113年度上易字第197號｜民事：損害賠償｜裁判日期：113 年 07 月 09 日

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第197號上訴人劉愛梅陳麗霞共同訴訟代理人林東乾律師被上訴人包浩斯建築股份有限公司法定代理人孫崇理上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年8月10日臺灣宜蘭地方法院111年度訴字第147號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於113年6月4日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及追加之訴均駁回。第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由 按於第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。上訴人於原審主張被上訴人故意詐欺隱匿其所出售之汽車停車位為非法設置，致渠等陷於錯誤而買受該車位，依民法第359條、第184條第1項前段、後段規定，聲明求為命被上訴人給付其等各新臺幣（下同）36萬元及均加計自民事減縮聲明暨準備三狀送達翌日起算之法定遲延利息。嗣於本院審理中仍為前開聲明外，追加主張被上訴人違反消費者保護法（下稱消保法）第4條告知義務規定，屬於違反保護他人之法律，併依民法第184條第2項而為請求（本院卷第25、127頁），與原訴係本於同一基礎事實，經核與前揭法條規定相符，應予准許。 上訴人起訴主張：被上訴人為○○○建案（下稱系爭建案）之起造人，上訴人陳麗霞、劉愛梅依序於民國110年7月12、22日與被上訴人簽立不動產買賣契約書（下合稱系爭買賣契約），分別以總價790萬、800萬元向被上訴人購買該建案之門牌號碼：宜蘭縣○○鎮○○路00號3樓、00號5樓房屋（權利範圍各1/1，均含汽、機車停車位各1個）暨其坐落基地：宜蘭縣○○鎮○○○段000 地號土地（下稱系爭土地，權利範圍各1/8）（下分稱陳麗霞房屋、劉愛梅房屋，合稱系爭房地）。被上訴人明知其出售之汽車停車位（下合稱系爭車位）為非法設置，卻故意隱匿未告知，致其等陷於錯誤同意買受，受有系爭車位價值貶損之損害等語。爰依民法第359條、第184條第1項前段、後段及第二審程序追加同條第2項規定，求為擇一命被上訴人給付其等各36 萬元及均加計自民事減縮聲明暨準備三狀送達翌日即112年6月1日起算法定遲延利息之判決。（原審判決上訴人敗訴，其等不服，提起上訴，並為訴之追加，如前所述）上訴（含追加之訴）聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人各36萬元，及均自112年6月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 被上訴人則以：伊於網路行銷、系爭買賣契約「其他特約事項書」及簽約由代書口頭告知時，均不斷重申系爭車位係利用法定空地增設車位以使社區住戶皆有停車位；上訴人就系爭車位對伊提告詐欺取財之刑事告訴，檢察官偵查後亦為不起訴處分確定；上訴人自始至終皆知系爭車位無權狀，卻以法定車位與自設車位之價差作為求償依據，並無理由等語置辯。答辯聲明：上訴（含追加之訴）駁回。 經查，被上訴人在系爭土地上興建系爭建案，共8戶區分所有建物，該8戶建物共有部分為同段000建號（含第一層停車場等）並無汽車停車位編號登記；系爭建案原規劃5個法定停車位如原審卷一第77頁竣工圖所示，被上訴人於107年間取得使用執照後，將上開停車位連同法定空地位置予以重新規劃，改為設置汽、機車停車位各8個；兩造於110年7月間分別簽立系爭買賣契約，陳麗霞、劉愛梅各以790萬元及800萬元購買陳麗霞房屋、劉愛梅房屋並給付價金完畢，被上訴人業將系爭房地過戶並交付予上訴人；兩造就系爭房地之總價，並未針對房屋及車位之個別價格另行約定等情，為兩造不爭執（原審卷一第16頁、本院卷第128至129、136至137頁），並有系爭房地之登記謄本、異動索引、系爭買賣契約、竣工圖（即使用執照一層平面圖）（原審卷一第11至61、77頁、本院卷限閱卷第5至95頁）可證，堪認屬實。 上訴人主張被上訴人明知系爭車位為非法設置，卻故意隱匿上開瑕疵未告知，致其等受有系爭車位價值貶損之損害，依民法第359條、第184條第1項前段、後段及第2項規定，請求被上訴人負損害賠償責任等語，為被上訴人否認，並以前揭詞情置辯。本院審認如下：㈠被上訴人就系爭車位不負民法第359條規定之物之瑕疵責任： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第354條第1項及第355條分別定有明文。 ⒉查系爭房地為成屋買賣，上訴人主張被上訴人明知系爭車位為非法設置，卻故意隱瞞該項瑕疵，於簽約時未告知等語，固執證人王志超證稱：於簽約過程中，被上訴人未告知上訴人所購買之停車位有違反建築法，可能遭裁罰或禁止使用之情形等語（原審卷二第45至46頁）為據。然查： ⑴建築物依都市計畫法令或建築技術規則建築設計施工編第59條規定設置之停車空間、獎勵增設停車空間及未設置獎勵增設停車空間之自行增設停車空間（即俗稱之法定停車位、獎勵停車位及自行增設停車位），其中法定停車空間係依相關法規設置提供住戶使用，獎勵增設之停車空間係為供公眾使用並有容積獎勵，至自行增設之停車空間（自行以剩餘之樓地板面積或於法定空地增加設置的停車空間）則依申請人需求設置。如自行增設之停車位與防空避難室或法定停車位設於同一空間，因不具有構造上獨立性，性質上亦屬於區分所有建物之共有部分，均無獨立之所有權狀。 ⑵系爭建案依竣工圖（即1層平面圖）所示，共設置5個法定停車位，被上訴人於取得使用執照後，將原有法定停車位與法定空地重新排列，自行增設3個汽車停車位及8個機車停車位，即實際設置汽、機車停車位各8個，此為兩造所不爭執，並有前述竣工圖及現場照片（原審卷一第7頁及外放鑑價報告第32至34 頁）可稽。觀諸系爭買賣契約特約事項書（原審卷第23、45頁）記載：「停車位補充說明：本公寓大廈汽車停車位伍個，另自行於法定空地及原有法定停車位重新排列、自行增設參個汽車停車位，故汽車停車位規劃共捌位，機車停車位自行增設捌個，故本買賣含汽、機車停車位各壹個。」等語，並分別經兩造於其上用印簽認；證人王志超於原審具結證稱：本件買賣標的包含主建物、附屬建物，另因大樓停車位不夠，但有法定停車位，被上訴人重新規劃，讓每一戶都有車位，被上訴人很在意這點，希望買方知道這個狀況，因此在買賣契約有特別約定停車位部分；兩造直接接洽講好後，再請我到場，我將停車位狀況寫在契約內，有閱讀讓兩造知道，所以上訴人知道買受的停車位因為停車位不足，而將法定空地跟法定停車位重新規劃後，讓每一戶均可分得車位位置；陳麗霞部分如原審卷一第45頁記載「於日後成立管委會再予確認位置」，劉愛梅部分如原審卷一第16頁記載停車位編號0；上訴人於簽約當天都知道渠等可使用之停車位非法定停車位，而是法定空地及法定停車位合併後重新規劃的停車位，並未當場表示質疑而不願意購買或有認為買賣價金不合理與被上訴人再行討論等語（原審卷二第42至47頁）明確，足認被上訴人於簽約時已告知上訴人現況所見汽、機車停車位係將原有法定停車位與法定空地之位置，合併起來重新規劃、增設及排列汽、機車停車位，實際情形已變動原有法定停車位之坐落位置，而非單純利用系爭建案剩餘之樓地板面積或於法定空地依法增設之自行增設停車位，否則不會有將法定停車位位置一併納入重新排列而增設其他汽、機車位之情形。佐參上訴人於買受系爭房地前均有在臺北買賣不動產之經驗（本院卷第150至151頁），其等購屋之經驗及判斷能力，顯較一般無購屋經驗者為高，應可辨識系爭買賣契約上開特約事項所載自行劃設停車位與前述三種停車位之差異，但其等於簽約時並未就此有何質疑。是被上訴人於簽約時，即明確以書面及口頭方式告知上訴人系爭車位有前開情事，上訴人已知該等停車位為取得使用執照後重新排列及增設，當屬明知或因重大過失而不知該瑕疵，被上訴人復未保證無瑕疵，依照前開說明，被上訴人自不負物之瑕疵責任。 ⑶至不動產估價師固鑑定認系爭建案之原法定停車位5個，勘估價格為每個車位90萬元，而系爭車位為將原法定停車位及法定空地重新規劃為8個，勘估價格為每個車位54萬元，兩者價差36 萬元等語（見估價報告書），但兩造不爭執系爭買賣契約之價金含土地、房屋及車位，車位未獨立計價（本院卷第27、137 頁），且系爭建案8戶，苟依竣工圖僅5個法定停車位者，顯不足供系爭建案每個區分所有權人可得配獲1個汽車停車位，因此將法定空地及法定停車位合併重新規劃設置，現況為汽、機車停車位各8個，可供8戶區分所有權人每戶均可配得該車位，而實際增加其使用之之效能，則上開鑑定報告僅以車位單獨評估，其鑑定結果認上訴人受有系爭車位價值減損各36萬元，亦無可採，併此敘明。㈡被上訴人不負侵權行為損害賠償責任： ⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條定有明文。 ⒉所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與所謂詐欺不合。查，被上訴人於簽約時業以書面及口頭方式告知系爭車位係將原有法定停車位與法定空地之位置，合併起來重新規劃、增設及排列汽、機車停車位所得之結果，難認其有故意欺瞞之情事，業如前述，是以上訴人前以被上訴人隱匿未告知系爭車位係非法設置而有詐欺取財罪嫌提出刑事告訴，經臺灣宜蘭地方檢察署檢察官偵查後亦以112年度偵字第761、762號為不起訴處分確定在案，有該不起訴處分書（原審卷二第109至114頁）可證，並經本院調卷核閱無訛。則上訴人主張被上訴人有故意隱匿不告知之詐欺行為，應依民法第184條第1項前段、後段規定負損害賠償責任，委無足採。 ⒊上訴人雖主張被上訴人未告知系爭車位為非法設置，有遭裁罰之可能，自屬違反消保法第4條規定云云。消保法第4條規定：「企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。」承上所述，被上訴人確已告知上訴人系爭車位係將原有法定停車位與法定空地之位置合併重新規劃、增設及排列汽、機車停車位所得之結果，依上訴人之智識程度、系爭車位未獨立計價及其買賣不動產之經驗，已足使上訴人知悉系爭車位非原法定停車位，縱被上訴人未提及系爭車位為非法設置而有遭裁罰之可能，然上訴人既可自被上訴人所告知之上開事項而知悉系爭車位合法與否，自難謂被上訴人未提供充分與正確之資訊而有違反上開規定之情事。則上訴人上開主張，核屬無據。 綜上所述，上訴人依民法第359條、第184條第1項前段、後段，請求被上訴人給付其等各36萬元，及均自112年6月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，非屬正當，不應准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人追加依民法第184條第2項規定而為請求，亦無所據，併予駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　9 　　日民事第七庭審判長法官林翠華法官陳蒨儀法官饒金鳳正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　9 　　日書記官陳泰寧

臺灣高等法院113年度上易字第197號

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