臺灣高等法院民事判決

上訴人

張伊蕎即旺宏商行

上訴人

視同上訴人 張富翔

上2人共同訴訟代理人

林玉堃律師

被上訴人

吳秀全

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國114年1月8日臺灣臺北地方法院112年度訴字第636號第一審判決提起上訴，被上訴人為訴之減縮，本院於115年4月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款分別定有明文。經查，被上訴人於原審依兩造於民國109年7月30日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第7條第2項、第3項約定、民法第179條規定及連帶保證之法律關係，並聲明：上訴人張伊蕎即旺宏商行（下稱張伊蕎）與視同上訴人張富翔（下以姓名稱之，與張伊蕎合稱上訴人）應自111年11月15日起至113年6月24日止，按月連帶給付被上訴人新臺幣（下同）37萬8,000元（包含相當於租金之不當得利12萬6,000元及違約金25萬2,000元），及自111年11月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於本院審理時，被上訴人將上開聲明減縮為：上訴人應連帶給付被上訴人358萬元【包含自111年11月15日起至113年6月24日止之相當於租金之不當得利143萬7,850元（筆錄誤載為「積欠租金」，予以更正）、張伊蕎於113年6月24日返還被上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○街000號0樓房屋（下稱系爭房屋，即系爭租約之租賃標的物）前之遲延利息14萬2,150元、違約金200萬元，1,437,850元+142,150元+2,000,000元】，及自113年6月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（本院卷第277頁），經核係減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、被上訴人起訴主張：張伊蕎於109年7月30日向伊承租系爭房屋，並簽立系爭租約，約定租賃期間自109年7月30日起至114年8月14日止，押租金為37萬8,000元，並約定張伊蕎自109年8月15日起按月給付租金12萬6,000元，由張富翔擔任張伊蕎之連帶保證人。然張伊蕎無故自110年11月起至111年10月止短付租金，積欠租金79萬2,000元，扣除押租金37萬8,000元及張伊蕎每月為伊代繳稅款及二代健保後，尚積欠租金31萬6,798元，已逾2期租金，伊於111年11月2日以台北龍江路281號存證信函（下稱281號存證信函）催告上訴人應於函到5日內支付積欠租金，因上訴人置之不理，伊乃於111年11月10日以以台北龍江路288號存證信函（下稱288號存證信函）終止系爭租約，張伊蕎遲至113年6月24日始返還系爭房屋，張伊蕎自111年11月15日起至113年6月24日止無權占用系爭房屋受有相當於租金之不當得利，依系爭租約第7條第2項、第3項約定、民法第179條規定及連帶保證之法律關係，請求：㈠上訴人應連帶給付被上訴人31萬6,798元，及自111年11月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡上訴人自111年11月15日起至113年6月24日止，每月應連帶給付被上訴人37萬8,000元，及自113年6月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。原審判決命上訴人應連帶給付被上訴人如原審判決附表「應給付金額」欄所示金額，及附表「利息」欄所示利息，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就敗訴部分不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。至原審駁回被上訴人其餘請求部分，未據被上訴人提起上訴，不在本件審理範圍，茲不贅述。

二、上訴人則以：系爭租約已約定「本房屋係供營業之用」，且張伊蕎於簽約前已告知被上訴人承租系爭房屋係要經營飲料店，張伊蕎與被上訴人亦有討論需增加用電量，然依台灣電力股份有限公司台北市區營業處（下稱台電公司）112年5月10日及114年1月7日之函覆內容，可知被上訴人未提供合於張伊蕎使用所需營業用電，致使張伊蕎於營業時常發生跳電問題，嚴重影響收益，因被上訴人未履行對待給付義務，伊自得減少給付部分租金。系爭租約記載「出租面積為84.84平方公尺」，然系爭房屋經臺北市中山地政事務所（下稱中山地政事務所）複丈後實際面積僅有48.44平方公尺（45.26平方公尺+3.18平方公尺），兩者差距竟達36.4平方公尺，張伊蕎承租系爭房屋前皆依被上訴人提供系爭房屋相關資訊作為判斷，被上訴人提供之資訊有所不實，未依系爭租約提供足額出租面積，因被上訴人未履行對待給付義務，伊自得減少給付部分租金。張伊蕎於110年11月間就系爭房屋之供電不足、出租面積短缺等爭議，向臺北市中山區調解委員會申請調解，惟被上訴人於110年11月11日未出席該次調解期日，致使調解不成立，張伊蕎再於同年12月間向臺灣臺北地方法院臺北簡易庭（下稱臺北簡易庭）聲請調解請求減少租金，雙方仍無共識而調解不成立，上訴人於110年11月15日行使同時履行抗辯權，並得調降租金至每月6萬元。縱認被上訴人得依系爭租約第7條第3項約定向伊請求給付違約金，應為「按房屋租金兩倍計算之違約金」即25萬2,000元。倘鈞院認為被上訴人得請求「每月租金另行計算2倍違約金」，則被上訴人每月實際請求金額高達原約定租金3倍，依民法第252條規定，應予酌減等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠張伊蕎於109年7月30日與被上訴人簽立系爭租約，租賃期間自109年7月30日起至114年8月14日止，押租金為37萬8,000元，並約定張伊蕎應自109年8月15日起按月繳付租金12萬6,000元，由張富翔擔任張伊蕎之連帶保證人（北簡卷第19至23頁）。

㈡被上訴人於109年7月11日將系爭房屋之鑰匙2支交予張伊蕎，張伊蕎自當日起占用系爭房屋（北簡卷第25頁）。

㈢張伊蕎自110年11月起至111年10月止，共12個月，每月僅給付被上訴人租金6萬元，合計72萬元。

㈣被上訴人曾於111年11月2日以281號存證信函催告上訴人於函到後5日內給付積欠之租金，該函於同年月3日送達上訴人（北簡卷第33至37頁）。

㈤張伊蕎於113年6月24日將系爭房屋返還予被上訴人（原審卷一第423頁）。

四、得心證之理由：

㈠被上訴人主張自111年11月15日起至113年6月24日止，張伊蕎無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利等語，是否可採?

⒈被上訴人主張：自111年11月15日起至113年6月24日止，張伊蕎無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利等語，上訴人抗辯：被上訴人未提供合於張伊蕎使用所需營業用電，致使張伊蕎於經營飲料店時經常發生跳電問題，嚴重影響收益，因被上訴人未履行對待給付義務，伊自得減少給付部分租金云云。經查，系爭租約第5條第1項約定：「本房屋係供營業之用」、第11條第1項約定：「乙方（即張伊蕎，下同）需重新裝置新的水、電、電話、第四台、網路…等管線、室內裝潢、冷氣機(室內及室外機)等費用，均由乙方負擔」（北簡卷第19至21頁），系爭租約並未約定被上訴人應協助張伊蕎申請用電及張伊蕎以系爭房屋供營業使用所需具體用電量等事宜。參以證人即系爭租約之仲介人員林承勳於原審證稱：張伊蕎於承租系爭房屋前有實地去看過及告知要作飲料店使用，沒有討論到用電事宜，張伊蕎於簽約後有請伊轉告被上訴人要協助張伊蕎增設用電等語（原審卷一第434至437頁）。又被上訴人主張：伊於109年11月19日親自帶張伊蕎到劉陽劍里長處，張伊蕎亦帶6瓶飲料請他們試喝，伊請求他們協助，109年11月20日伊親自帶張伊蕎到江寧里徐里長處請求協助，徐里長當日不在，隔了幾天伊又帶張伊蕎再去1次請求協助，徐里長告知實施路平專案管制施工，故無法開挖做管線施工，張伊蕎亦承認系爭房屋無法增加台電公司電纜，伊於109年11月19日向台電公司承辦人林先生調取施工圖，並與申挖股王股長協商，他們告訴伊，系爭房屋剛好横跨兩個里（1個是江山里、1個是江寧里），江山里里長於109年11月19日就已同意協助，江寧里徐里長表示因管制不能開挖等語，並提出江寧里里長徐信洲出具之同意書、臺北市政府工務局道路挖掘許可證等件影本為證（原審卷一第153、253頁），且台電公司於113年6月12日北市字第1131086393號函記載：「本案（指系爭房屋相關用電申請案件）於113年3月19日因逾期未申報內線竣工取消申請，而該地址於109年後未有其他用電相關工程申請案」、「吳秀全君業於111年8月11日提供里長同意書，以利本案後續外線工程進行」（原審卷一第389至390頁），顯見被上訴人已協助張伊蕎申請增設用電所需文件，本件係因張伊蕎未配合申報內線竣工而遭取消申請，是上訴人前開所辯，要無可取。

⒉上訴人另抗辯：系爭租約記載「出租面積為84.84平方公尺」，然系爭房屋經中山地政事務所複丈後實際面積僅有48.44平方公尺，兩者差距竟達36.4平方公尺，張伊蕎承租系爭房屋前皆依被上訴人提供系爭房屋相關資訊作為判斷，被上訴人提供之資訊有所不實，未依系爭租約提供足夠出租面積，因被上訴人未履行對待給付義務，伊自得減少給付部分租金云云。經查，原審於113年2月23日會同兩造及中山地政事務所人員前往系爭房屋現場履勘，該次履勘筆錄記載：「⒈私設騎樓部分與茶坊內鋪設一樣的地磚，騎樓上置有2張長椅，經被告（即張伊蕎，下同）現場指認為其所有，另騎樓上尚有被告保麗龍廣告招牌看板共2個，經確認為被告所有，另茶坊騎樓外圍柱上設有被告之電表箱台電抄表使用。（上開長椅及看板均可移動）⒉騎樓頂上設有被告之電燈及擴音器、監視器2隻，另騎樓上方有2台冷氣室外機，以上經被告確認，均為被告所設置。⒊000號0樓（即系爭房屋）鋁門內有電線、網路線、水管，但被告否認為其所有。⒋其餘如現場拍攝照片所示」（原審卷一第334頁)，佐以該次履勘拍攝現場照片（原審卷一第343至359頁），堪認張伊蕎在系爭房屋經營之飲料店實際使用範圍已擴及騎樓區域。而上訴人聲請原審囑託中山地政事務所人員測量範圍僅涵蓋「該飲料店內部廚房、洗手間、倉庫、調配飲料區」（原審卷一第333頁），則中山地政事務所113年4月2日繪製之土地複丈成果圖（下稱系爭土地複丈圖）中編號A、B之面積合計雖僅有48.44平方公尺（原審卷一第367頁），顯與張伊蕎承租系爭房屋經營飲料店之實際使用土地範圍並非一致，自難以系爭土地複丈圖為有利於上訴人之認定。再者，依證人林承勳之上開證言，張伊蕎與被上訴人簽立系爭租約前曾親自到系爭房屋現場查看，並確認系爭房屋使用情形，且證人林承勳亦證稱：簽約前討論之租賃標的物與簽約後張伊蕎實際承租之租賃標的物是同一個店面（原審卷一第438頁），復依系爭房屋之建物登記第1類謄本（下稱系爭建物登記謄本）所載，一層之面積50.17平方公尺、騎樓之面積30.67平方公尺、平台之面積4平方公尺，總面積合計84.84平方公尺（北簡卷第93頁），顯見系爭租約記載出租面積為84.84平方公尺，應係以系爭建物登記謄本所示登記面積為準，而非如上訴人所主張以系爭房屋之內部空間為系爭租約之租賃範圍，是上訴人此部分所辯，亦不足採。

⒊依上開三之㈣所示，被上訴人曾於111年11月2日以281號存證信函催告上訴人於函到後5日內給付積欠之租金，該函於同年月3日送達上訴人，因上訴人置之不理，被上訴人乃於111年11月10日以288號存證信函終止系爭租約（北簡卷第35至37頁），上訴人雖抗辯：被上訴人未提供合於張伊蕎使用所需營業用電，致使張伊蕎於經營飲料店時經常發生跳電問題，嚴重影響收益，亦未依系爭租約提供足夠出租面積，因被上訴人未履行對待給付義務，伊自得減少給付部分租金等節，均非可採，業如前述，則被上訴人主張：張伊蕎無故自110年11月起至111年10月止短付租金，積欠租金79萬2,000元，扣除押租金37萬8,000元及張伊蕎每月為伊代繳稅款及二代健保後，尚積欠租金31萬6,798元，已逾2期租金，伊於111年11月10日發函終止系爭租約，自111年11月15日起至113年6月24日止，張伊蕎無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利等語，堪予採信。

㈡張伊蕎以系爭房屋之供電不足、出租面積短缺為由對被上訴人行使同時履行抗辯權，並自行調降租金至每月6萬元，有無理由?

⒈上訴人抗辯：張伊蕎於110年11月間就系爭房屋之供電不足、出租面積短缺等爭議，向臺北市中山區調解委員會申請調解，惟被上訴人於110年11月11日未出席該次調解期日，致使調解不成立，張伊蕎再於同年12月間向臺北簡易庭聲請調解請求減少租金，雙方仍無共識而調解不成立，上訴人於110年11月15日行使同時履行抗辯權，並自行調降租金至每月6萬元云云。然查，上訴人抗辯系爭房屋之供電不足、出租面積短缺等爭議，均不足採，業如前述，上訴人執前揭事由聲請調解，請求被上訴人減少租金，核屬無據。

⒉再者，上訴人未舉證證明張伊蕎於110年11月15日向被上訴人行使同時履行抗辯權，且上訴人未曾向被上訴人訴請調降租金，經法院判決確定，上訴人無權自行將系爭租約所約定每月租金12萬6,000元調降至6萬元，是上訴人前開抗辯，委無可取。

㈢被上訴人依系爭租約第7條第2項、第3項約定、民法第179條規定及連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付358萬元本息，有無理由？上訴人依民法第252條規定請求酌減違約金，有無理由？

⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。次按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。

⒉經查，系爭租約第7條第3項約定：「本契約租賃期間屆滿後，非經雙方合意另訂新約，視為不再續租。乙方（即張伊蕎，下同）應於租約期滿或終止時，將房屋遷讓交還甲方（即被上訴人，下同），不得藉任何理由繼續使用本房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用。乙方如不即時交還房屋，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣之日止按房屋租金兩倍計算之違約金及應繳付房屋租金」（北簡卷第21頁），可知被上訴人得向張伊蕎請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣之日止按房屋租金兩倍計算之違約金及應繳付房屋租金，該違約金即非作為債務不履行所生損害之賠償總額，為兩造所不爭，堪認系爭租約第7條第3項約定之違約金為懲罰性違約金。

⒊按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平，倘違約金屬懲罰性違約金，係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，是約定之懲罰性違約金是否過高，尤應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院49年台上字第807號判例意旨、同院111年度台上字第167號、111年度台上字第2443號判決意旨參照）。經查，自110年11月起至111年10月止，張伊蕎每月僅給付被上訴人租金6萬元，被上訴人於111年11月2日以281號存證信函向上訴人催討積欠之租金，因上訴人置之不理，被上訴人乃於111年11月10日以288號存證信函終止系爭租約，張伊蕎於113年6月24日將系爭房屋返還予被上訴人，兩造均不爭執自111年11月15日起至113年6月24日止相當於租金之不當得利為143萬7,850元，則被上訴人請求張伊蕎給付懲罰性違約金200萬元，顯屬過高，上訴人依民法第252條規定，請求酌減違約金，為有理由。審酌被上訴人於前開期間所受損害除了上述相當於租金之不當得利143萬7,850元及法定遲延利息14萬2,150元以外，並未受有其他損害，且張伊蕎因經營飲料店時經常發生跳電問題，嚴重影響收益，多次聲請與被上訴人進行調解，然被上訴人不予置理，以致調解均不成立，張伊蕎構成違約之態樣並非惡性重大，系爭租約第7條第3項約定：「按房屋租金兩倍計算之違約金」應以張伊蕎於上開期間應給付相當於租金之不當得利143萬7,850元按0.5倍計算之違約金，始為妥適，以此計算後，被上訴人得請求張伊蕎給付之懲罰性違約金應酌減至71萬8,925元（1,437,850元X0.5倍），逾此範圍之請求，不應准許。此外，張富翔為張伊蕎之連帶保證人，則被上訴人系爭租約第7條第2項、第3項約定、民法第179條規定及連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付229萬8,925元（1,437,850元+142,150元+718,925元），核屬有據。

⒋按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。對於利息，無須支付遲延利息，民法第203條、第233條第1項本文、第2項分別定有明文。依上開規定，被上訴人就自111年11月15日起至113年6月24日止之法定遲延利息14萬2,150元部分再請求遲延利息，核屬無據。其餘相當於租金之不當得利143萬7,850元及懲罰性違約金71萬8,925元為金錢給付債務，兩造對此既未約定遲延利息之利率，即應以週年利率5%計算之。準此，被上訴人得請求上訴人連帶給付229萬8,925元，及其中215萬6,775元（1,437,850元+718,925元）自113年6月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

五、綜上所述，被上訴人依系爭租約第7條2項、第3項約定、民法第179條規定及連帶保證之之法律關係，請求上訴人連帶給付229萬8,925元，及其中215萬6,775元自113年6月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴人求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴人此部分上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。

民事第十九庭