圖可稽（見原審卷一第285至315頁，原審卷二第171頁至173頁），並為兩造所不爭執（見原審卷二第383頁）。則揆諸前揭說明，上訴人自應就其有權占有系爭土地乙節，負舉證之責，先予敘明。 ⒉經查： ⑴上訴人主張伊之父親丁阿有於48年間向慶安宮承租系爭土地興建房屋，嗣系爭土地所有權移轉予三民公司，丁阿有復於57年間與三民公司簽訂系爭租賃契約，而占有系爭土地等語，業據提出建築執照、建築執照申請書、租金收據、系爭租賃契約為證（見原審卷一第177至191頁、第221至225頁）。觀諸上訴人之父丁阿有於48年間，向慶安宮承租「基隆市○○ 區○○段○○號」土地，興建磚造平房一棟，建築面積29.97平方公尺，基地面積65.945平方公尺等情，有卷附建築執照可稽（見原審卷一第177頁）。嗣丁阿有向三民公司承租舊地名為「○○段○○號」，新地名為：「基隆市○○區○○巷○○0○○號」之土地，承租面積為22坪，作為建築房屋之用，租賃期間自57年1月1日起至57年12月31日止，租金每月33元，丁阿有復於58年、59年、60年繳納租金予三民公司，有卷附系爭租賃契約及統一發票收執聯可稽（見原審卷一第183至191頁、第223至225頁）。參以系爭土地係於87年10月29日分割自「基隆市○○區○○段000地號」；而「基隆市○○區○○段000地號」重測前為「基隆市○○區○○段○○地號」土地，有卷附土地登記謄本可稽（見本院卷第225至227頁）。另系爭租賃契約新地名所載「基隆市○○區○○巷○○0○○號」，於60年7月1日即經門牌整編而改為「○○○路00巷00號」乙節，亦有卷附門牌證明書可參（見本院卷第81頁）。而重測前「○○段00地號」所有權部人工登記簿（登記名義人：三民公司），其重測後地號為「同段000地號」；另重測後「○○段00地號」所有權部人工登記簿（登記名義人：基隆港務局），其重測前地號為「同段00○0地號」，前開「○○段00地號」並非屬同一地號，無同一地號有所有權人不同之情形等情，亦有基隆市地政事務所113年9月9日基地所登字第1130104522號函所附土地登記公務用謄本及重測前○○段00○0及00地號人工登記簿謄本可參（見本院卷第293至310頁）。參諸系爭房屋部分坐落於系爭土地，部分坐落於系爭000地號國有土地，丁阿有係自89年6月1日起至110年12月31日止，承租該國有土地等情，亦有卷附財政部國有財產署北區分署基隆辦事處112年6月1日台財產北基二字第11205036420號函可稽（見原審卷二第159至173頁）。佐以5、60年間臺灣土地登記制度尚未完備，測量方法及技術亦未成熟，建築面積記載倘有些微誤差，尚於一般社會常情可接受之範圍內。堪認上訴人之父丁阿有於48年間，向慶安宮承租「基隆市○○區○○段○○號」土地，興建磚造平房一棟，嗣該「基隆市○○區○○段○○號」土地移轉予三民公司，丁阿有乃向三民公司承租該土地作為建築房屋之用，租賃期間自57年1月1日起至57年12月31日止，丁阿有復於58年、59年、60年繳納租金予三民公司，其後則未再簽定書面契約；「基隆市○○區○○段○○號」土地嗣經重測及分割為系爭土地，丁阿有與三民公司應係就系爭土地成立之系爭租賃契約，且三民公司從未終止租約乙節，復為兩造所不爭執（見本院卷第432頁），依民法第451條規定，性質上應屬不定期租地建屋契約。足認上訴人主張伊之父親丁阿有於48年間向慶安宮承租系爭土地興建房屋，嗣系爭土地所有權移轉予三民公司，丁阿有復於57年間與三民公司簽訂系爭租賃契約，而基於不定期租地建物契約占有系爭土地等語不虛。 ⑵嗣丁阿有於80年7月間將系爭租賃契約於系爭土地上興建之原磚造平房，改建為現存之鋼筋混凝土造三層之系爭房屋乙節，有卷附基隆市稅務局房屋稅籍證明書可稽（見原審卷一第67頁），並經原審法院勘驗屬實（見原審卷一第285至315頁）。而被上訴人於111年1月5日以拍賣為原因登記為系爭土地所有權人乙節，亦有卷附土地登記謄本可稽（見原審卷一第29頁）。足見丁阿有已於80年7月間，將原向三民公司租地建屋之磚造平房改建為現存之鋼筋混凝土造三層之系爭房屋，被上訴人則於111年1月5日以拍賣為原因登記取得系爭土地。 ⑶上訴人雖抗辯：依租地建屋契約之本質，系爭租賃契約應以房屋不堪使用為契約期限，如以48年建造之磚造房屋計算，契約期限應至94年，因此丁阿有於系爭租賃契約期間內之80年間，將磚造平房改建為現今之鋼筋混凝土結構房屋；又系爭租賃契約於80年間屆至後，三民公司未表明收回土地或不續約，以鋼筋混凝土造房屋耐用年數60年計算，系爭租賃契約應至140年系爭房屋不堪使用始屆滿，被上訴人應繼受此不定期租地建屋契約，伊有權占用系爭土地云云。然按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限；惟是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意(最高法院109年度台上字第263號民事判決意旨參照)。本件丁阿有於48年間取得建築執照及於57年間與三民公司訂立系爭租賃契約所興建之磚造平房，既經丁阿有於80年7月間改建為現存之鋼筋混凝土造三層之系爭房屋，上訴人復未舉證證明丁阿有改建系爭房屋時，業經三民公司同意，揆諸前揭說明，系爭租賃契約即因租地建築之磚造平房不堪使用改建而終止，系爭房屋占用系爭土地已無法律上之權源。㈡被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭房屋占用系爭土地如附圖所示C部分，並將占用土地返還被上訴人，有無理由？ ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條定有明文。 ⒉承上所述，上訴人有事實上處分權之系爭房屋，占用系爭土地範圍如附圖編號C部分所示，既無占有使用系爭土地之法律上正當權源；則被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭房屋占用系爭土地如附圖所示C部分，並將占用土地返還被上訴人，自屬有據。 ⒊上訴人雖抗辯：系爭土地原所有人及其後手長期不行使權利，已引起伊之正當信任，以為土地所有人不欲行使其權利，而陸續耗費鉅資改建修繕房屋，被上訴人亦明知伊居住於系爭房屋已近60年，伊長期居住情感上之挫折或房屋整體實際經濟價值之損害，十倍於被上訴人購地之價額，被上訴人提起本件拆屋還地之訴，顯為權利濫用，亦違反誠信原則云云。然查： ①按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的；民法第148條第1項所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條項規定之適用（最高法院71年台上字第737號判決、79年度台上字第2768號判決意旨參照）。 ②系爭租賃契約已因租地建築之磚造平房改建而終止，系爭房屋占用系爭土地已無法律上之權源，業如前述，被上訴人自無明知系爭房屋有租地建屋之租賃關係存在，而仍惡意取得系爭土地之情事；且無權占用他人土地有隨時遭所有權人訴請拆屋還地之風險，本屬上訴人所能合理預見，丁阿有與三民公司簽訂之系爭租賃契約第8點亦載明：「本公司計畫開發使用者，得隨時終止租約」（見原審卷一第223頁），可見上訴人亦知悉系爭土地所有權人如有開發計畫使用者，得隨時終止租約，尚不得以丁阿有或上訴人曾斥資改建修繕系爭房屋、系爭房屋存在於系爭土地上之年代久遠等情為由，拒絕返還系爭土地，否則無異宣告第三人可藉由無權占有之事實，達成強迫土地所有權人允其合法使用或利用土地之目的，藉此剝奪土地所有權人得享有之法律上權利，反而有悖憲法第15條所揭櫫之財產權保障原則。況上訴人無權占用系爭土地，足以影響被上訴人對系爭土地之使用收益權能，被上訴人訴請上訴人拆除系爭房屋無權占有系爭土地部分，將占用土地返還上訴人，僅係為回復其對於系爭土地基於所有權而生之權利，乃其所有權之正當行使，並非以損害上訴人等為主要目的，尚難謂被上訴人有何違反誠信原則或權利濫用之情事。上訴人上開所辯，洵非可採。 ⒋上訴人復辯稱系爭房屋之基地係於60年後因土地買賣分割而分屬C部分及系爭000地號國有土地，非可歸責丁阿有或伊，且丁阿有與系爭土地及系爭000地號國有土地之所有權人均有訂立租地建屋契約，應有民法第796條、第796條之1之適用，被上訴人不得請求移去或變更系爭房屋云云。惟查： ①按民法第796條規定所謂土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界，而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，係指鄰地所有人於土地被越界建築而無權占用當時，明知而不即時反對，不得於事後請求拆除建築物而言，是土地所有人若就鄰地有合法占有使用之權源，自無本條規定適用之餘地。且鄰地所有人知越界情事而不異議，此項知與不知，並非依客觀情事定之，而係依鄰地所有人個人之情事而定，且於越界建築當時不知其事，而於建築完竣後始知其情事者，仍無本條之適用。又主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高法院81年度台上字第938號判決、45年台上字第931號判例參照）。 ②被上訴人為系爭土地所有權人，被上訴人既主張丁阿有與系爭土地所有權人訂立租地建屋契約，顯見系爭房屋原係基於租地建屋關係坐落於系爭土地上，並非越界建築，尚難認有民法第796條或第796條之1規定之適用。此外，上訴人並未舉證證明系爭房屋有越界建築之情事，或被上訴人或系爭土地原所有權人於系爭房屋越界建築時，已知其情事而不即提出異議，則其辯稱依民法第796條、第796條之1規定，被上訴人不得請求拆除系爭房屋云云，自無足取。 ⒌上訴人又抗辯：系爭租賃契約為不定期租地建屋契約，且無土地法第103條第2款至第5款事由，被上訴人不得主張收回系爭土地云云。然按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。承租人違反租賃契約時。土地法第103條定有明文。系爭租賃契約之期限已因租地建築之磚造平房改建而終止，系爭房屋占用系爭土地已無法律上之權源，既如前述，則依土地法第103條第1款規定，系爭租賃契約亦已屆期終止，被上訴人基於系爭土地所有權人之身分，自得請求上訴人將占用部分返還。上訴人此部分之抗辯，亦非可採。㈢被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還無權占用系爭土地期間所受相當於租金之不當得利，有無理由？ ⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。上訴人有事實上處分權之系爭房屋無權占用系爭土地，而受有相當於租金之利益，致被上訴人就系爭土地之使用收益權能受到損害，則被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付因無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，自應准許。 ⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限。土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額；而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報之地價；倘土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。分別為土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條所明定。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額。本院審酌系爭房屋坐落於系爭土地之位置，位在半山腰，並無可直達之大眾運輸交通工具，交通尚非便利，附近多為住宅，工商繁榮程度非高等情事(見原審法院勘驗筆錄及照片)，並斟酌系爭土地之利用價值及上訴人占用系爭土地之所受利益，認本件應以申報地價年息5%，計算被上訴人所受相當於租金之不當得利，始為合理允當。又系爭土地於111年1月之申報地價，為每平方公尺2720元/㎡，有卷附土地登記第二類謄本可稽（見原審卷一第 27頁）；而系爭房屋占用系爭土地之面積則為42.89平方公尺，業如前述；則上訴人每月應返還被上訴人所受相當於租金之不當得利為486元（計算式：2720×42.89×5﹪÷12＝486，元以下四捨五入）。是被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付111年1月5日迄112年7月4日，共18個月，按系爭土地申報地價年息5﹪計算之不當得利，共計8748元（計算式：486×18＝8748）；及自112年7月5日起至返還土地日止，每月給付486元，為有理由，應予准許。五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第179條規定，請求⒈上訴人應將系爭房屋占用系爭土地如附圖編號C部分拆除，並將占用土地返還予被上訴人，⒉上訴人應給付被上訴人8748元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年10月6日起（見原審卷一第133頁送達證書）至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息；暨自112年7月5日起至上訴人返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人486元，均為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論駁之必要，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　5 　　月　　20　　日民事第二十四庭審判長法　官　郭顏毓法　官　陳心婷法　官　楊雅清正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　5 　　月　　20　　日書記官　賴以真

臺灣高等法院113年度上易字第539號

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