臺灣高等法院 - 114年度重上字第44號（給付土地買賣價金） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高等法院民事判決 114年度重上字第44號上訴人頂峰開發建設股份有限公司法定代理人郭承翰上訴人黃國璋共同訴訟代理人楊代華律師林欣萍律師繆欣儒律師被上訴人林延聰訴訟代理人葉春生律師被上訴人Ａ１Ａ２兼上二人法定代理人Ａ３共同訴訟代理人羅子武律師陳冠甫律師上列當事人間請求給付土地買賣價金事件，上訴人對於中華民國113年5月21日臺灣臺北地方法院111年度重訴字第72號第一審判決提起上訴，本院於114年5月6日言詞辯論終結，判決如下：主　　　文一、上訴駁回。二、第二審訴訟費用由上訴人黃國璋負擔4分之1，餘由上訴人頂峰開發建設股份有限公司負擔。三、原判決主文第一、二、三項分別更正為「一、被告黃國璋應給付新臺幣4,877,576元，及自民國110年7月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告林延聰、原告Ａ１、原告Ａ２公同共有」、「二、被告頂峰開發建設股份有限公司應給付新臺幣30,253,850元，及自民國110年7月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告林延聰、原告Ａ１、原告Ａ２公同共有」、「三、被告黃國璋應給付新臺幣4,877,575元，及自民國112年1月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告Ａ３、原告Ａ１、原告Ａ２公同共有」。事實及理由一、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第6 款分別定有明文。查上訴人於本院辯稱訴外人甲○○、林忠賢（下稱甲○○等2人）於死亡前，均未向伊等請求買賣價金，足見伊等於民國105年1月20日分別與甲○○等2人簽訂不動產買賣契約後，均有與甲○○等2人再為買賣價金之約定，伊等已全數給付完畢等語（見本院卷第476頁)，固屬二審始提出之新防禦方法，然審酌上開抗辯攸關上訴人得否拒絕給付，且無須另為調查證據，不甚延滯訴訟，如不許其提出，顯失公平，均應准其提出。二、被上訴人主張：被上訴人林延聰與甲○○為林忠賢之子；甲○○ 於106年11月20日死亡，繼承人為配偶即被上訴人Ａ３、未成年子女即被上訴人Ａ１、Ａ２；林忠賢於110年4月8日死亡，繼承人為林延聰、Ａ１、Ａ２。甲○○等2人於105年1月20日以其所有如附表一所示不動產（土地部分下稱000地號土地，建物部分下稱系爭3號房屋，合稱系爭㈠不動產），與上訴人黃國璋簽訂不動產買賣契約（下稱系爭㈠契約），約定黃國璋以總價新臺幣（下同）1,587萬9,976元向甲○○等2人購買系爭㈠不動產；於同日以其所有如附表二所示不動產（土地部分下稱000地號土地，未辦保存登記建物部分下稱系爭5號房屋，合稱系爭㈡不動產）與上訴人頂峰開發建設股份有限公司（下稱頂峰公司）簽訂不動產買賣契約（下稱系爭㈡契約），約定頂峰公司以總價9,000萬元向甲○○等2人購買系爭㈡不動產。甲○○等2人已依系爭㈠契約及黃國璋指示將系爭㈠不動產移轉並交付予頂峰公司；依系爭㈡契約移轉並交付系爭㈡不動產予頂峰公司，惟黃國璋尚有價金975萬5,151元未付，頂峰公司尚有價金3,025萬3,850元未付。甲○○等2人約定系爭㈠契約之價金一人一半，系爭㈡契約之價金由林忠賢單獨取得，爰依繼承及系爭㈠契約之法律關係，求為⒈命黃國璋給付487 萬7,575元，及自民事訴之追加暨準備狀繕本送達翌日起算法定遲延利息予甲○○繼承人即Ａ３、Ａ１、Ａ２公同共有；⒉命黃國璋給付487萬7,576元，及自110年7月28日起算法定遲延利息予林忠賢繼承人即林延聰、Ａ１、Ａ２公同共有之判決。另依繼承及系爭㈡契約之法律關係，求為命頂峰公司給付3,025萬 3,850元，及自110年7月28日起算法定遲延利息予林忠賢繼承人即林延聰、Ａ１、Ａ２公同共有之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。答辯聲明：上訴駁回。三、上訴人則以：系爭3、5號房屋於113年9月4日前，遭訴外人即林忠賢之弟林光民占用以經營武藏食堂，甲○○等2人未依系爭㈠、㈡契約第7條第2項、第5項規定點交房屋，伊等無給付剩餘價款之義務。甲○○等2人死亡前均未請求伊等給付價款，可見伊等與甲○○等2人簽訂系爭㈠、㈡契約後，有另為買賣價金之約定，系爭㈠、㈡不動產之價款均已給付完畢。系爭㈡契約第13條約定買賣價款由賣方自行分配，林忠賢繼承人林延聰、Ａ１、Ａ２請求頂峰公司給付剩餘價金3,025萬3,850元全部，自屬無據。000、000地號土地所有權雖於106年10月20日移轉登記至頂峰公司名下，然林光民係頂峰公司於113年8月15日支付500萬元搬遷補償費後，始搬離系爭3、5號房屋，甲○○等2人違反點交義務，致伊等於106年10月20日至113 年8月15日期間，無法使用000、000地號土地，黃國璋得依系爭㈠契約第9條第2項規定請求612萬4,825元違約金，依民法第231條第1、2項請求賠償1,084萬6,023元損害；頂峰公司得依系爭㈡契約第9條第2項請求5,974萬6,150萬元違約金，依民法第231條第1、2項，請求賠償6,647萬元損害，林延聰、Ａ１、Ａ２為林忠賢之繼承人；Ａ３、Ａ１、Ａ２為甲○○之繼承人，應繼承前開債務，爰以之與被上訴人本件請求，互為抵銷等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。四、兩造不爭執之事實（見本院卷第164至165、435至436、478 頁）：㈠林延聰與甲○○為林忠賢之子；甲○○於106年11月20日死亡，繼承人為配偶Ａ３、未成年子女Ａ１、Ａ２；林忠賢於110年4月8日死亡，繼承人為林延聰、Ａ１、Ａ２，有繼承系統表、戶籍謄本、林忠賢死亡證明書、甲○○死亡登記申請書及證明書可稽（見原審卷一第21、23至29、33、347頁）。㈡甲○○等2人原為系爭㈠不動產之共有人，權利範圍如附表一所示。甲○○等2人於105年1月20日與黃國璋簽訂系爭㈠契約，將其所有系爭㈠不動產以價金1,587萬9,976元出售予黃國璋（系爭㈠契約第1條所載建物門牌台北市○○區○○街○段00巷0號部分，為系爭3號房屋之誤）。甲○○等2人於106年8月9日以信託登記為原因，將系爭㈠不動產所有權移轉登記予華泰商業銀行股份有限公司（下稱華泰銀行），嗣由華泰銀行基於受託人地位，為甲○○等2人移轉系爭㈠不動產所有權予黃國璋指定之頂峰公司，並於106年10月20日辦理登記完竣，惟黃國璋尚有價金975萬5,151元未付，有異動索引查詢資料、土地登記申請書、系爭㈠契約可佐（見本院卷第132至134、142至 144、256至275、295至308、343至351頁）。㈢000地號土地原為林忠賢所有，系爭5號房屋為未辦保存登記建物，原為甲○○所有。甲○○等2人於105年1月20日與頂峰公司簽訂系爭㈡契約，將系爭㈡不動產以價金9,000萬出售予頂峰公司。林忠賢於106年10月20日將603地號土地以買賣為原因，移轉登記予頂峰公司；甲○○於106年10月6日以買賣為原因，將系爭5號房屋納稅義務人變更為頂峰公司，惟頂峰公司尚有價金3,025萬3,850元未付，有異動索引查詢資料、土地登記申請書、臺北市稅捐稽徵處114年3月3日函附課稅明細表及房屋稅籍紀錄表、系爭㈡契約可佐（見本院卷第137、 189至195、217至229、353至361頁）。㈣林光民為林忠賢兄弟，自78年間即占用系爭3、5號房屋經營武藏食堂，有工商登記資料（見原審卷一第177頁）、房屋現況照片6幀（見原審卷一第389至399頁）可證。五、本院之判斷：㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。查甲○○等2人於106 年10月20日將系爭㈠不動產所有權移轉登記予黃國璋指定之頂峰公司；林忠賢於同日將000地號土地所有權移轉登記予頂峰公司，甲○○於106年10月6日將系爭5號房屋納稅義務人變更為頂峰公司，由頂峰公司取得事實上處分權之事實，業如前開不爭執事項㈡、㈢所述，是被上訴人主張甲○○等2人已依系爭㈠、㈡契約約定，使黃國璋、頂峰公司取得買賣標的物之所有權、事實上處分權等語，堪予信實。上訴人雖辯稱系爭3、5號房屋於113年9月4日前遭林光民占用，甲○○等2人未依系爭㈠、㈡契約第7條第2項、第5項約定，將系爭3、5號房屋騰空點交予伊，致黃國璋無法使用系爭㈠不動產，頂峰公司無法使用系爭㈡不動產云云。然查： ⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎（最高法院113年度台上字第385號判決意旨參照）。 ⒉觀諸系爭㈠、㈡契約第7條第2項約定：「買賣標的如有出租，由賣方（即甲○○等2人，下同）負責點交前排除。」（見本院卷第347、357頁），固可見甲○○等2人就系爭㈠、㈡不動產出租予第三人之情形，負有終止租賃契約、取回租賃物之義務，然系爭㈠、㈡契約第1條備註欄已載明「本買賣標的目前無租約」（見本院卷第343、353頁），被上訴人否認有將系爭3、5號房屋出租予林光民使用，而上訴人就系爭㈠、㈡不動產上有租賃契約存在一節，亦未舉證以實其說，其等辯稱甲○○等2人依前開約定，負有排除林光民之租賃並騰空系爭3、 5號建物之點交義務云云，難認可採。 ⒊系爭㈠、㈡契約第7條第5項約定：「賣方應於點交前，如有賣方原設籍於本買賣標的之戶籍、公司登記、營利事業登記、營業情形等全部遷離。其如未如期遷離致買方（系爭㈠、㈡契約買方依序為黃國璋、頂峰公司，下同）受有損害者，賣方負損害賠償責任。」（見本院卷第347至349、357至359頁）。細譯前開文義，可知該約定係以甲○○等2人有在系爭3、5 號房屋設籍，或以該房屋辦理公司登記、營利事業登記、經營事業為前提，林光民占用系爭3、5號房屋經營武藏食堂，非屬該約定所指甲○○等2人應負遷讓義務之範疇，上訴人執此遽謂甲○○等2人負有使林光民自系爭3、5號房屋遷出之義務云云，難認有據。 ⒋林光民為系爭㈠不動產共有人，土地、房屋之權利範圍均為6 分之1，於106年10月20日以買賣為原因，將該不動產所有權移轉登記至頂峰公司名下，有異動索引查詢、土地登記申請書可稽（見本院卷第133、143、245至255頁），足見林光民於106年間亦有將其所有系爭㈠不動產應有部分出售予頂峰公司或黃國璋。系爭3號建物係遭林光民占有使用，而與其他共有人無涉，上訴人在與林光民簽訂買賣契約時，自應與林光民約定其應自系爭3號房屋遷離。而上訴人經本院闡明後，迄未提出其與林光民簽訂之買賣契約供憑（見本院卷第476至477頁），綜以甲○○等2人就系爭3號房屋之應有部分僅各 12分之1，對該房屋無單獨管理、使用之權限；系爭㈠契約第 1條備註欄約定：「一、本買賣契約標的之建物包括未依法申請增建之部分，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，關於該部分之雙方權利義務及可能產生之風險，雙方已確實知悉並同意承受之。增建位置依現況。二、雙方同意依現況點交予買方。三、本買賣標的目前無租約。」，第7條第4項約定：「買賣標的物包含房屋及其室內的定著物、門窗、衛浴、水電、照明等設備及公共設施等物品，賣方依現況點交，賣方如有未搬離之物件，視同廢棄物處理。」（見本院卷第343、347頁），僅課予甲○○等2人逕依現況點交之義務，未要求其等需騰空系爭3號房屋而為點交等情，堪認被上訴人主張甲○○等2人與黃國璋約定現況交屋，不負有排除林光民占有系爭3號房屋之義務等語，應屬可採。 ⒌系爭5號房屋為甲○○單獨所有，甲○○基於事實上處分權，固得請求林光民自系爭5號房屋遷離，然依證人即頂峰公司總經理陳福海於臺灣臺北地方法院107年度重訴字第922號（下稱第922號）訴訟（即林忠賢訴請Ａ３、Ａ１、Ａ２返還不當得利事件）中證稱：系爭5號房屋被林忠賢的其他親戚占用，所以就沒有什麼價錢等語（見原審卷一第219頁），已徵簽訂系爭㈡契約時，頂峰公司對於系爭5號房屋遭林光民占用，知之甚詳。觀以系爭㈡契約未要求甲○○等2人排除林光民占有，反於契約第1條備註欄、第7條第4項為與系爭㈠契約相同之約定（見本院卷第353、357頁），可見頂峰公司之所以約定現況交屋，係有意排除甲○○等2人騰空系爭5號房屋之點交義務，頂峰公司臨訟指摘甲○○等2人有債務不履行情事云云，委無可取。 ⒍綜上，甲○○等2人就系爭3、5號房屋，僅有依現況點交之義務，被上訴人主張甲○○等2人已依系爭㈠、㈡契約履行交付房屋之義務，給付符合債之本旨等語，應屬可採。至上訴人執協議書、增補協議書、支票（見本院卷第487至493頁），辯稱頂峰公司有另外支付500萬元搬遷費用予林光民云云，核屬頂峰公司與林光民間之約定，與系爭㈠、㈡契約無涉，不足以推翻本院之前開認定，併此敘明。㈡甲○○等2人既已提出符合系爭㈠、㈡契約約定之給付，而上訴人不爭執黃國璋尚有975萬5,151元價金未付，頂峰公司尚有3,025萬3,850元價金未付（見不爭執事項㈡、㈢)。查系爭㈠、㈡契約第3條約定最後一期交屋款應於點交房地時給付，第4條第3項並約定買方應於辦竣產權登記後10天內辦妥貸款以支付買方尾款（見本院卷第343至345、353至355頁），可知買方即上訴人應於辦妥系爭㈠不動產、603地號土地所有權移轉登記即106年10月20日後10日內付清買賣價金。林延聰並曾以110年7月26日永然聯合法律事務所函催告上訴人給付，經上訴人於110年7月27日收受，有前揭函文暨郵件收件回執可據（見原審卷一第63至72頁），是甲○○繼承人Ａ３、Ａ１、Ａ２依繼承及系爭㈠契約之法律關係，請求黃國璋給付487萬7,575元，及自民事訴之追加暨準備狀繕本送達翌日即112年1月11日（見原審卷一第437頁）起算之法定遲延利息；林忠賢繼承人林延聰、Ａ１、Ａ２依繼承及系爭㈠契約之法律關係，請求黃國璋給付487萬7,576元，及自110年7月28日起算之法定遲延利息，併依繼承及系爭㈡契約之法律關係，請求頂峰公司給付3,025萬3,850元，及自110年7月28日起算之法定遲延利息，即屬有據。上訴人雖抗辯甲○○等2人生前未請求前開價款，系爭㈠、㈡不動產之售價，應與系爭㈠、㈡契約所載價金不同，伊等與甲○○等2人有再為約定，伊無給付前開價金之義務云云，然上訴人自承此部分無相關證據可資佐證（見本院卷第476頁），其此部分所辯，自屬無稽。㈢又甲○○等2人共同出售系爭㈡不動產所得價金應如何分配，核屬甲○○等2人之內部約定，要與頂峰公司無涉，而系爭㈡契約之買賣價金，係以603地號土地價值計算，據證人陳福海於第922號訴訟中證述：謄本上看到000地號土地是林忠賢的，系爭㈡契約的價金都是林忠賢的；一般像這麼久的房子（即系爭5號房屋）都沒有什麼價值，所以不會另外再算錢，我們是用土地來算錢等語明確（見原審卷一第219頁），000地號土地既屬林忠賢所有，而被上訴人復不爭執甲○○等2人約定出售系爭㈡不動產之價金歸林忠賢所有，僅林忠賢繼承人得請求（見本院卷第161頁），林延聰、Ａ１、Ａ２自得依系爭㈡契約，請求頂峰公司給付3,025萬3,850元。至系爭㈡契約第1 2條第3項約定「本契約標的含未保存登記建物，買賣價款由賣方自由分配，與買方無涉。」（見本院卷第361頁），究其真意應係指頂峰公司給付價金予甲○○或林忠賢，對於甲○○ 等2人均有效力，甲○○等2人不得再為爭執，無從據此認定林延聰、Ａ３、Ａ１不得請求系爭㈡契約剩餘價金全部。㈣上訴人雖抗辯甲○○等2人未點交系爭3、5房屋予伊，伊得依系爭契約第9條第2項請求違約金，依民法第231條第1、2項請求損害賠償，並以之與被上訴人之價金債權互為抵銷云云，然本院認定甲○○等2人就系爭3、5號房屋，僅有依現況點交之義務，其等所為給付符合債之本旨，業如前開㈠所述，上訴人以甲○○等2人違反契約義務為由，請求給付違約金、損害賠償，並以之為抵銷抗辯，自無理由。六、綜上所述，Ａ３、Ａ１、Ａ２依繼承及系爭㈠契約之法律關係，請求黃國璋給付487萬7,575元，及自112年1月11日起按年息5％計算之利息予Ａ３、Ａ１、Ａ２公同共有。林延聰、Ａ１、Ａ２依繼承及系爭㈠契約之法律關係，請求黃國璋給付487萬7,576元，及自110年7月28日起按年息5％計算之利息予林延聰、Ａ１、Ａ２公同共有，併依繼承及系爭㈡契約之法律關係，請求頂峰公司給付3,025萬3,850元，及自110年7月28日起按年息5％計算之利息予林延聰、Ａ１、Ａ２公同共有，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。原判決主文第1、2、3項漏未載明上開款項係給付予被上訴人公同共有之旨，爰將原判決主文第1、2、3項更正如本判決主文第3項所示，以資明確。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　6 　　月　　24　　日民事第二十一庭審判長法　官　陳蒨儀法　官　宋家瑋法　官　廖珮伶正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　6 　　月　　24　　日書記官　蘇秋凉附表一：土地部分編號土地坐落面積所有權人權利範圍縣市鄉鎮市區段小段地號平方公尺 1 臺北市 ○○區 ○○ ○ 000 50 林忠賢 1920分之155 甲○○ 1920分之165 建物部分編號建號基地座落建物面積(平方公尺) 所有權人權利範圍建物門牌樓層面積／合計 1 000 臺北市○○區○○段○小段000地號土地 ---------- 臺北市○○區○○街○段00巷0號一層：45.18 二層：45.18 合計：90.36 林忠賢 12分之1 甲○○ 12分之1 附表二土地部分編號土地坐落面積所有權人權利範圍縣市鄉鎮市區段小段地號平方公尺 1 臺北市 ○○區 ○○ ○ 000 50 林忠賢 1分之1 建物部分編號建號基地座落建物面積(平方公尺) 所有權人權利範圍建物門牌樓層面積／合計 1 未辦保存登記臺北市○○區○○段○小段000地號土地 ---------- 臺北市○○區○○街○段00巷0號一層：44.6 合計：44.6 甲○○ 1分之1

臺灣高等法院114年度重上字第44號

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