臺灣高等法院民事判決

上訴人

立源建設股份有限公司

法定代理人

于欣立

上訴人

游青憓

共同訴訟代理人

王叔貞

共同訴訟代理人

許麗紅律師

被上訴人

林妏憶

被上訴人

邱千砡

被上訴人

詹博宇

被上訴人

王詩婷

被上訴人

謝騰飛

被上訴人

黃薏文

被上訴人

蔡佩蓉

被上訴人

蔡靖慧

被上訴人

林聖倫

被上訴人

胡洳姍

共同訴訟代理人

劉鴻傑律師

被上訴人

蔣少邯

被上訴人

兼 訴 訟

代理人

王鈺婷

參加人

揚智廣告有限公司

法定代理人

阮美齡

訴訟代理人

尹良律師

陳建豪律師

上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國113年10月15日臺灣新北地方法院113年度訴字第988號第一審判決提起上訴，本院於114年10月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：被上訴人蔣少邯、王鈺婷經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、被上訴人主張：上訴人委託參加人揚智廣告有限公司（下稱揚智公司）銷售坐落新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之同區忠孝街19巷3弄30、32、36、38號「立源藝舍」建案（下稱系爭建案）而簽立銷售合約書（下稱系爭銷售合約），揚智公司代銷人員自民國110年8月起陸續向伊發送系爭建案「1戶1機車位」廣告訊息（下稱系爭廣告），並口頭向伊告知該廣告內容。伊因信賴系爭廣告，於如附表簽約日欄所示日期，向上訴人立源建設股份有限公司（下稱立源公司）購買如附表所示各該門牌房屋（下合稱系爭房屋），及向上訴人游青憓（下稱游青憓，與立源公司合稱上訴人）購買系爭房屋坐落系爭土地之應有部分（與系爭房屋合稱系爭房地），並分別簽訂藝舍房屋買賣契約書、藝舍土地買賣契約書（下各稱系爭房屋、系爭土地買賣契約，合稱系爭買賣契約）。詎上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記後，系爭建案規劃之機車位所在同段1111-1地號土地（下稱第三人土地）竟遭張貼公告表示該第三人土地乃私人所有空地，即將封閉，限期命伊等社區住戶將機車移置他處。經被上訴人向立源公司查詢，其方表示該機車停車場所在第三人土地已轉賣訴外人李礽琬，足認上訴人明知該處無法作為機車停車場使用，卻仍故意不告知，致被上訴人受有無法為機車停車使用之損害。上訴人未依系爭買賣契約提供合法機車位予伊使用，致系爭房地有減少效用之瑕疵。系爭建案曾經原審法院三重簡易庭112年度重簡字第436號案（下稱另案）囑託社團法人新北市不動產估價師公會所鑑定，第三人土地單一機車位永久使用權之市場交易價值為新臺幣（下同）18萬3890元。伊得請求返還系爭房地每戶因無機車位可使用致價值減損之18萬3890元。而系爭買賣契約係聯立契約，具有不可分性，上訴人2人應共同負返還責任等情，爰依民法第354條、第359條、第179條、系爭房屋買賣契約第24條第1項、土地買賣契約第17條第1項約定、消費者保護法（下稱消保法）第22條規定，求為命立源公司、游青憓共同給付如附表編號1至8所示被上訴人各18萬3890元，及均自起訴狀繕本送達翌日（即113年4月27日）起算法定遲延利息之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人以：伊與揚智公司於系爭銷售合約書第10條約定，揚智公司代理伊簽發買方之預約單中如有附加售屋條件，需經伊書面同意簽章，伊並應與買方簽訂正式買賣契約書時，加入附加之條件。系爭銷售合約書及系爭買賣契約均無加入系爭廣告內容為附加條件，足見伊未授權揚智公司得以系爭廣告內容銷售系爭建案，伊對系爭廣告之內容均不知情，自不負違約責任等語。上訴人之上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、揚智公司輔助被上訴人為參加，則以：上訴人委託伊銷售系爭建案，授權並指示伊將系爭廣告作為銷售文宣之一部。且依據伊銷售系爭建案之陳敬堯副總經理與立源公司之林志峰副總經理間對話紀錄，林志峰明確指示統一說詞之內容，堪認立源公司確有具體指示伊關於系爭廣告之銷售內容。而上訴人確實於銷售期間於系爭土地上劃設46格機車停車格，供住戶停放機車，且設置以遙控器控制之柵欄，用以阻絕住戶以外之人隨意進出，更於交屋時提供機車場遙控器給住戶等語，資為抗辯。

四、兩造不爭執事項：

㈠上訴人委託揚智公司銷售系爭建案，並於110年4月6日簽訂系爭銷售合約書。揚智公司代銷人員向消費者發送系爭廣告，並口頭向消費者告知該廣告內容。

㈡被上訴人於如附表簽約日欄所示日期，向立源公司購買系爭房屋，及向游青憓購買系爭房屋坐落系爭土地之應有部分，並分別簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約。上訴人交付系爭房地予被上訴人居住使用，且辦妥系爭房地所有權移轉登記。

㈢系爭建案規劃之機車位所在之第三人土地於交屋時提供被上訴人等社區住戶停放機車使用。嗣遭地主張貼公告表示第三人土地乃私人所有空地，即將封閉，限期命被上訴人等社區住戶將機車移置他處。

㈣另案囑託鑑定第三人土地單一機車位永久使用權之市場交易價值為18萬3890元。

㈤上開事實，為兩造所不爭執（見本院卷第242至244頁），並有卷附照片、另案判決、系爭買賣契約、銷售合約書、LINE對話紀錄、社團法人新北市不動產估價師公會112年10月11日（112）公字第1000009號函暨所附鑑定報告可稽（見原審卷一第53至55、71至339頁、卷二第31至39、85至87、167、181至372頁），堪信為真。

五、本件爭點：被上訴人主張系爭廣告為系爭買賣契約之一部，上訴人未能提供合法機車停車位，應負違約責任，請求立源公司、游青憓給付如附表編號1至8所示被上訴人各18萬3890元本息等情，為上訴人所否認，是本件乃應審究㈠系爭廣告行為效力是否及於上訴人？㈡系爭廣告內容是否為系爭買賣契約之一部？㈢被上訴人以上訴人未依系爭買賣契約提供一戶一機車位為由，主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任而得請求減少價金，是否有據？得請求返還數額若干？

六、本院判斷：

㈠系爭廣告行為效力是否應及於上訴人？

⑴上訴人主張系爭銷售合約書及系爭買賣契約均無加入系爭廣告內容為附加條件，伊未授權揚智公司得以系爭廣告內容銷售系爭建案，且對系爭廣告之內容均不知情，自不負違約責任等語，然觀之揚智公司副總經理陳敬堯與立源公司副總經理林志峰間之對話紀錄：林志峰於110年5月31日傳送「答客問」檔案，其中第2點就「本案是否有設置機車停車區？是否每戶一位？如無每戶一位，總共幾位？如何配置？」之問題，答稱：「使造圖說有14個機車停放位，另於本案北向水利的規劃40至50個機車停車位」；陳敬堯於110年8月13日以通訊軟體詢問林志峰：「⒈機車位設置在外面，有沒有土地使用權屬的問題，將來有沒有可能會面臨無處停車窘境？⒉針對於機車停放使用，公司有什麼統一說詞？」，林志峰答稱：「機車位的問題需開會時，大家討論一個講法」，並於110年8月16日敲定翌（17）日下午2時開會討論；嗣陳敬堯又於同年10月6日向林志峰提出「機車停車位，建商租用地租期多久，後續管理交由管委會嗎？後續費用支應？」之疑問，林志峰於同日回覆：「我先問一下公司，再回覆你」，並於110年10月8日回稱：「此地為河川用水利地，目前由公司管理維護，政府規劃為公園用地，等政府日後徵收後，可以請管委會向區公所爭取，同做為泰山國中學校後側機車停車位之本社區專屬停車位」等語（見原審卷二第117至127頁）。衡以林志峰為立源公司副總經理，亦是立源公司與揚智公司間之對口單位，其對於揚智公司所提出關於機車停車位之疑問，亦表示需先詢問過立源公司方能回覆，復佐以林志峰之回覆內容，足見立源公司知悉系爭廣告之內容且向揚智公司為指示係作為本社區專屬停車位。此外，上訴人實際於第三人土地設置機車停車位及以搖控器控制之柵欄，倘若其未於交屋時提供柵欄遙控器，住戶如何取得？而其於第三人土地設置機車停車位並於交屋時提供柵欄遙控器予住戶之行為，乃履行系爭廣告內容之行為，自非可採。

⑵上訴人固主張依系爭銷售合約書第10條約定，揚智公司代理上訴人簽發買方之預約單中，如有附加購屋條件，需經上訴人書面同意，系爭廣告內容為揚智公司自行附加之售屋條件，未經上訴人同意，應由揚智公司自行負責等語。惟按民法第224條前段規定債務人之代理人或使用人關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失，負同一責任，係就債之履行，其代理人或使用人有故意或過失之情形，應視同債務人自己之故意或過失（最高法院96年度台上字第2672號判決意旨參照）。揚智公司受上訴人委託代銷系爭建案而為發送廣告、向消費者說明等行為以執行銷售職務，則揚智公司就上開業務之執行，應為上訴人之代理人或使用人，洵無疑義。揚智公司自陳其確有以系爭廣告對外銷售系爭建案（見原審卷二第89、106頁、本院卷第239頁），而上訴人就此對揚智公司代理權之限制抗辯，迄未證明被上訴人係屬惡意或因過失而不知之情形，依民法第107條規定，自不得對抗被上訴人。縱認揚智公司有如上訴人所主張於締約或履約時有誤用系爭廣告之故意或過失情形，是依民法第224條前段規定，亦應認係上訴人自己之故意或過失行為，且系爭廣告行為效力及於上訴人，上訴人亦應負債務不履行之損害賠償責任。

㈡系爭廣告內容是否為系爭買賣契約之一部？按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容，為消保法第22條所明定。消費者與企業經營者就其商品或服務發生之法律關係，如因信賴企業經營者之廣告內容，依該廣告提供之訊息簽訂契約，企業經營者所負之契約責任，固應及於該廣告內容；惟商業廣告型態複雜，內容萬變，非盡符合法律行為之確定、可能、適法等有效要件，廣告得成為契約之一部，發生契約之效力者，其內容須具體明確，所提供之訊息，在交易習慣上足以使一般消費者信賴其將成為契約內容之一部，始足當之。（最高法院107年度台上字第1434號判決意旨參照）。是當廣告內容具體明確、適於履行，引起消費者正當信賴，基於廣告而為締約決定，即有消保法第22條規定的適用而使廣告構成契約內容之一部分。本件上訴人透過廣告表示提供一戶一機車位，內容具體明確，非抽象或模糊表述，為可特定之具體內容；被上訴人因信賴系爭廣告而購買，而機車位為都市居住之重要配套設施，對締約決定有重大影響；上訴人亦於第三人土地劃設46格機車位、設置遙控柵欄管理並於交屋時提供遙控器予被上訴人而實際履行廣告內容，縱未記載書寫於系爭買賣契約內容中，系爭廣告亦應認定為系爭買賣契約之一部，上訴人負有提供一戶一機車位之契約義務。

㈢被上訴人以上訴人未依系爭買賣契約提供一戶一機車位為由，主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任而得請求減少價金，是否有據？得請求返還數額若干？

⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354條第1項定有明文。本件兩造所約定之機車位固位於系爭房屋及系爭土地之外之第三人土地上而僅有使用權，然因現代不動產交易非僅買賣不動產之本體，本件機車位使用權為系爭買賣契約約定之內容，以助房屋住居之效用，而附屬於房屋之權利，買受人購買者為整體居住功能，凡影響居住效用者應均屬瑕疵。查立源公司在第三人土地上所劃設提供予被上訴人系爭房地各戶使用之機車停車位，於111年8月1日遭第三人土地地主封閉，致被上訴人等系爭房地各戶無專屬機車位得使用乙節，業據被上訴人提出照片1紙為證（見原審卷一第25頁），且為上訴人所不爭執，應認屬於契約預定效用之瑕疵，致買賣標的物之交換價值有所減損，而為買賣標的物之瑕疵，被上訴人依前開規定主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任，並請求減少價金，應屬有據。

⑵按房屋買賣契約與土地買賣契約為聯立之契約，任一契約因不成立、無效、解除或撤銷而效力消滅，另一契約亦同其命運歸於消滅。惟各別契約權利義務及債務不履行關係，倘無特別約定，仍應依各別契約之約定而定之（最高法院108年度台上字第2147號判決意旨參照）。查系爭土地買賣契約書第17條第1項約定：「本土地契約之地上建物由買方另向立源建設有限公司價購，且本契約與買方及立源建設有限公司所簽訂之『房屋買賣契約書』具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部」（見原審卷一第84至85頁），而系爭房屋買賣契約書第24條第1項約定：「本房屋買賣契約與『土地買賣契約書』具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連，對任何一契約之無效、不成立、撤銷、解除，其效力均及於另一契約」（見原審卷一第95頁），二者約定內容雖有不同，但均無一方任一契約違約，他方契約當事人亦應連帶或共同負債務不履行之賠償責任之約定。準此，固堪認系爭土地買賣契約書與系爭房屋買賣契約書為聯立之契約，任一契約因不成立、無效、解除或撤銷而效力消滅，另一契約亦同其命運歸於消滅，惟各別契約權利義務及債務不履行關係，既無特別約定，仍應依各別契約之約定而定之。觀之上開二契約所載，被上訴人與游青憓間僅約定土地買賣任何一方違約，房屋買賣亦視為違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部等情，而被上訴人與立源公司亦僅約定對任何一契約之無效、不成立、撤銷、解除，其效力均及於另一契約等語，並無約定游青憓應就房屋出賣人立源公司之違約同負物之瑕疵擔保責任，反之亦然。衡以機車位一般而言乃提供住戶日常生活便利而與房屋使用等居住功能關係最為密切，且本件劃設機車位者為立源公司，提供遙控器者亦為立源公司（見本院卷第204、205、242頁）而得認其於交屋時一併交付機車位使用權。又廣告行銷主體立源公司為建商，主導建案規劃之立源公司副總林志峰更決定統一說詞，此外，系爭廣告主要推銷「建案」而非系爭土地，於系爭房屋買賣契約第11條第2項約定：「本買賣標的物，應於交屋款交付當日，由賣方於現場交付買方。」「標的物」應作廣義解釋，包含契約約定之附屬設施機車位，是給付機車位義務主體應歸屬於立源公司，而應由立源公司負物之瑕疵擔保責任，被上訴人主張依聯立契約性質，游青憓亦應共同負瑕疵擔保責任云云，自不足採。

⑶依另案囑託社團法人新北市不動產估價師公會鑑定第三人土地上之單一機車位永久使用權市場交易價值，其鑑定結論略以：系爭建案原在地下1層規劃14位機車停車位，實際保留予汽車停車、迴車空間，買賣雙方合意將原有共有、共用之機車停車位變更為共有、他用，再將此使用權轉附隨於系爭土地，致買受人得有個別、具體之機車停車位使用。依處分觀點，系爭建案無機車停車位使用權平均銷售單價每坪35萬9916元；有機車停車位使用權則為每坪36萬9919元，兩者價差每坪1萬3元，為出賣人就地下室重新規劃所獲單位經濟利益，換算為20萬4861元；機車停車位改附隨系爭土地，決定使用權價值18萬5960元，永久使用權單價每坪9080元。依使用收益觀點，系爭建案附近露天停車場，每月每位租金200至300元為基礎，考量各區供給市場情形，系爭建案以附隨系爭土地上停放機車，承租人給付租金且無再負擔費用及經營風險之角度，故以風險溢酬法，以無風險利率1.45%為基準，考量近臨地區機車位供給尚有不足，考量風險溢酬0.2%，決定價格日期時之適當收益資本化率1.65%，以還原該給付租金數額之資本價值，經濟租金每月每位250元，決定使用權價值18萬1820元。基於勘估標的仍具有一定使用收益及處分權能支配，分別賦與各50%權重，計算並決定該使用權之正常價格18萬3890元等語，有社團法人新北市不動產估價師公會112年10月11日函檢送估價報告書在卷可稽（見原審卷二第185至205頁）。本院審酌該估價報告由領有國家專技人員考試及格之不動產估價師出具，並已詳為估價方法之說明，鑑定結論價格亦未悖離市場行情，及上訴人對該份估價報告書所為鑑價亦不爭執（見本院卷第282頁）等情，堪認該估價報告信實有據，核屬公允。因此，被上訴人依民法第359條規定，就系爭房地每戶得向立源公司請求減少價金18萬3890元。

㈣被上訴人請求減少價金是否受民法第365條第1項規定6個月除斥期間之限制？

⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。且按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

⑵查被上訴人主張上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記後，系爭建案規劃之機車位所在之第三人土地遭訴外人張貼公告表示第三人土地乃私人所有空地，即將封閉，限期命伊等社區住戶將機車移置他處一節，已如前述。被上訴人因而向立源公司查詢，立源公司方向被上訴人表示第三人土地已轉賣訴外人李礽琬等情，亦為上訴人所不爭執，應認被上訴人主張其向立源公司為通知瑕疵前，上訴人有故意不告知瑕疵情事為可採信，故依民法第365條第2項規定，本件自無適用民法第365條第1項所定6個月除斥期間限制之規定，是被上訴人本件請求減少價金，無因民法第356條所規定6個月除斥期間經過，而不得行使之問題，附此敘明。

㈤被上訴人既以本件起訴狀通知上訴人其給付有未依系爭買賣契約提供一戶一機車位之瑕疵，並向上訴人為減少價金之意思表示，則於系爭房地每戶得請求減少價金18萬3890元之範圍內，即生減少價金效力，且立源公司應負物之瑕疵擔保責任，已如前述，立源公司於此範圍內所受領價金已失其法律上原因。基此，被上訴人依民法第179條規定，請求立源公司返還如原審判決附表編號1至8之被上訴人各18萬3890元之本息，核屬有據，應予准許，其請求游青憓共同給付部分即屬無據，應予駁回。原審就超過上開應准許範圍，判命游青憓對被上訴人為給付，自有未洽。游青憓上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決命給付超過上開應准許部分及該部分假執行裁判廢棄，改諭知如本判決主文第1項所示。原審就上開應准許部分，為立源公司敗訴之判決，及供擔保准、免假執行之諭知，核無不合，立源公司上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，該部分上訴應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件立源公司之上訴為無理由，游青憓之上訴為有理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十六庭