八十八年度上易字第二五四號｜民事：返還保証金｜裁判日期：89 年 05 月 23 日

台灣高等法院民事判決　八十八年度上易字第二五四號上　訴　人　　重聚典企業股份有限公司法定代理人　　吳楚楚訴訟代理人　　毛國樑　律師被上訴人　　甲○○ 訴訟代理人　　魏早炳　律師陳恩民　律師李克欣　律師複代理人　　魏翠亭　律師右當事人間請求返還保証金事件，上訴人對於中華民國八十八年十月四日臺灣新竹地方法院八十七年度訴字第五一四號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事　　　實甲、上訴人方面：壹、聲明：一、原判決廢棄。二、被上訴人應給付上訴人新台幣 (下同）八十萬元正，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起，至清償日止按年息百分之五計算之利息。三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：一、本件系爭租賃契約草約，究係雙方合意解除，抑或由上訴人依法解除，恐仍有疑義： (一)原審判決認系爭草約係經雙方存証信函同意解除乙節，與原審為調查系爭草約是否合意解除而於八十八年七月二十日再開辯論時，被上訴人主張「並非無條件解除，是原告同意賠償損失讓被告沒收保証金八十萬元條件下同意解約」不同，是被上訴人顯非無條件同意解約，兩造系爭草約並未因合意解除。 (二)既認雙方契約未合意解除，亦因被上訴人已將系爭租賃物擅自出租他人，本契約已構成給付不能，上訴人曾於原審八十八年九月二十日具狀以該訴狀繕本之送達，作為解除雙方契約之意思表示：因被上訴人於契約仍有效期間，竟擅自於八十七年八月十五日，將系爭租賃標的物出租與他人經營補習班，已無法再繼續履行雙方之契約，將租賃物交付上訴人使用，依最高法院三十七年上字第八一四一號判例：「房屋之租賃一經出租人移轉占有後，出租人能否收回房屋應受法律之限制，非可任意終止租約。故縱令某甲與某乙間之租約已合法成立，某甲並負有交付租賃物之義務，既在某甲將房屋另租他人移持占有之後，自不能謂無法律上之障礙，此項障礙應包括於給付不能觀念之中。原判決以給付不能為理由，駁回某乙請求交屋之訴，尚無不當」本件契約已因被上訴人之違約，而成給付不能，上訴人即以該訴狀繕本之送達，依民法第二百五十六條之規定，作為對被上訴人解除雙方本件系爭契約之意思表示，是契約經合法解除，被上訴人仍應將保證金全額返還上訴人。二、退步言，縱認兩造係合意解約，被上訴人亦非得沒收全數保証金： (一)系爭草約如係雙方合意解約，無由適用草約第七條第三款之情形：按被告主張依租賃草約第七條第三款約定：「本契約租賃期限未滿，乙方擬中止租約時，甲方 (即被上訴人)得沒收保証金作為賠償」沒收上訴人保証金云云，實則此約定乃指租賃契約正式簽訂公證並開始承租後方有適用，且由文義可知，係由乙方 (即上訴人)片面中止租約之情況下造成被上訴人損害時，方得以沒收保証金之方式填補其損害，方有適用，若經雙方合意終止租賃草約即應已無適用餘地。 (二)被上訴人主張依民法第二百六十條規定「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，而兩造間之租約經終止，因上訴人債務不履行受有損害，依民法第二百二十七條規定得請求損害賠償，並主張與保證金抵銷云云，然查民法第二百六十三條：「第二百六十條之規定，於當事人依法律規定終止契約者，準用之。」文義甚明，即若當事人一方係依法律所規定之終止權事由終止契約，始能準用民法第二百六十條之規定得主張請求終止契約前之損害賠償，否則，即不得主張。查兩造間租賃草約既係雙方合意終止，非由被上訴人片面依法律規定終止，是被上訴人自不得再主張損害賠償，亦無再行適用草約第七條沒收保證金定之餘地。三、被上訴人主張因本件租約其受有變更執照及施工等八十五萬餘元之損害，並不實在：查被上訴人原審提出工程單影本二紙，主張前委請雍立營造股份有限公司施工花費七十九萬餘元，上訴人曾予否認，並即指出該二份估價單其上所載日期為八十七年八月七日，然兩造間租賃草約解除係在八十七年六月六日，被上訴人豈有可能為「配合上訴人租用施作」之答辯後，改口稱該單據上日期為列印單據之日期而非施工日期，則該單據如何能信，茲估價單上日期若可改，則金額項目，又有何不能嗣後更改，更何況估價單亦不能証明究竟實際支付若干工程費，雍立營造公司為何不將發票提出，足見此部分証據，不足為信。至於証人於本院開庭時之証述，與本案無關，因所有施作之項目係由被上訴人委託，但費用之分擔亦係被上訴人與上訴人間之約定 (詳後述)証人自無從知悉。四、雙方租賃草約就施工部分已有如何負擔之約定：查雙方於訂立租賃契約草約時，因被上訴人之房屋尚未完工，就房屋之使用裝璜費用之分擔，曾考量到是否專為上訴人承租之用途及租約終止被上訴人收回房屋後之利益互相協調，而為約定。故雙方草約第七條第四款第五點「費用負擔」部分，註明一樓往二樓之一六０㎝梯之費用 (含樓梯扶手）及空調設備由乙方 (即上訴人）負責，隔間封平費由甲方 (即被上訴人）負責，關於一、二樓使用執照變更使用用途之費用由甲方 (即被上訴人）負責。即可明甲方 (即被上訴人）訂約時考量到其支出之費用係為其本身房屋之利益所為，且上訴人所支出之一、二樓梯部分，於被上訴人將房屋收回後，亦可使用，故草約第四條第四款亦約定「乙方（即上訴人）於交還房屋時不負責回復原狀。」甚明。茲由被上訴人所主張變更使照手續費六萬餘元，已如前述本即應由被上訴人負擔，且被上訴人現又已將系爭房屋出租他人供商業使用，足見其支出並非損害，且己考量到租賃雙方之利益而為約定。更可為証，有關租約中費用之約定，確為當時考量雙方利益下所為。觀被上訴人所提之估價單，其中第七項樓梯新做三萬元及第八項樓梯鋪花崗石四萬六千二百五十元部份，備註欄記載「玫瑰」字樣方為上訴人應負擔部分，此由備註欄己得明証。(註：因上訴人經營「玫瑰唱片」)被上訴人自不得以其他工程費任加諸上訴人。五、退萬步言，被上訴人主張依該條規定沒收保証金，應屬債務不履行違約金性質之約定，為原審所認定，查民法第二百五十二條規定：「約定之違約金額高者，法院得減至相當之數額」本件經雙方合意終止契約，若准被上訴人全額沒收保証金充作違約金顯屬過高，應認以沒收二十萬元為適當，其餘部份仍應返還。原審認上訴人所提供之八十萬元相當於二個月之租金額之保證金，認無顯然過高之情形，但查租約提供二個月租金之保證金係屬正常，但沒收二個月租金，則顯然過高，依一般社會交易情況，租約違約金之處罰均以壹個月為限 (可參法院公証租約 ) ，而參照本件訂約時，被上訴人房屋尚未完工，迄雙方合意解約時，被上訴人仍未交付系爭租賃物以觀，被上訴人所受損害有限，本件實以沒收半個月租金即二十萬元為當。乙、被上訴人方面：壹、聲明：一、上訴駁回。二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：一、本件上訴人於原審起訴主張：雙方前於八十七年元月二十二日訂立之租賃契約草約、上訴人已交付保證金八十萬元、雙方同意解約等事實，爰請求被上訴人返還此一保證金八十萬元整云云。惟被上訴人早於同意解約之存證信函中，即已表明沒收本件上訴人所請求返還之保證金八十萬元，以做為賠償因上訴人解約造成被上訴人之損害，此有上訴人所函復之存證信函可憑，故本件上訴人實已無權返還所交付之保證金。二、茲將本件因上訴人違約，所造成被上訴人之損害金額臚列說明如下： (一)本件因上訴人承租做為商場使用，委請建築師辦理用途變更手續，花費六萬五千六百元整。另為配合上訴人之租用，被上訴人委請營造廠商施工費用，共計七十九萬二千九百六十元整。僅就上開款項累計即已達八十五萬八千五百六十元，遠超過本件上訴人所請求之保證金八十萬元整，而上開金額亦經原審法院傳訊洪能文建築師及雍立營造股份有限公司法定代理人陳世雍到場結證屬實。 (二)本件因上訴人毀約不租，造成系爭房屋於八十七年八月十五日始另覓得新業主出租，則被上訴人因此而損失二個半月租金共計八十萬元（即自六月一日至八月十四日，每月租金三十二萬元整），亦早已等於本件上訴人所請求之保證金。而此一可歸責於上訴人之事由，造成被上訴人所受之損害金額，依民法第二百二十七條之規定，自得請求上訴人損害賠償，爰主張就此一損害金額與上訴人所交付之保證金抵銷，則上訴人自無請求返還保證金之餘地。三、至於上訴人主張被上訴人所提出之各項支出單據或為不實或為不得請求乙節： (一)被上訴人所提出之雍立營造股份有限公司之單據，其上所載日期為列印本單據之日期，而非施工日期，上訴人稱日期不符云云，顯係誤解。(二)再依雙方之前所訂立之租賃契約中，雖或有施作修改金額如何負擔之約定，惟此乃於上訴人依約履行之情況下始有此一適用可言，今上訴人既未依約履行，並造成被上訴人之損害，則被上訴人自無不得請求損害賠償並主張抵銷之理。四、茲查，民法第二百六十條之規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。而如雙方合意就終止契約所發生之損害，得請求損害賠償時，自亦非不得引用上開法條規定請求賠償之理，此由上訴人於八十七年六月廿七日所寄之台北漢中郵局第一三九二號存證信函中，亦同意「雙方會商協調損失賠償事宜」等語即明，故本件雖兩造間之租賃契約業經終止，惟被上訴人仍得請求本件因上訴人債務不履行（毀約不租）所造成之損害，並主張與已收之保證金抵銷。五、況依兩造先前所訂立之房屋租賃契約第七條第三款之約定：「本契約租賃期限未滿，乙方 (上訴人）擬中止租約時，甲方（被上訴人）得沒收保證金作為賠償」。而今上訴人毀約不擬承租，被上訴人自亦得適用上開約定，沒收上訴人已交付之保證金八十萬元，上訴人自已無請求返還之餘地。六、至於上訴人主張依民法第二百五十二條之規定酌減違約金乙節：按本件因上訴人毀約不租致被上訴人所造成之損害，共計有一百六十餘萬元已如前述，被上訴人僅要求其就八十萬元之保證金沒收做為賠償之金額，而未進一步請求實際之全部損害已屬寬厚，豈有得再酌減違約金之餘地。七、關於本件雙方就系爭租賃契約之解約（終止）過程如下： (一)上訴人於八十七年六月四日以台北東門郵局第七五六號存證信函（以下簡稱一號存證信函）通知被上訴人，因其認系爭房屋無法附合其需求，而要求解除（終止）契約。 (二)被上訴人於接到前開存證信函後，於八十七年六月十五日以新竹民生路郵局第二八四號存證信函（以下簡稱二號存證信函）函覆同意解除（終止）租約，但要求上訴人必須以保證金八十萬元賠償上訴人解除（終止）所造成被上訴人之損失。 (三)上訴人於接獲存證信函後，再於八十七年六月廿二日以台北漢中街郵局第一二九二號存證信函（以下簡稱三號存證信函）函覆：不同意被上訴人所提解約後之賠償事宜，而認須須雙方就損失賠償金額再為協調。八、由上開解約（終止）之過程中，應可認上訴人所寄一號存證信函乃提出合意解除（終止）契約並同意協商解約後損失之要約，而被上訴人函覆之二號存證信函為同意終止租約及協商賠償之承諾，並另為要求八十萬元賠償額之要約，而上訴人函覆之三號存證信函則只同意協商損失而未具體承諾二十萬元之賠償金額。因此可認為兩造間已就系爭草約合意解除（終止），及依照被上訴人實際所受之損害賠償予被上訴人已達成一致，只是對於賠償之金額尚未達成一致。九、且本件上訴人於原審起訴時即已主張：「其後因原告認為租賃標的物實際不合原告公司需要，於八十七年五月二十七日與被告協議解約，經被告同意並復函」，可見上訴人亦已自承雙方業已合意解除（終止）本件租賃契約，因此本件租賃草約應已由雙方合意解除（終止），而被上訴人既已於原審舉證證明本件所受之損害已超過保證金八十萬元整，則上訴人自已無請求返還保證金之餘地。理　　　由一、本件上訴人起訴主張：被上訴人於八十七年一月二十二日擬將坐落新竹市○○路十七、十九號興建中之大樓第一、二樓房屋出租，而與上訴人簽訂房屋租賃契約（草約），約定房屋點交日期暫訂為同年六月一日，保證金一百六十萬元，簽立草約時交付八十萬元，於房屋所有權狀核發後七日內，就本草約內容及未約定事項作成正式新約，並向法院請求公證，上訴人已依草約之約定，於簽訂草約時交付保證金八十萬元，嗣因該租賃標的物之房屋，不符上訴人公司之需要，同年五月二十七日上訴人已獲被上訴人同意解除，由於被上訴人遲不提出損害單據，亦拒絕返還所收受之保證金，為此，基於民法第二百五十四條及一百七十九條之規定，求為命被上訴人返還保證金八十萬元本息之判決。二、被上訴人則以：上訴人於前揭時日與被上訴人簽訂前揭草約後，為符合草約所約定被上訴人應交付之房屋，被上訴人委請建築師為房屋用途變更之申請、裝璜變更之工程等費用，因上訴人解除草約受有損害，其金額高達一百六十餘萬元，被上訴人僅依該草約第七條第三項之約定，沒收所交付之保證金八十萬元，抵償所受損害，抵銷後已無餘額，上訴人請求返還保證金，即非有據等語，資為抗辯。三、上訴人主張被上訴人於八十七年一月二十二日擬將坐落新竹市○○路十七、十九號興建中之大樓第一、二樓房屋出租，而與上訴人簽訂房屋租賃契約（草約），約定房屋點交日期暫訂為同年六月一日，保證金一百六十萬元，簽立草約時交付八十萬元，於房屋所有權狀核發後七日內，就本草約內容及未約定事項作成正式新約，並向法院請求公證，上訴人已依草約之約定，於簽訂草約時交付保證金八十萬元，嗣因該租賃標的物之房屋，不符上訴人公司之需要，同年五月二十七日上訴人已獲被上訴人同意解除，惟拒絕返還所收受保證金八十萬元等事實，為被上訴人所不爭執，且有房屋租賃契約 (草約）、租賃訂金收據等影本附卷為憑，上訴人主張之上開事實，應堪信為真實。四、查上訴人於八十七年一月二十二日與被上訴人簽訂系爭草約後，以租賃標的不符上訴人之需求，委請訴外人趙克毅於同年五月二十七日與被上訴人協議解除系爭草約，經被上訴人同意解除，惟要求賠償，上訴人亦表示賠償事宜要由兩造協商，被上訴人於接獲上訴人前揭存證信函後，同年六月十五日以新竹民生路郵局第二八四號存證信函，函覆同意解除，並以沒收上訴人所交付保證金八十萬元，彌補被上訴人之損失，上訴人接獲被上訴人之存證信函後，同月廿二日又以台北漢中街郵局第一二九二號存證信函，函覆：不同意被上訴人所提解約後之賠償事宜，而認須雙方就損失賠償金額再為協商。有該三件存證信函在卷為憑。兩造已合意解除系爭草約，至臻明確。且上訴人於原審亦自認系爭草約已合意解除，僅就解約後之賠償事宜有所爭議，被上訴人又無爭執，上訴人復於本院就系爭草約主張尚未解除，委無可採。五、復查被上訴人興建系爭租賃標的房屋一、二樓，原作為「補習班」之用途，與上訴人簽訂系爭草約後，因該系爭草約第七條第四項有：(一)甲方 (指被上訴人）負責將一樓往二樓之樓梯修改設計為淨寬一六０釐米之樓梯。(二)甲方負責封平二樓往三樓樓梯側面、一樓往地下一樓之通道、二樓隔間 (含逃生門）、一樓與地下室一樓之隔間。(三)招牌部分：戶外直立招牌甲方使用五至七樓，乙方 (指上訴人) 使用三至四樓、一樓騎樓兩側橫式招牌由雙方共用，並共同設計、一至二樓挑空櫥窗廣告 (不含一樓通往二樓入口處上方外壁），由乙方統一規劃使用。(四)一至二樓壁面油漆用色，由乙方指定，天花板部分由乙方自理，一至二樓地板及樓梯踏板，依原設計用料，一樓落地門由乙方自理。一、二樓空調設備由乙方自理。但甲方應提供適當位置供乙方放置空調設備。(五)－－－－等等之「工程配合事項約定」，被上訴人為交付符合該草約所約定之房屋，乃變更設計施工，並為變更設計、變更用途之聲請，被上訴人因變更設計之施工，為變更設計、變更用途之聲請，計花費施工工程款七十九萬二千九百六十元、變更設計、變更用途之聲請費六萬五千六百元等事實，業據證人洪能文、陳世雍於原審到場分別結證屬實，且有新竹市政府工務局八十六年三月二十五日核發 (）工建字第０一０二號建造築照　(供公眾使用建築物)、八十七年三月十一日同號之變更設計執照、收據、估價單 (二件）、施工圖等影本在卷為憑。被上訴人因簽訂系爭草約，為符合該草約所約定之房屋，為變更設計之施工，為變更設計、變更用途之聲請，所支出之工程款、聲請費，均係因上訴人解除所簽訂系爭草約，不履行與被上訴人另行簽訂租賃契約，致被上訴人所受之損害。應由上訴人負損害賠償責任。六、上訴人主張被上訴人所提出估價單日期為解除系爭草約之後，其損害不實在，惟查被上訴人所提出之前揭估價單日期為列印日期，業據上揭證人結證在卷，且上揭證人亦結證已收取該估價單上之工程款，在參酌上揭二紙建造執照工程造價欄所列金額，變更設計後之造價較變更設計前之造價，多出一百三十三萬七千元，被上訴人抗辯其受有前述之損害，尚屬相當，上訴人之上開主張，即無可採。七、按：二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷。民法第三百三十四條第一項前段定有明文，本件被上訴人以上訴人解除系爭草約，不履行與被上訴人簽訂租賃契約，依系爭草約第七條第三項之約定，被上訴人得沒收保證金作為賠償等語，資為抗辯。經查該條項係約定：「本契約租賃期限未滿，乙方擬中止租約時，甲方得沒收保證金作為賠償。」，而兩造迄未依系爭草約第八條之約定，正式簽訂租賃契約，租賃期間尚未起算，即無所謂中止租約，被上訴人非得依系爭草約該條項之約定，沒收上訴人所交付之保證金，其所為之抗辯，固無可採，惟被上訴人因上訴人不履行系爭草約與被上訴人正式簽訂租賃契約，致被上訴人所生之損害，非不得請求賠償，已如前述，且已屆清償期，被上訴人又以因上訴人解除所簽訂系爭草約，不履行與被上訴人另行簽訂租賃契約，致被上訴人所受之損害，主張與上訴人請求返還之保證金抵銷為抗辯，非無可採，應予准許。八、經查上訴人請求返還之保證金為八十萬元，被上訴人因上訴人解除所簽訂系爭草約，不履行與被上訴人另行簽訂租賃契約，致被上訴人所受之損害，及主張抵銷之數額，合計為八十五萬八千五百六十元，互相抵銷，上訴人請求返還之保證金已無餘額，所為請求於法尚非有據，不應准許。九、從而，原審為上訴人敗訴之判決，並將其假執行之聲請一併駁回，理由雖有不同，但結果並無異致，仍應予維持，上訴意旨仍持陳詞，任意指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。十、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及提出未經援用之證據，斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述之必要，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　八十九　　年　　　五　　月　　　二十三　　日民事第六庭審判長法　官　吳　欲　君法　官　藍　文　祥法　官　陳　博　享右正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　八十九　　年　　　　五　　　月　　　二十五　　　日書記官　鄒　賢　英

臺灣高等法院八十八年度上易字第二五四號

關鍵資訊