臺灣高等法院八十八年度上字第三四八號

臺灣高等法院民事判決　八十八年度上字第三四八號

上訴人

廣昌建設股份有限公司

法定代理人

高昌倫

訴訟代理人

姜志俊律師

被上訴人

丑○○○○○○○○○○○○○管理委員會

法定代理人

陳興國

被上訴人

巳○○

共同訴訟代理人

王如玄律師

複代理人

李文健律師

右當事人間請求返還共有房屋事件，上訴人對於中華民國八十七年十二月三十日臺灣

臺北地方法院八十六年度訴字第一八○二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

壹、聲明：原判決廢棄。

被上訴人丑○○○○○○○○○○○○○管理委員會（下稱管委會）應分別依序與附表編號一至十六所示被上訴人連帶將台北市○○街一二八巷四六、四八、五０號房屋地下層建物（下稱系爭地下室）各如附圖編號車位編號一至一六所示車位（使用面積各如附圖所示）返還上訴人及其他共有人。

聲請以供擔保為條件之假執行宣告。

貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：系爭地下室全部登記面積為六百九十點四二平方公尺（含地下層六四六點一四平方公尺及陽台四四點二八平方公尺），為伊與訴外人邱大江、陳晶晶所共有，應有部分分別為一萬分之六七五七、一一五八、二０八五。

被上訴人中第一手向伊購屋者為辛○○，第二手以後者為戊○○、丙○○、丁○○、寅○○等四人；其餘被上訴人非靜心家園第三期Ｂ區（即系爭地下室所在區）之伊並未出售系爭地下室與購屋之承購戶，且被上訴人另案對伊提起之移轉系爭地下室所有權案件，亦已敗訴確定，足見被上訴人確屬無權占有伊共有之系爭地下室。

附圖Ａ部分建物（即如原判決複丈成果圖Ａ部分建物）雖未經登記，但係由伊與訴外人邱大江、陳晶晶共同起造，依法原始取得所有權。該Ａ部分建物雖曾規劃為大樓之台電配電箱，但僅為規劃而已，實際上從未施作，現亦作為地下室停車位之用，足見該Ａ部分建物並非公共設施之一部分。

否認伊於交屋時曾承諾將系爭地下室交付承購戶使用。

被上訴人於伊起訴時占用系爭地下室之停車位，忽占忽離，伊自有權請求被上訴人返還。伊並否認被上訴人載士傑沒有占有停車位。

被上訴人管委會未經伊之同意即將系爭地下室之停車位出租與其餘被上訴人，自屬共同不法侵害伊之所有權，伊自得請求被上訴人等分別負連帶返還之責。

伊與原預售屋承購戶所訂房地預訂買賣契約書第一條之二固明訂「前項坪數包括陽台、平台、露台、通道樓梯間、屋頂突出物、地下室」，然亦約定「其產權是否列入登記悉依地政機關及稅捐處之規定，未登記部份以工務局核准圖樣計算分攤之。」同條之三又約定：「本房地實際登記坪數以地政機關複丈面積為準」，足見依當時土地登記法規，系爭地下室之面積未必列入登記之產權，實際登記之坪數仍應以地政機關複丈之面積為準。

被上訴人之訴訟代理人劉純琪於原審民國八十六年七月二日言詞辯論期日稱「‧‧‧我代理十三位被告均同意返還車位」，性質上係對訴訟標的所為認諾，依法應為被上訴人敗訴之判決。

叁、證據：除援用原審提出者外，補提使用執照申請書、建物登記謄本、臺灣臺北地方法院八十七年度訴字第四六六四號、本院八十八年度上字第一五六四號民事判決為證。

乙、被上訴人方面：

壹、聲明：駁回上訴。

如受不利判決，願供擔保請免宣告假執行。

貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：按請求返還所有物之訴，應以「現在占有」該物之人為被告，縱曾占有其物，但現在未占有其物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，仍不得本於物上請求權，對之請求返還所有物。除被上訴人管委會外其餘被上訴人自八十六年六月起，即因上訴人之起訴，而未曾再占有使用系爭地下室停車位，另被上訴人管委會亦自同時起，未曾再就系爭地下層建物有任何之使用、收益、管理之行為，因而該停車位即處於無人管領之狀態之事實，為上訴人所不爭執，並經鈞院八十九年一月三十一日至場勘驗所確認，迄今亦未有改變。

伊等於上訴人起訴時雖曾占有系爭車位，但現在已無占有，亦無從再將占有移轉於他人，上訴人主張即令伊等現在己無占有，仍應返還車位云云，顯屬荒謬。

Ａ部分建物，並未登記為上訴人所有，上訴人既非Ａ部分建物所有權人，自無權請求伊返還。縱認上訴人為該部分之所有權人，惟該部分為供系爭大樓公共配電室目的之用，為供住戶共同使用之公共設施保留位置，上訴人對之並無排他專用之物上請求權。

本社區各住戶向上訴人購買房地時，其買賣標的包括「地下室」。而系爭地下室係以獨立產權方式登記，依當時之法令亦可登記為每一承購戶所共有，並無不能移轉登記予全體承購戶之情事存在。又承購戶之建物實際登載坪數均小於買賣契約之面積及廣告面積，且差距均大於契約所定之容差範圍；上訴人於七十三年交屋時已一併將地下室交付與承購戶，上訴人代表人員亦一再表示各承購戶所購買者，包含地下室部份，各住戶使用地下室絕無問題等語，上訴人於起訴前，長達十多年的期間，對伊等使用系爭地下室均無任何異議。足見上訴人實際上己將系爭地下室賣與承購戶，雖未辦理移轉所有權登記，但社區住戶本於買賣契約關係自享有占有系爭地下室之正當權源。

部分承購戶對上訴人請求移轉系爭地下室所有權，雖經台灣高等法院以八十八度上字第一五六四號判決駁回承購戶之上訴確定，惟該判決係以承購戶之請求權已罹於時效為由，駁回上訴，並未對系爭地下層建物是否包含於系爭買賣契約的之實體問題做明確認定。該案判決之結果，尚與本案之判斷無涉。

按民法第一百八十五條之適用，以伊等之行為均構成民法第一百八十四條之侵權行為類型要件為前提，惟上訴人並未明確指出伊等有何符合民法第一百八十四條之侵權行為，僅泛言依照民法第一百八十五條、第二百二十二條之規定為請求，其主張自屬無理。

被上訴人訴訟代理人劉純琪於原審言詞辯論時，稱渠代理之當事人同意返還車位等語，真意係表示如伊等依法有返還車位之義務時，伊等自同意返還，並非認諾之表示。又劉純琪稱：「目前住戶亂停，沒有固定之車位，目前使用情形很亂，目前每位收五百元，帳目上用來支付警衛、清潔等費用。」其關於收費五百元之陳述，係指社區每位住戶均需繳納的管理費用，用途再支付警衛及清潔費，與停車場租金毫無關連。事實上，上訴人提起本件訴訟後，管委會即通知各住戶不再管理系爭地下室車位，亦未就停車位收取任何費用，而其餘被上訴人即未曾再加以占有使用，均已喪失對系爭地下室事實上之管領力，自無從將之交付上訴人。

叁、證據：除援用原審及發回前本院前審提出者外，補提通知書、會議紀錄、公寓大廈管理組織報備證明、民事判決、使用執照資料節本等件為證。

丙、本院依職權勘驗系爭地下室現場，並囑託台北市古亭地政事務所測量，及依職權訊問證人劉純琪。

理由

甲、程序方面：被上訴人管委會之主任委員即法定代理人已於九十一年一月間變更為陳貞秀，有會議紀錄在卷足憑，茲由陳貞秀陳明承受訴訟，與法尚無不合，應予准許，合先敘明。

乙、得心證之理由：上訴人主張：系爭地下室係伊與訴外人邱大江、陳晶晶三人共有，伊權利範圍為一萬分之六七五七。被上訴人管委會未經伊及其餘共有人同意，擅將系爭地下室劃設十六個停車位出租予該社區部分住戶即其餘被上訴人使用；其餘被上訴人未經伊及其餘共有人同意，且無任何正當權源分別占用如附表編號一至十六號各該停車位，其面積、坐落如附圖所示，侵害伊等全體共有人之權利，雖經多次催索，仍拒絕返還等情，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條所有物及占有物返還請求權及侵權行為之法律關係，請求判命被上訴人管委會應分別與附表編號一至十六所示被上訴人將系爭建物如附圖編號一至十六車位返還上訴人及其他共有人。

被上訴人則以：上訴人於七十年間以預售方式出售景華山莊房屋，依約應將系爭地下室登記為各承購戶所有，承購戶交屋時，雖未能察覺上訴人未依約將系爭地下室登記為各承購戶共有，然各承購戶係因上訴人本於買賣關係交付而占有系爭地下室，具有正當權源，承購戶將系爭地下室委由管委會使用收益，分別出租予其餘被上訴人，乃占有之連鎖，並無侵權行為可言；況自上訴人提起本件訴訟後，管委會即未曾就系爭地下室所設停車位加以管理，其餘被上訴人亦未曾再占用，已非系爭地下室之現實占有人，又系爭地下室中如附圖所示之Ａ部分建物，並未登記為上訴人所有，且係作為整棟建物之公共設施之用，上訴人自無權請求返還等語，資為抗辯。

兩造不爭之事實

㈠坐落台北市○○街一二八巷四六、四八、五○號房屋為五層樓式公寓，係上訴人與訴外人邱大江、陳晶晶合建，於七十年間以預售方式出售。系爭地下室全部登記面積為六九０‧四二平方公尺（含地下層六四六‧一四平方公尺及陽台四四‧二八平方公尺），如附圖所示Ｂ部分建物係登記為上訴人與訴外人邱大江、陳晶晶三人共有，上訴人權利範圍為一萬分之六七五七、邱大江為一萬分之一一五八、陳晶晶為一萬分之二零八五。而如附圖Ａ部分建物並未保存登記，原規劃作為台電配電室之用，但實際上在該位置並未設置配電室。

㈡上訴人先後於八十五年九月二十六日、同年十一月六日委請律師寄發存證信函要求被上訴人將系爭地下室騰空返還。

㈢管委會則於八十六年六月一日、同年六月五日分別召開該年度住戶大會及第三次委員會議，會議記錄均載明：「有關本山莊室內汽車停車場之使用部分，因地主向本山莊提出竊佔之告訴，經查閱相關資料，該停車場並非屬本山莊住戶所有，故自即日起管理委員會將不再管理‧‧‧」。

本件爭點及本院之判斷

㈠本件被上訴人已否認諾上訴人之請求？

⑴按民事訴訟法第三百八十四條所謂為訴訟標的之認諾，乃指被告對于原告依訴之聲明所為關于某法律關係之請求，向法院為承認者而言。且該承認必需明確無誤，始得生訴訟法上認諾之效力，茍被告之陳述與原告訴之聲明並不完全一致者，則不能認係前開法條所定之認諾。

⑵查本件被上訴人管委會原來法定代理人劉純琪於原審兼任被上訴人巳○○、壬○○、午○○、戊○○、丙○○、己○○、卯○○、子○○、庚○○、癸○○、辰○○訴訟代理人固於原法院八十六年七月二日言詞辯論期日陳稱：「我代理十三位被告同意返還車位。」，惟同一期日同一訴訟代理人亦聲明：請求駁回原告（即上訴人）之訴，且於其後辯論期日陳述內容對上訴人主張多所辯駁，足見劉純琪當時並未明確為認諾之表示，被上訴人辯稱：劉純琪所稱同意返還車位者，係同意返還於車位之所有人，至於上訴人是否即為車位之所有人，仍有爭執，因此前開所言並非認諾等語，應堪採信。上訴人主張劉純琪已為管委會及上開被上訴人認諾，而應本於其認諾即為渠等敗訴之判決云云，尚非可採。

㈡上訴人可否請求被上訴人巳○○返還系爭地下室如附圖所示編號一車位？

⑴查：如附圖所示編號一車位係位於如Ａ部分建物之內，業經本院受命法官至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄可按，並囑託臺北市古亭地政事務所測量，繪製複丈成果圖（即如附圖所示）可稽，且為兩造所不爭，應認為真實。

⑵Ａ部分建物原係規劃作為台電配電室之用，未辦理保存登記等情，如前述，顯見該Ａ部分建物之目的係供該社區住戶公共設施使用，性質上應屬社區各區分所有權人共有之公共設施，雖未登記，然於建商將各區分所有建物所有權移轉買受人時，當然附屬主建物移轉而成為各區分所有權人共有。縱然目前該Ａ部分建物實際上並非供台電配電室使用，要屬系爭社區房屋建商即上訴人未依約履行義務，自不因而改變該Ａ部分建物之性質。上訴人與訴外人邱大江、陳晶晶為系爭地下室如附圖Ｂ部分建物共有人，固亦得因而與社區內住戶同為該Ａ部分建物之共有人，然其主張該Ａ部分建物為伊與邱大江、陳晶晶共同起造，僅渠三人共有一節，不足採信。

⑶按各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第八百二十一條定有明文。查：如附圖編號一車位原由被上訴人巳○○使用，為巳○○所自認，該車位既位於應屬社區源，惟上訴人主張該Ａ部分建物為伊及邱大江、陳晶晶共有，而請求巳○○將編號一車位返還予伊及其他共有人，其真意乃係請求返還該車位予上訴人及邱大江、陳晶晶，顯非為渠三人與全體共有人利益有所請求，依上開規定，上訴人此部分請求應屬無據。

㈡被上訴人甲○○、壬○○、午○○、辰○○、戊○○、丁○○、辛○○、子○○、庚○○、丙○○、己○○、乙○○、卯○○、癸○○、寅○○（下稱甲○○等人）各有無使用如附圖編號二至十六號車位之正當權源？

⑴按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第七百六十七條、民事訴訟法第二百七十七條前段分別定有明文。查：如附圖所示編號二至一六車位係位於如附圖所示Ｂ部分範圍內，其坐落位置及面積各如附圖所示，已經本院受命法官至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄可按，並據臺北市古亭地政事務所測量人員繪製複丈成果圖（即如附圖所示）附卷可憑，且為兩造所不爭，應認為真實。而Ｂ部分建物登記為上訴人及邱大江、陳晶晶共有，如前述，甲○○等人並非Ｂ部分建物共有人，渠等辯稱有占用系爭停車位之正當權源，自應由其就此一有利於己之事實負舉證之責。

⑵次按公寓之地下室得為獨立建物而為單獨所有權之標的，目前情形，有將地下室單獨出賣者，亦有除公共設施外，以之作為停車場出賣者，其性質與建物之構成部分或從物均有不同，除原始建築人有特約將地下室之應有部分隨同房屋一併出賣外，該公寓建物之各樓所有人並不當然按其房屋之面積取得地下室之應有部分。甲○○等人辯稱：上訴人於出售系爭房屋與景華山莊住戶時，本已將系爭地下室一併出售，惟違約未移轉所有權，住戶雖因請求權時效完成不得再請求上訴人移轉，惟伊等占有地下室係基於買賣關係而占有，並非無權占有云云，惟查：

①被上訴人預售系爭社區房屋時，其房地預定買賣契約書（見外放證物）關於房屋買賣坪數記載：「前項坪數包括陽台、平台、露台、通道、樓梯間、屋頂突出物、地下室，其產權是否列入登記，悉依地政機關及稅捐處之規定，未登記部分以工務局核准圖檥計算分攤之」以觀，其所謂之「地下室」應指性質與「通道、樓梯間、屋頂突出物」等相同或相似之「公共設施」部分而言。系爭社區住戶並非每一住戶均得於Ｂ部分建物分配有停車位，甲○○等人係抽籤取得停車資格，向管委會繳納租金後始停車於如附圖所示停車位，為被上訴人所自認（見原審卷八一頁以下），並有被上訴人提出停車登記表可稽，衡諸常情，地下室之停車位具有相當之交易價值，苟甲○○等人所購買房屋係附有停車位，其購買價金應與其他住戶不同，甲○○等人亦無須抽籤取得停車資格並向管委會繳費停車之必要，上訴人主張其並無將系爭地下室停車位出賣與住戶之意思，應堪採信。

②甲○○等人復抗辯上訴人移轉登記與社區住戶之面積均少於合約約定之面積云云。惟系爭買賣契約約定「本房地實際登記坪數以地政機關複丈面積為準，加前項後，若與本契約之坪數有出入，雙方同意在百分之三容差範圍內，互不增減買賣價款」（見買賣契約書），則縱上訴人登記予住戶房屋面積有所不足，依買賣契約約定，應係住戶可否請求增減買賣價款之問題，尚非得逕行使用停車位之正當權源，甲○○等人此部分辯解，並不足採。

③至甲○○等人另辯稱登記面積少於預售屋廣告面積部分，雖據其提出銷售廣告、建物登記謄本及面積短少對照表等件為證（見外放證物），惟依其所製作之面積短少對照表觀之，預售屋廣告所載坪數係包括「私有面積」及「公共面積」，實際登記坪數則係包括「主建物面積」及「附屬建物面積」，然於計算買賣房屋面積時，應包括未經登記之公共設施部分，如前述，甲○○等人於計算面積短少對照表時，並未提出系爭社區未經登記公共設施部分之面積供核算，其所製作之對照表，自亦無可採信。

④末查，上訴人出賣之房屋縱有坪數短少之情形，亦屬買賣雙方應如何依約找補之問題，如前述，甲○○等人以房屋坪數短少而推論地下室亦應為買賣標的云云，尚與論理法則及經驗法則相違，為無可採。

㈣被上訴人管委會是否與甲○○等人構成共同侵權行為？按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；而數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條第一項分別定有明文。被上訴人管委會既自承管理系爭編號二至十六車位，並將之出租與甲○○等人使用並收取租金，顯有占有車位之意思。甲○○等人為本社區住戶，與管委會明知渠等既非編號二至十六車位所有人，亦無正當權源而使用該等車位，其等占有使用系爭編號二至十六車位之行為，自已共同不法侵害上訴人及其共有人邱大江、陳晶晶本於其所有權所得享受之使用收益之權益。管委會及甲○○等人雖辯稱：上訴人提起本件訴訟後，管委會現已未再管理收取租金，甲○○等人亦未再占有停車位，上訴人已無保護必要云云，惟上訴人提起本件訴訟時，甲○○等人確向管委會繳納租金使用停車位，為渠等所自認，並有渠等提出停車場收費登記表（附原審卷九三頁以下）可按，渠等共同侵害上訴人所有權，自應將其占有返還上訴人及共有人邱大江、陳晶晶，始符債之本旨，惟管委會及甲○○等人並未證明已依債務本旨返還，上訴人自仍有受保護之利益，甲○○等人及管委會此部分辯解，亦不足採。上訴人請求管委會分別與甲○○等人連帶返還系爭地下室停車位與伊及其他共有邱大江、陳晶晶，自屬有據。

綜上所述，上訴人主張系爭地下室附圖Ａ部分以外之Ｂ部分係伊與邱大江、陳晶晶所共有，管委會無權將位於Ｂ部分建物內如附圖所示編號二至十六停車位出租與甲○○等人，乃共同侵害其所有權等情為可採，管委會及甲○○等抗辯伊等係有權占有等語，為無可取。至上訴人主張Ａ部分建物亦為伊與邱大江、陳晶晶共有等情，則無可取。上訴人本於共同侵權行為及所有物返還請求權之法律關係，請求被上訴人管委會分別與甲○○等人（即附表編號二至十六被上訴人）連帶返還附圖所示編號二至十六車位部分，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。至上訴人請求被上訴人管委會與巳○○連帶返還如附圖所示編號一車位部分，則為無理由，原審駁回上訴人此部分之訴，理由雖有不同，惟結論並無二致，上訴意旨指摘原判決此部分不當，為無理由，應予駁回。又本件訴訟標的價額未逾一百五十萬元，於本院宣示判決後，即告確定，並無假執行之必要，原判決駁回上訴人假執行之聲請雖非以此為理由，結論仍無二致，仍應予維持。

據上論結，本件上訴為一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。

民事第五庭