臺灣高等法院八十八年度上字第一三九四號

    附表所示之本票。
(三)前項聲明願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，並補稱：
一、兩造訂立買賣合約書時，就交屋期限特別加以約定，並以手寫文字訂明於系爭合
    約書第九條第四項，故原買賣合約書第十六條第一項第一點之約定就交屋期限因
    抵觸第九條第四項之特別約定，依消費者保護法第十五條應屬無效。
二、本件交屋期限經兩造約定為「銀貸核撥三日內」，故於銀貸核撥後三日內，被上
    訴人即有先為交屋之義務，縱有同時履行抗辯，亦僅係「銀行貸款之核撥」與「
    交屋」，而非「給付全部價款及各項稅費」與「交屋」之間有民法第二百六十四
    條第一項本文之適用。
三、被上訴人遲延交屋，依合約第十三條之特別約定，每逾一日應按房地總價千分之
    二給付違約金及負擔銀行貸款應支付利息，故上訴人得依特別約定請求被上訴人
    自八十八年四月四日起至交付系爭房屋日止，按日給付違約金四千三百元及銀行
    貸款一百七十二萬元按年息百分之七．九核算之利息，即日息三百七十二元。
參、證據：援用原審立証方法。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
(一)上訴駁回。
(二)如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分，茲予引用外，並補稱：
一、依買賣合約書第十六條規定，上訴人負有繳清契約所訂全部價款及應負擔各項稅
    費後，被上訴人始負有交屋義務，故上訴人有先為給付之義務，惟至今上訴人尚
    欠被上訴人九萬五千五百七十九元，則被上訴人未交屋，即難認係屬違約，故上
    訴人請求給付違約金及負擔銀行貸款利息，自屬無據。
二、依據買賣合約書之附件「房屋、土地、車位付款明細表」內所載「交屋款 (銀行
    貸款) ：一百七十六萬元」可知，交屋款即銀行貸款，其金額為一百七十六萬元
    ，而交屋款為買方應給付賣方總價之一部分，買方依買賣合約書第十六條第一項
    第一款有先為給付賣方之義務，系爭合約書第九條第四項亦約定「本項貸款金額
    乃買方應付賣方總價款之一部分，並於銀貸核撥三日內，賣方應將房屋點交買方
    ，：：：」，惟銀行僅核撥一百七十二萬元，尚不足四萬元，上訴人依合約書之
    約定自有補足之義務，於上訴人未給付完竣時，被上訴人仍不負有點交房屋之義
    務。
三、上訴人所稱之一般條款、特約條款，尚不足排除其有先為給付積欠款項之義務，
    如上訴人於未給付欠款九萬五千五百七十九元之前，得請求交屋，即與契約規定
    不合，亦有違誠信原則。
四、上訴人既有先為給付九萬五千五百七十九元之義務後，被上訴人始有交屋之義務
    ，則上訴人以被上訴人遲延為由解除契約，於法即有未合，其請求被上訴人交屋
    及支付違約金及負擔銀行貸款利息，亦屬無據。
參、證據：援用原審立証方法。
    理    由
一、本件上訴人起訴主張：伊以總價金二百十五萬元向被上訴人購買坐落台北縣永和
    市○○段五十六地號，面積四四三．九一平方公尺，應有部分萬分之七六之土地
    及其上建物即門牌號碼台北縣永和市○○街十二號十一樓之二  (即自由家第a2b
    棟第十一樓)房屋所有權全部 (下稱系爭房屋)，雙方訂有買賣合約書，依該合約
    書第九條第四項之特別約定，被上訴人應於銀行貸款核撥三日內將系爭房屋點交
    上訴人，系爭房屋之銀行貸款一百七十二萬元已於八十八年四月一日由花蓮區中
    小企業銀行永和分行核撥被上訴人，依前開約定，被上訴人應於同年月三日點交
    系爭房屋，然被上訴人並未依約辦理，顯已構成給付遲延，且屬可歸責，上訴人
    已於同年四月二十一日解除系爭買賣合約，被上訴人自應返還上訴人已給付之價
    金二百零五萬四千四百二十一元及上訴人為擔保銀行貸款所簽發交付如附表之本
    票一紙。又算至同年四月二十一日止，被上訴人共計給付遲延十八日，依前開合
    約第十三條之特別約定，被上訴人應給付違約金七萬七千四百元；又依前開合約
    第九條第四項之特別約定，本件銀行貸款一百七十二萬，於解除契約前之利息六
    千六百十六元，亦應由被上訴人負擔；再者系爭買賣合約書第二十一條第二項有
　　約定懲罰性違約金，本件合約既係被上訴人違約，上訴人自得依約請求懲罰性違
　　約金五十三萬七千五百元 (計算方式為：0000000×25%＝537500元），爰本於解
　　除契約回復原狀請求權及損害賠償請求權，先位聲明請求命被上訴人給付二百六
　　十七萬五千九百三十七元 (計算方式為：0000000＋537500＋77400＋6616＝0000
　　000元) ，及其中二百零五萬四千四百二十一元自八十八年四月二十二日起至清
　　償日止按年息百分之十計算之利息，並返還如附表所示之本票一紙之判決，復本
　　於買賣契約及遲延給付之損害賠償請求權，後位聲明請求命被上訴人交付系爭房
　　屋，並自八十八年四月四日起至交付系爭房屋日止，按日給付違約金四千三百元
　　及銀行貸款利息即日息三百七十二元及如附表所示本票之判決等語。（按原審就
　　先位聲明部分，判決上訴人敗訴；後位聲明部分，就上訴人請求被上訴人按日給
　　付違約金四千三百元及銀行貸款利息即日息三百七十二元與如附表所示之本票部
　　分，判決上訴人敗訴，上訴人就其敗訴部分聲明不服)。
二、被上訴人則以：依據買賣合約書第十六條之約定，上訴人就全部價金及各項稅費
    有先為給付之義務，上訴人迄今尚積欠被上訴人九萬五千五百七十九元 (其中包
    括貸款不足之四萬元），且係屬可歸責於上訴人之事由所致，於其未給付完竣之
    前，自不得要求點交系爭房屋；次依買賣合約書第十六條第一項第二款約定，金
    融機構核撥貸款後，上訴人即負有繳納貸款本息之責任，其要求被上訴人負擔交
    屋前之貸款利息，於法無據；上訴人依約既有先為給付之義務，則其以被上訴人
    遲延給付為由解除契約，亦有未合，自不生解除契約回復原狀暨請求損害賠償之
    法律效果等語，資為抗辯。
三、上訴人主張向被上訴人購買系爭房屋，總價二百十五萬元，兩造間訂有買賣合約
    書，伊為擔保銀行貸款曾交付如附表所示之本票一紙與被上訴人執有，上開房屋
    之銀行貸款一百七十二萬元已於八十八年四月一日由花蓮區中小企業銀行永和分
    行核撥予被上訴人，總計業已支付價金二百零五萬四千四百二十一元，惟被上訴
    人迄今仍未點交系爭房屋及返還本票之事實，業據提出買賣合約書及本票影本為
    證，且為被上訴人所不爭執，自堪信其主張為真實。
四、至上訴人主張依兩造所訂之買賣合約書第九條第四項約定，被上訴人應於銀行貸
    款核撥三日內即八十八年四月三日將系爭房屋地點交上訴人，惟被上訴人至今仍
    未點交，自屬給付遲延，兩造間之買賣合約已於同年月二十一日解除云云，則為
    被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，經查：
(一)按因契約而互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但
    自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第二百六十四條第一項定有明文。次
    按買賣，係當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之雙務契約，依前
    開規定，自有同時履行抗辯之適用。本件兩造間買賣契約就價金之支付方式係分
    為「訂金」「簽約金」「備証用印」「完稅」「產權移轉」「交屋款 (銀行貸款
    )」等六期之事實，有買賣合約書第七條及房屋、土地、車位付款明細表可稽(見
    原審卷第十五頁、第二十九頁) ，除兩造於買賣合約書第九條第四項加註「本項
    貸款金額乃買方應付予賣方總價款之一部分，並於銀貸核撥三日內，賣方應將房
    屋點交買方，若賣方未能交屋，於交屋前之利息，由賣方負擔。：：：」外，就
    各期分期款之付款時間均未明定，此為兩造所未加爭執。查銀行貸款業已於八十
    八年四月一日核撥予被上訴人，而銀行貸款即交屋款，則依前開特別約定，被上
    訴人點交房屋之日期即應為同年四月三日，再依「訂金」「簽約金」「備証用印
    」「完稅」「產權移轉」等各期款，依序均係列在交屋款之前，復參以兩造買賣
    合約書第十六條第一項第一款之約定，已足証明上開各期款項均應在八十八年四
    月三日以前，上訴人有先為給付之義務。至於兩造於買賣合約書第九條第四項所
    為之特別約定，僅係將點交房屋之日期加以確定，並未改變上訴人於點交房屋前
    應先為給付買賣價金之義務，故上訴人主張僅「銀行貸款」與「交屋」之間得同
    時履行抗辯，殊不足取。是項約定並未與契約第十六條之精神相抵觸，自無消費
　　者保護法之適用。查上訴人除已支付「訂金」「簽約金」「備証用印」三期外，
　　就「完稅」三萬元，「產權移轉」四萬元之分期款尚未支付，至「交屋款」部分
　　則因銀行僅核撥一百七十二萬元，尚不足四萬元之事實，為上訴人所自認，並有
　　被上訴人所提出之預付款收據可稽  (見原審卷第六十九頁)，則被上訴人以上訴
　　人未依約於八十八年四月三日繳足上開「完稅」「產權移轉」分期款及「交屋款
　　」不足額部分九萬五千五百七十九元（計算方式30000＋40000＋40000＋14421（
　　扣除上訴人溢繳之稅費、規費餘額)＝95579）而主張同時履行抗辯拒絕點交系爭
　　房屋，即屬於法有據，被上訴人既不構成給付遲延，則上訴人所為被上訴人有違
　　約及給付遲延之主張，自不足取。
(二)上訴人另主張其已表明所欠之尾款於扣除被上訴人遲延交屋應負擔之貸款利息及
　　違約金後，願意支付不爭執之尾款，惟被上訴人仍予拒絕云云，並提出律師函、
　　存証信函及支票一紙在卷 (見原審卷第四十二頁至四十四頁、第四十七頁至五十
　　頁，本院卷第七十頁) ，惟查債權人拒絕受領之要件，須債務人已依債之本旨提
　　出現實給付，始足當之，如提出之給付與債務本旨並不相符，債權人雖拒絕受領
　　，亦不負遲延責任，上訴人雖曾催告被上訴人於八十八年四月七日交屋，復於八
　　十八年四月十六日表示配合於八十八年四月十七日交屋，並均表示願扣除被上訴
　　人之遲延利息及違約金，支付不爭執之尾款，惟被上訴人否認有收到系爭不爭執
　　之尾款，上訴人復未能舉証証明其就應付之買賣尾款有為現實之提出，自難認上
　　訴人有依債之本旨而為現實之給付，況且被上訴人因上訴人未先支付尾款而拒絕
　　點交房屋，並未構成給付遲延，已如前述，縱令其所主張已提出現實給付而遭拒
　　屬實，亦因其所提出願支付之尾款金額僅三萬零一百六十八元而難認符合債之本
　　旨，此部分上訴人之主張，仍不足取。
(三)上訴人復主張如附表所示之本票，被上訴人既已取得貸款，依買賣合約書第九條
    第一項約定，自應返還云云。惟按買賣合約書第九條第一項之約定，上訴人如不
    須以貸款繳付價金，則須於被上訴人辦理產權移轉登記前開立如附表所示本票，
    待被上訴人辦理完產權登記後，上訴人付清上述款項。本件上訴人對於其所獲銀
    行貸款僅一百七十二萬元，與合約書之付款明細表所定銀行貸款一百七十六萬元
    ，尚不足四萬元之事實，並未加爭執，顯然其尚未完全付清付款明細表所定銀行
    貸款，則其所簽發之本票自仍具擔保作用，故其請求被上訴人返還，亦屬無據而
    不足取。
(四)綜上所述，被上訴人未於八十八年四月三日點交房屋之行為尚不構成給付遲延，
    則上訴人以可歸責於被上訴人事由而致給付遲延為由，先位聲明主張解除系爭買
    賣契約，並請求被上訴人給付遲延之違約金七萬七千四百元、貸款利息六千六百
　　十六元及懲罰性違約金五十三萬七千五百元部分，於法即屬不應准許。
五、至上訴人另主張被上訴人應依買賣合約交付系爭房屋，及因未依買賣合約第九條
    第四項之約定，於銀行貸款撥款三日內交屋，應自八十八年四月四日起至交付系
    爭房屋日起，按日給付違約金四千三百元及銀行貸款利息三百七十二元部分，經
    查本件買賣價金為二百十五萬元，上訴人業已支付二百零五萬四千四百二十一元
    ，縱有尾款未付清，依民法第二百六十四條第二項規定，被上訴人亦不得拒絕交
    屋，本件被上訴人應於銀行貸款核撥三日內將系爭房屋點交上訴人，惟依前所述
    上訴人繳清買賣價金，與被上訴人之點交房屋，應同時互為履行，故上訴人之請
    求，於上訴人給付被上訴人買賣價金尾款玖萬伍仟伍佰柒拾玖元時，應予准許。
    而被上訴人於上訴人請求交屋時，仍得行使同時履行抗辯權，即不負給付遲延之
    責，從而，上訴人主張被上訴人遲延交屋，依合約書第十三條、第九條第四項約
    定，應自八十八年四月四日起至系爭房屋交付日止，按日給付違約金四千三百元
    ，及銀行貸款一百七十二萬元按年息百分之七‧九核算之利息即日息三百七十二
    元，不應准許。
六、綜上所述，上訴人本於解除契約回復原狀請求權及損害賠償請求權，先位聲明請
    求被上訴人給付二百六十七萬五千九百三十七元及其中二百零五萬四千四百二十
    一元自八十八年四月二十二日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，並返
    還如附表所示之本票一紙，及本於給付遲延之損害賠償請求權，後位聲明請求被
    上訴人自八十八年四月四日起至系爭房屋交付日止，按日給付違約金四千三百元
    ，及銀行貸款一百七十二萬元按年息百分之七‧九核算之利息即日息三百七十二
    元，及返還如附表所示之本票，均不應准許，原審就前開部分所為上訴人敗訴之
    判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
    至於上訴人後位聲明請求被上訴人交付系爭房屋，原審就交付房屋部分，所為上
    訴人應給付被上訴人九萬五千五百七十九元，並與被上訴人交付房屋二者同時履
    行，亦無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、至兩造其餘攻擊或防禦方法，及未經援用之証據，經本院斟酌後，認為均不足以
    影響本判決之結果，自無庸逐一詳予論駁，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項，第七十八條，
判決如主文。
中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　一　　　月　　二十一　　日
                                臺灣高等法院民事第四庭
　　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李　瓊　蔭
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊　豐　卿
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張　　  蘭
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者
，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本
）。
中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　一　　　月　　二十七　　日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　應　瑞　霞