臺灣高等法院八十八年度重上字第二八號

臺灣高等法院民事判決　八十八年度重上字第二八號

上訴人

綠堡建設開發股份有限公司

法定代理人

戴萬鐘

上訴人

己○○

被上訴人

戊○○

　　　　　　　　　丁○○

　　　　　　　　　乙○○

　　　　　　　　　甲○○

　　　　　　　　　庚○○

　　　　　　　　　丙○○

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十七年十一月三十日臺灣士林

地方法院八十七年度重訴字第二二○號第一審判決提起上訴，並為返還假執行給付之

聲明，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

壹、聲明：原判決廢棄。

駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。

被上訴人應各給付上訴人如附表一所示金額及自民國八十七年二月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並聲請以供擔保為條件之假執行宣告。

貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：按「夾層」係指夾於樓地板與天花板間之樓層，同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層，而「隔層」則係於建築設計之初不供給固定的空間格局，俟建築物交屋後，再由使用人依實際需求予以規劃其使用空間，上訴人綠堡建設開發股份有限公司（下稱綠堡公司）於系爭房地銷售廣告及樣品屋所揭示之室內裝潢，係在房屋之空間內隔設之「隔層」，屬於室內裝修規範範圍，而非夾於樓地板與天花板間結構性樓層之「夾層」。

消費者保護法（下稱消保法）係行政機關為管制消費秩序之公平所為措施，至當事人間之權利義務關係，仍應以雙方當事人間之約定為規範依歸，如兩造間就買賣標的物已另有合意時，依契約自由原則，與合意內容不同之廣告即不得再謂為契約內容之一部，買方自不得單憑廣告內容為請求賣方給付之依據，且如消費者未因廣告內容取得相當信賴，縱使企業經營者有廣告不實之情形，要僅生應否負損害賠償責任而已，非謂廣告內容已當然成為契約內容之一部。

從兩造締約過程，被上訴人已充分認知買賣標的物僅為挑高四米二之單層建物，夾層並不在買賣標的範圍內，且房屋之室內裝潢或裝修工程亦屬被上訴人自行施作部分，並非伊等之責任。

兩造買賣契約書附件平面圖明白告知買賣標的房屋均為單層設計，買賣契約約定之面積僅限於挑高空間之面積，並未包括夾層面積，契約內明示「內部隔間」、「裝潢」、「裝修」等字眼，顯見廣告文宣內容，其性質實為裝潢「隔層」之施作。

縱認伊之契約責任及於廣告內容，惟本件房屋銷售廣告文宣及銷售現場展示之樣品屋，僅在表明裝潢「隔層」規劃挑高空間用途之可能，並提供施作室內裝潢「隔層」之建議，以強調買賣標的房屋具有較一般建物更為挑高之特色及空間利用之經濟性，並無任何關於「夾層」或可合法施作「夾層」之字眼，並無令消費者信賴得合法興建夾層之廣告內容。

現今房屋買賣均屬高額交易，對於房屋之坪數更是錙銖必較，倘建商興建夾層屋，該夾層坪數當計入建築執照之總坪數內，且夾層亦計入准予建築之層數，建商對於興建夾層部分之花費，自當計入成本範圍，故建商實不可能保留一定容積率供消費者另建一層使用。

被上訴人縱因廣告文宣而誤認買賣標的房屋得施作夾層而決意買受，惟此就「隔層」「夾層」認知之設想，係屬動機之形成，動機既未形諸於外，明示於契約內容之中，非伊等所能認知，被上訴人主張伊等應擔保其契約動機之效用，乃強令伊等負契約上不存在之責任。

有關夾層屋問題，自八十二年起即經媒體報導，被上訴人自當知之甚詳，依民法第三百五十五條第二項規定，上訴人亦不負擔保責任。

行政機關於審核建照時，已可預期使用者必然會充分利用購置之空間，其同意建商為挑高空間之設計與規劃，並核發合法之建造執照，事後卻擴張夾層之定義，方是夾層屋事件爭議之源起，縱建商有較高之專業知識，然要求建商對主管機關猶有爭議之間題，預先判斷是否合法，並指責建商確知違建而隱瞞消費者，顯然過於苛刻。

被上訴人已依原審假執行判決於八十七年二月四日對伊之財產假執行完畢，爰依民事訴訟法第三百九十五條第二項規定請求被上訴人返還所受給付。

參、證據：除援用第一審所提證據外，補提執行筆錄、剪報資料、付款憑據為證。

乙、被上訴人方面：

壹、聲明：駁回上訴及假執行之聲請。

貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：上訴人於其廣告內容中以夾層屋之效用為訴求，於銷售現場以夾層屋作為房屋功能表現，復於買賣契約書確認廣告內容與契約相符，足使伊等產生信賴，認為買賣標的之房屋具有合法興建夾層屋之效用，故合法興建夾層屋，係屬於兩造買賣契約預定之效用。

隔層一詞係營建署於八十七年九月二十一日修訂「建築物室內裝潢辦法」時，始為規定，上訴人之銷售廣告內容及樣品屋均屬夾層，並非隔層。

伊等係因上訴人之廣告及現場人員解說表示可合法興建夾層，認可滿足使用上之需求，始向上訴人購買系爭房屋，伊等均係勞工階層，不諳建築相關法令，亦無暇詳閱報紙，上訴人不得引用民法第三百五十五條規定，免其擔保責任。

兩造買賣契約約定買賣價金不包括室內梯，廚房、浴室、臥室均為輕隔間，高度均為二○五公分，然實際上買賣標的房屋室內均有四百二十公分挑高設計，足見上訴人當時即為夾層屋之設計，否則即不需預留室內梯及一半高度空間。

參、證據：除援用第一審所提證據外，補提夾層平面圖及照片為證。

理由

被上訴人主張：伊等於八十三年至八十六年間，因信任上訴人綠堡公司之預售屋銷售廣告及現場樣品屋之展示，認為上訴人綠堡公司於上訴人己○○所有坐落台北縣新莊市○○段埤角小段八十之八、八十之十、八十之十一號土地上興建之「生活萬花筒」預售房屋，可以施作夾層，而分別買受土地、車位及房屋，並陸續繳交價款，詳如附表三所示。嗣因發現買賣標的房屋並未合法申請興建夾層，日後亦無法經由變更設計而興建，顯然欠缺買賣契約預定之效用，上訴人綠堡公司應負瑕疵擔保責任，伊等已依法解除契約等情，爰依契約解除後回復原狀請求權，請求上訴人連帶返還已付價金並附加自最後繳款日起之利息（被上訴人甲○○於本院減縮利息起算日為八十六年五月十七日，另李麗明、吳素秋、林鳳津於本院撤回對上訴人之起訴）。

上訴人則以：兩造買賣契約業已明確載明夾層之興建不在買賣範圍之內，並經被上訴人確認；且廣告僅是交屋後裝潢之參考，不能認為是契約之一部份；被上訴人明知或有重大過失而不知夾層屋之問題，伊不負瑕疵擔保責任；且瑕疵擔保責任不得於買賣標的物交付前主張等語，資為抗辯，並以：被上訴人於原審勝訴後，已對伊等假執行，伊已按原判決所命給付金額並計算至八十七年二月三日之利息提出給付如附表二所示金額完畢，爰併依民事訴訟法第三百九十五條第二項請求返還並自給付翌日起按年息百分之五計算利息之損害賠償。

依兩造不爭事實及所提出房屋、土地買賣契約書、建造執照、建築物勘驗記錄表記載，本院認定本件事實經過為：

㈠被上訴人向上訴人購買系爭預售屋及基地所占土地應有部分，其簽約日期、購買棟別及樓層別如附表二所示，其中房屋、車位部分向上訴人綠堡公司購買、土地部分則係向上訴人己○○購買，上訴人就買賣契約對被上訴人負連帶責任。

㈡綠堡公司為銷售系爭預售屋製作之海報如原審三０頁、三一頁所示。

㈢被上訴人已付價金數額及最後繳款日如附表二所示。

㈣系爭房屋於八十四年四月十九日報請開工，同年五月中旬動土，樣品屋於動工時拆除，至八十五年十二月二十三日已蓋至屋頂層。

㈤被上訴人依民法第三百五十九條規定對上訴人表示解除契約，該項意思表示已經送達上訴人。

㈥被上訴人於原審判決勝訴後，執原判決聲請假執行，上訴人於八十七年二月四日按原判決所命給付金額並加計至同年月三日之利息提出給付而執行完畢，其給付金額如附表二所示。

本件爭點與本院判斷

㈠預售屋廣告應否當然成為預售屋買賣契約內容之一部按契約於雙方當事人意思表示一致時，即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文，故契約內容乃是雙方表示一致之意思。至消保法第二十二條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」，乃行政機關為管制消費秩序公平，課以企業經營者對廣告之責任，為保護消費者而特別制定之法律，企業經營者以廣告宣傳其產品，即應推定企業經營者願與相信其廣告內容之消費者成立包括其廣告宣傳產品特性之契約。一般消費者欲購買預售屋時，既無任何成品可供實際之檢視，預售屋之建商如以其所為廣告如海報、樣品屋等宣傳其產品特性，依上開說明，建商與相信廣告內容之消費者成立買賣契約時，除另有明確反對之表示外，應推定該廣告所展示房屋特性內容已成為買賣契約內容之一部。

㈡系爭預售屋售屋廣告是否以「夾層屋」為其內容第按所謂「夾層」係指夾於樓地板與天花板間之樓層，同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層（建築技術規則建築設計施工編第一條第十五項規定參照）。查：上訴人綠堡公司系爭預售屋廣告海報上，載明「絕版四米二，身高大一號，也就是說，您可以把這麼高的空間分上下雙重使用」、「一坪花費，二坪用途」、「十坪就隔出二房，二十二坪就有四房用途」「房子長高，空間就跟著長大」等字樣，有兩造不爭之預售屋海報附卷足憑（原審卷三０頁、三一頁），上開記載固未明確表示系爭預售屋可供作夾層屋，惟綠堡公司另製作之「二至十五層夾層傢俱平面參考圖」，顯示系爭預售屋除客廳為挑空外，其餘隔為二層使用，下層包括一主臥室、二浴廁及廚房，其上層則隔為二臥室及一和室，有被上訴人提出為被上訴人所不爭之夾層傢俱參考圖附卷（本院卷一一七頁至一一九頁）可按，上述平面參考圖上上層臥室及和室所占面積顯然超過該層樓板面積三分之一以上，已符合上述夾層之定義，又上訴人於系爭預售屋預售之際，在現場興建之樣品屋亦為如上開參考圖相同之展示，有被上訴人提出之照片可稽（原審卷一０一頁、本院卷一二０頁），上訴人空言否認樣品屋有夾層設計，僅係空間內隔設之室內裝潢云云，自不足採信。綠堡公司以上開海報、平面參考圖、樣品屋為廣告，展示系爭預售屋可供作夾層使用之特性，應可認定。

㈢系爭預售屋廣告內容是否成為戊○○、丁○○與綠堡公司間預售屋買賣契約內容之一部：戊○○於八十三年十月二十五日、丁○○於同年十一月八日與上訴人簽立預售房屋及土地買賣契約，系爭預售屋係於八十四年五月中旬動工，其樣品屋於房屋動工興建時始拆除，已如前述，而依國人在房屋興建動工前購買預售屋之習慣，通常先至工地參觀樣品屋，聽取銷售人員說明後始為決定，上訴人亦未否認戊○○、丁○○曾至現場參觀樣品屋後始決意購買房屋，則戊○○、丁○○主張伊等係參觀樣品屋，經銷售人員說明系爭預售屋將來可供與樣品屋相同夾層之室內設計後而決意購買房屋，當非不可採信。上訴人別無反證證明已與戊○○、丁○○合意將廣告內容排除於買賣契約內容之外，揆諸理由欄第四項㈠之說明，系爭預售屋得興建夾層之廣告即應係上訴人與戊○○、丁○○買賣契約內容之一部。上訴人否認之辯解為不可採信。

㈣系爭廣告內容是否成為其餘被上訴人與綠堡公司間預售屋買賣契約內容之一部丙○○於八十五年十二月二十五日、庚○○於同年十月七日、乙○○於八十六年四月十七日、甲○○於八十五年十月二十四日（以上四人下稱丙○○等四人）與上訴人綠堡公司簽立預售房屋及土地買賣契約，而系爭預售屋係於八十四年五月中旬動工，其樣品屋於房屋動工興建時拆除，至八十五年十二月二十三日時，房屋已蓋至頂層則如前述，足見丙○○等四人並非因參觀樣品屋始決意購買系爭房屋。丙○○等四人自承係參觀實品屋，始決意購買房屋，並主張實品屋亦為夾層設計，上訴人並不否認丙○○等四人係參觀實品屋後決意購買，雖辯稱：伊不知該實品屋究係廣告公司設計或其他住戶自行裝潢云云。惟丙○○等四人既參觀已裝潢之實品屋，無論該實品屋係上訴人委任代銷之廣告公司裝潢或其餘住戶裝潢，既與上開平面參考圖相符，則丙○○等四人主張伊等係參觀實品屋，經銷售人員說明系爭預售屋可供與實品屋相同夾層之室內設計後而決意購買房屋，當非不可採信。上訴人別無反證證明已明白告知廣告內容並非買賣契約內容，揆諸理由欄第四項㈠之說明，系爭預售屋得興建夾層之廣告仍應係上訴人與丙○○等四人買賣契約內容之一部。上訴人否認之辯解自不可採。

按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第三百五十九條定有明文，又有關瑕疵擔保之規定，原則上固於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並得解除契約（最高法院八十六年度台上字第一三Ｏ三號判決參照）。而依據建築技術規則第一百六十一條規定：「容積率係指基地內建築物地面以上各層、閣樓及夾層樓地板面積之和與基地面積之比。」故夾層面積須計入總樓板面積，受有容積率之限制。又夾層必須於申請建造執造時即提出申請，否則應於容積率範圍內，另行依法申請變更設計，倘建築物夾層之興建，未經主管建築機關之審查合格，並將之計入容積率範圍，亦未辦理變更設計，即屬於增加面積之增建行為，將遭受罰鍰、勒令停工、強制拆除等處分（建築法第二十五條第一項、第三十條、第三十九條、第九條、第二十五條、第八十六條規定參照），一般建商興建房屋時，多已將容積率用盡，消費者即使另行申請夾層之建造執照，亦因逾越容積率許可範圍而不能獲得准許。綠堡公司興建之系爭房屋，未於申請建築執照時申請興建夾層，且均有作四米二之挑高設計，亦為上訴人所陳明，故倘其所有房屋均作夾層屋使用，將必然超過法定容積率之標準，而綠堡公司興建系爭房屋時，其建築執照並無申請夾層，承購戶不可能再以變更設計之方式申請補建夾層，致違反公平交易法而受行政院公平交易委員會處罰之事實，亦有被上訴人提出為被上訴不爭之該會處分書附卷可稽，而堪信為真實。則上訴人提供之房屋即有不能符合兩造間買賣契約預定合法興建夾層之效用，此項瑕疵既係法令所為之限制，即屬綠堡公司所無法補正，揆諸上述說明，被上訴人在危險移轉前仍得解除契約，上訴人辯稱被上訴人不得提前解約，要無可採。戊○○、丁○○、乙○○、甲○○、庚○○於八十七年四月十一日、丙○○於八十七年七月十三日分別以存證信函表示解除契約，上訴人亦不爭執收受上開存證信函，則兩造間土地及房屋買賣契約應已依法解除。

又買受人於契約成立時，明知或因重大過失不知其物有減少其契約預定效用之瑕疵時，出賣人不負瑕疵擔保責任，民法第三百五十五條第一項、第二項固定有明文。惟買受人知有瑕疵或其有重大過失而不知之情形，應由出賣人負舉證責任。上訴人雖辯稱被上訴人對於上述瑕疵，有明知或因重大過失不知之情事，並提出八十二年以來，有關於夾層屋問題之剪報多件為證。然而被上訴人否認知悉不能興建夾層房屋，且報紙之報導絕非任何人均有閱讀，並加以注意，自難僅憑報紙斷續之報導，即認被上訴人明知或因重大過失而不知有關夾層屋之問題，上訴人此部分抗辯亦不足採信。

末按解除契約時，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之物為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；又應負利息之債務，其利率未經約定亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百五十九條第一款、第二款、第二百零三條分別定有明文。被上訴人既已分期陸續給付上訴人如附表三所示之房地價金，渠等本於前揭法條之規定，請求上訴人連帶返還已經給付之價金，及自如附表所示最後繳款之日翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，自無不合，原判決為被上訴人勝訴判決，並依聲請諭知供擔保為條件之假執行及免為假執行之宣告，洵屬正當。上訴意旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，不應准許。

又第二審法院廢棄或變更宣告假執行之本案判決者，應依被告之聲明，將其因假執行或因免假執行所為給付及所受損害，於判決內命原告返還及賠償，民事訴訟法第三百九十五條第二項固定有明文，原判決所命給付既未經廢棄，上訴人請求返還假執行之給付並賠償損害，於法無據，應併其假執行之聲請予以駁回。

據上論結，本件上訴及返還假執行給付之聲明均為無理由。依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

民事第五庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。