臺灣高等法院八十八年度上字第五六四號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　八十八年度上字第五六四號

上訴人

甲○○○

訴訟代理人

羅水明律師

訴訟代理人

陳春尺 住台北縣土城市○○路七四號

被上訴人

九華建設股份有限公司 設台北縣蘆洲鄉○○路二三七號二樓

法定代理人

陳清和

被上訴人

乙○○

右二人共同

訴訟代理人　徐偉峯律師

右當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國八十八年一月二十九日臺灣台北

地方法院八十七年度重訴字第二０四號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：求為判決：

㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。

㈣如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：

㈠本件被上訴人在系爭房屋大門入口處設置不應有之排糞管、水管等，且突出於地面上。排糞管應安置在管道間才安全，如未安置在管道間，一旦排糞管沼氣囤積濃度過高時，容易發生氣爆。系爭房屋顯有滅失或減少其通常效用之瑕疵，及滅失或減少其價值之瑕疵，上訴人以本上訴理由狀繕本之送達為解除買賣契約之意思表示。買賣契約既已解除，被上訴人之訴請給付買賣價金，即屬無據。

㈡係爭房屋係工業廠房，不能作一般住家使用，有主管機關台北縣政府八十九年四月二十五日函覆鈞院可憑，足證該房屋有滅失或減少其價值之瑕疵，及有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，上訴人依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條前段之規定，自得解除買賣契約。上訴人已於八十九年五月八日為解除與被上訴人九華建設股份有限公司、乙○○買賣契約之意思表示，有台北信維郵局一八九三號存證信函、回執、傳真查詢國內各類掛號郵件查單及蘆洲郵局投遞清單各一件可證。

三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：相片二張、估價單一張、台北信義維郵局第一八九三號存證信函、回執、傳真查詢國內各類掛號郵件查單、蘆洲郵局投遞清單影本各乙件為證。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：

㈠上訴駁回。

㈡上訴費用由上訴人負擔。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：

㈠按系爭房屋所在整棟大樓所有樓層之排污糞管均上下相同，該社區八百多戶皆採相同設計，並未發生任何問題，且被上訴人將管線連接至室外並以天花板見隔，即已符合安全品質之要求，並無破裂甚至爆炸之虞。

㈡系爭房屋依兩造所簽定之買賣契約第一條即明白定規係座落於工業用地內之基地內，是立約之初被上訴人即已明確告知上訴人系爭房屋係屬工業廠房，上訴人無由據以解除契約。且買賣契約內容並無任何文句顯示系爭房屋係供住家之用，被上訴人更從未承諾係出售一般住宅，縱系爭房屋依法不得作住家使用，因合約已清楚告知，又未保證作住家之用，被上訴人當無違約。

三、證據：除援用第一審所提證據外，補提台北縣政府工務局建造執照、使用執照、建物登記謄本影本各乙份為證。

丙、本院依職權向台北縣政府工務局函查系爭房屋是否為工業廠房？能否隔間作為住宅使用。

理由

一、被上訴人主張：上訴人於八十一年七月二十六日，向被上訴人九華建設股份有限公司（下稱九華公司）購買坐落於臺北縣五股鄉之「臺北清水灣」Ｌ５棟一樓房屋（其後門牌編號為臺北縣五股鄉○○路○段二二巷十號之三），面積三四‧一三坪，房屋價款二百三十一萬元（上訴人尚餘一百六十萬元未繳）；上訴人同時向被上訴人乙○○購買上開房屋坐落之土地應有部分，土地價款五百三十九萬元（上訴人尚餘一百七十四萬元未繳），被上訴人二人業已於八十六年六月二十七日，將前開房屋及土地移轉登記為上訴人所有，前開房屋移轉登記予上訴人之面積為三八‧七二坪，依契約書第一條之約定，扣除百分之一範圍（互不退補價款）後，上訴人尚應追加繳納予被上訴人九華公司之房屋款為九十五萬八千五百四十一元，加上尚未繳納之房屋款一百六十萬元，共計為二百五十五萬八千五百四十一元；另上訴人尚應繳納予被上訴人乙○○之土地價款為一百七十四萬元，被上訴人前已於八十六年九月十日發函催告上訴人繳納上開房屋及土地價款，未獲置理，為此提起本訴。

二、上訴人則以：系爭房屋，一入大門即有排糞管、水管等管線突出並散布於地面上，有安全上之疑慮，且系爭房屋為工業廠房，不能作一般住家使用，足見系爭房屋已有滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，主張依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條前段規定解除買賣契約，資為抗辯。（原審判命被上訴人應分別給付九華公司二百三十九萬五千一百一十四元，上訴人乙○○一百七十四萬元，及均自八十六年九月十八日起至清償日止之法定利息，並駁回其餘之訴，九華公司就敗訴部分並未聲明不服而確定）。

三、本件被上訴人主張之事實，業據被上訴人提出「預定房屋買賣契約書」、「預定土地買賣契約書」、建築改良物所有權狀及建物登記簿謄本等影本為證（見原審卷第九至五十頁），並經上訴人自認屬實；又被上訴人主張上訴人尚有一百六十萬元之房屋價款未付、尚有一百七十四萬元之土地價款未付；另依系爭建物之所有權狀記載，面積增加為三八‧七二坪等情，亦據提出建築改良物所有權狀、建物登記簿謄本及坪數增加計算表等影本為憑（見原審卷第四一至五十頁、五九至六十頁），上訴人不予爭執，堪信被上訴人之主張為真實。惟上訴人辯稱其買受之系爭房屋，入門即可見及排糞管、水管，不知何時有破裂情事，有安全上之疑慮，且肇致室內裝潢困難之瑕疵等語。經查系爭一樓房屋一進大門二十餘公分距離，確有六支管線突出於地板上，包含有排糞管、水管在內之情，業據原審至現場履勘屬實，有勘驗筆錄可參（見原審卷第一０一頁），並有現場照片附卷足考（見本院卷第二十三頁）。按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。衡諸社會一般人民於購屋時，對於室內景觀及生活設施之安排，於通常交易觀念中，將會影響房屋之價值，本件系爭房屋於入門內側處即有多項管線突出於地板上，其中尚包，括糞管、排水管在內，有如前述，其室內設計自屬有瑕疵，而該管線係售屋以後方增加之設施，為被上訴人所不爭。被上訴人九華公司雖辯稱：地板上突出之若干管線，係為興建廁所預留之管線，若上訴人不願興建，被上訴人可將之修繕清除，再鋪上磁磚，故上訴人所指之瑕疵並不存在等語，惟經原審依上訴人之聲請，委請國聯不動產鑑定股份有限公司鑑定對於房價之影響，其表示：房屋之市場值產生並非單純由建築物所貢獻而來，而解構房地結合體之市場價值產生係包括土地、建物及企業家的利潤，其市場價值減低則包括物理性、經濟性、功能性之折舊及心理層面所造成，對於因規劃不當造成房屋價值金額的減損，應從各種案例比較來判斷對價格之影響，因而決定本案之減損金額為百分之三，此有上開鑑定公司八十七年十一月十六日八十七年字第七Ｆ三三０號鑑定報告，附卷可稽（見原審卷第一０九至一二二頁；第一二六至一三○頁）。是其前開瑕疵確已影響系爭房屋之價值，灼然可見。至於因前揭瑕疵減損系爭房屋價值金額，「則為見仁見智之問題」（見原審卷第一一五頁鑑定報告），本院就客觀事實審酌系爭房屋格局規劃、上訴人估價改善費用、使用價值及居住心理影響等一切情狀，認為系爭房屋之價格，因前開瑕疵所減損金額，以減少百分之五為適當。

四、查系爭房屋之價款原為二百三十一萬元，房屋實際移轉登記予上訴人之面積為三八‧七二坪，即較契約約定之三四‧一三坪增加四‧五九坪（三八．七二－三四．一三＝四．五九），依被上訴人九華公司與上訴人簽訂之「預定房屋買賣契約書」第一條後段之約定，就超過原銷售坪數誤差百分之一以上範圍，雙方有互相找補之義務，本件建物面積增加四‧五九坪，扣除百分之一（即０‧三四一三坪）後，就四‧二四八七坪部分上訴人有補繳之義務，按每坪單價（即房屋價款二百三十一萬元、土地價款五百三十九萬元，共計七百七十萬元，除以契約約定之三四‧一三坪得出每坪單價）為二十二萬五千六百零八元（元以下四捨五入，下同），予以計算，上訴人就增加之房屋面積應補繳九十五萬八千五百四十一元（二二五六○八×四．二四八七＝九五八五四一元）；亦即系爭房屋之總價款為三百二十六萬八千五百四十一元（0000000＋九五八五四一＝0000000），扣除系爭房屋瑕疵減損百分之五之金額，應為三百一十萬五千一百一十四元，上訴人業已繳納七十一萬元，故尚應給付被上訴人九華公司房屋價款二百三十九萬五千一百一十四元；乙○○土地價款一百七十四萬元。又查被上訴人二人前於八十六年九月十日，共同委託陳明昌律師發函催告上訴人於文到五日內給付房地餘額，上訴人於翌日即八十六年九月十一日收受送達，此有臺北中山郵局第一六五二號存證信函及回執各一件，附卷可參（見原審卷第六五至六八頁），則被上訴人並請求上訴人自八十六年九月十八日起，給付法定遲延利息之責任，亦屬有據。

五、上訴人雖再辯稱：係爭房屋係工業廠房，不能作一般住家使用，足證該房屋有滅失或減少其價值之瑕疵，及有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，上訴人依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條前段之規定，自得解除買賣契約。且上訴人已於八十九年五月八日為解除與被上訴人九華公司、乙○○買賣契約之意思表示云云，惟被上訴人否認上訴人購買系爭房屋係供住家之用，且兩造之房屋買賣契約書，業經載明系爭房屋係坐落於工業用地之基地內，上訴人明知系爭房屋為工業用之廠房，上訴人請求解除契約並無理由，至於瑕疵部分被上訴人願減少價金（見本院卷第六五頁）等語。經查系爭房屋係坐落工業用地之基地內，且購買契約亦未記載系爭房屋係供住家之用，有兩造之房屋買賣契約可稽（見原審卷第八至十六頁），系爭房屋暨坐落於工業用地，其為廠房，至為顯然，且系爭房屋於八十五年六月十一日建築完成，八十六年六月二十六日為建物登記，其建物主要用途為工業用，亦有建物謄本可稽（見本院卷第八十頁），上訴人並未表示異議，是被上訴人主張上訴人明知系爭房屋為廠房，自非無據。且上訴人於原審所一直抗辯者為管線之瑕疵，並未為工業用廠房之抗辯，上訴人復未能證明其於購買之時，業經表示係供住家使用，故台北縣政府雖函稱工業廠房不得變更為一般住家使用等語，亦難謂有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，況系爭房屋因上開瑕疵「影響層面極輕，當隔間完成或將突出物剷平後，更不會對價格造成影響，．．．」（見原審卷第一三○頁鑑定報告），是上訴人以物之瑕疵及工業用廠房，亦與其契約預定住家之效用相違等事由，主張解除本件買賣契約，並無可取。

六、綜上所述，本件被上訴人之主張，為可採，上訴人所辯均為無可取。依兩造買賣契約之約定，被上訴人自得請求上訴人給付買賣價金。從而，被上訴人本於買賣契約之法律關係，請求上訴人給付九華公司二百三十九萬五千一百一十四元；乙○○一百七十四萬元，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並依被上訴人之聲請准供擔保後為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。上訴人就其敗訴部分，陳明願供擔保，請准免為假執行之宣告，核無不合，爰酌定擔保金後准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌與判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條、第三百九十二條，判決如主文。

民事第十一庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。