臺灣高等法院 - 114年度上易字第146號（返還車位） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決 114年度上易字第146號上訴人何家瑋訴訟代理人田俊賢律師被上訴人王盈芬訴訟代理人陳文正律師上列當事人間請求返還車位事件，上訴人對於中華民國113年8月23日臺灣桃園地方法院113年度訴字第1019號第一審判決提起上訴，本院於114年7月1日言詞辯論終結，判決如下：主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、本件上訴人主張：被上訴人為東森山莊社區（下稱系爭社區）門牌桃園市○○區○○路00巷0號0樓房屋（下稱系爭房屋上疊）之所有權人；伊於民國111年11月8日自訴外人董建隆買賣取得門牌桃園市○○區○○路00巷0號0樓房屋（下稱系爭房屋下疊）之所有權，董建隆併告知伊僅得使用系爭房屋地下1層面對車庫左手邊之車位（下稱Ｂ車位；右手邊之車位下稱Ａ車位）。惟系爭社區原始共有人間經由各別與建商東森國際股份有限公司（下稱東森公司）之約定，就共用部分停車位之管理使用範圍，已合意成立「東森山莊Ｌ型重疊屋，靠近電表之停車位由下層住戶專用」之分管契約，且系爭社區規約與系爭社區約定專用規定（下稱系爭約定專用規定）亦有「東森山莊Ｌ型重疊屋，靠近電表之停車位由下層住戶專用」之記載，伊為下層住戶，對於靠近電表之Ａ車位確有約定專用權。詎Ａ車位現為被上訴人無權占有，伊自得依分管契約約定、系爭社區規約與系爭社區約定專用規定，及民法第767條、第962條、第821條規定，請求被上訴人返還Ａ車位（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴；上訴人於原審請求逾前述部分，於本院審理時撤回起訴〈本院卷第249頁〉，非屬本院審理範圍，茲不贅述）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將面對車庫右手邊之車位即Ａ車位返還予於伊。二、被上訴人則以：伊係向東森公司同時購入系爭房屋下、上疊及Ａ、Ｂ車位，及取得占有，並無車位分配問題，自無就Ａ、Ｂ車位為分管約定。伊將系爭房屋下疊出售予董建隆時，約定董建隆使用Ｂ車位，並將系爭房屋下疊及Ｂ車位點交予董建隆，上訴人自董建隆購入系爭房屋下疊及Ｂ車位，自不能再為不同之主張，伊為有權占有Ａ車位等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執事項（本院卷第153至154、251頁）：㈠東森山莊社區（即系爭社區）為東森公司起造之集合住宅，領有(96)桃縣工建使字第楊02260號使用執照。㈡桃園市○○區○○段000○號建物為門牌○○路00巷0號房屋、○○路00 巷0號0樓房屋、門牌○○路00巷0號房屋（同段000建號建物，即系爭房屋下疊）、門牌○○路00巷0號0樓房屋（同段000建號建物，即系爭房屋上疊）之共有部分，權利範圍為各4分之1，登記之主要用途為「樓梯間、停車空間」。㈢被上訴人自東森公司買賣取得系爭房屋下、上疊，並自東森公司點交取得○○路00巷0號地下1層之停車空間，其內有室內平面車位得停放小型車2輛（其中面對車庫左手邊之車位為Ｂ車位，右手邊之車位為Ａ車位）。㈣被上訴人於110年11月20日將系爭房屋下疊出賣予董建隆，簽立有如原審卷第235至249頁所示之不動產買賣契約書，嗣將系爭房屋下疊、Ｂ車位點交予董建隆。㈤董建隆於111年9月30日將系爭房屋下疊出賣予上訴人，簽立有如原審卷第115至149頁所示之不動產買賣契約書，嗣將系爭房屋下疊、Ｂ車位點交予上訴人。㈥系爭社區有於112年11月19日召開區分所有權人會議，會議紀錄如原審卷第191至196頁所示，系爭社區現在之規約如原審卷第197至224頁所示。㈦上訴人現為系爭房屋下疊之所有權人，Ｂ車位現由上訴人占有使用；被上訴人現為系爭房屋上疊之所有權人，Ａ車位現由被上訴人占有使用。四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠上訴人並無Ａ車位之約定專用權利： ⒈按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，可認共有人間已合意成立分管契約。次按公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為，公寓大廈管理條例第58條第2項定有明文。據此，公寓大廈中屬於共同使用部分之停車位，自得為買賣之標的物，僅購買該共同使用之停車位者，必須係區分所有人，否則不得單獨購買停車位。從而，不同所有權人之區分所有建物，其相關所有權人間讓與分管使用之停車位，或互為調換分管使用位置，尚非法所不許，基於私法自治及契約自由原則，雙方均應受其拘束。再按共有人如依分管契約而占有使用共有物之特定部分時，他共有人嗣後如將其對共有物之應有部分，讓與第三人者，除有特別情事外，受讓人對於原分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受原共有人間之分管契約之拘束。 ⒉查，被上訴人自東森公司買賣取得系爭房屋下、上疊，並自東森公司點交取得○○路00巷0號地下1層之停車空間即A、B車位，為兩造所不爭執（參不爭執事項㈢），觀諸被上訴人與東森公司間系爭房屋上疊買賣契約書第1條「買賣標的物：二、車位標示（詳附件三車位標示，持分併入上列共同持分內）」及附件三Ｂ車位處有被上訴人簽名及按指印等情（本院卷第181、184頁），固得認被上訴人自東森公司買賣取得系爭房屋下、上疊時，係約定系爭房屋下、上疊分別專用Ａ、Ｂ車位。而觀諸系爭社區規約第29條第3項、第6項僅分別規定：停車空間應依與起造人之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分；共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另定使用規則（原審卷第206頁），可見系爭社區規約就停車位之使用僅約定應依與起造人之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分，但並未禁止區分所有權人間讓與分管使用之停車位，或互為調換分管使用位置，本件系爭房屋下、上疊及Ａ、Ｂ車位原先既俱為被上訴人所有並占有使用，被上訴人就系爭房屋下、上疊調換停車位之分管使用位置，依前揭說明，自非法所不許。復審以證人董建隆到庭結稱：伊向被上訴人購買的就是面向車庫左側的位置（按即B車位），是簽約前就看好的位置，被上訴人在點交房子時，有約定這個車位（按即B 車位）一併給伊使用；伊賣給上訴人的車位就是伊向被上訴人買的車位（按即B車位），有在簽約的當下口頭告知上訴人，伊在賣給上訴人的時候，是連同車位跟房子一併點交給上訴人做使用等語（原審卷第311至312頁），可見董建隆向被上訴人購買系爭房屋下疊時，就停車位使用部分，與被上訴人約定分管使用及實際點交者均為Ｂ車位，上訴人向董建隆購買系爭房屋下疊時，與董建隆約定分管使用及實際點交者亦均為Ｂ車位，此亦為兩造所不爭執（參不爭執事項㈣㈤），自難謂上訴人不知其買受及約定分管使用之停車位為Ｂ車位，上訴人自應受該約定之拘束。從而，堪認系爭房屋下、上疊現應分別專用Ｂ、Ａ車位。上訴人主張其為系爭房屋下疊所有權人，依分管契約對於Ａ車位有約定專用權利云云，難謂可採。 ⒊上訴人另主張系爭約定專用規定有約定「東森山莊Ｌ型重疊屋，靠近電表之停車位由下層住戶專用」等語，伊為下層住戶，對於靠近電表之Ａ車位確有約定專用權云云。然查，系爭約定專用規定第1條第2項第2款第1目、第3條乃分別規定「一、各房型約定專用部分如下：2.重疊房型：（112年11月19日區權會議修訂通過）2)停車位部分：以原東森國際房屋買賣契約第16頁附件三為依據。＊00巷雙號、及00巷有室內車庫之重疊屋，其靠近電表之車位為下疊戶專用，另一車位則為上疊戶專用」、「區權會決議通過的約定專用若與房屋買賣契約或分管約定書（分管契約）不符者，以房屋買賣契約或分管約定書（分管契約）為準」等語（原審卷第216頁）；再觀諸系爭社區區分所有權人大會會議紀錄關於前揭約定專用規定之提案說明記載：「社區房屋多已轉手，轉手後第一手屋主與建商東森國際簽訂的原始房地買賣契約也幾乎都遺失，為避免日後因停車位造成不必要的爭端」等語，而於112年11月19日修訂規約之約定專用規定，增加重疊房型之停車位條文（原審卷第193頁）等情。可見系爭社區區分所有權人就停車空間之使用，應以分管或買賣約定為準，於不能證明另有約定時，始有系爭約定專用規定第1條第2項第2款第1目規定之適用。而系爭房屋下疊區分所有權人就停車空間之使用乃約定專用Ｂ車位，業經本院認定如前，自無系爭約定專用規定第1條第2項第2款第1目規定之適用，本件上訴人買受及約定分管使用之停車位既為Ｂ車位，應受其拘束，上訴人執系爭約定專用規定第1條第2項第2款第1目之規定主張對於Ａ車位有約定專用權利，亦無理由，無足可採。㈡末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；前項規定，於所有權以外之物權，準用之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；民法第767條第1項前段、第2項、第821條本文固定有明文。然本件無足認上訴人對於Ａ車位有分管或約定專用權利存在，已如前述，被上訴人使用Ａ車位，亦非無權占有，上訴人請求被上訴人返還Ａ車位，自屬無據。又上訴人自始未取得Ａ車位之占有，其依民法第962條占有人之物上請求權，請求被上訴人返還Ａ車位，亦屬無據。五、綜上所述，上訴人依分管契約約定、系爭約定專用規定，及民法第767條、第962條、第821條規定，請求被上訴人應返還Ａ車位，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　7 　　月　　29　　日民事第十四庭審判長法　官　李媛媛法　官　蔡子琪法　官　陳雯珊正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　7 　　月　　29　　日書記官　陳韋杉

臺灣高等法院114年度上易字第146號

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