臺灣高等法院八十八年度上更㈡字第二二八號

台灣高等法院民事判決　八十八年度上更㈡字第二二八號

上訴人

乙○○

上訴人

甲○○

共同訴訟代理人

沈士喨律師

複代理人

許純菁律師

被上訴人

台金海外開發股份有限公司 設同右市○○○路○段一一六號

法定代理人

邱海龍

訴訟代理人

涂惠民律師

右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年二月三日臺灣臺北地方法院

八十四年度訴字第三七○五號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本

院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

壹、聲明：

一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。

二、被上訴人應給付上訴人乙○○新台幣（下同）三十五萬五千七百三十六元，及自民國八十四年九月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

三、被上訴人應給付上訴人甲○○三十三萬一千四百五十六元，及自八十四年九月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

貳、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：被上訴人公司係以公司承諾保障負責買回不動產證券化等美麗謊言訓練其業務員以此誇大不實之口號，令消費者信以為真，達其促銷之目的，否則被上訴人公司業務員仰嵐麟不致與上訴人之代理人海英傑達成公司會買回之共識，林羽萍身為被上訴人公司組長，如公司未令同仁有公司會同意買回之假象，林羽萍當不致敢冒大不諱，而於承諾書上代被上訴人公司簽字同意，是被上訴人自應依約負責買回上訴人於契約上之權利，斯可達不動產證券化之目的。

參、證據：援用原審及發回前本院前審提出之立證方法。

乙、被上訴人方面：

壹、聲明：駁回上訴

貳、陳述：與原判決及發回前本院判決記載相同茲引用之。

參、證據：援用原審及發回前本院前審所提之立證方法。

理由

一、上訴人主張：被上訴人代理未經我國認許之美商INDIAN VALLEY RANCH. INC（下稱Ｉ‧Ｖ‧Ｒ公司）在台出售美國北加州印地安河谷土地，上訴人乙○○、甲○○分別於民國八十四年二、三月間以分期付款方式購買持分各三千分之二，各自交付被上訴人價金三十五萬五千七百三十六元、三十三萬一千四百五十六元，被上訴人之職員林羽萍並出具同意於簽約日起任何時間，以不低於原購價之當時市價買回上開土地，且同意如未將該買回條款增列於契約中，願退還所收價款之承諾書與上訴人。詎事後Ｉ‧Ｖ‧Ｒ公司或被上訴人並未與伊訂立書面契約，且未依約定買回等情，爰依民法總則施行法第十五條之規定與承諾書之約定，求為命被上訴人給付上訴人乙○○三十五萬五千七百三十六元、上訴人甲○○三十三萬一千四百五十六元，及均自八十四年九月三十日起加計法定遲延利息之判決（超過上開利息請求部分，業經減縮）。

二、被上訴人則以：上訴人原主張伊為出賣人，嗣又主張Ｉ‧Ｖ‧Ｒ公司為出賣人，伊應依民法總則施行法第十五條規定負責，屬訴之追加，伊已表示不同意。又上訴人就承諾書之性質如何主張不明確，且伊職員林羽萍並無權限修改契約之內容，所出具之承諾書不生效力。縱認林羽萍簽署承諾書發生代理效力，亦係林羽萍遭詐欺所致，伊亦得撤銷承諾之意思表示；即使不得撤銷承諾，該承諾書之意思表示並未合致而成立、生效，況該承諾書係林羽萍、仰嵐麟與海英傑通謀虛偽製作而成，或為林羽萍心中保留而無效；承諾書之文義真意，為出賣人保留「買回」所賣土地之應有部分權利，不得曲解為上訴人有隨時賣回權或伊應受讓上訴人契約上之權利；甲○○所提之承諾書上並無未於簽約時增減條款即應退款之約定，自不得以此為由請求退款等語。資為抗辯。

三、本件上訴人起訴原主張被上訴人係出售系爭土地應有部分權利之出賣人（見支付命令聲請狀），嗣被上訴人抗辯為美國Ｉ．Ｖ．Ｒ公司在台之代理人，代理出賣系爭土地應有部分權利，上訴人即改而主張被上訴人縱為Ｉ．Ｖ．Ｒ公司之代理人屬實，因Ｉ．Ｖ．Ｒ公司為外國法人且未經我國認許成立，依民法總則施行法第十五條規定，被上訴人應負連帶責任，上訴人仍得對被上訴人本於履行補充契約（指原證二承諾書）買回條款之約定，請求其返還價金等情（見原審卷第九一頁正、背面、一一頁正面、背面第一、二行），仍係以原主張被上訴人應履行契約之請求權為訴訟標的，補充法律上之陳述，並未變更訴訟標的，自非訴之追加，不須被上訴人同意。被上訴人辯稱此為訴之追加，不應准許，尚無可取。

四、經查，被上訴人於八十四年二、三月間代理未經我國認許之Ｉ．Ｖ．Ｒ公司以總價金各為九十七萬五千四百三十元出售系爭土地持分各三千分之二與上訴人乙○○、甲○○，其等以分期付款方式先後已交付訂金、簽約金、頭期款及至第五或第三期之價金，計各為三十五萬五千七百三十六元、三十三萬一千四百五十六元與被上訴人，八十四年八月十五日上訴人通知被上訴人於收到存證信函五日內依承諾書之約定返還上開已付之價金等事實，有被上訴人之暫收聯、分期付款通知單、存證信函等影本為證（見原審促字第三、四、七至十六頁），且為被上訴人所不爭（見原審卷第一一一頁背面、一一二頁、一五七頁背面、上㈠卷第二六、二七頁），堪信為真實。按當事人就買賣標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第三百四十五條第二項定有明文。是買賣契約為諾成契約，並不以訂立書面之契約書為必要。本件兩造就系爭買賣標的及價金既已達成合致之意思表示，揆諸前揭說明，買賣契約即已成立，此亦為兩造所不爭（見原審卷第一五八頁）。又Ｉ．Ｖ．Ｒ公司並未經我國認許成立，為被上訴人所自認，被上訴人代理Ｉ．Ｖ．Ｒ公司為本件買賣之法律行為，而為本件買賣之行為人，則依民法總則施行法第十五條規定，自應與Ｉ．Ｖ．Ｒ公司負連帶責任，而依民法第二百七十三條第一項規定，連帶債務之債權人得對其中一人或數人為一部或全部之請求，是本件買賣契約之履行，被上訴人自不得以其僅為Ｉ．Ｖ．Ｒ公司之代理人而免責，是上訴人主張本件縱被上訴人僅為該公司之代理人屬實，依上開規定亦應負責，即為可採。

五、次查，本件買賣係由被上訴人之業務員仰嵐麟經辦，其主管為組長林羽萍及處長蔡明如，為兩造所不爭，並經上開證人證述在卷（見原審卷第四八頁背面、六一頁背面、一二七頁）。林羽萍於八十四年二月二十七日因上訴人代理人海英傑之要求，以被上訴人名義出具內容為：「本公司（即被上訴人）向．．乙○○先生暫收款．．．，如以後之簽約條款未增減下列條款時，本公司同意全數退還上列款項，並無異議，．．．，另增第七條：甲方（即被上訴人）同意於本約簽訂日起之任何時間，依不低於乙方（即上訴人）購價之當時市價向乙方購回本合約之土地標的物並絕無異議」等語之承諾書（見原審促字卷第五頁）與上訴人乙○○，同年三月二十二日出具內容記載與上開另增第七條相同之承諾書（見原審促字卷第六頁）與上訴人甲○○之事實，有該承諾書在卷可憑（見原審促字卷五、六頁），並據海英傑證稱：「．．．我寫的承諾書是因我是原告的代理人為了保障他們的權利才寫的，．．我只是為了保障原告的權益」等語（見原審卷第六四頁反面）；及林羽萍證稱：「．．．所以後來仰嵐麟又要我加上第七條，但仰嵐麟說海英傑是他男朋友，不會有事的．．．」、「是仰嵐麟私下拜托我，她也告訴我絕對沒事，我想我只是幫她提升業績，．．．附加條款簽名是我簽的，但是海英傑寫的。」、「．．．其實本來仰嵐麟與海英傑都已談好了，．．．我沒想到海英傑會叫我簽字據，我問仰嵐麟，她說沒關係，日後她會再將這筆轉出去，即轉讓的意思，應該不是退款，．．．我上次說拿多少退多少，由誰來發動不知道，可能是轉讓」等語屬實（見原審卷第四九、五○頁、第一○二頁、第一○四頁正、反面）。被上訴人雖辯稱：林羽萍無權代理伊修改契約內容，該承諾書對伊不生效力云云。惟按稱經理人者，謂有為商號管理事務及為其簽名之權利之人，民法第五百五十三條定有明文。故所謂經理人者，係指有為商號管理事務或簽名者而言，無論其名稱為何，在法律上均無礙其為經理人。又經理人關於營業行為，對於本人當然發生效力，縱有舞弊情事，亦係主人與經理人間之內部關係，與債權人無關，不能以之為免責之理由（最高法院十九年上字第三九號判例參照）。經訊問證人林羽萍證稱：「我於今年（八十四年）五月晉升經理，之前我為組長，．．．，我做的是第一關，初步審核契約，後面再來是經理及處長審核，要不要接受客戶，我有決定權，變更契約我沒決定權」等語（見原審卷第四九頁），足見其有為營業上所必要之行為，顯受被上訴人委任而授有經理人權限之人。且林羽萍另證稱：「（第一次承諾書）我有告訴蔡（明如）．．．第二張我就沒有告訴蔡明如」（原審卷第一二九頁），證人蔡明如證謂：「原證二的買回承諾書我有對林羽萍說為何要寫這份承諾書，那是公司沒授權的」（見原審卷一二七頁反面），但嗣後卻未作任何處理，可見身為業務主管之蔡明如，並未反對林羽萍對客戶所立具之承諾書，林羽萍簽具第二張承諾書時，亦認其有決定權而未再報告蔡明如，是其以被上訴人名義簽立之承諾書，自屬買賣契約之一部分，而有拘束被上訴人之效力。被上訴人上開所辯，自無可採。又代理權之限制，不得以之對抗善意第三人，但為第三人所明知者，不在此限，民法第一百零七條定有明文。本件被上訴人代理美國Ｉ．Ｖ．Ｒ公司與上訴人成立系爭買賣契約，其所約定之買賣條款，效力直接對本人之Ｉ．Ｖ．Ｒ公司發生效力，而該公司對被上訴人如有關於代理權所加之限制，亦未據被上訴人證明已為上訴人或其代理人所明知之事實，則其所為之買賣條款約定，在履行買賣契約之範圍內，自不得以未授權而否認其效力，而為其管理買賣事務之職員林羽萍，因欲達成買賣成立，對買受人另列入補充或承諾條款，揆諸前揭說明，縱未經授權，所為既為代理行為之一部，對本人之美國Ｉ．Ｖ．Ｒ公司即發生效力，是上訴人主張依民法總則施行法第十五條規定，被上訴人對承諾書之內容應負連帶責任，即屬有據。被上訴人抗辯：林羽萍僅負責業務招攬或買受人條件初步審查，並無權限代理被上訴人或Ｉ．Ｖ．Ｒ公司修改系爭買賣契約，並空言指摘上訴人與其業務人員通謀為意思表示，或為心中保留，致被上訴人不知有所謂承諾書情事，無拘束力云云，並不可採。

六、系爭承諾書既成立生效，則本件爭執重點，厥為上訴人得否依系爭承諾書之約定，請求被上訴人返還其等已繳付之價金。經查：

㈠按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。本件出面與上訴人之代理人海英傑洽談完成承諾書「另增第七條」者係被上訴人公司職員仰嵐麟，仰嵐麟且要求林羽萍於契約中添載，林羽萍因仰嵐麟拜託及告以沒事，並想幫仰嵐麟提升業績，而同意簽名，已如前述。而仰嵐麟對該承諾書「另增第七條」約定內容據其陳稱：「林羽萍是我的組長」、「寫承諾書有二個意思，一為自由轉讓，一為公司負責買回，就是公司有承諾保障，就是不動產證券化，要賣時去公司登記，十四日內公司會負責轉賣或由公司買回」「我依據公司所講，每個單位四十一萬三千元，很快就會漲價，也可以私下轉讓，也可以請公司轉讓，公司十四天可以解決，這些我都告訴海先生」等語在卷（見原審卷六○頁反面、六二、一二八頁）；則買受人可隨時要求出賣人購回，而出賣人亦有因買受人要求而同意隨時購回之義務。

㈡系爭承諾書係約定上訴人有權隨時要求被上訴人以不低於原購價之當時市價購回，則被上訴人一經上訴人請求，即應依上開約定購回本合約之土地標的物，並無同意與否之決定權，顯係為保障上訴人即買受人之權益而立具，與民法第三百九十七條所定之買回係出賣人保留買回權利之特約，其目的在保障出賣人權益，並不相同，自無該條規定之適用。再者，被上訴人既同意於簽約後得隨時請求購回，則在上訴人尚未取得土地權利時，其請求購回者，自係指上訴人依據買賣契約取得之一切權利，不因上訴人尚未取得土地權利而不同。從而，上訴人依承諾書之約定，請求被上訴人返還已付之價金，自屬於法有據。

七、綜上所述，上訴人依承諾書之約定及民法總則施行法第十五條規定，請求被上訴人給付上訴人乙○○三十五萬五千七百三十六元、上訴人甲○○三十三萬一千四百五十六元，及均自收到存證信函十四日後之八十四年九月三十日起加計法定遲延利息之判決為有理由，應予准許。原審為上訴人該部分請求之敗訴判決，尚有未洽。上訴意旨指摘該部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。

八、本件論證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法於判決結果已無影響，爰不一一論述。

九、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。

民事第五庭