臺灣高等法院八十八年度上更㈠字第三二七號

台灣高等法院民事判決　八十八年度上更㈠字第三二七號

上訴人

第七商業銀行股份有限公司

法定代理人

張啟仲

訴訟代理人

林永豐

被上訴人

甲○○

被上訴人

乙○○

被上訴人

丙○○

被上訴人

丁○○

共同訴訟代理人

李文傑 律師

　　　　　　　　林建鼎　律師

右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十六年五月五日臺灣新竹地方

法院八十五年度訴字第四七三號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院判

決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人乙○○、丙○○、甲○○應將座落新竹市○○段第二五０二號地號上建物建號一一一五號，即門牌號碼新竹市○○路八七號房屋第一、二樓及地下室返還上訴人。被上訴人丁○○應將同上房屋四樓返還上訴人。

㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補陳略稱：

㈠被上訴人乙○○於原審法院民事執行處調查時，就系爭房屋出租給被上訴人甲○○部分所陳述之情節 (即租賃期間及有無訂立契約)，前後未見一致，又被上訴人乙○○始終均未提及有出租給被上訴人丁○○之情事；核與被上訴人所提出之房屋租賃契約書完全不符，此亦足證被上訴人所提出之房屋租賃契約書並非真實。

㈡依原審卷之新竹市政府、新竹市稅捐稽徵處函等資料，固堪認金國龍企業有限公司 (負責人為柳輝明)、清河企業社 (即甲○○)先後以系爭房屋之一樓為登記營業地址。然查，公司行號借址登記，而實際上於他址營業者，所在多是；且使用他人房屋營業，亦不必然有租賃關係存在。依被上訴人乙○○所提出承租人為金國龍企業有限公司之房屋租賃契約書，其訂立日期為「七十六年九月一日」；惟該公司於七十六年九月十一日向新竹市政府申請營利事業變更登記時 (即由新竹市○○路○段二一四巷八七號變更地址至新竹市○○路八七號) ，其申請書上之變更後租用固定資產欄係記載以每月二千元向方榮淮承租房屋，而非向被上訴人乙○○、丙○○承租系爭房屋，此有新竹市政府營利事業登記案件核准通知書及變更登記申請書可證。是依上開新竹市政府函等資料，並不足據以證明金國龍企業有限公司或甲○○有承租系爭房屋營業，反而足資證明前開以金國龍企業有限公司為承租人之房屋租賃契約書為不實。

㈢被上訴人所提出之房屋租賃契約書均非真實，被上訴人甲○○、丁○○與系爭房屋原所有人丙○○、乙○○間並無租賃關係存在，則嗣後買受系爭房屋之上訴人與被上訴人甲○○、丁○○間自亦無租賃關係存在；被上訴人對上訴人就系爭房屋乃屬無權占有。

三、證據：除援用原審所提證據外，補提：租賃契約書影本、假扣押查封筆錄、執行筆錄、協議書、民事判決、戶籍謄本、鑑價書等件為證。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：

㈠上訴駁回。

㈡如受不利之判決，被上訴人願供擔保請准宣告免予假執行。

二、陳述：除與原判決記載相同，茲引用外，補稱略以：

㈠系爭房屋早在七十六年低月十日即由金國龍企業有限公司，負責人為柳輝明，設址營業，並於八十二年九月二十四日註銷，由甲○○於八十三年一月二十一日申請在原址設立清河企業社經營錄影帶租售業務，至於被上訴人乙○○於八十二年十月七日訴外人新竹區中小企業銀行股份有限公司聲請假扣押查封筆錄為何陳稱系爭房屋係自住，被上訴人甲○○、丁○○雖不甚明暸，然或係乙○○自住於系爭房屋三樓，或係斯時系爭房一、二樓及地下室為金國龍企業有限公司所承租，而該公司為乙○○及同住之胞兄柳輝明合資，順口陳稱自住，亦與實情符合，斷不可拘泥於自住文意反否定真正實情，系爭房屋共有一百二十坪之建坪，又位居文武鬧市，並懸有營業市招，衡諸常情，乙○○、柳輝明兄弟，當不至將系爭房屋全部供住家使用之理。

㈡至於被上訴人丁○○乃無依之人，資力不豐，蒙被上訴人乙○○、柳輝明兄弟不棄，允諾以較低之租金，租賃系爭房屋增建部分，而被上訴人丁○○見柳氏兄弟財務困窘，亦願繳清全部租金，嗣後不可任意調漲租金，被上訴人亦得終身有安居之地，原審判決亦認就承租之必要之點，當事人均已合意，只因被上訴人素不喜接觸陌生人，新竹地院執行人員，亦未登堂入門詢問被上訴人丁○○，致使丁○○錯失陳述之機會，然此仍不得否定租賃之事實，至為灼然。

㈢上訴人另以共同被上訴人乙○○、丙○○曾簽立切結書，承稱系爭房屋並無出租、出典設定他人等情事，主張被上訴人甲○○、丁○○之屋約虛假不實，此並不可採。蓋上訴人提出之切結書影本，非但被上訴人甲○○、丁○○從未見聞，難辨真偽，即使該切結書果若為真，惟該切結書為金融機構之定型化契約，貸款人本難有置喙之餘地，且查證抵押貸款之標的物究竟有否出租、出典設定他人，亦為如上訴人之金融機構必要之義務，參以被上訴人乙○○亦已遷讓自住之三樓房屋，上訴人仍欲執該切結書，指訴毫不知情之被上訴人甲○○、丁○○之租約不實，洵屬無據。

㈣被上訴人甲○○承接金國龍企業社之權益，續與共同被上訴人乙○○、丙○○兄弟更新租賃契約，因斯時柳氏兄弟約定系爭房屋一、二樓及地下室由丙○○出面訂立租賃契約，故僅同意出租予被上訴人甲○○，但不明實情之乙○○方於八十三年五月二十六日新竹地院陳稱其與企業部未訂契約，且就租期未予陳述，上訴人誤引「三樓部份租期八十三年一月至八十四年十二月」之語，為與被上訴人甲○○之租期，顯屬斷章取義，巔倒黑白。矧共有人乙○○非但於新竹地院八十三年六月二日執行調查筆錄中即表明亦同意出租之意旨，亦於原審八十五年五月二十四日言詞辯論筆錄及新竹地檢署八十六年偵字第六一一四號妨害公務案件陳明早已同意出租之意旨，並確認有租賃關係，故上訴人質疑共同被上訴人陳述前後未見一致，顯有違誤。至於被上訴人丁○○與乙○○、丙○○兄弟，早自八十年二月一日即訂立租約，而被上訴人丁○○每月僅意租金新台幣（下同）一千元為對價，租賃系爭房屋增建部分，在共同被上訴人乙○○漏未陳報之情況下，被上訴人丁○○於得知新竹地院查封系爭房屋時，亦火速陳報新竹地院，業蒙該院公告在案，且八十四年三月六日新竹地院八十四年執字第七八四號拍賣抵押物強制執行事件調查筆錄，亦經上訴人之代理人鍾博智到場知悉，未有異議，詎上訴人承受系爭房屋後，竟無端加以爭執。

㈤另上訴人質疑原審法院向新竹市稅捐稽徵處函索營利事業基本資料中，關於金國龍企業有限公司「租用固定資產」上所載，方榮准所有房屋，月租二千元，乃金國龍企業有限公司於七十四年十月八日先於系爭房屋籌設成立，嗣於七十六年元月十日變更營業地址於新竹市○○路○段二一四巷八十七號方某房屋之租金，然於七六年八月二十九日繼續設籍於系爭房屋，已與上開方某所有房屋無涉，且金國龍企業有限公司自始即於系爭房屋營業，並未他遷，鄰里遠近皆知。而系爭房屋之租賃未依法申報，只是基於節稅之考量。上訴人謂依新竹市政府函等資料，即證明以金國龍企業有限公司為承租人之房屋租賃為不實，自非有理。

㈥被上訴人均於八十五年六月十一日原審辯論時親自到庭陳述租金已經交付，並提出契約原本供原審酌參在案，上訴人未有異議。查本件即定有租賃契約，且就一方以物租與它方使用、收益，它方支付租金等契約必要之點，約定綦詳，上訴人於承受系爭房屋後才任意主張被上訴人間通謀為虛偽租賃之意思表示，顯屬無稽。

丙、本院依職權調取台灣新竹地方法院檢察署檢察官八十六年度偵字第六一一四號乙○○、丙○○詐欺案件偵審卷。

理由

一、上訴人第七商業銀行股份有限公司業於八十七年一月一日起，受讓原上訴人新竹市第六信用合作社之全部營業及資產、負債、法定代理人變更為張啟介，有財政部八十六年十二月十九日台財融字第八六三八八八七一號函可證，其聲明承受訴訟，並無不合。

二、本件上訴人原聲明求為判決命被上訴人交付新竹市○○路八十七號房屋地下室、一樓、二樓及四樓，嗣於本院言詞辯論時減縮聲明求為判決命被上訴人乙○○、丙○○、甲○○應交付上開房屋地下室、一、二樓，被上訴人丁○○應交付系爭房屋四樓核先敘明。

三、上訴人起訴主張：新竹市○○路八十七號房屋一棟，係伊經由向臺灣新竹地方法院拍定取得所有權，並辦妥所有權登記。被上訴人就該房屋之地下室、一、二樓及四樓並無租賃權存在，竟予占用，為無權占有，為此依民法第七百六十七條，求為命被上訴人乙○○、丙○○、甲○○應交付系爭房屋地下室、一、二樓，被上訴人丁○○應交付系爭房屋四樓之判決。被上訴人則以：甲○○、丁○○確有向乙○○、丙○○租用系爭房屋，並訂有租賃契約，且為上訴人於拍定買受系爭房屋時所知悉，上訴人自應受該租賃契約之拘束等語，資為抗辯。

四、查上訴人主張系爭新竹市○○路八十七號地下室、一、二、三樓及增建四樓原為被上訴人乙○○、丙○○二人共有，應有部分各二分之一，經原審法院民事執行處八十四年度民執字第七八四號拍賣抵押物事件執行拍賣，由伊得標買受，取得所有權，其中三樓房屋，業經乙○○遷讓交付。而一、二樓及地下室由被上訴人甲○○占用、四樓增建部分現由被上訴人丁○○占用等情，業據上訴人提出土地及建物權狀、不動產權利移轉證明書為證，亦為被上訴人所自認無訛，堪信為真。

五、被上訴人乙○○、丙○○並未占用系爭房屋，業據上訴人陳明在卷（見本院卷第九十六頁反面），且為被上訴人所不爭，則上訴人主張被上訴人乙○○、丙○○無權占有，請求返還房屋，自屬無據。

六、被上訴人甲○○、丁○○雖以前揭情詞置辯，惟查：

㈠被上訴人甲○○、丁○○主張渠等就系爭房屋有租賃關係，並提房屋租賃契約書二件為證（見本院卷第四十二至四十三頁、九十九頁、一百頁），甲○○提出八十二年八月三十日訂立之租賃契約係以丙○○為出租人，以金國龍企業社負責人甲○○為承租人，租賃標的物為新竹市○○路八十七號一樓、二樓及地下室，租期自八十二年九月一日至九十二年九月三十日（見本院更一卷四十二、四十三頁），按被上訴人甲○○係丙○○之父，父子同住於系爭房屋，竟須簽訂租約給付租金，丁○○提出之租賃契約係八十年二月一日訂立，出租人為乙○○、丙○○、承租人為丁○○，租賃標的物為新竹市○○路八十七號四樓（鐵架石綿瓦造），租期自八十年二月一日起至一一０年二月二十八日止，每月租金一千元，一次付清三十六萬元（見本院更一卷九十九、一００頁），四樓增建部分租期竟然長達三十年，租金且一次付清，顯與常情不合。

㈡依新竹市政府營利事業統一發證變更登記申請書（見原審卷第四十二至第五十一頁）以觀，系爭房屋，早於民國七十六年間由訴外人柳輝明（被上訴人乙○○之兄）在該址開設之金國龍企業社，八十二年八月，甲○○承受柳輝明之金國龍企業社，並在原址設立清河企業社，而其等就租金之協議約定為「茲甲○○承購金國龍企業有限公司資產及房屋契約書，新竹市○○路八十七號房屋租賃契約先簽約十年，租金共新台幣陸拾萬元。抵銷欠款，並另欠款新台幣萬元正。如未還清，可續租房屋抵銷租金．．．．」（見本院更一卷第四十八頁），果爾！被上訴人甲○○向其子即被上訴人丙○○租用系爭房屋，其租金係以乙○○兄弟積欠伊之舊欠抵充，甲○○原無再支付租金之必要，然則被上訴人乙○○在本院竟陳稱「因是自己人所以租金只有五百元，有時一年一付，有時二年一付，有錢時就給」（見本院更一卷第七十三頁），顯與上情不符。

㈢被上訴人乙○○於民國八十二年十月七日原法院民事執行處八十二年民執全字第五一八號假扣押查封時，自陳該建物為伊與丙○○自住，並未主張出租情事（見本院更一卷第四十四頁）。迨八十三五月二十六日及同年年六月二日始向原法院執行處陳稱「一、二樓及地下室租給金國龍企業社，自八十二年九月份起租期十年，每月租金五千元，三樓是乙○○自住，四樓增建部分租給『陳甫強』」、「企業社部分未訂契約」（見本院更一卷第四十五、四十六頁所附執行調查筆錄），其所陳事實，或曰自住，或謂租與甲○○、陳甫強，前後已有不符，自與被上訴人甲○○、丁○○所主張之前開租賃事實不合，自非可採。

㈣查新竹市○○路八十九號（系爭房屋隔壁）一樓面積為三十坪，地下室面積十九坪，於民國八十二年間租與大同股份有限公司，其月租為三萬六千元，有上訴人提出房屋租賃契約書（見本院更一卷第五十六至五十九頁）附卷可按，雖被上訴人否認該租賃契約書之真正（見本院更一卷第九十七頁），上訴人亦未舉證證明其為真正，該租賃契約書自非可採。然系爭房屋一、二樓及地下室其使用面積合計為二三四．二二平方公尺（折合為七十坪），其租金每月租僅五千元，四樓面積為八十．八五平方公尺（折合二十四坪），其租金僅為一千元，系爭房屋位於新竹市繁榮地區，依常情該租金約定亦屬偏低，被上訴人丁○○雖以伊乃無依之人，資力不豐，乙○○乃以較低之租金將房屋出租了伊云云；然被上訴人乙○○兄弟將系爭房屋租與丁○○，租期為三十年，而被上訴人丁○○既云資力不豐，但竟又一次給付三十六萬元之租金予乙○○，尤屬有違常情，所辯難置信。

㈤被上訴人乙○○、丙○○於民國八十年七月三十一以系爭房屋及其基地持向保證責任新竹市第六信用合社借款並設定抵押權時，曾書立切結書，表明系爭房屋並無出租、出典及設定他人等情事，有切結書附卷可按（見原審卷第一百二十五頁）證人許博瑞（即上訴人之承辦人）亦結稱伊有至現場看房屋，系爭房屋係被上訴人自家開設錄影帶店，被上訴人並未表示有出租他人等語（本院更一卷第七十九頁背面），該切結書自非不可採。

㈥系爭房屋於原法院民事執行處拍賣公告及通知時，雖標明地下室、一樓、二樓及增建四樓部分均出租他人使用，拍定後不點交等語，有被上訴人乙○○提出之原審法院民事執行處通知及附表影本一件在卷可稽（見原審卷第二十七、二十八頁），唯查原法院民事執行處僅係依當事人之陳報為標明，其並無實體認定之權，是不得以拍賣公告上有上開註明，遽以認定被上訴人甲○○、丁○○確有承租系爭房屋。

四、綜上各情以觀，上訴人主張被上訴人甲○○、丁○○與上訴人之前手乙○○、丙○○間並無租賃關係存在，應為可採，被上訴人甲○○、丁○○辯稱有租賃關係，並非可採。則上訴人與被上訴人甲○○、丁○○自亦無租賃關係存在，被上訴人甲○○、丁○○對上訴人就系爭房屋乃屬無權占有，從而，上訴人依無權占有之法則，請求被上訴人甲○○返還系爭房屋地下室、一、二樓、丁○○交還四樓房屋，洵屬正當，應予准許。至上訴人請求未占用房屋之被上訴人乙○○、丙○○返還系爭房屋一、二樓及地下室，即非正當，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，即有未洽，上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，並依聲請為附條件之准、免假執行之宣告；至上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論究，併予敘明。

六、結論：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣高等法院民事第十七庭