114年度上易字第686號（給付居間報酬） - 臺灣高等法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決 114年度上易字第686號上訴人程誠哲訴訟代理人李靜華律師被上訴人黃華榮訴訟代理人邱清銜律師複代理人游淑琄律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國114 年2月19日臺灣桃園地方法院113年度訴字第2604號第一審判決提起上訴，本院於114年12月17日言詞辯論終結，判決如下：主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：按上訴人於終局判決前，得將上訴撤回，民事訴訟法第459 條第1項本文定有明文。次按當事人對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，依民事訴訟法第441條第1項第3款，雖應表明於上訴狀，然其聲明之範圍，至第二審言詞辯論終結時為止，得擴張或變更之，此觀民事訴訟法第二審程序未設與第473條第1項相同之規定即明。查上訴人原上訴聲明請求將原判決全部廢棄，被上訴人及原審共同被告黃陳美珠（下逕稱其姓名）應連帶給付上訴人新臺幣（下同）143萬2,210元，及自民國111年6月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第13頁，上訴人原審起訴狀及上訴狀漏載連帶，業據上訴人更正在案，見本院卷第150頁），嗣於本院審理中之114年10月3日準備程序期日，當庭以言詞及民事陳報意見狀撤回對黃陳美珠部分之上訴（見本院卷第88頁、第97頁）；復於114年10月29日以民事減縮聲明暨陳報意見㈡狀將其上訴聲明減縮為：「㈠原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人72萬7,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」（見本院卷第111頁至第112頁、第115頁），其減縮部分亦已生撤回上訴之效力，非本院審理範圍。貳、實體方面：一、上訴人主張：被上訴人欲出售其所有坐落桃園市○○區○○段00 0地號土地（下稱系爭土地），上訴人主動表示可居間介紹買主，兩造遂於111年4月29日簽立民事委任書（下稱系爭委任書），由被上訴人委任上訴人仲介出售系爭土地，被上訴人並承諾出售價格若高於底價即每坪2萬元部分，即為上訴人之居間報酬。嗣系爭土地在上訴人居中聯絡、協調、議價後，買方即訴外人丁福良與被上訴人最終以1,818萬元之價格達成合意，買賣雙方於111年6月28日簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被上訴人依約應給付居間報酬。而系爭買賣契約之成交單價為每坪2萬1,710.3元，超出底價部分之金額為143萬2,210元，上訴人僅以系爭買賣契約成交總價1,818萬元之百分之4即72萬7,200元計算居間報酬等情，爰依民法第565條、第568條第1項規定，求為被上訴人應給付上訴人72萬7,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起按法定利率計算遲延利息之判決。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人72萬7,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。(至上訴人逾此部分請求，經其撤回、減縮如前，非本院審理範圍）二、被上訴人則以：兩造雖簽立系爭委任書，然並未約定報酬，且上訴人並非不動產專業經紀人，亦無非受報酬即不為報告訂約機會或媒介之情形；又上訴人遲未能出售系爭土地，遂介紹訴外人匯亞國際開發股份有限公司（下稱匯亞公司）仲介營業員林亞蒨予被上訴人，並要求被上訴人與匯亞公司簽立土地專任委託銷售契約書，由被上訴人將系爭土地出售事宜專任委託予匯亞公司負責，嗣系爭土地經由林亞蒨覓得買主丁福良，並經匯亞公司多次與被上訴人協商希冀降低價格，被上訴人最終於111年6月28日與丁福良簽立系爭買賣契約，惟丁福良事後以系爭土地無法申請貸款為由要求解約，經協調後，被上訴人與丁福良於111年8月4日合意解除系爭買賣契約，則系爭買賣契約既非由上訴人居間成立，又經買賣雙方解除契約，上訴人不得請求被上訴人給付居間報酬等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。三、上訴人主張其得依民法第565條、第568條第1項規定，請求被上訴人給付居間報酬72萬7,200元本息云云，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：㈠按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項亦分別定有明文。㈡上訴人主張兩造間存有居間關係，並提出兩造於111年4月29日簽立之系爭委任書為證（見原審卷第7頁），被上訴人對於兩造間有簽立系爭委任書乙節並不爭執（見本院卷第89頁），觀之系爭委任書載明被上訴人願意出售系爭土地，委任上訴人全權辦理，被上訴人復表示該委託事項即仲介委託（見本院卷第150頁），應認兩造間有居間關係存在。惟被上訴人嗣與上訴人介紹之仲介營業員林亞蒨所屬之匯亞公司簽立專任委託銷售契約書，由被上訴人將系爭土地出售事宜專任委託予匯亞公司負責，此有土地專任委託銷售契約書在卷可稽（見原審卷第51頁），可見被上訴人辯稱其與上訴人間系爭委任書之契約關係業經變更，改由被上訴人委託匯亞公司專任銷售，即非無憑。上訴人雖主張其並不知悉被上訴人有與匯亞公司簽立土地專任委託銷售契約書乙情，然證人林亞蒨業於上訴人對被上訴人及黃陳美珠所提侵占刑事告訴之偵查案件（案列臺灣桃園地方檢察署112年度他字第3259號，嗣簽分為同署112年度偵字第48146號，下稱另案）中證稱：上訴人向伊表示系爭土地要出售，因上訴人並無營業員資格，伊表示不能與上訴人對分傭金，只能退他傭金收入20% ，上訴人同意，後來上訴人就約被上訴人及伊去看土地，看完土地後，就由上訴人約被上訴人簽立土地專任委託銷售契約書，簽約當時上訴人也有在場，伊有說明簽了土地專任委託銷售契約書，之前的委任契約都要作廢，只退上訴人20% 傭金，買方丁福良是伊找的等語（見本院卷第100-3頁至第100-4頁），可見上訴人所稱其不知被上訴人有簽立土地專任委託銷售契約書之詞顯與證人林亞蒨上開證述之內容有間，再衡以上訴人並不否認有介紹匯亞公司之仲介營業員林亞蒨予被上訴人，希望能透過林亞蒨介紹買家（見本院卷第92頁），且經上訴人簽名於其上之合約內容變更合意書，復明白記載委託人為被上訴人、受託人為匯亞公司（見原審卷第11頁、第53頁），上訴人對於被上訴人嗣將系爭土地出售事宜委由匯亞公司居間之事，自難諉為不知，足認上訴人已同意為債之更改，其債之主體重要內容已變更而失其同一性，兩造間舊有之系爭委任書之居間契約業已消滅，上訴人徒以兩造間曾簽立系爭委任書，據以主張被上訴人應給付其居間報酬，尚非有據。㈢再者，證人林亞蒨於另案證稱系爭土地之買方丁福良是伊找的，已如前述，上訴人對於丁福良係林亞蒨找來一事亦未爭執（見原審卷第79頁），則丁福良於111年6月28日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，以1,818萬元向被上訴人買受系爭土地，即難認係因上訴人報告訂約之機會或為訂約之媒介而成立。上訴人固又主張林亞蒨為買方丁福良之仲介，其為賣方被上訴人之仲介，系爭土地買賣雙方最終以1,818萬元成交係經由其居中聯絡、協調、議價之結果云云，然此情核與前述被上訴人已與匯亞公司簽立土地專任委託銷售契約書之客觀事實不符，復為被上訴人所否認，再觀之卷附合約內容變更合意書、土地專任委託銷售契約書（見原審卷第11頁、第51頁至第53頁），可知被上訴人原委託匯亞公司銷售系爭土地之價格為1,843萬元，委託銷售期間自111年5月26日至同年6月26日，嗣變更銷售金額為1,818萬元，合約期限變更至111年6月28日，丁福良復係於111年6月28日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，以1,818萬元向被上訴人買受系爭土地，且依不動產經紀業管理條例第24條之2規定，經營仲介業務者經當事人書面同意，得同時接受買賣雙方之委託，足認被上訴人抗辯系爭買賣契約係經由匯亞公司之仲介林亞蒨居間媒介而成立乙節，確屬有據，雖上訴人有於該合約內容變更合意書上簽名，然依證人林亞蒨於另案之證述，上訴人與林亞蒨間既有由林亞蒨另將20%傭金分配予上訴人之私下約定，則上訴人基於與林亞蒨之上開約定，從旁協助聯絡、協調、議價，亦屬合情，尚無從僅以上訴人有於該合約內容變更合意書下方空白處簽名，即得遽認系爭買賣契約係經由其居間媒介而成立，上訴人復未提出其他有利於己之證據以實其說，自難為有利於上訴人之認定。至上訴人主張其並非匯亞公司員工，不可能與匯亞公司就居間報酬有私下約定云云，僅係其單方主張，並不足以推翻證人林亞蒨前開證述。㈣上訴人主張居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響乙節，核與最高法院49年度台上字第1464號裁判意旨相符，固屬有據，然兩造間原簽立系爭委任書之契約關係業經變更，改由被上訴人委託匯亞公司專任銷售，即因債之更改而消滅，上訴人復未能舉證證明系爭買賣契約係經其居間媒介而成立，自無從請求被上訴人給付居間報酬。四、綜上所述，上訴人依民法第565條、第568條第1項規定，請求被上訴人應給付72萬7,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　115 　年　　1　　月　　14　　日民事第十六庭審判長法　官　朱耀平法　官　陳婉玉法　官　王唯怡正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　115 　年　　1 　　月　　14　　日書記官　許怡芬

臺灣高等法院114年度上易字第686號

關鍵資訊