臺灣高等法院八十八年度上字第一五六八號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　八十八年度上字第一五六八號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

鄭洋一律師

複代理人

李文欽律師

被上訴人

協暉建設股份有限公司

被上訴人

設

法定代理人

李隆文 住

被上訴人

乙○○○

共同訴訟代理人

呂金貴律師

右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十八年八月五日臺灣新竹地方

法院八十八年度訴字第九二八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人協暉建設股份有限公司應給付上訴人新台幣（下同）一百三十九萬七千元，被上訴人乙○○○應給付上訴人一百一十六萬四千元，及均自民國八十五年七月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈢上訴人願供現金或銀行可轉讓定期存單為擔保請准宣告假執行。

二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，補稱：

㈠按上訴人與被上訴人協暉建設股份有限公司（下稱協暉公司）之間所訂之預售屋買賣契約，於訂約當時並無現存之房屋可供上訴人參酌，自應以雙方簽訂之買賣契約書及其所附相關文件內容，以及訂約過程中被上訴人協暉公司銷售人員提出之相關文件及彼等對上訴人所作之承諾，來解釋探究雙方就系爭房屋所約定之範圍及其面積。

㈡上訴人於八十三年三月二十八日就系爭房屋與被上訴人簽訂買賣契約時，即表明欲以該店面開設電器行，需相當之坪數始敷使用，被上訴人亦保證室內私有部分為四十三點八一坪，復提出廣告平面圖（即一樓全區平面圖），並特別用螢光筆標示於買賣契約書之附圖，惟該標示部分並未包括騎樓，是該契約所指之私有面積自未包括騎樓可供公共使用之部分。惟至系爭房屋竣工時，上訴人始發覺其室內私有部分面積不到二十坪，甚至不到原先所約定坪數之一半。按凡依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。本件被上訴人交付二十坪之店面無足夠空間展示電器商品，顯然欠缺原先所擔保應具有之品質，上訴人依照民法第三百五十九條解除買賣契約，自屬有據。

㈢依系爭預定土地買賣契約第六條「本約應與預定房屋買賣契約書：：等文件同時履行，否則無效。」。又上訴人於八十五年七月十日表示解除或撤銷買賣契約時，公寓大廈管理條例已公布施行，是依其區分所有建築物之土地持分與共有部分停車位不得與房屋分別異其所有之規定，上訴人亦得並同解除或撤銷該土地及車位買賣契約。

三、證據：援用第一審立證方法。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，請准被上訴人提供擔保免為假執行。

二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，補稱：

㈠兩造所簽訂之「預定房屋買賣契約書」第十三條及「預定車位買賣契約書」第七條均明定「有關本件房屋買賣之廣告或海報均僅供參考，一切均以本約及其附件為準」。又上開「預定房屋買賣契約書」第一條明定其面積約五○點七九坪包括騎樓走道。

㈡「預定房屋買賣契約書」第十七條之後所列之附件與房屋之面積有關者，僅為「建物平面圖」，且該「建物平面圖」僅標示系爭房屋之建築線位置、室內部分之界線及其內部建物（衛浴設備、梯間等）之配置，以及建築線內兩面騎樓部分之位置及長寬等，並無上訴人所主張之「屋內（或室內）面積為四三點八一坪」之記載。

㈢上訴人於一審所提出之「一樓全區平面圖」並未列為契約之附件，不得為主張之依據；退步言，該圖系爭「店６」房屋部分僅載「私有面積43.81 坪，小公3.05坪，大公3.98 坪，合計50.79坪」，且此所稱之「私有面積」顯與上訴人所稱之「屋內（或室內）面積」不同。

㈣系爭建物之登記簿謄本所載房屋總面積為一四五點二二平方公尺，層次面積為六一點七二平方公尺，騎樓六四平方公尺，夾層一九點五平方公尺，共同使用部分為五一九點三八平方公尺 (持分一萬分之一七五）及一、七一四點八六平方公尺(持分一萬分之二三三)，可見「騎樓」確屬系爭建物之「私有面積」。另據被上訴人在一審所提行政法院八十二年度判字第三六四號判決，亦可證明「騎樓與地面層無從分離，有不可分割之關係」，是上訴人依民法第三百五十四條規定主張「物的瑕疵擔保」而解除契約，顯無理由。

㈤關於車位部分，依「預定車位買賣契約書」第一條「：：上開坪數包含本身面積及車道共同使用部分持分面積」及第三條「防空避難室：本契約單位屬法定防空避難設備部分，遇有空襲或防空情況時，應開放供全體住戶避難使用」之規定，可知該車位為「持分面積」而無獨立之產權登記；又該車位之實際長度固為五點二公尺、寬度為二點六公尺，惟依契約第一條之約定為「約八點一坪」，並明文規定「精確坪數以地政機關丈量為準」及「誤差超過百分之二以上者，就超過部分依本約規定之房屋單價互相找補」，可見誤差超過百分之二以上時雙方僅可互相找補。

三、證據：除援用第一審所提證據外，補提系爭建物登記簿謄本乙份為證。

理由

一、本件上訴人起訴主張：伊為開設電器行，於八十三年三月二十八日向被上訴人協暉公司購買坐落新竹縣竹北市○○段三十六、四十、四十之一地號土地上之「竹北金站」預售房屋及車位，雙方簽訂預定房屋及車位買賣契約書，約定上訴人所購買之系爭房屋總面積約有五十．七九坪，並註明確認以未包括騎樓面積之平面圖作為附件，約定室內面積為四三點八一坪，並就編號六號之車位，約定上訴人可取得獨立之產權，且車位本身長度六公尺，寬二點五公尺，含車道共同使用部分之持分面積，共計八點一坪，上訴人同時與被上訴人乙○○○就上開建物之坐落土地持分簽訂買賣契約。詎於八十五年六月中旬，上訴人發現上開房屋之屋內面積竟只有二十四．四四坪，與當時廣告平面圖所示四十三．八一坪相差甚鉅，且車位部分上訴人不能取得獨立之產權，面積亦有所減少，無法供上訴人作為通常停車使用，是被上訴人協暉公司明顯違反契約，無依約履行之可能，已屬不完全給付而構成給付不能，且應對上訴人負物之瑕疵擔保責任，因土地買賣契約與前述房屋及車位買賣契約相聯立，效力互相影響，上訴人爰於八十五年七月十日對被告二人解除契約，爰依民法第二百五十九條第二款之規定，訴請被上訴人協暉公司返還房屋及車位價金一百三十九萬七千元，被上訴人乙○○○返還其收受之土地價金一百一十六萬四千元，及均自八十五年七月十日起算之法定遲延利息等語；被上訴人則以：未向上訴人保證房屋室內面積為四三點八一坪，亦未表示騎樓部分不屬於私有面積，而系爭房屋經地政機關測量結果，含公共設施之總面積為五八點八九坪，並無短少，騎樓部分係屬一樓建物私有面積範圍內，不得分開移轉，亦為法令及一般人所知悉，至車位所屬之地下室依契約所定本即屬全體住戶所共有，上訴人無法取得獨立之產權，雖長寬與原契約所載者稍有不同，然並未減少通常效用，面積亦無短少，則上訴人再主張解除契約，並請求被上訴人返還價金，即屬無據等語，以資置辯。

二、上訴人主張伊向被上訴人協暉公司購買「竹北金站」預售房屋（門牌編號竹北市○○路八十號）及編號６號之車位，約定房屋面積為五十點七九坪，車位本身長度六公尺，寬二點五公尺，含車道共同使用部分之持分面積，共計八點一坪，且上訴人復同時與被上訴人乙○○○就上開建物之土地持分簽訂與房屋買賣契約聯立之土地買賣契約，而上開三份契約有聯立關係，其效力互相影響。上訴人給付被上訴人協暉公司房屋及車位款計一百三十九萬元，給付被上訴人鍾陳明妹土地價金一百十六萬四千元等情，業據上訴人提出預定房屋買賣契約書（附建物平面圖）、預定車位買賣契約書、預定土地買賣契約書、房屋及車位付款明細表一份、土地付款明細表一份為證，且為被上訴人所不爭執，堪信此部分上訴人之主張為真實。上訴人另主張被上訴人協暉公司就其出售之系爭房屋及車位，其中房屋部分之「室內面積」短少，與簽訂契約時所約定者不符，且亦欠缺被上訴人協暉公司所保證之品質，車位部分面積亦有短少，無法發揮通常之效用乙節，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造間有爭執首應予以審究者，厥為：

（一）被上訴人協暉公司所提出系爭房屋，是否有上訴人所指室內面積不足之瑕疵，上訴人與被上訴人協暉公司簽訂房屋買賣契約時，雙方是否約定不包括騎樓部分，其室內面積即為四三點八一坪？（二）系爭車位是否有上訴人所指之瑕疵，是否因上訴人不能取得獨立之產權，構成上訴人主張解除契約之理由？經查：

（一）按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準（最高法院三十九年台上字第一０五三號判例意旨參照），上訴人與被上訴人協暉公司訂立預售屋買賣契約當時並無現存之房屋可供上訴人參酌，僅於契約書附以建物平面圖，上訴人雖另提出廣告平面圖（即一樓全區平面圖）主張為契約之一部分，惟依據上訴人與被上訴人協暉公司之買賣契約書第十三條約定：「有關本件房屋買賣之廣告或海報均僅供參考，一切均以本約及其附件為準」，是雙方買賣契約應依據契約書之記載內容及建築平面圖為準，惟該一樓全區平面圖既為被上訴人協暉公司銷售人員於訂約時提出之相關文件，此乃被上訴人協暉公司不爭執之事實，上訴人自係依據該建物之相關圖面資料，作為其決定是否購買系爭房屋之參考要素，是倘當事人間就契約文字內容之解釋有爭執時，自得參考依據訂約過程中被上訴人協暉公司銷售人員提出之一樓全區平面圖及其等對上訴人所作之承諾，來解釋探究雙方就系爭房屋所約定之範圍及其面積為何。查依上訴人與被上訴人協暉公司簽訂系爭房屋買賣契約時，雙方簽立之契約書第一條記載：「買賣標示：竹北站後段：：房屋一戶約五十點七九坪，上開坪數包含主建物及附屬建物和共同使用部分持分面積（即室內面積、陽台、平台、樓梯間、電梯間、公共走道、頂層梯間、機械房、上下水箱、變電室、汽機車停車場及防空避難室）：：」，且附於該契約書之建物平面圖中，已將系爭房屋之建築線、室內部分之界線及其內部建物之配置、長度及寬度，以及建築線內兩面騎樓部分之位置及長寬予以標示等情，有上訴人提出之系爭房屋買賣契約書（附有建物平面圖）一份在卷可憑，而衡之常情，上訴人既斥資不少以購買上開預售屋，自會對上開建物平面圖所作之相關配置，以及標示出該房屋「室內部分」及室外部分即騎樓部分之長度、寬度，予以閱覽及計算。再參諸一樓全區平面圖之圖示及記載，該圖係將系爭房屋（即店６）室內部分之界線及其內部建物之配置，以及建築築線內屬騎樓部分，均予以繪出，核與前述附於買賣契約書中之建物平面圖者相符，並另註明「店６：私有面積43.81坪，小公3.05坪，大公3.93坪，合計50.79坪」等情，是依前開附於契約內之建物平面圖所示，既已將系爭房屋室內部分之界線及其長度及寬度，以及建築線內兩面騎樓部分之位置及長寬予以標示確定，上訴人加以計算，即足以得知該房屋「室內部分」之面積，係小於全區平面圖上所示「私有面積」部分之四十三點八一坪。況依前述契約書之第一條所載，其約定該房屋之坪數包含主建物及附屬建物和共同使用部分持分面積，並緊接著列舉出主建物、附屬建物及共同使用部分之項目包括「室內面積」、陽台、平台、樓梯間、電梯間、公共走道、頂層梯間、機械房、上下水箱、變電室、汽機車停車場及防空避難室等，惟在前述之一樓全區平面圖中，被上訴人協暉公司所記載者，並非「室內面積」四三點八一坪，而僅係「私有面積」四三點八一坪，兩相對照，其用語亦有所不同，尚難認為兩造於訂約時，被上訴人提出之該全區平面圖所指「私有面積」，依雙方當時之認識及了解，即系爭房屋之「室內面積」而言。

（二）雖上訴人提出之一樓全區平面圖在編號店６私有面積、小公、大公等部分及建物平面圖不包含騎樓部分範圍確有黃色線條，業經原法院勘驗記明在卷（原審卷第一一四頁），被上訴人則辯稱黃線範圍內是指上訴人可百分之百使用範圍，而證人即上訴人之女曾慧珍到庭證稱簽約當時被上訴人協暉公司之售屋小姐告知房屋之私有面積有四十幾坪，但售屋小姐並未進一步說明何謂私有面積，渠等亦未進一步詢問，當時渠等是想騎樓不包括在房屋私有面積內等語，則依證人所述，並無法證明當時買賣雙方就系爭房屋之私有面積係指室內面積，不包括騎樓部分，已加以約定，上訴人又未能提出其他證據證明被上訴人確曾告稱室內面積即有四十餘坪，僅憑黃色標示及證人所述，尚無從為有利上訴人之認定。

（三）次查上訴人向被上訴人協暉公司所購買之系爭房屋，屬區分所有建物中之一戶，其建物所有權之範圍，除了上訴人本身得享有獨立所有權之專有部分外，另包含與其他住戶共同享有所有權之部分，其中屬當層部分共有人共同使用者，即俗稱「小公」，而屬全體共有人得共同使用，俗稱「大公」。而依建物性質，騎樓與地面層無從分離，且與其附屬之店舖，具有不可分離之關係，非必屬「小公」、「大公」範圍，如歸與該一樓室內部分建物為同一人所有亦合乎常情。參以上訴人自承其當初購買系爭房屋，係打算作為店面以開設電器行等語，而系爭房屋有兩面騎樓，在房屋店面市場上，有相當優良之條件，亦應為上訴人所認知，且亦為其購買系爭房屋之動機，參酌前述買賣契約書所附之建物平面圖中，已將房屋室內部分及騎樓部分均一併標示出來，並列明其各別之長度及寬度，已如前述，是上訴人於購買系爭預售屋當時，應已知悉該騎樓部分之所有權，包括在系爭房屋之整體面積內。

（四）綜合上述，堪認上訴人與被上訴人協暉公司簽訂系爭房屋買賣契約書時，並非約定室內面積即為四三點八一坪，而係扣除小公、大公範圍者，其餘建物部分之面積為四三點八一坪，自已包括騎樓部分在內。而系爭房屋於被上訴人協暉公司興建完成，主管機關核發使用執照，經地政機關依法登記之建物面積，其中室內為六十一點七二平方公尺，夾層十九點五平方公尺，大小公共設施四十九點零五平方公尺，加上騎樓六十四平方公尺在內，合約五十八點八九坪等情，有被上訴人提出之竹北地政事務所建物測量成果圖、建物謄本在卷可憑（原審卷第四十四頁、第一百零七頁至一百十頁），是扣除車位之八點一坪，為五十點六七坪，與契約書所約定之五十點七九坪，短少而相差為零點一二坪，其誤差在百分之二以下，依契約書之約定，不互相找補，則被上訴人協暉公司就系爭房屋之給付，尚屬合於契約之約定，並無上訴人所指有室內面積減少之瑕疵存在，即無不完全給付之情形，則被上訴人協暉公司亦無須對上訴人負物之瑕疵擔保責任，準此，上訴人主張以此解除該契約，即屬無據。

（五）至就系爭停車位部分，被上訴人協暉公司固不否認其車位本身部分，長度為五點二公尺，寬度為二點六公尺，與原先約定為長六公尺，寬二點五公尺者不相符合，而經原法院會同兩造至該車位履勘結果，該車位之長寬尚足以停放一般之自小客車，惟因其上方目前安置有通風管，是九人座之客車因會卡到上方之通風管，致無法停放等情，有原審勘驗筆錄在卷可憑（原審卷第七十二頁至第七十三頁），惟查，該通風管係屬活動式之裝置，如加以拆除，則上開所述無法停放九人座客車之情形即不存在乙節，復為上訴人不爭執，是上述瑕疵尚屬輕微，上訴人據此主張解除該買賣契約，對被上訴人協暉公司言，顯失公平，自不合於民法第三百五十九條但書之規定，且與誠信原則相違，尚難准許。另就上訴人主張該停車位面積不足部分，經查，依雙方簽立之停車位買賣契約書第一條所載：「買賣標的... 第六號車位一個，約八點一坪，上開坪數包含本身面積及車道共同使用部分持分面積... 」，是該停車位之面積，除車位本身者外，尚包括該地下一層為車輛進出通行車道之使用部分之應有部分面積，是上訴人遽以該車位本身之面積十三點五二平方公尺（即五點二公尺乘以二點六公尺），不足契約所定之八點一坪即二六點七八平方公尺，而認該車位面積不足云云，尚不成立。又依該停車位買賣契約書，並無任何關於車位部分可由上訴人獨立取得產權之約定，且參之第一條所載，關於車位面積之計算方式，係以車位本身面積及車道共同使用部分持分面積為準，足以認定就車位部分所占用之地下一層所有權，買賣雙方亦認定係屬全體住戶所共有，上訴人復未能提出其他證據以供審酌，則其主張被上訴人協暉公司僅將車位所有權併於共同使用部分之範圍，而未有獨立產權，已有違約，請求解除契約云云，亦無足取。

三、綜前所述，上訴人以系爭房屋及停車位，有其所指之瑕疵存在，且無法補正，據以主張解除系爭房屋、土地及停車位之契約，係屬無據，從而，其再以上開契約既經解除，訴請被上訴人等返還已收受之價金，即無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

四、本件判決已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。

五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

臺灣高等法院民事第七庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格其經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。